761/15392/19 Про визнання недійсним договору про участь у фонді фінансування будівництва - 12.07.2023 Прийняття

треті особи: Приватне підприємство "ПІД-КЛЮЧ", Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-будівельна компанія "МРІЯ", Публічне акціонерне товариство "АРТЕМ-БАНК", Товариство з обмеженою відповідальністю "ЗЕБІЛЛІОН", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Лариса Михайлівна, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ",

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Київського апеляційного суду від 09 листопада 2022 року, ухвалену колегією суддів у складі Олійника В. І., Сушко Л. П., Суханової Є. М.,

І. ФАБУЛА СПРАВИ

Стислий виклад позиції позивача

ОСОБА_1 у квітні 2019 року звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи: Приватне підприємство

"ПІД-КЛЮЧ" (далі - ПП "ПІД-КЛЮЧ"), Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-будівельна компанія "МРІЯ"

(далі - ТОВ "ВБК "МРІЯ"), Публічне акціонерне товариство "АРТЕМ-БАНК"

(далі - ПАТ "АРТЕМ-БАНК"), Товариство з обмеженою відповідальністю "ЗЕБІЛЛІОН" (далі - ТОВ "ЗЕБІЛЛІОН"), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Л. М. (далі - приватний нотаріус), Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова Компанія "НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ" (далі - ТОВ "ФК "НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ"), у якому з урахуванням уточнень просив:

- визнати недійсним договір про участь у фонді фінансування будівництва від 04 серпня 2016 року № 887, укладений між ОСОБА_3 та

ПАТ "АРТЕМ-БАНК";

- визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 серпня 2016 року, індексний номер 30931451, власник ОСОБА_3 ;

- визнати недійсним договір від 27 липня 2018 року № 359 купівлі-продажу нежитлового приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 56, 70 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2018 року, індексний номер 42277227, власник ОСОБА_2 ;

- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь власника ОСОБА_1 нежитлове приміщення № НОМЕР_2, загальною площею 65, 00 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер 1123386080000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 грудня 2016 року, індексний номер 33017924.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 10 жовтня 2010 року він та

ПП "ПІД-КЛЮЧ"уклали договір купівлі-продажу майнових прав № 78/НП34А/щ, відповідно до умов якого продавець продав, а покупець купив майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 68, 80 кв. м, поверх 2, секція 2.

Позивач зазначав, що після здійснення ним оплати 100 % вартості майнових прав та на підставі документів, виданих забудовником

ПП "ПІД-КЛЮЧ", 15 грудня 2016 року за ним зареєстровано право власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_2, загальною площею 65, 00 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

У березні-квітні 2017 року йому стало відомо, що цим нежитловим приміщенням заволодів ОСОБА_3, який раніше зареєстрував право власності на спірне приміщення, загальною площею 56, 70 кв. м, на підставі документів, виданих іншим забудовником цього ж об`єкта ТОВ "ВБК "МРІЯ", та довідки, виданої ПАТ "АРТЕМ-БАНК".

26 липня 2018 року ОСОБА_3 продав спірне приміщення № НОМЕР_1, площею 56, 70 кв. м, ТОВ "ЗЕБІЛЛІОН", яке 27 липня 2018 року на підставі договору купівлі-продажу відчужило це приміщення ОСОБА_2 .

Позивач звертав увагу на те, що ТОВ "ВБК "МРІЯ" не мало права відчужувати спірне нежитлове приміщення № НОМЕР_1, оскільки як забудовник отримало нежитлові приміщення НОМЕР_3, частини НОМЕР_4 та мав право реалізувати лише ці приміщення.

ПП "ПІД-КЛЮЧ" листом від 15 травня 2013 року попередило

ПАТ "АРТЕМ-БАНК", що нежитлове приміщення № НОМЕР_1 в житловому будинку на АДРЕСА_1 передано ПП "ПІД-КЛЮЧ" відповідно до договору генерального підряду на будівництво від 10 жовтня 2007 року № 69, що свідчить про помилкове внесення цього об`єкта до фонду фінансування будівництва.

З наведених підстав ОСОБА_1 вважав, що отримання ОСОБА_3 у власність нежитлового приміщення № НОМЕР_1 та його подальше відчуження відбулося з порушенням законодавства.

Стислий виклад заперечень інших учасників справи

ОСОБА_2, ОСОБА_3, ТОВ "ВБК "МРІЯ", ТОВ "ФК "НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ" заперечували проти задоволення позову, вважаючи його безпідставним, необґрунтованим та не доведеним належними та допустимими доказами.

Стислий виклад змісту рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій

Суди розглядали справу неодноразово.

Рішенням від 16 грудня 2020 року Шевченківський районний суд міста Києва відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Суд першої інстанції врахував, що позивач не надав доказів на підтвердження того, що він був довірителем фонду фінансування будівництва А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1, тобто доказів правомірності набуття ним права власності на приміщення АДРЕСА_3, оскільки відчуження майнових прав повинно було відбуватись виключно через фонд фінансування будівництва. ПП "ПІД-КЛЮЧ" не мало права передавати ОСОБА_1 майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, оскільки воно було предметом договору іпотеки та знаходилося під забороною відчуження.

На переконання суду першої інстанції, позивач не навів конкретних правових норм, яким би суперечили оспорювані ним договори та не обґрунтував, яке саме його право порушено відповідачами у зв`язку з укладенням оспорюваних правочинів та підлягає захисту в судовому порядку.

Також суд врахував, що в Державному реєстрі прав на нерухоме майно є два окремих записи про право власності на два окремих види нерухомого майна, а саме запис про право власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, площею 56, 70 кв. м, та запис про право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № НОМЕР_2, площею 65, 00 кв. м. Право власності та правомірність внесення запису щодо позивача ніким не оспорювалися, а також не приймалося будь-яких рішень про припинення його права власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_2.

