204/8137/21 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - 17.01.2024 Прийняття

ТОВ "ФК "Позика", ТОВ "Українська боргова компанія", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В., про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

2. На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначала, що їй на підставі договору купівлі-продажу від 11 жовтня 2007 року належала на праві власності однокімнатна квартира АДРЕСА_1 . Зазначена квартира придбана за кошти, отримані в кредит на підставі кредитного договору № 815/ФКВ-07 від 11 жовтня 2007 року, укладеного нею з ТОВ "Український промисловий банк", за умовами якого банк надав кредит у розмірі 48 450,00 дол. США зі строком користування кредитними коштами до 10 жовтня 2032 року та зі сплатою 11 % річних.

3. Виконання зобов`язання за вказаним кредитним договором було забезпечене іпотекою однокімнатної квартири

АДРЕСА_2 (договір іпотеки № 815/Zфквіп-07 від 11 жовтня 2007 року).

4. 30 червня 2010 року між ПАТ "Дельта Банк", ТОВ "Український промисловий банк" та Національним банком України було укладено договір про передачу активів кредитних зобов`язань ТОВ "Український промисловий банк" на користь ПАТ "Дельта Банк". Проте, у пункті 1.3 вказаного договору про передачу активів та кредитних зобов`язань, в якому зазначений перелік кредитних договорів з посиланням на їх номери та дати укладення, за якими було передано кредитні зобов`язання від ТОВ "Український промисловий банк" до ПАТ "Дельта Банк", кредитний договір № 815/ФКВ-07 від 11 жовтня

2007 року, що був укладений між ТОВ "Український промисловий банк" та нею, відсутній.

5. Посилаючись на наведене, вважала, що кредитор у зобов`язанні за кредитним договором № 815/ФКВ-07 від 11 жовтня 2007 року не був замінений іншою особою (АТ "Дельта Банк").

6. Однак, службові особи АТ "Дельта Банк", достовірно знаючи про те, що

АТ "Дельта Банк" не набув відповідно до діючого законодавства права вимоги за кредитним договором № 815/ФКВ-07 від 11 жовтня 2007 року та іпотечним договором № 815/Zфквіп-07 від 11 жовтня 2007 року, тобто не є іпотекодержателем та не має повноважень вчиняти жодних правочинів відносно її майна (переданої в іпотеку квартири), звернулись до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ярощук В. Ю. із заявою про вчинення виконавчого напису.

7. За виконавчим написом № 13 від 01 вересня 2014 року, виданим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ярощук В. Ю. було запропоновано звернути стягнення на належну їй квартиру, що розташована за адресою:

АДРЕСА_3, в рахунок погашення заборгованість за кредитом у розмірі 47 642,50 дол. США, що еквівалентно 563 768,33 грн, процентів за користування кредитом у розмірі 35 169,04 дол. США, що еквівалентно 416 166,05 грн. Загальна сума заборгованості склала 1 022 649,85 грн.

8. ОСОБА_1 посилалася на те, що вона не отримувала від банку досудову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, вимоги про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

9. Рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області від 30 червня

2016 року задоволено її позовні вимоги до ПАТ "ДельтаБанк", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ярощук В. Ю.,

ТОВ "Укрпромбанк", ОСОБА_2, про визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню.

10. Однак, службові особи АТ "Дельта Банк" та посадові особи відповідачів продовжили вчиняти дії, спрямовані на незаконне заволодіння її майном, та незважаючи на рішення суду апеляційної інстанції, яке набрало законної сили, вчинили ряд правочинів щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 815/ФКВ-07 від 11 жовтня 2007 року та іпотечним договором № 815/Zфквіп-07 від 11 жовтня 2007 року на користь ТОВ "ФК "Довіра та Гарантія". Надалі право вимоги було відчужене на підставі договору про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 19 лютого 2021 року на користь ТОВ "ФК "Позика".

11. В свою чергу ТОВ "ФК "Позика", в порушення вимог пункту 4.4.2. іпотечного договору № 815/Zфквіп-07 від 11 жовтня 2007 року, письмово не повідомляючи її, як іпотекодавця, за 30 днів про намір укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, цього ж дня - 19 лютого 2021 року здійснило продаж вказаної квартири на користь ТОВ "Українська боргова компанія".

