753/7146/21 Про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, визнання права власності на нерухоме майно - квартиру - 26.07.2023 Прийняття

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції" на постанову Київського апеляційного суду від 20 вересня 2022 рокуу складі колегії суддів:

Вербової І. М., Невідомої Т. О., Нежури В. А.,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства

з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції" (далі - ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції"), третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін М. А., про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, визнання права власності на нерухоме майно.

Позов мотивовано тим, що 13 лютого 2007 року між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_2 укладено договір про надання споживчого кредиту. З метою забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 за вказаним кредитним договором, 13 лютого 2007 року між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 47195, предметом якого є квартира

03 липня 2020 року державний реєстратор прав на нерухоме майно приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін М. А. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 52956464, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно включено запис номер 37160375 від 01 липня 2020 року про право власності ТОВ "ФК"Приватні Інвестиції" на квартиру

Позивачка вказувала, що чинна на момент укладення зазначеного іпотечного договору стаття 37 Закону України "Про іпотеку", передбачала необхідність укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_1 не укладався. Крім того, із заявою про реєстрацію за відповідачем права власності на спірну квартиру, ТОВ "ФК Приватні Інвестиції" звернулося після спливу строку давності, а отже,

у державного реєстратора були відсутні підстави для здійснення реєстраційної дії.

Позивачка зазначала, що рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 22 листопада 2010 року у справі № 2-1209/2010 стягнено з ОСОБА_2,

ОСОБА_1 солідарно на користь ПАТ "УкрСиббанк" заборгованість за кредитним договором від 13 лютого 2007 року у сумі 166 015,00 дол. США.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 03 лютого 2017 року

у справі № 753/1636/17 замінено стягувача за виконавчим листом видного на підставі вказаного рішення суду з ПАТ "УкрСиббанк" на ПАТ "Дельта Банк", правонаступником якого є ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції". У задоволенні вимоги заяви про поновлення строку пред`явлення виконавчого листа до виконання відмовлено, що свідчить про відсутність у відповідача права на стягнення.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 18 травня 2020 року

у справі № 2-1209/2010 у виконавчому провадженні з виконання рішення Дарницького районного суду м. Києва від 22 листопада 2010 року у справі

№ 2-1209/2010 замінено стягувача ПАТ "Дельта Банк" його правонаступником ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції".

Таким чином, відповідачу було відомо про наявність рішення суду про стягнення заборгованості та про наявність пропуску строку пред`явлення виконавчого листа до виконання, виданого на виконання такого рішення.

Крім того, звертаючись до суду з позовом, ПАТ "УкрСиббанк" змінив строк виконання зобов`язання за кредитним договором, а отже, строк для звернення стягнення на предмет іпотеки, на момент звернення позивача до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права власності за ним на спірну квартиру, минув.

Позивачка зазначала, що ні вона, ні позичальник не отримували письмової вимоги ТОВ "ФК "Приватні Ініціативи" про усунення порушення основного зобов`язання, що є самостійною підставою для скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора.

На думку позивачки, відповідачем не було дотримано вимоги до змісту повідомлення про порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору, а отже, вона є незаконною. В свою чергу, надсилання незаконної вимоги, як і ненадсилання такої вимоги унеможливлює позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, здійснена оцінка майна, на яке звертається стягнення, не відповідає вимогам чинного законодавства, а документи на проведення реєстрації права власності на квартиру подано державному реєстратору неуповноваженою особою.

Реєстрація права власності на спірну квартиру, у якій проживає її донька

з сім`єю, відбулася з порушенням вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів

в іноземній валюті".

На думку позивачки, ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" не має права на стягнення заборгованості за валютним договором споживчого кредиту, оскільки останньому не видавалась генеральна та/або індивідуальна ліцензії Національного банку України на право здійснення операцій з іноземною валютою. Крім того, відсутність доказів на підтвердження сплати ціни договору про відступлення права вимоги від 05 лютого 2020 року № 2151/К свідчить про відсутність у відповідача права звертати стягнення на предмет іпотеки.

ОСОБА_1 просила визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 52956464 від 03 липня

2020 року, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2114588580000, зареєстровано за ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" (запис про право власності номер 37160375 від 01 липня 2020 року); визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2114588580000).

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 13 квітня 2021 року заяву представника позивача - адвоката Василюка А. П. про забезпечення позову задоволено.

Заборонено органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, в тому числі особам, які виконують функції державного реєстратора, здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо нерухомого майна, а саме квартири

АДРЕСА_1, до вирішення справи по суті.

Заборонено ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції"вчиняти будь-які дії щодо квартири АДРЕСА_1, у тому числі шляхом заборони входження, вселення, виселення, реєстрації проживання інших осіб, зняття

з реєстрації зареєстрованих осіб, до вирішення справи по суті.

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 24 вересня 2021 року

у задоволенні позову відмовлено.

Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 13 квітня 2021 року.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір іпотеки від 13 лютого 2007 року містить застереження, яке надавало відповідачу право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки

у спосіб, встановлений статтею 37 Закону України "Про іпотеку". ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" 14 лютого 2020 року та повторно 25 березня 2020 року надіслало позичальнику ОСОБА_2 та майновому поручителю ОСОБА_1 на адреси, зазначені в кредитному та іпотечному договорах, та на адресу предмета іпотеки письмові вимоги-повідомлення про звернення стягнення, де було зазначено про те, що у разі невиконання цієї вимоги протягом

30-денного терміну банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки

в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку". ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" вжито всіх заходів для повідомлення боржника та майнового поручителя належним чином про заборгованість. За змістом та формою вказана вимога відповідала вимогам статті 35 Закону України "Про іпотеку". Квартира АДРЕСА_1 не підпадає під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) .

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 20 вересня 2022 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - Василюка А. П. задоволено частково.

Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 24 вересня 2021 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково.

Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(з відкриттям розділу), індексний номер 52956464 від 03 липня 2020 року, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2114588580000, зареєстровано за ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" (запис про право власності номер 37160375 від 01 липня 2020 року).

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Стягнено з ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 28 375,00 грн.

Частково задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд виходив із того, що укладаючи 13 лютого 2007 року договір іпотеки, позивач не узгоджувала

з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а отже, таку згоду вона не надавала,

а надавала лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги

у порядку, визначеному статтею 37 Закону України "Про іпотеку". Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком, у матеріалах справи відсутній, у зв`язку

з чим дії державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру не можна вважати законними. Квартира АДРЕСА_1 повністю підпадає під вимоги Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , а отже, на неї не може бути звернено стягнення. Наявний в матеріалах справи звіт про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 10 червня 2020 року не містить етапів проведення оцінки, здійснених оціночних процедур та зібрані оцінювачем вихідні дані. До звіту не надано документів, які б свідчили про здійснення огляду квартири та про нерухомість, із якою здійснювалося порівняння. Таким чином, відповідач не забезпечив дотримання вимог закону про здійснення оцінки майна, на яке звертається стягнення.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання права власності, суд апеляційної інстанції зробив висновок про те, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(з відкриттям розділу), індексний номер 52956464 від 03 липня 2020 року, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_1, зареєстровано за ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції", саме по собі свідчить про належність зазначеної квартири на праві власності позивачу. Таким чином, визнання права власності на квартиру за позивачем не потребується.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

24 жовтня 2022 року ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" через засоби поштового зв?язку подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 20 вересня 2022 року та залишити в силі рішення Дарницького районного суду м. Києва від 24 вересня

Касаційна скарга мотивована тим, що нова редакція статей 36, 37 Закону України "Про іпотеку", що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ "Перехідні положення" Закону № 800-VI (800-17) , не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI (800-17) в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку", на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Отже, Закон України "Про іпотеку" (898-15) прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження

в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Вказане викладено у постановах Верховного Суду від 14 вересня 2021 року

у справі № 204/6564/19, від 17 травня 2022 року у справі № 193/724/19 та від

07 вересня 2022 року у справі № 209/1050/21, що не було враховано судом апеляційної інстанції.

Заявник також зазначає що застосовані апеляційним судом правові висновки не є релевантними до обставин цієї справи.

Вказує, що ОСОБА_1 є майновим поручителем і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки у її власності знаходилося інше нерухоме житлове майно, тому вимоги Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) не розповсюджуються на спірні правовідносини.

Довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов?язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб?єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної реєстрації, відповідає Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553 (553-2016-п) ), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Аргументи інших учасників справи

07 лютого 2023 року представник ОСОБА_1 - Василюк А. П. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 03 листопада 2022 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Дарницького районного суду м. Києва.

29 листопада 2022 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 26 січня 2023 року зупинено дію постанови Київського апеляційного суду від 20 вересня 2022 року до закінчення касаційного провадження.

Ухвалою Верховного Суду від 02 лютого 2023 року справу призначено до судового розгляду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,

є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи

у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Аргументи касаційної скарги зводяться до незгоди з постановою Київського апеляційного суду від 20 вересня 2022 року в частині позовних вимог

ОСОБА_1 до ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції", третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін М. А., про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.

В іншій частині постанова Київського апеляційного суду від 20 вересня

2022 року не оскаржується, а тому відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України судом касаційної інстанції не переглядається.

Перевіривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені

у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Фактичні обставини справи

13 лютого 2007 року між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_2 укладено договір про надання споживчого кредиту № 11117046000, на підставі якого банк надав кредит у розмірі 140 000,00 дол. США, що в гривневому еквіваленті становить 707 000,00 грн, зі сплатою відсотків у розмірі 12,80 % на рік,

з кінцевим терміном повернення кредиту до 13 лютого 2017 року.

13 лютого 2007 року між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 47195 на підставі якого, з метою забезпечення виконання грошових зобов`язань за договором про надання споживчого кредиту, банку передано

в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру

У пункті 4.2 договору іпотеки сторони узгодили, що звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем на підставі: рішення суду; або виконавчого напису нотаріуса; або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя; або за договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

У пункті 5 договору іпотеки сторони узгодили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов?язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеки".

Квартира АДРЕСА_1 складається з трьох кімнат, загальною площею 94,20 кв. м, жилою площею - 46,20 кв. м, та

є власністю іпотекодавця на підставі свідоцтва про право власності на житло серії НОМЕР_1, виданого Головним управлінням житлозабезпечення

25 вересня 2006 року на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 14 вересня 2006 року № 1713-С/К1 та зареєстрованого

у Київському міському бюро технічної інвентаризації 02 жовтня 2006 року

у реєстрову книгу за № 44953.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 22 листопада

2010 року у справі № 21209/10 стягнено солідарно з ОСОБА_2, ОСОБА_1 на користь ПАТ "УкрСиббанк" заборгованість за договором про надання споживчого кредиту від 13 лютого 2007 року № 11117046000 та додатковою до нього угодою, у загальному розмірі 166 015,38 дол. США, а також стягнено

з кожної по 850,00 грн судового збору та по 60,00 грн витрат, пов`язаних

з інформаційно-технічним забезпеченням справи.

05 лютого 2020 року між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" укладено договір про відступлення прав вимоги № 2151/К, згідно з умовами якого право вимоги за договором про надання споживчого кредиту від

13 лютого 2007 року № 11117046000, додатками та додатковими угодами, що укладені між АКБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_2, за іпотечним договором від 13 лютого 2007 року № 47195, з усіма додатками та додатковими угодами, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кияшко А. В., зареєстрованим за реєстровим номером 176, що укладений між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_1, як забезпечення виконання зобов`язань боржника за договором про надання споживчого кредиту, перейшли до нового кредитора - ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції".

Відповідно до пункту 5.2 договору іпотеки від 13 лютого 2007 року № 47195

у разі настання обставин, зазначених у пункті 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

14 лютого 2020 року ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" направило на поштові адреси ОСОБА_1 та ОСОБА_2, а саме:

АДРЕСА_2, та АДРЕСА_3, вимоги-повідомлення про усунення порушення зобов`язання та виселення від 14 лютого 2020 року.

Вказана кореспонденція повернулася ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції"

з відмітками "за закінченням встановленого строку зберігання".

25 березня 2020 року ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" повторно направило на поштові адреси ОСОБА_2 та ОСОБА_1, а саме:

АДРЕСА_2, та АДРЕСА_3, вимоги-повідомлення про усунення порушення зобов`язання та виселення від 25 березня 2020 року.

Вказана кореспонденція повернулася ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції"

з відмітками "за закінченням встановленого строку зберігання".

Згідно зі звітом про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 10 червня 2020 року, ринкова вартість квартири

АДРЕСА_1 становить 1 460 179,90 грн.

03 липня 2020 року державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 52956464, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно включено запис номер 37160375 від 01 липня 2020 року про право власності ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" на квартиру

Із відомостей з Реєстру прав власності на нерухоме майно відомо, що

ОСОБА_1 належить на праві приватної власності домоволодіння

У квартирі АДРЕСА_1 зареєстровані ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_1, та ОСОБА_2 .

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає.

Щодо застереження

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" (тут і далі у редакції, чинній станом на 13 лютого 2007 року) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні

і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 3 Закону України "Про іпотеку" встановлено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частини перша та третя статті 33 Закону України "Про іпотеку").

За змістом статті 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до частин першої та другої статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

Такий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження

Суд першої інстанції, установивши, що договір іпотеки від 13 лютого 2007 року містить застереження, яке надавало відповідачу право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений статтею 37 Закону України "Про іпотеку", зробив обґрунтований висновок про безпідставність аргументів позивача щодо необхідності укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Щодо надіслання вимоги-повідомлення

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться за заявою особи шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) (пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону).

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку

з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема для прийняття відповідних рішень, є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав

і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення

у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що "в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб

є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання".

Аналогічний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 522/19144/19 (провадження № 61-14641св21).

Відповідно до пункту 5.2 договору іпотеки від 13 лютого 2007 року № 47195

Судами попередніх інстанцій установлено, що вимоги-повідомлення були відправлені іпотекодавцю та боржнику поштою рекомендованими листами

з повідомленням, з описом вкладення, проте не були отримані позивачем та повернуті поштою "за закінченням встановленого строку зберігання".

Таким чином, іпотекодержателем було дотримано процедуру належного надсилання іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, оскільки повернення вказаної кореспоненції з відмітками

"за закінченням встановленого строку зберігання" свідчить про недбалість чи ухилення іпотекодавця та боржника від такого отримання

Щодо застосування Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18)

Суд апеляційної інстанції застосував до спірних правовідносин Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , виходячи з того,

що спірна квартира використовується ОСОБА_2 та малолітньою ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_2, як місце постійного проживання.

Відповідно до підпункту 1 пункту 1 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , який був чинний на момент переходу та реєстрації права власності, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , який був чинний на момент переходу та реєстрації права власності, передбачено, що протягом дії цього Закону інші Закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Верховний Суд у постанові від 15 вересня 2021 року у справі № 643/18202/18 (провадження № 61-617св21) зазначив, що мораторій (заборона) на примусове відчуження майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, який встановлений Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , має цільовий характер і є державною гарантією захисту конституційних прав та інтересів громадян, які отримали кредити саме в іноземній валюті.

Для застосування цієї державної гарантії захисту конституційних прав та інтересів громадян, які отримали кредити саме в іноземній валюті, обов`язковою є встановлення сукупності обставин, а саме: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці;

у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

За таких обставин перевірці підлягають обставини щодо наявності підстав для застосування до спірних правовідносин мораторію на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця.

Суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_1 на праві власності належить домоволодіння за адресою: АДРЕСА_4 .

Таким чином, посилання позивача на неможливість примусового стягнення спірної квартири, з огляду на положення підпункту 1 пункту 1 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , є неправильними, зважаючи на наявність у ОСОБА_1 іншого майна, а тому мотиви суду першої інстанції щодо необґрунтованості доводів позивача заявленого позову з указаних підстав є правильними.

Суд апеляційної інстанції залишив поза увагою указаний факт, який впливає на правильне застосування Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , а тому зробив неправильний висновок про наявність підстав для застосування вказаного закону.

Подібний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 01 березня

2023 року у справі № 712/9294/20 (провадження № 61-7294св22).

Щодо аргументів позивача про недотримання вимог оцінки майна, на яке звертається стягнення

Доводи позивача на необхідність подавати звіт про оцінку предмета іпотеки державному реєстратору є необґрунтованими, оскільки станом на момент здійснення державної реєстрації (03 липня 2020 року) пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) не встановлював необхідності подання саме звіту про оцінку майна,

а встановлював обов`язок подання довідки іпотекодержателя, що містить відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Таким чином, висновок суду апеляційної інстанції про недотримання відповідачем вимог закону щодо здійснення оцінки майна, на яке звертається стягнення, є неправильним.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо

в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Суд першої інстанції правильно визначився із характером спірних правовідносин, нормами матеріального та процесуального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але апеляційний суд допустив помилку в застосуванні норм матеріального права, судове рішення апеляційного суду відповідно до статті 413 ЦПК України підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту "в" пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК Українипостанова суду касаційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення суду першої інстанції, судові витрати, понесені ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" за подання касаційної скарги у розмірі 25 424,00 грн слід стягнути з ОСОБА_1 на користь відповідача.

Керуючись статтями 141, 409, 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд

у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції" задовольнити.

Постанову Київського апеляційного суду від 20 вересня 2022 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції", третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович, про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора скасувати, залишити в силі у цій частині рішення Дарницького районного суду м. Києва від 24 вересня 2021 року.