Суд першої інстанції зробив висновок про те, що позивач не набув та не є власником нежитлового приміщення № НОМЕР_1, а є власником нежитлового приміщення № НОМЕР_2, що свідчить про відсутність у позивача правових підстав для витребування нежитлового приміщення № НОМЕР_1.

Постановою від 05 липня 2021 року Київський апеляційний суд залишив без змін рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 грудня 2020 року.

Суд апеляційної інстанції дійшов переконання, що ПП "ПІД-КЛЮЧ" не мало майнових прав на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, тому ці права не могли бути предметом договору купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року № 78/НП34А/щ, укладеного між ПП "ПІД-КЛЮЧ" та ОСОБА_1, оскільки не перебували у власності відчужувача. Позивач не довів факт незаконного придбання ОСОБА_3 нежитлового приміщення № НОМЕР_1, площею 56, 70 кв. м.

Постановою від 26 квітня 2022 року Верховний Суд задовольнив частково касаційну скаргу ОСОБА_1, скасував постанову Київського апеляційного суду від 05 липня 2021 року, направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що суди належно не перевірили доводи позивача про те, що ПП "ПІД-КЛЮЧ" мало право укладати з ним договір купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року № 78/НП34а/щ, на підтвердження чого надав до суду договір генерального підряду на капітальне будівництво від 10 жовтня 2007 року № 69, укладений

між Комунальним підприємством "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК"

(далі - КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК") та ПП "ПІД-КЛЮЧ"та додаткову угоду № 1 до зазначеного договору, якою передбачено, що за згодою сторін розрахунки за договором можуть здійснюватися шляхом передання майна (житлових та/або нежитлових приміщень) в об`єкті будівництва за актом приймання-передання та якою виключено пункт 10.8 договору генерального підряду, згідно з яким генеральний підрядник не має права відчужувати об`єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та у будь-який інший спосіб обтяжувати та розпоряджатися об`єктом будівництва. Також суди не надали оцінки акту приймання-передання майнових прав від 12 грудня 2008 року до договору генерального підряду від 10 жовтня 2007 року, яким ПП "ПІД-КЛЮЧ" передано майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, секція 2, площею 68, 05 кв. м, в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об`єкт будівництва, а також листу ПП "ПІД-КЛЮЧ" від 15 травня 2013 року вих. № 104, адресованому голові правління

ПАТ "АРТЕМ-БАНК", в якому підприємство просило взяти до уваги, що майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 передані йому відповідно до договору генерального підряду на будівництво № 69 та згідно з актом приймання-передання, а тому внесення спірного приміщення до фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1 є помилковим. Суди не надали оцінки тому, що предметом іпотеки за договором іпотеки від 14 грудня 2007 року № 2 є, зокрема, нежитлові приміщення, зазначені в переліку № 3, проте в цьому переліку немає нежитлового приміщення № НОМЕР_1. Суди також не надали належної оцінки висновку експерта № 19193 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 11 квітня 2019 року. Крім того, поза увагою судів залишились посилання заявника на відповідь Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації" від 19 березня 2019 року, у якій зазначено, що за даними інвентаризаційної справи нежитлове приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, не існує.

Стислий виклад змісту рішення суду апеляційної інстанції, яке оскаржується

Постановою від 09 листопада 2022 року Київський апеляційний суд задовольнив апеляційну скаргу ОСОБА_1, рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 грудня 2020 року скасував, ухвалив нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнив.

Суд визнав недійсним договір про участь у фонді фінансування будівництва від 04 серпня 2016 року № 887, укладений між ОСОБА_3 та ПАТ "АРТЕМ-БАНК".

Визнав недійсною (скасував) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлове приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 серпня 2016 року, індексний номер 30931451, власник ОСОБА_3 .

Визнав недійсним договір від 27 липня 2018 року № 359 купівлі-продажу нежитлового приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнав недійсною (скасував) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 56, 70 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2018 року, індексний номер 42277227, власник ОСОБА_2 .

Витребував із незаконного володіння ОСОБА_2 на користь власника ОСОБА_1 нежитлове приміщення № НОМЕР_2, загальною площею 65, 00 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер 1123386080000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 грудня 2016 року, індексний номер 33017924.

Здійснив розподіл судових витрат.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що, як стверджує позивач і підтверджується матеріалами справи, ПП "ПІД-КЛЮЧ" мало право укладати з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року № 78/НП34а/щ.

ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог касаційної скарги

ОСОБА_2 22 грудня 2022 року подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 09 листопада 2022 року, залишити в силі рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 грудня 2020 року.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

ОСОБА_2, наполягаючи на тому, що оскаржуване судове рішення ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального правата порушенням норм процесуального права, як підстави касаційного оскарження наведеного судового рішення визначила те, що:

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування правового висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 182/8536/18

(провадження № 61-254св20), від 23 лютого 2022 року у справі № 639/4467/18 (провадження № 61-6431св21), щодо порядку застосування статей 78, 81, 367 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України (1618-15) );

- відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування положень статей 2, 6, 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", частини третьої статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статті 15, частини третьої статті 215, статей 387, 388 Цивільного кодексу України

(далі - ЦК України (435-15) ) у подібних правовідносинах;

- суд апеляційної інстанції не врахував обставини, встановлені постановою Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011, належно не дослідив докази, які є в матеріалах справи, не дослідив обставини, які мають значення для ухвалення правильного рішення у справі, та врахував докази, подані позивачем в копіях за відсутності в останнього їх оригіналів;

- суд апеляційної інстанції необґрунтовано відмовив у задоволенні клопотання про долучення додаткових доказів до матеріалів справи.

ОСОБА_2 наголосила, що реалізація майнових прав на житлові та нежитлові приміщення в об`єкті будівництва могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва. Позивач не надав до суду договір про участь у фонді фінансування будівництва, предметом якого були б майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, укладений між ОСОБА_1 та управителем фонду фінансування будівництва, або ж доказів того, що реалізація майнових прав на нежитлові приміщення в об`єкті будівництва могла здійснюватися тільки забудовником. На переконання заявниці,

ПП "ПІД-КЛЮЧ" не мало права укладати з позивачем договір від 10 жовтня 2010 року № 78/НП34А/щ, а останній не міг набути та не набув прав на нежитлове приміщення № НОМЕР_1. Доказів протиправності набуття ОСОБА_3 права власності на спірне приміщення позивач до суду не надав. Тож ОСОБА_1 не довів, які саме його права та інтереси порушені відповідачами та підлягають захисту в судовому порядку.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

ОСОБА_1 22 березня 2023 року із застосуванням засобів електронного зв`язку надіслав до Верховного Суду відзив, у якому просив касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду без змін.

12 квітня 2023 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду додаткові пояснення.

ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ

Ухвалою від 17 січня 2023 року Верховний Суд поновив ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження постанови Київського апеляційного суду від 09 листопада 2022 року, відкрив касаційне провадження у справіта відмовив у задоволенні клопотання про зупинення дії постанови Київського апеляційного суду від 09 листопада 2022 року.

Ухвалою від 05 квітня 2023 року Верховний Суд повернув без розгляду відзив на касаційну скаргу та додаткові пояснення, подані ОСОБА_1 27 березня 2023 року із використанням засобів поштового зв`язку.

Ухвалою від 26 квітня 2023 року Верховний Суд відмовив у задоволенні клопотання ОСОБА_1 про поновлення строку на подання відзиву на касаційну скаргу та повернув без розгляду відзив на касаційну скаргу, поданий 06 квітня 2023 року із використанням засобів поштового зв`язку.

Ухвалою від 05 липня 2023 року Верховний Суд призначив справу до судового розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Критерії оцінки правомірності судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Верховний Суд перевірив доводи касаційної скарги та матеріали цивільної справи, за результатами чого зробив такі висновки.

Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 14 грудня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "АРТЕМ-БАНК"

(далі - ТОВ "АРТЕМ-БАНК"), правонаступником якого є ПАТ "АРТЕМ-БАНК", як управителем фонду фінансування будівництва, з однієї сторони, та Управлінням державної охорони України і КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" як забудовниками, з іншої, укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1, згідно з яким забудовник зобов`язався збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язався здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва.

У пункті 3.14 зазначеного договору визначено, що забудовник зобов`язаний не відчужувати та не обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, зазначені в переліку об`єктів інвестування, без письмової згоди на те управителя.

14 грудня 2007 року між банком як управителем, Управлінням державної охорони України та КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" як забудовниками укладено договір на об`єкт будівництва (додаток № 2 до договору від 14 грудня 2007 року № 1), за умовами якого при його укладенні забудовник передав управителю фонду фінансування будівництва усі майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені за ними об`єкти інвестування.

14 грудня 2007 року між банком як управителем, Управлінням державної охорони України та КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" як забудовниками укладено договір доручення № 3, згідно з яким забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єкта інвестування відповідно до договору від 14 грудня 2007 року № 1.

14 грудня 2007 року між Управлінням державної охорони України і КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" як іпотекодавцями та ТОВ "АРТЕМ-БАНК" як іпотекодержателем укладено договір іпотеки № 2, пунктами 1.2, 1.8 якого передбачено, що з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов`язань за договором № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1 іпотекодавці передають в іпотеку належні їм майнові права на об`єкт будівництва. На предмет іпотеки в цілому, в тому числі окремо на кожний об`єкт інвестування, накладається заборона відчуження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вноситься обтяження до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

На підставі укладеного договору іпотеки приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. наклав заборону відчуження зазначеного об`єкта будівництва.

Згідно з договором від 29 листопада 2011 року № 787/1, укладеним між ПАТ "АРТЕМ-БАНК" та ТОВ "ПІД-КЛЮЧ", банк як управитель прийняв у довірчу власність грошові кошти на рахунок фонду фінансування будівництва для фінансування спорудження об`єкта будівництва на АДРЕСА_1, зокрема приміщення № НОМЕР_1.

У матеріалах справи є лист ПАТ "АРТЕМ-БАНК" від 20 квітня 2016 року, адресований ТОВ "ПІД-КЛЮЧ" як довірителю, у якому з посиланням на Правила фонду фінансування будівництва банк повідомив, що довіритель не виконав умови договору від 29 листопада 2011 року № 787/1 про участь у фонді фінансування будівництва, що є підставою для розірвання договору та відкріплення від довірителя об`єкта інвестування. Банк як управитель зазначив, що приміщення, які раніше були закріплені за ТОВ "ПІД-КЛЮЧ" за договором від 29 листопада 2011 року № 787/1, будуть реалізовані управителем іншим особам.

04 серпня 2016 року між банком як управителем та ОСОБА_3 як довірителем укладено договір № 887 про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого ОСОБА_3 зобов`язався передати банку в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об`єкта інвестування, а банк зобов`язався прийняти кошти на рахунок фонду фінансування будівництва у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами фонду фінансування будівництва.

На виконання умов договору № 887 ОСОБА_3 повністю проінвестував спорудження об`єкта будівництва та за ним закріплено об`єкт інвестування, а саме нежитлове приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, поверх 2, секція 2.

04 серпня 2016 року між банком як управителем та ОСОБА_3 як довірителем укладено договір відступлення майнових прав № 887, згідно з яким управитель відступив ОСОБА_3 майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, які управитель фонду фінансування будівництва набув відповідно до умов договору від 14 грудня 2007 року № 1.

Цього ж дня управитель фонду фінансування будівництва видав ОСОБА_3 довідку № 887 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування - нежитлового приміщення № НОМЕР_1.

Крім того, 04 серпня 2016 року ОСОБА_3 як довіритель та ТОВ "ВБК "МРІЯ" як забудовник склали акт приймання-передання нежитлового приміщення № НОМЕР_1, згідно з яким забудовник передав ОСОБА_3 нежитлове приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, поверх 2, секція 2, за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі зазначених документів приватний нотаріус Журавльова Л. М. 09 серпня 2016 року зареєструвала за ОСОБА_3 право власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_1.

26 липня 2018 року ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу відчужив ТОВ "ЗЕБІЛЛІОН" спірне нежитлове приміщення № НОМЕР_1.

27 липня 2018 року ТОВ "ЗЕБІЛЛІОН" за договором купівлі-продажу відчужило ОСОБА_2 нежитлове приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 56, 70 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Також суди встановили, що рішенням Господарського суду міста Києва від 14 грудня 2017 року у справі № 910/17791/17, яке набрало законної сили 03 січня 2018 року, змінено управителя фонду фінансування будівництва з ПАТ "АРТЕМ-БАНК" на ТОВ "ФК "НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ", а також зобов`язано банк передати фінансовій компанії фонд фінансування будівництва.

Право, застосоване судом

Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).

У частинах першій, другій статті 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до частини сьомої статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) згідно з договором між забудовником та управителем фонду фінансування будівництва за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частини друга, третя статті 215 ЦК України).

Статтею 204 ЦК України встановлюється презумпція правомірності правочину, яка означає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з цією презумпцією вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Тож у разі неспростування презумпції правомірності договору, передбаченої у статті 204 ЦК України, всі права, набуті сторонами правочину за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Конструкція недійсності договору потрібна для того, щоб не допускати або унеможливлювати порушення приватних прав та інтересів, або ж їх відновлювати. В основі конструкції недійсності (нікчемності та оспорюваності), як правило, перебуває порушення норм ЦК України (435-15) чи іншого закону.

Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) зроблено висновок про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

У справі, що переглядається, позивач зазначав, що відповідачі порушили його право власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_2, загальною площею 65, 00 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

На обґрунтування позову ОСОБА_1 надав такі докази.

10 жовтня 2007 року КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" як замовник та

ПП "ПІД-КЛЮЧ" як генеральний підрядник уклали договір генерального підряду на капітальне будівництво № 69, за умовами якого генеральний підрядник зобов`язався збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва відповідно до затвердженої проєктної документації, а КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" зобов`язалося надати ПП "ПІД-КЛЮЧ" будівельний майданчик, передати йому проєктно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи із будівництва об`єкта будівництва та оплатити їх.

У пункті 10.8 зазначеного договору передбачалося, що ПП "ПІД-КЛЮЧ" не має права відчужувати об`єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та у будь-який інший спосіб обтяжувати та розпоряджатися об`єктом будівництва.

Позивач надав до суду копію додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 до зазначеного договору, за умовами якої виключено пункт 10.8 договору від 10 жовтня 2007 року № 69, а також копію акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року до договору від 10 жовтня 2007 року № 69, згідно з яким ПП "ПІД-КЛЮЧ" передано майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, секція 2, площею 68, 05 кв. м, в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об`єкт будівництва.

10 жовтня 2010 року ПП "ПІД-КЛЮЧ" уклало з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав № 78/НП34А/щ, відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 68, 80 кв. м, поверх 2, секція 2.

Відповідно до акта здійснення остаточних розрахунків від 27 грудня 2012 року № 83 та довідки від 27 грудня 2012 року № 83 ОСОБА_1 сплатив повну суму за нежитлове приміщення № НОМЕР_1.

Цього ж дня сторони підписали акт приймання-передання нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року № 178/НП34а/щ, згідно з яким у власність позивача передано нежитлове приміщення № НОМЕР_1, площею 65, 00 кв. м, розташоване на 2 поверсі, секція 2, в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_1 .

15 грудня 2016 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В. здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № НОМЕР_2, загальною площею 65, 00 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з висновком експерта від 11 квітня 2019 року № 19193 нежитлове приміщення АДРЕСА_4, яким володіє ОСОБА_2, та нежитлове приміщення № 2, площею 57, 20 кв. м, що знаходиться у складі нежитлового приміщення АДРЕСА_5, є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна.

Отже, на переконання позивача, набуття відповідачами права власності на спірне нежитлове приміщення № НОМЕР_1 порушує його право власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_2, оскільки фактично приміщення № НОМЕР_1, яке наразі належить на праві власності ОСОБА_2, є частиною приміщення АДРЕСА_6, яке зареєстроване на праві власності за ОСОБА_1 .

Верховний Суд врахував, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина перша статті 4 ЦПК України).

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Зазначені норми права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорене право чи цивільний інтерес.

Вирішуючи спір, суд зобов`язаний надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Отже, при вирішенні спору по суті важливе значення має встановлення наявності в особи, яка звернулася із позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов.

Відсутність права на позов в матеріальному розумінні тягне за собою прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки лише наявність права обумовлює виникнення в інших осіб відповідного обов`язку перед особою, якій таке право належить. Тобто лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

Під час розгляду спору суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

У справі, що переглядається, суд першої інстанції дійшов переконання про те, що позивач не надав доказів правомірності набуття ним права власності на спірне приміщення, оскільки відчуження майнових прав повинно було відбуватись виключно через фонд фінансування будівництва. Позивач не довів, яке саме його право порушено відповідачами у зв`язку із укладенням оспорюваних правочинів та підлягає захисту в судовому порядку.

Водночас суд апеляційної інстанції керувався тим, що ПП "ПІД-КЛЮЧ" мало право укладати з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року № 78/НП34а/щ, тому права позивача на спірне нежитлове приміщення порушені та підлягають захисту в судовому порядку.

Основне питання, яке постало перед Верховним Судом, полягає в тому, хто правомірно набув право власності на спірне приміщення враховуючи те, що приміщення АДРЕСА_3, яке зараз належить на праві власності ОСОБА_2, є частиною приміщення АДРЕСА_6, яке зареєстроване на праві власності за ОСОБА_1, та, відповідно, чи має позивач право на судовий захист.

Основним доводом касаційної скарги є посилання ОСОБА_2 на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень статей 2, 6, 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", частини третьої статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статті 15, частини третьої статті 215, статей 387, 388 ЦК України у подібних правовідносинах.

Так, у частині третій статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність"

(тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) зазначено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"

фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю фонду фінансування будівництва в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у фонді фінансування будівництва.

Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Об`єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.

Об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 6 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" об`єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є фонд фінансування будівництва та фонд операцій з нерухомістю. Об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.

За приписами статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем фонду фінансування будівництва має обов`язково містити зобов`язання забудовника після закінчення будівництва передати об`єкти інвестування у власність довірителям фонду фінансування будівництвана умовах цього Закону та Правил фонду фінансування будівництва.

Відповідно до договору між забудовником та управителем фонду фінансування будівництва за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Аналогічні приписи містяться в пункті 3.14 договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1, згідно з яким забудовник зобов`язаний не відчужувати та не обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування без письмової згоди на те управителя.

У постанові Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 923/447/15 зроблено висновок про те, що управитель фонду фінансування будівництва є єдиним власником майнових прав на об`єкт інвестування та виключно останній має право на залучення коштів для інвестування через фонд фінансування будівництва та має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування. Врахувавши те, що оспорюваний інвестиційний договір укладений без згоди управителя, тобто з порушенням вимог статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про визнання недійсним інвестиційного договору.

Також у постанові від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011 Верховний Суд, проаналізувавши правила статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статей 6, 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", дійшов переконання, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі на АДРЕСА_1 могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва на підставі договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1 . Верховний Суд погодився з висновками апеляційного суду про те, що ні Управління державної охорони України (замовник) та КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" (забудовник), ні, тим більше, ПП "ПІД-КЛЮЧ" (генеральний підрядник) не могли придбати майнові права на об`єкти нерухомості інакше, ніж через фонд фінансування будівництва і лише за умови здійснення інвестування.

Отже, доводи касаційної скарги про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень статей 2, 6, 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", частини третьої статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" не підтвердилися.

Такі висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 04 вересня 2018 року у справі № 923/447/15 та від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011 та згідно з цими висновками забудовник не має права відчужувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду. Лише управитель та виключно через фонд фінансування будівництва має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування.

У справі, що переглядається, суд апеляційної інстанції не врахував зазначені висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.

Водночас безпідставними є доводи касаційної скарги про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень статті 15, частини третьої статті 215, статей 387, 388 ЦК України, оскільки такі висновки Верховний Суд неодноразово формулював.

Апеляційний суд не врахував того, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі на АДРЕСА_1 здійснювалася через фонд фінансування будівництва на підставі договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 . Втім ОСОБА_1 не є довірителем фонду фінансування будівництва А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1, оскільки не укладав договір про участь у фонді фінансування будівництва з управителем

ПАТ "АРТЕМ-БАНК".

Також суд апеляційної інстанції не врахував, що ПП "ПІД-КЛЮЧ" як забудовник не мало права відчужувати спірне нежитлове приміщення № НОМЕР_1 ОСОБА_1, оскільки це суперечить статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", пункту 3.14 договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1, пункту 10.8 договору від 10 жовтня 2007 року № 69 генерального підряду на капітальне будівництво, згідно з якими ПП "ПІД-КЛЮЧ" як забудовник/генеральний підрядник зобов`язане не відчужувати об`єкти інвестування без письмової згоди на те управителя.

Суд апеляційної інстанції вважав, що повноваження ПП "ПІД-КЛЮЧ" на розпорядження спірним нежитловим приміщенням підтверджуються копією додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 до договору від 10 жовтня 2007 року № 69, за умовами якої виключено пункт 10.8, згідно з яким генеральний підрядник не має права відчужувати об`єкт будівництва третім особам та розпоряджатися ним, а також копією акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року до договору від 10 жовтня 2007 року № 69, згідно з яким ПП "ПІД-КЛЮЧ" передано майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1, секція 2, площею 68, 05 кв. м, в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об`єкт будівництва.

Апеляційний суд не звернув уваги на те, що будь-які дії щодо об`єкта інвестування мають здійснюватися виключно за письмовою згодою управителя. Проте у матеріалах справи немає доказів того, що

ПАТ "АРТЕМ-БАНК" як управитель надавав письмову згоду КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" чи ПП "ПІД-КЛЮЧ" на відчуження спірного нежитлового приміщення № НОМЕР_1, яке є об`єктом інвестування, третім особам поза фондом фінансування будівництва.

Істотним є й те, що ухвалою від 11 березня 2020 року Шевченківський районний суд міста Києва задовольнив заяву ОСОБА_2 про забезпечення доказів, витребував у ОСОБА_1, зокрема, оригінал додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 до договору від 10 жовтня 2007 року № 69 та оригінал акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року до договору від 10 жовтня 2007 року № 69.

Зазначені докази, що були надані позивачем до суду в копіях, на вимогу суду не надані в оригіналах, що суперечить частині шостій статті 95 ЦПК України, відповідно до якої якщо подано копію (електронну копію) письмового доказу, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи може витребувати у відповідної особи оригінал письмового доказу. Якщо оригінал письмового доказу не подано, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги.

У постанові Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 466/4209/17 (провадження № 61-5277св22) сформульований висновок, що наслідком недотримання вимог статті 95 ЦПК України є виключення письмового доказу з числа доказів і розгляд справи на підставі інших доказів.

Враховуючи те, що ОСОБА_2 під час розгляду справи неодноразово ставила під сумнів докази, які подані позивачем в копіях та на вимогу суду першої інстанції не надані в оригіналах, тому суд апеляційної інстанції на виконання приписів частини шостої статті 95 ЦПК України не повинен був брати до уваги, зокрема, копію додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 до договору від 10 жовтня 2007 року № 69 та копію акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року до договору від 10 жовтня 2007 року № 69, оскільки за браком їх оригіналів неможливо встановити достовірність зазначених документів.

Додатково потрібно врахувати, що у господарській справі № 04/01/5026/1089/2011, яку переглядав Верховний Суд та ухвалив постанову від 11 листопада 2020 року, суди з`ясовували питання укладення додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 до договору від 10 жовтня 2007 року № 69 та складання акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року до договору від 10 жовтня 2007 року № 69. Під час розгляду цієї справи ПП "ПІД-КЛЮЧ" не надало оригінали зазначених документів у зв`язку з чим суд апеляційної інстанції, з яким погодився Верховний Суд, зробив висновок, що без надання оригіналів додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 неможливо встановити факт укладення між КП "ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК" та ПП "ПІД-КЛЮЧ" зазначеної угоди, а також існування акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року, підписаного цими сторонами. Верховний Суд погодився з висновками апеляційного суду про те, що місцевий господарський суд необґрунтовано прийняв копії зазначених документів як належні та допустимі докази.

З наведених підстав Верховний Суд погоджується з доводами касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не врахував обставини, встановлені постановою Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011, не дослідив правильно докази, які є в матеріалах справи, та обставини, які мають значення для ухвалення законного рішення у справі, та врахував докази, подані позивачем в копіях, справжність яких ставить під сумнів відповідачка враховуючи відсутність їх оригіналів.

Апеляційний суд без надання будь-якого достатнього обґрунтування здійснив переоцінку доказів, оцінених судом першої інстанції з дотриманням вимог статті 89 ЦПК України. Належні, достовірні, допустимі та достатні докази, що містяться в матеріалах справи, яка переглядається, оцінку яким надав суд першої інстанції, свідчать про те, що з моменту укладення договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1, а також відповідно до положень статей 6, 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" реалізація забудовником чи генеральним підрядником майнових прав на об`єкти інвестування в об`єкті будівництва була можлива виключно через управителя фонду фінансування будівництва шляхом укладення між управителем та довірителем (інвестором) відповідного договору про участь у фонді фінансування будівництва.

У справі, що переглядається, ПАТ "АРТЕМ-БАНК" як управитель фонду фінансування будівництва уклало саме з ОСОБА_3 договір від 04 серпня 2016 року № 887 про участь у фонді фінансування будівництва щодо нежитлового приміщення № НОМЕР_1.

На противагу викладеному, договір між банком як управителем та ОСОБА_1 щодо нежитлового приміщення № НОМЕР_1 чи № НОМЕР_2 укладено не було. ПАТ "АРТЕМ-БАНК" як управитель фонду фінансування будівництва не надавало письмової згоди (дозволу) на відчуження ПП "ПІД-КЛЮЧ" як забудовником/генеральним підрядником майнових прав на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 в об`єкті будівництва.

ПП "ПІД-КЛЮЧ", діючи без письмової згоди управителя та поза фондом фінансування будівництва, відповідно,не маючи повноважень відчужувати майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 як об`єкт інвестування, уклало із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових праввід 10 жовтня 2010 року № 78/НП34А/щ, тому цей договір не може породжувати будь-яких правових наслідків як щодо набуття права на майнові права, так і щодо набуття права власності на спірне приміщення.

Той факт, що ОСОБА_1 придбав спірне приміщення раніше ніж ОСОБА_3 не створює для нього пріоритету його прав, оскільки за конкретних обставин цієї справи істотне значення для вирішення спору має не час набуття прав на нежитлове приміщення, а оцінка того, чи набуті такі права правомірно у встановленому законодавством порядку.

Встановлені судами обставини є достатніми для правильної оцінки правової природи відносин, що виникли та існували між сторонами цього спору, відповідно, для відмови в задоволенні такого позову. Проте суд апеляційної інстанції не врахував зазначеного та зробив помилковий висновок про доведеність і обґрунтованість вимог позову і, як наслідок, про задоволення позову ОСОБА_1, що є підставою для скасування оскаржуваної постанови.

Також у касаційній скарзі ОСОБА_2 посилається на те, що суд апеляційної інстанції необґрунтовано відмовив у задоволенні клопотання про долучення додаткових доказів до матеріалів справи та не врахував правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 182/8536/18 (провадження № 61-254св20) та від 23 лютого 2022 року у справі № 639/4467/18 (провадження № 61-6431св21).

Так, у постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 182/8536/18 (провадження № 61-254св20) зроблено висновки про те, що за приписами статті 83 ЦПК України єдиний винятковий випадок, коли є можливим прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого процесуальним законом строку, - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії, тягар доведення яких також покладений на учасника справи. Тлумачення змісту пункту 6 частини другої статті 356, частин першої, другої та третьої статті 367 ЦПК України свідчить про те, що апеляційний суд може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа не мала можливості подати до суду першої інстанції з поважних причин, доведених нею. У разі подання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не було подано до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів як у запереченні на апеляційну скаргу, так і в засіданні суду апеляційної інстанції. Вирішуючи питання щодо дослідження доказів, які без поважних причин не подавалися до суду першої інстанції, апеляційний суд повинен врахувати як вимоги частини першої статті 44 ЦПК України щодо зобов`язання особи, яка бере участь у справі, добросовісно здійснювати свої права та виконувати процесуальні обов`язки, так і виключне значення цих доказів для правильного вирішення справи. Висновок про прийняття та дослідження нових доказів, як і про відмову в їх прийнятті, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати в ухвалі, постановленій після обговорення заявленого клопотання, або в ухваленому судовому рішенні.

Верховний Суд у постанові від 23 лютого 2022 року у справі № 639/4467/18 (провадження № 61-6431св21)навів цитату зі статей, що регулюють порядок подання доказів та межі розгляду справи судом апеляційної інстанції та зробив висновок про те, що суд апеляційної інстанції під час апеляційного перегляду справи без належного обґрунтування виняткових випадків для цього прийняв докази, які не були предметом розгляду в суді першої інстанції, а були долучені лише до заяви про скасування заочного рішення.

У справі, що переглядається, ОСОБА_2 09 серпня та 08 листопада 2022 року подала до суду апеляційної інстанції клопотання, в яких просила визнати поважними причини неподання нею додаткових доказів до суду першої інстанції, поновити їй строк для подання додаткових доказів, прийняти та долучити ці докази до матеріалів справи.

Із матеріалів справи неможливо встановити, чи вирішив апеляційний суд зазначені клопотання та чи навів належне обґрунтування ухваленого рішення, оскільки ухвали щодо вирішення клопотань ОСОБА_2 у справі немає, результат їх вирішення не відображено також і в оскаржуваній постанові.

Згідно з протоколом судового засідання представник ОСОБА_2 заявила клопотання, яке апеляційний суд відхилив ухвалою, постановленою без виходу до нарадчої кімнати та занесеною до протоколу судового засідання. Проте з`ясувати, яке саме клопотання вирішено судом апеляційної інстанції та мотиви його відхилення не є можливим, оскільки в протоколі судового засідання така інформація не зазначена, а технічний звукозапис судового засідання є неякісним, що унеможливлює його відтворення.

За правилами пункту 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Верховний Суд дійшов переконання, що суд апеляційної інстанції порушив положення частини восьмої статті 83 та частини третьої статті 367 ЦПК України, не врахував висновки, викладені, зокремау постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 182/8536/18

(провадження № 61-254св20), на яку посилається заявниця у касаційній скарзі, оскільки не дослідив причини неподання нових доказів до суду першої інстанції, не вирішив питання про поновлення строку для подання таких доказів, які мають значення для правильного вирішення справи. Верховний Суд вважає за можливе переглянути справу по суті пред`явлених вимог без направлення її на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, оскільки у матеріалах справи достатньо доказів для ухвалення законного та обґрунтованого рішення. Ці докази були належно досліджені та оцінені судом першої інстанції.

Верховний Суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивач не надав доказів на підтвердження недійсності оспорюваних договорів, наявності підстав для скасування державної реєстрації прав на спірне нежитлове приміщення за відповідачами, що згідно зі статтею 81 ЦПК України є його процесуальним обов`язком.

З урахуванням встановлених фактичних обставин справи, що переглядається, Верховний Суд дійшов переконання, що відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не порушили прав позивача ОСОБА_1 .

Права позивача у цій справі фактично порушені ПП "ПІД-КЛЮЧ", яке не мало права розпоряджатися майновими правами на об`єкт інвестування - нежитлове приміщення № НОМЕР_1, проте це підприємство залучене до участі у справі як третя особа на стороні позивача, будь-яких позовних вимог до нього ОСОБА_1 не пред`явив.

Вирішуючи питання про можливість залишення в силі рішення суду першої інстанції, Верховний Суд врахував, що суд першої інстанції зробив висновки про те, що предметом спору є два відмінних об`єкта нерухомого майна, а саме нежитлове приміщення № НОМЕР_1, площею 56, 70 кв. м, та нежитлове приміщення № НОМЕР_2, площею 65, 00 кв. м. Позивач не набув та не є власником нежитлового приміщення № НОМЕР_1, а є власником нежитлового приміщення № НОМЕР_2, що свідчить про відсутність у позивача правових підстав для витребування нежитлового приміщення № НОМЕР_1.

Верховний Суд вважає помилковими такі висновки суду першої інстанції, оскільки згідно з висновком експерта від 11 квітня 2019 року № 19193 нежитлове приміщення АДРЕСА_4, яким володіє ОСОБА_2, та нежитлове приміщення № 2, площею 57, 20 кв. м, яке знаходиться у складі нежитлового приміщення АДРЕСА_5, є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна.

Тобто приміщення № НОМЕР_1, яке зараз належить на праві власності ОСОБА_2, фактично є частиною приміщення № НОМЕР_2, яке зареєстровано на праві власності за ОСОБА_1, та за наявності достатніх правових підстав останній міг заявляти позов про витребування спірного приміщення із володіння відповідачки.

Вимога про витребування не підлягає задоволенню з тих підстав, що ОСОБА_3 та ОСОБА_2, на відміну від ОСОБА_1, правомірно набули право власності на спірне приміщення № НОМЕР_1, тому мотивувальна частина рішення суду першої інстанції підлягає зміні шляхом викладення підстав відмови у позові, наведених у цій постанові.

Щодо клопотань ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про розгляд справи з їх участю

Відповідно до частини тринадцятої статті 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Верховний Суд є судом права, а не факту, і, діючи в межах повноважень та порядку, визначених частиною першою статті 400 ЦПК України, не може встановлювати обставини справи, які можуть додатково пояснити її учасники, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Верховний Суд створює учасникам справи належні умови для ознайомлення з рухом справи шляхом надсилання процесуальних документів, у яких такий рух описаний. Кожен із учасників справи має право безпосередньо знайомитися з її матеріалами, зокрема з аргументами іншої сторони, та реагувати на ці аргументи відповідно до вимог ЦПК України (1618-15) .

Згідно із частиною першою статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) однією з істотних гарантій справедливого судового розгляду є публічний судовий розгляд.

Практика Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) з питань гарантій публічного характеру провадження в судових органах у контексті пункту 1 статті 6 Конвенції свідчить про те, що публічний розгляд справи може бути виправданим не в кожному випадку (рішення від 08 грудня 1983 року у справі "Аксен проти Німеччини" Axen v. Germany, заява № 8273/78; рішення від 25 квітня 2002 року у справі "Варела Ассаліно проти Португалії" Varela Assalino contre le Portugal, заява № 64336/01). Так, у випадках коли мають бути вирішені тільки питання права, то розгляд письмових заяв, на думку ЄСПЛ, є доцільнішим, ніж усні слухання, і розгляд справи на основі письмових доказів є достатнім. Зрештою, у певних випадках влада має право брати до уваги міркування ефективності й економії. Зокрема, коли фактичні обставини не є предметом спору, а питання права не становлять особливої складності, та обставина, що відкритий розгляд не проводився, не є порушенням вимоги пункту 1 статті 6 Конвенції про проведення публічного розгляду справи.

ЄСПЛ у рішенні від 26 травня 1988 року у справі Ekbatani v. Sweden, заява № 10563/83,зазначив, що якщо розгляд справи в суді першої інстанції був публічним, відсутність "публічності" при розгляді справи в другій і третій інстанціях може бути виправданою особливостями процедури в цій справі. Якщо апеляційна скарга стосується виключно питання права, залишаючи осторонь фактичні обставини справи, то вимоги статті 6 Конвенції можуть бути дотримані і тоді, коли заявнику не було надано можливості бути заслуханим в апеляційному чи касаційному суді особисто.

Оскільки Верховний Суд у справі, що переглядається, не встановив потреби викликати учасників справи з метою надання ними пояснень, то у задоволенні відповідних клопотань ОСОБА_2 та ОСОБА_1 потрібно відмовити.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Верховний Суд встановив, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 923/447/15 та від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011, відповідно до яких забудовник не має права відчужувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду. Лише управитель та виключно через фонд фінансування будівництва має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування.

Суд апеляційної інстанції залишив поза увагою те, що ПАТ "АРТЕМ-БАНК" як управитель фонду фінансування будівництва уклав саме з ОСОБА_3 договірвід 04 серпня 2016 року № 887 про участь у фонді фінансування будівництва щодо нежитлового приміщення № НОМЕР_1. На противагу викладеному, договір між банком як управителем та ОСОБА_1 щодо нежитлового приміщення № НОМЕР_1 укладено не було. ПАТ "АРТЕМ-БАНК" як управитель фонду фінансування будівництва не надавав письмової згоди (дозволу) на відчуження ПП "ПІД-КЛЮЧ" як забудовником/генеральним підрядником майнових прав на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 в об`єкті будівництва.

Верховний Суд дійшов переконання, що суд апеляційної інстанції зробив помилковий висновок про доведеність та обґрунтованість позовних вимог і, як результат, про задоволення позову ОСОБА_1, тому оскаржувана постанова підлягає скасуванню.

Верховний Суд погодився з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, оскільки позивач не надав доказів на підтвердження недійсності оспорюваних договорів, наявності підстав для скасування державної реєстрації прав на спірне нежитлове приміщення за відповідачами.

Верховний Суд виснував, що відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не порушили прав позивача ОСОБА_1, оскільки саме ПП "ПІД-КЛЮЧ", діючи без письмової згоди управителя та поза фондом фінансування будівництва, відповідно, не маючи повноважень відчужувати майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 як об`єкт інвестування, уклало із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових праввід 10 жовтня 2010 року № 78/НП34А/щ, тому цей договір не може породжувати будь-яких правових наслідків як щодо набуття позивачем майнових прав, так і щодо набуття ним права власності на спірне приміщення.

Вирішуючи питання про залишення в силі рішення суду першої інстанції, Верховний Суд врахував, що суд першої інстанції зробив висновки про те, що позивач не є власником нежитлового приміщення № НОМЕР_1, а є власником нежитлового приміщення № НОМЕР_2, що свідчить про відсутність у позивача правових підстав для витребування спірного нежитлового приміщення. Проте згідно з матеріалами справи приміщення № НОМЕР_1, яке належить на праві власності ОСОБА_2, є частиною приміщення № НОМЕР_2, яке належить ОСОБА_1, тому вимога про витребування не підлягає задоволенню з тих підстав, що ОСОБА_3 та ОСОБА_2, на відміну від ОСОБА_1, правомірно набули право власності на спірне приміщення № НОМЕР_1. Тож рішення суду першої інстанції потрібно змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Підсумовуючи, Верховний Суд зробив висновок, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, постанову суду апеляційної інстанції потрібно скасувати, а рішення суду першої інстанції змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

За приписами пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини(частини перша-четверта статті 412 ЦПК України).

Розподіл судових витрат

Згідно з підпунктами "б", "в" пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

За подання касаційної скарги ОСОБА_2 сплатила судовий збір в розмірі 25 360, 00 грн, тоді як мала сплатити 25 357, 20 грн.

Верховний Суд зробив висновок про часткове задоволення касаційної скарги ОСОБА_2, скасував оскаржувану постанову апеляційного суду та змінив рішення суду першої інстанції в частині мотивів відмови в задоволенні позову, тому судові витрати, понесені заявницею у зв`язку із розглядом справи в суді касаційної інстанції, в розмірі 25 357, 20 грн, підлягають стягненню з ОСОБА_1 на її користь.