12. З огляду на наведене та з урахуванням уточнень позовних вимог ОСОБА_1 просила суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 19 лютого 2021 року між ТОВ "Фінансова компанія "Позика" та ТОВ "Українська боргова компанія", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу

Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 351, за яким було відчужено на користь ТОВ "Українська боргова компанія" квартиру АДРЕСА_1 ; скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міською нотаріального округу Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію права власності на зазначену квартиру, індексний номер 56718044 від 19 лютого

Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції

13. Рішенням Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 16 січня 2023 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

14. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 19 лютого 2021 року між ТОВ "ФК "Позика" та ТОВ "Українська боргова компанія", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 351, за яким було відчужено на користь ТОВ "Українська боргова компанія" квартиру АДРЕСА_1 .

15. Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1, індексний номер 56718044 від 19 лютого 2021 року.

16. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

17. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що з огляду на відсутність доказів отримання позивачкою вимоги про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України "Про іпотеку" та завершення 30-денного строку з моменту отримання такої вимоги, відсутність в матеріалах справи висновку про вартість об`єкту незалежної оцінки нерухомого майна та доказів передачі кредитних зобов`язань ОСОБА_1 від ТОВ "Український промисловий банк" до ПАТ "Дельта Банк", під час звернення стягнення на предмет іпотеки та укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 з боку ТОВ "ФК "Позика" не були виконані всі умови, передбачені як договором іпотеки від 11 жовтня 2007 року, так і Законом України "Про іпотеку" (898-15) . Крім того, зазначено про порушення вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) .

Основний зміст та мотиви судового рішення судів апеляційної інстанції

18. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 30 серпня 2023 року

апеляційну скаргу ТОВ "ФК "Позика" залишено без задоволення. Рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 16 січня 2023 року залишено без змін.

19. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції щодо звернення ТОВ "ФК "Позика" стягнення на предмет іпотеки з порушенням вимог Закону України "Про іпотеку" (898-15) та Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) . Додатково зазначено, що обраний позивачкою спосіб захисту її прав є належним та ефективним, з огляду на те, що призведе до відновлення запису про її право власності на спірну квартиру.

Узагальнені доводи касаційної скарги

20. 28 вересня 2023 року ТОВ "ФК "Позика" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 16 січня 2023 року та постановуДніпровського апеляційного суду від 30 серпня 2023 року, ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.

21. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та

апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування

норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц, від

29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, у постанові Верховного Суду

у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року

у справі № 464/8589/15-ц та у постановах Верховного Суду від21 листопада

2018 року у справі № 640/17931/16-ц, від 16 грудня 2019 року у справі

№ 607/4911/16-ц, від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц,

від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19, від 25 січня 2023 року у справі № 760/34680/19 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України), а не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

22. Касаційна скарга обґрунтована посиланням на безпідставність висновків судів попередніх інстанцій щодо невиконання ТОВ "ФК "Позика" обов`язку з подання доказів відступлення права вимоги від ТОВ "Український промисловий банк" до ПАТ "Дельта Банк", з огляду на те, що ТОВ "ФК "Позика" не було стороною зазначених правочинів та не має такого документа. Вимог про недійсність вказаного договору не заявлено, а його сторони, які б мали надати відповідний договір суду, не є відповідачами у цій справі.

23. Зауважує, що позивачку завчасно було повідомлено про зміну кредитора за кредитним договором і направлено вимогу про усунення порушень, яку вона не виконала, що і стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб.

24. Додатково посилається на непоширення на спірні правовідносини положень Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , з огляду на те, що стягнення було здійснено на підставі згоди власника, наданої в іпотечному договорі (іпотечне застереження). Крім того, положення зазначеного Закону не зупиняють та не змінюють дії решти нормативно-правових актів та не можуть бути підставою для відмови у проведенні реєстраційної дії.

25. Вважає, що обраний позивачкою спосіб захисту її прав є неефективним, з огляду на те, що внаслідок скасування рішення приватного нотаріуса позивачка не набуде права власності на спірну квартиру. Також оскаржувані рішення не забезпечують право ОСОБА_1 на захист від повторного звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

26. Ухвалою Верховного Суду від 04 жовтня 2023 року касаційну скаргу залишено без руху для усунення недоліків

27. Ухвалою Верховного Суду від 13 листопада 2023 року відкрито касаційне провадження у справі № 204/8137/21, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

28. 13 грудня 2023 року матеріали цивільної справи № 204/8137/21 надійшли на адресу Верховного Суду.

29. Ухвалою Верховного Суду від 10 січня 2023 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

30. 30 листопада 2023 року ОСОБА_1, від імені якої діє адвокат Лабовкін О. О., через підсистему "Електронний суд" подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ "ФК "Позика", у якому, посилаючись на необґрунтованість доводів скарги, просить суд відмовити у її задоволенні.

31. Відзив обґрунтований посиланням безпідставність доводів заявника про виконання вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку", оскільки в матеріалах справи відсутні докази направлення та отримання боржницею повідомлення про усунення порушень від 11 вересня 2020 року. Зосереджує увагу на тому, що наданий ТОВ "ФК "Позика" опис вкладення у цінний лист містить відбиток поштового штемпелю з датою 22 вересня 2014 року, у той же час у ньому відсутній номер поштового відправлення, що, на її думку, свідчить про не направлення такого повідомлення. Розрахункових документів про надання послуг поштового відправлення не надано.

32. Зосереджує увагу, що за відсутності доказів переходу права вимоги за іпотечним договором від ТОВ "Український промисловий банк" до ПАТ "Дельта Банк" усі інші договори відчуження слід вважати недійсними.

33. Посилається на те, що спірна квартира є її єдиним житлом, інше нерухоме майно у неї відсутнє, водночас її площа не перевищує 140 кв. м, а тому підпадає під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , який був чинним на час укладення відповідачами оспорюваного договору.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

34. 11 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Український промисловий банк" було укладено кредитний договір № 815/ФКВ-07, за умовами якого ОСОБА_1 отримала кредит у сумі 48 450,00 дол. США, зі сплатою процентів за користування кредитом у розмірі 11,8 % на рік з кінцевим терміном повернення 10 жовтня 2032 року.

35. 11 жовтня 2007 року між сторонами було укладено додатковий договір

№ 815/1 та додаткову угоду № 1 до кредитного договору, а саме погоджено графік погашення кредитної заборгованості.

36. 11 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Український промисловий банк" було укладено іпотечний договір № 815/Zфквіп-07, за умовами якого, ОСОБА_1 передала в іпотеку банку нерухоме майно, а саме однокімнатну квартиру

АДРЕСА_4 Дніпро, Дніпропетровська область, яка належить їй на праві власності.

37. Згідно з пунктами 4.1, 4.3 договору іпотеки право іпотеки у іпотекодержателя виникає з моменту нотаріального посвідчення договору іпотеки та припиняється виконанням забезпечених іпотекою зобов`язань.

38. Рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області від 30 червня

2016 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ПАТ "Дельта Банк", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ярощук В. Ю.,

ТОВ "Укрпромбанк", ОСОБА_2, про визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню, - задоволено. Визнано таким, що не підлягає виконанню, виконавчий напис нотаріуса від 01 вересня 2014 року, зареєстрований в реєстрі за № 1328, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ярощук В. Ю. за іпотечним договором № 815/Zфквіп-07 від 11 жовтня 2007 року про звернення стягнення на нерухоме майно - однокімнатну квартиру АДРЕСА_2, що належить на праві власності ОСОБА_1 .

39. Відповідно до договору № 2286/К про відступлення прав вимоги

від 15 липня 2020 року, ПАТ "Дельта Банк" відступило ТОВ "ФК Довіра та гарантія" права вимоги банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), поручителів, зазначених у додатку № 1 до договору, включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржників за кредитними договорами, договорами поруки, договорами іпотеки, договорами застави, договорами або контрактами, з урахуванням всіх змін і доповнень. Новий кредитор сплачує банку за права вимоги грошові кошти у сумі 11 863 925, 71 грн.

40. Як вбачається з витягу з додатку № 1 до договору № 2286/К про відступлення прав вимоги від 15 липня 2020 року, відступлено права вимоги за кредитним договором № 815/ФКВ-07 та іпотечним договором № 815/Zфквіп-07, укладеними з ОСОБА_1 від 11 жовтня 2017 року та договором поруки

№ 815/Zфпор -07 від 11 жовтня 2007 року, укладеним з ОСОБА_2 .

41. Відповідно до договору про відступлення прав вимоги за іпотечним договором від 19 лютого 2021 року, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., ТОВ "Довіра та гарантія" відступило ТОВ "ФК "Позика" всі права вимоги та майнові права за кредитним договором, згідно з додатком до договору № 1 про відступлення прав вимоги від 19 лютого 2021 року, разом з усіма додатками до нього та додатковими договорами (угодами), договорами про внесення змін, змінами та доповненнями, викладеними у новій редакції.

42. Відповідно до додатку № 1 до договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 19 лютого 2021 року, відступлено: право вимоги за кредитним договором № 815/ФКВ-07 від 11 жовтня 2007 року із встановленням іпотеки від 11 жовтня 2007 року із урахуванням всіх змін та доповнень, позичальник ОСОБА_1, загальна сума заборгованості по договору станом на 15 липня 2020 року 4 541 437, 82 грн; право вимоги за іпотечним договором № 815/Zфквіп-07, посвідченим 11 жовтня 2007 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Лопата О. О. за реєстровим № 2373 із урахування всіх змін і доповнень, іпотекодавець ОСОБА_1, квартира за адресою: АДРЕСА_3 .

43. 19 лютого 2021 року ТОВ "ФК "Довіра та гарантія" та ТОВ "ФК "Позика" підписано акт приймання-передачі документації до договору про відступлення прав вимоги за іпотечним договором.

44. 19 лютого 2021 року ТОВ "ФК "Довіра та гарантія" та ТОВ "ФК "Позика" підписано акт приймання-передачі документації до договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором.

45. 19 лютого 2021 року ТОВ "ФК "Позика" та ТОВ "Українська боргова компанія" укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Пономарьовою Д. В., за умовами якого ТОВ "ФК "Позика" продало ТОВ "Українська боргова компанія" квартиру АДРЕСА_1 . Відчуження майна здійснюється за 125 852,00 грн. Відповідно до договору квартира належить продавцю на підставі: іпотечного договору № 815/Zфквіп-07від 11 жовтня 2007 року; договору про передачу активів та кредитних зобов`язань Укрпромбанку на користь ПАТ "Дельта Банк" від 30 червня 2010 року; договору № 2286/К про відступлення прав вимоги від 15 липня 2020 року, укладеного між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "ФК "Довіра та гарантія"; договору про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 19 лютого 2021 року, укладеного між ТОВ "Довіра та гарантія" та ТОВ "ФК "Позика".

46. Згідно з витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 19 лютого 2021 року, квартира за адресою: АДРЕСА_3, вартістю 125 852,00 грн, належить на праві приватної власності, частка власності 1/1, ТОВ "Українська боргова компанія" на підставі договору купівлі - продажу № 351 від 19 лютого 2021 року.

Позиція Верховного Суду

47. Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

48. Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

49. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

50. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

51. Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

52. Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

53. За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 цієї Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення.

54. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

55. Згідно із частиною першою статті 33 Закону України "Про іпотеку", зараз і надалі в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

56. Відповідно до частини першої статті 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

57. Частиною другою статті 36 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

58. Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днівдо укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України "Про іпотеку").

59. Згідно з частиною п`ятою статті 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

60. Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України (254к/96-ВР) та законом (принципи свободи договору; свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судового захисту цивільного права та інтересу; справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені статтею 3 ЦК України).

61. Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (статті 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. При цьому особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).

62. На вказаному наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.

63. Судами попередніх інстанцій встановлено, що оспорюваний договір купівлі-продажу нерухомого майна було укладено ТОВ "ФК "Позика" на підставі положень статті 38 Закону України "Про іпотеку", а також відповідно до умов іпотечного договору № 815/Zфквіп-07 від 07 жовтня 2007 року.

64. Оспорюючи право ТОВ "ФК "Позика" на продаж предмету іпотеки на підставі статті 38 Закону України "Про іпотеку", позивачка посилалася на відсутність у зазначеного відповідача прав іпотекодержателя, з огляду на неправомірне оформлення прав іпотекодержателя за іпотечним договором № 815/Zфквіп-07 від 07 жовтня 2007 року за ПАТ "Дельта Банк" на підставі договору про передачу активів та кредитних зобов`язань від 30 червня 2010 року, недотримання відповідачем положень статей 35, 38 Закону України "Про іпотеку" (щодо належного повідомлення її про усунення порушень, визначення ціни продажу), а також порушення приписів Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) .

65. Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) ,для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

66. Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містив застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, мали подаватися: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

67. У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 38 Закону України "Про іпотеку" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

68. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

69. Визначена у частині першій статті 35 Закону України "Про іпотеку" процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).

70. Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц).

71. Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц).

72. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 дійшла висновку про те, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

73. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця є доведення до його відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

74. Крім того, Велика Палата Верховного Суду в указаній постанові зазначала, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (270-2009-п) (пункт 54 постанови). Належними доказами на підтвердження факту виконання вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" Велика Палата Верховного Суду вважала копії повідомлень, адресованих боржнику й іпотекодавцю, та квитанцій про відправлення цих повідомлень вищевказаним особам (пункт 42 зазначеної постанови).

75. Частиною шостою статті 38 Закону України "Про іпотеку" визначено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

76. Крім того, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , положення якого діяли до 21 квітня 2021 року, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

77. Пунктом 4 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

78. Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України "Про захист прав споживачів" споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

79. Встановивши, що наданий ОСОБА_1 кредит в іноземній валюті є споживчим, а спірна квартира, яка має загальну площу 30,9 кв. м, використовувалась нею як єдине житло, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що на спірний предмет іпотеки не могло бути звернуто стягнення іпотекодержателем у лютому 2021 року.

80. Посилання касаційної скарги щодо не поширення положень Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) на спірні правовідносини, з огляду на те, що звернення стягнення на предмет іпотеки було здійснено на підставі згоди іпотекодавця, наданої в іпотечному договорі (іпотечному застереженні), є помилковими.

81. Велика Палата Верхового Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а звертала увагу, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) .

82. Крім того, у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 Велика Палата Верховного Суду вирішувала питання кваліфікації звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідним застереженням в іпотечному договорі як добровільного чи примусового стягнення (відчуження без згоди власника)) і дійшла висновку, що на квартиру, яка підпадала під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , не може бути примусово звернуто стягнення (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно), у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем, як забезпечення виконання позичальником (іпотекодавцем) умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.

83. Крім того, судами попередніх інстанцій, з урахуванням обставин, встановлених у справі№ 204/7723/15-цза позовом ОСОБА_1 до ПАТ "Дельта Банк", треті особи приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ярощук В. Ю., ТОВ "Укрпромбанк", ОСОБА_2, про визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню, відсутності у пункті 1.3 договору про передачу активів та кредитних зобов`язань ТОВ "Укрпромбанк" на користь АТ "Дельта Банк" від 30 червня 2010 року у переліку переданих прав за кредитними договорами, кредитного договору №815/ФКВ-07 від 11 жовтня 2007 року, що був укладений між ТОВ "Український промисловий банк" та ОСОБА_1, а також не надання ТОВ "ФК "Позика" доказів наявності у нього права на звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 815/Zфквіп-07 від 11 жовтня 2007 року (заставної, яка передбачена пунктом 61 Порядку № 1127), правильно взято до уваги недоведення відповідачем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки, яке було здійснене 19 лютого 2021 року.

84. Не знайшло свого підтвердження і виконання ТОВ "ФК "Позика" положень статті 35 Закону України "Про іпотеку", з огляду на те, що позивачка заперечує факт отримання вимоги про усунення порушень, а надана до суду апеляційної інстанції вимога ТОВ "ФК "Довіра та гарантія" про усунення порушень

від 11 вересня 2020 року, адресована ОСОБА_1, не містить належних доказів її направлення, що виключає можливість встановлення факту ухилення боржниці від її отримання.

85. Згідно з частинами першою-четвертої статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

86. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

87. Суди попередніх інстанцій надали обґрунтовану правову оцінку поданим сторонами справи доказам у їх сукупності та правильно врахували неналежне виконання ТОВ "ФК "Позика" положень статей 35, 38 Закону України "Про іпотеку", а також порушення приписів чинного на час звернення стягнення на предмет іпотеки Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) .

88. Доводи касаційної скарги зазначених висновків судів попередніх інстанцій не спростовують, значною мірою зводяться до переоцінки наявних у матеріалах справи доказів.

89. Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).

90. Посилання касаційної скарги на неналежний та неефективний спосіб захисту прав позивачки є необґрунтованими та спростовуються, як положеннями частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зокрема щодо повернення відповідних прав чи обтяжень у стан, що існував до оспорюваної державної реєстрації, так і доводами відзиву ОСОБА_1 щодо фактичного поновлення у державних реєстрах запису про її право власності на спірну квартиру.

91. Враховуючи наведене, висновки судів першої та апеляційної інстанцій, з огляду на встановлені у цій справі обставини та надану правову оцінку доказам у їх сукупності, не суперечать висновкам Верховного Суду, на які містяться посилання у касаційній скарзі.

92. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

93. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника по суті спору та їх відображення в оскаржених судових рішеннях, питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів.