357/8194/19 Про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішень про реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок з чужого незаконного володіння - 10.05.2023 Прийняття

Постанова

Іменем України

10 травня 2023 року

м. Київ

справа № 357/8194/19

провадження № 61-8059св22

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода",

відповідачі: ОСОБА_1, товариство з обмеженою відповідальністю "Агрокомплекс "Узин", державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина Марина Олександрівна,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода", яка підписана представником Тетерею Світланою Ігорівною, на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року в складі судді: Цукурова В. П., та постанову Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року в складі колегії суддів: Фінагеєва В. О., Кашперської Т. Ц., Яворського М. А.,

Історія справи

Короткий зміст позову

У липні 2019 року ТОВ "Олійникова Слобода" звернулося із позовом до ОСОБА_1, ТОВ "Агрокомплекс "Узин", державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішень про реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок з чужого незаконного володіння та користування, внесення змін до договору оренди землі.

Позов мотивований тим, що 17 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ім. Котовського", яке з 2016 року перейменоване в ТОВ "Олійникова Слобода", було укладено договір оренди землі № 26, за яким ОСОБА_1 передав позивачу в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,3314 га з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

10 вересня 2013 року державний реєстратор Матушевич О.В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 5734843, яким зареєструвала право оренди на вказану земельну ділянку за позивачем.

15 березня 2018 року за скаргою власника земельної ділянки ОСОБА_1, Міністерство юстиції України своїм наказом скасувало державну реєстрацію права оренди на зазначену земельну ділянку за позивачем.

05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ Агрокомплекс "Узин" договір оренди № б/н, за яким передав ту саму земельну ділянку в оренду, після чого державний реєстратор 15 березня 2018 року прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за ТОВ Агрокомплекс "Узин".

Позивач оспорив в судовому порядку укладений з ТОВ Агрокомплекс "Узин" договір оренди земельної ділянки.

04 грудня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин" уклали договір про розірвання укладеного між ними договору оренди землі від 05 березня 2018 року, після чого ОСОБА_1 здійснив поділ земельної ділянки.

07 грудня 2018 року державним кадастровим реєстратором були прийняті рішення, якими скасовано державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру.

12 грудня 2018 року державним реєстратором Ілюшиною М.О. були прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані внаслідок поділу нові спірні земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0012 загальною площею 1,1657 га та з кадастровим номером 3220484400:03:001:0013 загальною площею 1,1657 га, які утворилися внаслідок поділу, за ОСОБА_1 .

Незважаючи на те, що право оренди позивача за договором оренди залишилося дійсним та продовжує діяти щодо спірних земельних ділянок, 10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ Агрокомплекс "Узин" договір оренди землі, за яким в оренду було передано обидві спірні земельні ділянки. 13 грудня 2018 року державним реєстратором Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиною М.О. було прийняте рішення про державну реєстрацію права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ Агрокомплекс "Узин". Позивач зазначає, що на даний час триває порушення його прав та інтересів як орендаря спірних земельних ділянок.

ТОВ "Олійникова Слобода", з урахуванням уточнених позовних вимог, просило:

визнати недійсним договір оренди землі б/н від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0012 загальною площею 1,1657 га та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0013 загальною площею 1,1657 га;

скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0012 загальною площею 1,1657 га, індексний номер: 44591056 від 13 грудня 2018 року 14:17:04;

припинити право оренди ТОВ Агрокомплекс "Узин" на вказану земельну ділянку, що виникло на підставі договору оренди землі № б/н від 10 грудня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин";

скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0013 загальною площею 1,1657 га, індексний номер: 44579360 від 13 грудня 2018 року 10:04:33;

припинити право оренди ТОВ Агрокомплекс "Узин" на вказану земельну ділянку, що виникло на підставі договору оренди землі № б/н від 10 грудня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин";

витребувати із незаконного володіння ТОВ Агрокомплекс "Узин" на користь ТОВ "Олійникова Слобода" земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0012 загальною площею 1,1657 га, розташовану у межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області;

витребувати із незаконного володіння ТОВ Агрокомплекс "Узин" на користь ТОВ "Олійникова Слобода" земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0013 загальною площею 1,1657 га, розташовану у межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області;

внести зміни до договору оренди землі № 26 від 17 червня 2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Ім. Котовського", правонаступником якого є ТОВ "Олійникова Слобода", шляхом його викладення в іншій редакції.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року в задоволенні позову ТОВ "Олійникова Слобода" відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:

укладений 17 червня 2013 року між ТОВ "Олійникова Слобода" та ОСОБА_1 договір оренди землі № 26 було у встановленому законом порядку зареєстровано 10 вересня 2013 року, однак, наказом Міністерства юстиції України № 727/5 від 15 березня 2018 року рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди за позивачем скасовано. Зі скасуванням рішення державного реєстратора про реєстрацію за позивачем речового права на нерухоме майно - права оренди на спірну земельну ділянку та внесенням відповідних відомостей до Реєстру, втрачаються ті правові наслідки, які з них випливають, а саме - скасовується державна реєстрація речового права і особа у відповідності до частини другої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статті 125 ЗК України вважається такою, що не набула відповідного речового права. Скасувавши рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди позивача, держава офіційно не визнає і не підтверджує факт набуття позивачем права оренди на спірну земельну ділянку, належну ОСОБА_1, оскільки відповідні відомості були виключені з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

наявність договору оренди землі, реєстрація якого була скасована і дію якого заперечує орендодавець, свідчить про те, що орендар не набув прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору 17 червня 2013 року, а тому не було перешкодою для власника земельної ділянки для її поділу, укладення та державної реєстрації іншого договору оренди землі з іншим орендарем. За таких обставин, поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 на дві з кадастровими номерами 3220484400:03:001:0012 та 3220484400:03:001:0013, державна реєстрація цих земельних ділянок за ОСОБА_1 та передача їх в оренду іншому орендарю, після скасування реєстрації права оренди позивача ТОВ "Олійникова Слобода", не порушує прав останнього;

станом на час розгляду цієї справи земельна ділянка, яка була передана в оренду позивачу, поділена, внаслідок чого сформовано інші земельні ділянки, яким присвоєно інші кадастрові номери. Отже, земельна ділянка площею 2,3314 га не існує як об`єкт цивільних прав, оскільки в її межах шляхом поділу утворені інші земельні ділянки. Об`єктивно відбулась зміна меж земельної ділянки та площі, припинилось існування земельної ділянки площею 2,3314 га, що є додатковою підставою, яка унеможливлює задоволення позовної вимоги про внесення змін до договору оренди;

спір у справі виник між ТОВ "Олійникова Слобода" та ОСОБА_1, ТОВ Агрокомплекс "Узин", а державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. є неналежним відповідачем у даній справі, а тому у задоволенні позовних вимог до неї слід відмовити із зазначеної підстави.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року апеляційну скаргу ТОВ "Олійникова Слобода" залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року залишено без змін.

Стягнуто з ТОВ "Олійникова Слобода" на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 13 000 грн.

Стягнуто з ТОВ "Олійникова Слобода" на користь ТОВ Агрокомплекс "Узин" витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 12 500 грн.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) і підтримана постановами Верховного Суду, прийнятими пізніше, зокрема 10 вересня 2021 року в справі № 535/1095/20 (провадження № 61-9347св21), 06 вересня 2021 року в справі № 278/3528/19 (провадження № 61-1536св21) та інших;

у цій справі судом першої інстанції встановлено, що наказом Міністерства юстиції України № 727/5 від 15 березня 2018 року рішення державного реєстратора № 5734843 від 10 вересня 2013 року про реєстрацію договору оренди, укладеного 17 червня 2013 року між ТОВ "Олійникова Слобода" та ОСОБА_1 скасовано. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 квітня 2020 року у справі № 357/8110/18 (провадження № 61-15401св19) та наступних постановах, зокрема від 11 травня 2021 року у справі № 357/7999/18 (провадження № 61-10444св20), зазначено, що зі скасуванням рішення державного реєстратора про реєстрацію за позивачем речового права на нерухоме майно - права оренди на спірну земельну ділянку, та внесенням відповідних відомостей до Реєстру втрачаються ті правові наслідки, які з них випливають, а саме - скасовується державна реєстрація речового права і особа у відповідності до ч. 2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 125 ЗК України вважається такою, що не набула відповідного речового права. Тому апеляційний суд не може погодитися з доводами апеляційної скарги, що враховуючи дію презумпції правомірності правочину, встановленої у ст. 204 ЦК України, скасування наказом Міністерства юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за позивачем права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, що виникло на підставі договору оренди землі, не припинило дію цього договору та жодним чином не вплинуло на його дійсність;

перевіряючи доводи апеляційної скарги позивача про те, що суд першої інстанції помилково ототожнив поняття "державної реєстрації договору" із поняттям "державної реєстрації права оренди", апеляційний суд вважає, що у даних правовідносинах відбулося скасування державної реєстрації права оренди, а тому, незважаючи на наявність підписаного договору оренди, таке право не вважається набутим за відсутності його державної реєстрації, що прямо вбачається з вищенаведених норм законодавства у сфері оренди землі, а, тому такі доводи позивача є безпідставними. Зі скасуванням рішень державних реєстраторів про реєстрацію за позивачем речового права на нерухоме майно - права оренди на спірну земельну ділянку та внесенням відповідних відомостей до Реєстру втрачаються ті правові наслідки, які з них випливають, а саме - скасовується державна реєстрація речового права і особа у відповідності до частини другої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статті 125 ЗК України вважається такою, що не набула відповідного речового права. Отже, встановивши, що державна реєстрація речового права позивача на спірну земельну ділянку була скасована 15 березня 2018 року, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ "Олійникова Слобода", оскільки на момент початку перебігу строку дії оскаржуваних останнім договорів оренди землі, права та інтереси позивача порушені не були, оскільки права на вказаний об`єкт нерухомого майна у нього вже були відсутні. Викладене у повній мірі узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, наведеними у пунктах 47, 48 постанови від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430 цс 19);

оскаржуючи рішення суду першої інстанції, позивач вказує на те, що 25 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України №727/5 від 15 березня 2018 року, який став підставою для відмови у позову. 04 травня 2022 Верховний Суд у справі №357/9440/20 прийняв постанову, якою залишив без змін постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року. Позивач вказує, що скасування зазначеного наказу підтверджує наявність у ТОВ "Олійникова Слобода" права оренди за договором оренди землі на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009. Однак, апеляційний суд не погоджується з такими доводами позивача, виходячи з наступного. Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Відповідно до частини шостої статті 367 ЦПК України в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. У постанові Верховного Суду від 11 вересня 2019 року по справі №922/393/18 викладена правова позиція щодо подання доказів до суду апеляційної інстанції. У зазначеній справі касаційний суд підтвердив дотримання процесуальних процедур судом попередньої інстанції, який відхилив клопотання про приєднання до матеріалів справи доказу через те, що цей доказ датований вже після прийняття рішення судом першої інстанції. Верховний Суд вказав, що така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України незалежно від причин неподання позивачем таких доказів. Посилаючись на скасування судом зазначеного наказу Міністерства Юстиції України, позивач не звернув увагу, що ним заявлено вимогу про визнання правочину недійсним. За загальним правилом, обставини, з якими позивач пов`язував недійсність правочину, повинні були існувати на момент його укладення. З матеріалів справи вбачається, що на момент укладення оспорюваного договору оренди землі, а саме,10 грудня 2018 року, наказ Міністерства Юстиції України №727/5 від 15 березня 2018 року був чинний, а, відтак, обставини на які посилається апелянт в своїх додаткових поясненнях, а саме, скасування зазначеного наказу в подальшому, не можуть бути підставою до визнання оспорюваного договору недійсним. Заявляючи свої вимоги до державних реєстраторів, позивач не звернув уваги, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію права має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на майно іншою особою. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16. Зазначене є окремою та достатньою підставою до відмови у задоволенні позову до державного реєстратора. За таких обставин висновки суду першої інстанції щодо відсутності підстав до задоволення позову, відповідають фактичним обставинам справи, ґрунтуються на наявних у справі доказах та доводами апеляційної скарги не спростовуються;

у відзивах на апеляційну скаргу позивача відповідачі просили суд стягнути з позивача судові витрати понесені в межах розгляду справи судом апеляційної інстанції, а саме, витрати на правничу допомогу у розмірі 13 000 грн на користь відповідача ОСОБА_1 та 12 500 грн на користь ТОВ Агрокомплекс "Узин". В запереченнях щодо стягнення на користь відповідачів витрат на правничу допомогу позивач вказував, що заявлені витрати на правничу допомогу відшкодуванню не підлягають, оскільки передбачений в їх складі гонорар успіху адвоката фактично не сплачені останньому відповідачами. Заперечень щодо не співмірності зазначених витрат складності справи чи обсягу виконаної роботи представник позивача в судовому засіданні суду апеляційної інстанції не висловлював. За таких обставин, апеляційний суд не вбачає підстав до зменшення заявлених витрат, з огляду на відсутність заперечень позивача в частині їх співмірності та підстав до відмови у їх стягненні з мотивів відсутності фактичної сплати. Позивач не навів доводів та доказів нерозумності цих витрат, їх не співмірності з ціною позову, складністю справи та її значенням для позивача. Аналогічна позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 травня 2020 року у справі № 904/4507/18.

Аргументи учасників справи

19 серпня 2022 року ТОВ "Олійникова Слобода" подало касаційну скаргу, яка підписана представником Тетерею С. І., на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року, в якій просило:

скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду у частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ "Олійникова Слобода" до ОСОБА_1, ТОВ "Агрокомплекс "Узин";

ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог ТОВ "Олійникова Слобода" до ОСОБА_1, ТОВ "Агрокомплекс "Узин";

здійснити перерозподіл судових витрат, понесених сторонами у суду першої та апеляційної інстанції;

стягнути судові витрати із відповідачів у рівних частинах у зв`язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду у справах №9901/777/18, № 922/4818/15, № 909/910/17, № 910/17470/18, № 234/8086/16-ц щодо правових наслідків скасування актів суб`єктів владних повноважень індивідуальної дії, внаслідок чого дійшов до помилкового висновку, що наказ Міністерства юстиції України № 727/5 від 15 березня 2018 року був чинним на момент укладення оспорюваного договору. У разі визнання незаконним/скасування акта суб`єкта владних повноважень індивідуальної дії такий акт не породжує жодних правових наслідків від моменту його прийняття. У результаті визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України № 727/5 від 15 березня 2018 року він не створює жодних правових наслідків з моменту його прийняття Міністерством, зокрема, більше не впливає на дійсність договору оренди землі та права оренди позивача, що виникло на підставі цього договору. На момент укладення оспорюваного договору (10 грудня 2018 року) та проведення на його підставі державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ Агрокомплекс "Узин" (13 грудня 2018 року) у позивача було наявне дійсне право оренди спірних земельних ділянок за договором оренди землі, яке виникло раніше, ніж право оренди ТОВ Агрокомплекс "Узин", що є підставою для задоволення позовних вимог про визнання недійсним оспорюваного договору оренди і скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди. Укладення договору оренди землі з іншим орендарем без попереднього припинення або розірвання договору оренди землі з дійсним орендарем земельної ділянки суперечить статті 792 ЦК України, статтям 93, 95 ЗК України та порушує права орендаря, якому земельна ділянка була передана в оренду раніше (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц та від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18);

суд апеляційної інстанції відхилив постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року у справі № 357/9440/20 як доказ. Суд першої інстанції позбавив позивача можливості надати йому судове рішення у справі № 357/9440/20, не зупинивши провадження у цій справі до набрання законної сили цим рішенням, а постанова Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року у справі № 357/9440/20 була ухвалена вже після прийняття рішення Білоцерківським міськрайонним судом Київської області у цій справі, що унеможливило її подання до суду першої інстанції з причин, що не залежали від позивача. Внаслідок встановлення у постанові Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року у справі № 357/9440/20 незаконності наказу Міністерства юстиції України № 727/5 від 15 березня 2018 року і його скасування він не породжує жодних правових наслідків з моменту його прийняття Міністерством, тобто, на момент розгляду цієї справи в суді першої інстанції наказ Міністерства № 727/5 від 15 березня 2018 року не створював правових наслідків для дійсності договору оренди землі та права оренди позивача;

суди не врахували, що договори оренди землі, укладені після 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх підписання сторонами і скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди землі. Державна реєстрація права оренди на земельну ділянку не є державною реєстрацією правочину у розумінні частини першої статті 210 ЦК України. Норми частини першої статті 210 ЦК України не підлягають застосуванню для визначення моменту набрання чинності договором оренди землі, укладеним після 01 січня 2013 року. Проте суди помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди землі з державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку;

у пункті 42 Типового договору оренди землі, як і в пункті 37 договору оренди землі, йдеться про набранню чинності договором з моменту його державної реєстрації, тобто державної реєстрації саме договору, а не права оренди, що не врахували суди попередніх інстанцій. Проте з 01 січня 2013 року правовий інститут державної реєстрації договорів оренди землі припинив своє існування, тобто, проведення державної реєстрації договорів оренди землі з 01 січня 2013 року є неможливим. Керуючись Типовим договором оренди землі, що не враховував внесені до ЦК України (435-15) , ЗК України (2768-14) зміни щодо скасування державної реєстрації договорів оренди землі, які набрали чинності з 01 січня 2013 року, сторони помилково визначили, що договір оренди землі набирає чинності з моменту його державної реєстрації, що фактично неможливо провести з огляду на законодавчі зміни у сфері державної реєстрації. Договір оренди землі є укладеним з моменту його підписання ОСОБА_1 та позивачем;

право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди землі, що набрав чинності, а не його державної реєстрації. Скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права позивача не призвело до припинення самого права, що виникло у позивача на підставі договору оренди землі. Право оренди позивача виникло на підставі договору оренди землі, є дійсним і підлягає судовому захисту у зв`язку з його порушенням відповідачами;

поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 не припинив право оренди товариства, що виникло на підставі договору оренди землі;

позивач поніс такі судові витрати у зв`язку з розглядом справи: судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 9 605 грн; судовий збір за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 960,50 грн; втрати на професійну правничу допомогу у розмірі 30 406,01 грн під час розгляду справи у суді першої інстанції; судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 14 407,50 грн; витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 20 119,14 грн під час розгляду справи у суді апеляційної інстанції; судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 19 210 грн, які позивач просить стягнути із відповідачів. У зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції позивач очікує витрати на професійну правничу допомогу адвокатів у розмірі 600 євро. Для вирішення питання про розподіл цих судових витрат буде подано до заяву про ухвалення додаткового рішення разом з доказами їх понесення у строк, встановлений в абзаці другому частини восьмої статті 141 ЦПК України.

Аналіз касаційної скарги свідчить, що судові рішення не оскаржуються в частині відмови в задоволенні позову ТОВ "Олійникова Слобода" до державного реєстратора, а тому в цій частині касаційним судом не переглядаються.

04 жовтня 2022 року ТОВ "Агрокомплекс "Узин" через представника Косяка В. М. подало відзив на касаційну скаргу, в якому просить: залишити оскаржені рішення без змін, а скаргу - без задоволення; стягнути з ТОВ "Олійникова Слобода" на користь ТОВ "Агрокомплекс "Узин" витрати на правничу допомогу у розмірі 12 000 грн.

У відзиві ТОВ "Агрокомплекс "Узин" зазначає, що:

наказ №727/5 від 15 березня 2018 року Міністерства юстиції України є актом індивідуальної дії, який породжує правові наслідки (право оренди земельної ділянки), та втрачає чинність з моменту набрання чинності судовим рішення у справі №357/9440/20 з 25 серпня 2021 року. Враховуючи, що на момент постановлення рішення 13 квітня 2021 року у справі №357/8194/19 не існувало постанови Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року № 357/9440/20. Така обставина виключала можливість прийняття постанови у справі № 357/9440/20 та оцінювання обставини викладених в ній, які могли б вплинути на рішення від 13 квітня 2021 року по справі № 357/8277/19, яка знаходилась на розгляді Київського апеляційного суду. При розгляді апеляційним справи не могли оцінюватись обставини викладені в постанові від 25 серпня 2021 року у справі № 357/9440/20, оскільки постанови та обставин викладених в ній не існувало на час розгляду справи в суді першої інстанціях і такі підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції, а фактів та доводів, що чинність наказу № 727/5 від 15 березня 2018 року впливає на вирішення справи ні в позовній заяві, ні в апеляційній скарзі немає. У позові позивач не посилався на те, що чинність наказу Міністерства № 727/5 від 15 березня 2018 року є підставою позову, а навпаки зазначив, що скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за товариством права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, що виникло на підставі договору оренди, не припинило це право і жодним чином не вплинуло на його дійсність;

апеляційний суд обґрунтовано відхилив постанову від 25 серпня 2021 року у справі №357/9440/20, оскільки в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Висновок судів щодо відсутності порушених прав позивача оспорюваним договором оренди землі є правильним, оскільки станом на 10 грудня 2018 року державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 за позивачем була скасована;

зі скасуванням державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за позивачем згідно пункту 37 договору договір є таким, що не набув чинності, а тому оспорюваний договір оренди землі не порушує права позивача. Позивач не звертався із позовом про тлумачення пункту 37 договору оренди землі;

земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав, з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, що була предметом договору оренди землі не існує і відновити її не можливо;

у разі залишення оскаржених рішень витрати ТОВ Агрокомплекс "Узин" на правничу допомогу за розгляд справи в касаційній інстанції складатимуть 12 000 грн;

розмір витрат на професійну правничу допомогу позивача на оплату послуг адвокатів складає майже 81 % ціни позову, що є неспівмірним та протирічить принципу розумності. Складність справи незначна, враховуючи те, що позивач вже звертався до суду у 2018 році до ТОВ Агрокомплекс "Узин" і позовна заява, наявна у справі, з майже аналогічних підстав та обставин справи. Час витрачений адвокатом на виконання робіт та обсяг зазначених адвокатом робіт як у суді першої інстанції так і у суді апеляційної інстанції не відповідають дійсності. АО "Еверлігал" фактично підготувало один зразок позовної заяви у 2018 році і для всіх справ він є ідентичним, та один зразок позовної заяви у 2019 році і для всіх справ такий позов є ідентичним. Касаційна скарга відтворює доводи, викладені заявником в позовній заяві, письмових поясненнях та апеляційній скарзі, тому, її складання не вимагало значного обсягу робіт. Враховуючи незначну тривалість судових засідань як в суді першої інстанції, так і в суді апеляційної інстанції, витрати на професійну правничу допомогу не відповідають принципу співрозмірності відносно затраченого часу проведення вказаних судових засідань. У разі задоволення касаційної скарги відповідач просить зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу позивача до 8 000 грн в суді першої інстанції, до 6 000 грн в суді апеляційної інстанції та до 4 000 грн в суді касаційної інстанції.

06 грудня 2022 року ТОВ "Олійникова Слобода" через представника Тетерю С. І. надало додаткові пояснення.

ТОВ "Олійникова Слобода" просить врахувати висновки, викладені у постанові Касаційного цивільного суду від 09 листопада 2022 року у справі № 357/8110/18.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 14 вересня 2022 року: відкрито касаційне провадження у справі; у задоволенні заяви ТОВ "Олійникова Слобода" про зупинення дії рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року та постанови Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року відмовлено та роз`яснено учасникам справи подати відзив на касаційну скаргу у строк до 29 вересня 2022 року.

Ухвалою Верховного Суду від 28 жовтня 2022 року у задоволенні заяви ТОВ "Олійникова Слобода", яка підписана представником Тетерею С. І., про зупинення дії рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року та постанови Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року відмовлено.

28 листопада 2022 року справа надійшла до Верховного Суду та передана судді-доповідачу.

Ухвалою Верховного Суду від 02 грудня 2022 року: клопотання ТОВ "Агрокомплекс "Узин", яке підписане представником Косяком В. М., про продовження строку на подання відзиву задоволено; продовжено ТОВ "Агрокомплекс "Узин" строк на подання відзиву на касаційну скаргу ТОВ "Олійникова Слобода"; справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 07 грудня 2022 року зупинено касаційне провадження у справі № 357/8194/19 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22).

Ухвалою Верховного Суду від 10 травня 2023 року: клопотання ТОВ "Олійникова Слобода" про поновлення касаційного провадження задоволено; поновлено касаційне провадження у справі № 357/8194/19.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 14 вересня 2022 року зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 12 березня 2020 року у справі № 9901/777/18; від 01 серпня 2019 року у справі № 234/8086/16-ц; від 16 квітня 2018 року у справі № 922/4818/15; від 22 серпня 2018 року у справі № 909/910/17; від 31 жовтня 2019 року у справі № 910/17470/18; від 13 листопада 2019 року у справі № 641/8190/16-ц; від 08 травня 2019 року у справі № 910/1559/18; від 03 квітня 2020 року у справі № 912/3294/18; від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18; від 11 грудня 2019 року у справі № 291/421/17; від 02 жовтня 2019 року у справі № 291/426/17; від 19 грудня 2018 року у справі № 291/422/17; 23 травня 2018 року у справі № 704/1551/16-ц; від 05 червня 2019 року у справі № 392/1829/17; від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17; від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18; від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19; від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц; від 12 червня 2018 року у справі № 823/378/16; від 11 травня 2018 року у справі № 902/803/17; від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц; від 01 жовтня 2019 року у справі № 922/2723/17; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Фактичні обставини

Суди встановили, що з 30 травня 2008 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 2,3314 га з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, розташованої в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області, що підтверджується копією Державного акту, витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

14 серпня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ім. Котовського", яке з 2016 року було перейменоване в ТОВ "Олійникова Слобода", було укладено договір оренди землі № 26, за яким ОСОБА_1 передав позивачу в оренду, строком на 10 років, земельну ділянку площею 2,3314 га з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області. Наведене підтверджується копією договору оренди землі та Актом приймання-передачі земельної ділянки.

10 вересня 2013 року державний реєстратор РС Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Матушевич О. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 5734843, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 за позивачем, на підтвердження чого надано суду копію витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди.

За скаргою ОСОБА_1 та інших осіб, наказом № 727/5 від 15 березня 2018 року Міністерство юстиції України скасувало рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 за позивачем.

05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклав з іншим орендарем - ТОВ Агрокомплекс "Узин" договір оренди № б/н, за яким передав останньому в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, і державний реєстратор КП Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Ю. Ю. 15 березня 2018 року прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди на неї за ТОВ Агрокомплекс "Узин" з індексним номером 40133081.

Позивач оспорив в судовому порядку укладений з ТОВ Агрокоплекс "Узин" договір оренди земельної ділянки.

04 грудня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин" уклали договір про розірвання укладеного між ними договору оренди землі від 05 березня 2018 року, після чого ОСОБА_1 здійснив поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009.

22 листопада 2018 року приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. була посвідчена заява ОСОБА_1 про розподіл земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009.

07 грудня 2018 року державним кадастровим реєстратором відділу у Білоцерківському районі Міськрайонного управління у Білоцерківському районі та м. Біла Церква Головного управління Держгеокадастру у Київській області були прийняті рішення: скасовано державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру; державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0012 загальною площею 1,1657 га та державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0013 загальною площею 1,1657 га, які утворилися внаслідок поділу.

10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ Агрокомплекс "Узин" договір оренди землі, за яким в оренду було передано обидві спірні земельні ділянки.

13 грудня 2018 року державним реєстратором Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиною М. О. були прийняті оскаржувані рішення про державну реєстрацію права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ Агрокомплекс "Узин".

Позиція Верховного Суду

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

"у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI (1878-17) ) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX (340-20) абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що:

"Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив такі висновки.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV (1952-15) .

За частиною п`ятою статті 6 Закону № 161-XIV право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону № 1952-IV передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду у встановленій формі.

Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV (161-14) вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

"Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_2 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ "Олійникова Слобода", ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, Велика Палата Верховного Суду не вбачає".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що:

"згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

"щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте "витребування земельної ділянки" не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи у судах передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ "Агрокомплекс "Узин" у своє тимчасове (строкове) володіння.

Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.

У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Велика Палата Верховного Суду розглянула питання про можливість продовження дії договору оренди землі в разі, якщо земельна ділянка в період дії договору була поділена і до Державного земельного кадастру внесено відповідні зміни.

Відповідно до договору оренди від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між позивачем та ОСОБА_2, остання передала в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, яка розташована на території Олійниковослобідської сільської ради, загальною площею 2,404 га, в тому числі рілля 2,404 га.

Згідно з даними Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 04 липня 2019 року вказана земельна ділянка поділена з присвоєнням кадастрових номерів 3220484400:01:011:0046 та 3220484400:01:011:0047. Площа кожної земельної ділянки у відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно становить 1,202 га, що разом становить 2,404 га.

Відповідно до статті 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.

Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб. Перехід права власності на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не припиняє встановлених обмежень, обтяжень.

Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи ОСОБА_2 передала в оренду ТОВ "Олійникова Слобода" всю земельну ділянку, яку в подальшому поділила на дві земельні ділянки. Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки. Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.

Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Інші доводи касаційної скарги не впливають на висновки суду".

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

суди встановили, що речове право на спірну земельну ділянку за позивачем на підставі договору оренди землі від 14 серпня 2013 року № 26, укладеним між позивачем та ОСОБА_1, зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора РС Білоцерківського МРУЮ Київської області Матушевич О. В. від 10 вересня 2013 року за індексним номером 5734843. Договір укладено строком на 10 років;

суди не врахували, що орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ "Агрокомплекс "Узин" у своє тимчасове (строкове) володіння. Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди. У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння;

у позивача право оренди земельної ділянки закінчується у серпні 2023 року. Власник земельних ділянок - відповідач ОСОБА_1,не заявляв вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ "Олійникова Слобода", ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень ним не надано, тому підстави для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи розірваним відсутні;

відповідно до договору оренди від 14 серпня 2013 року № 26, укладеним між позивачем та ОСОБА_1, ОСОБА_1 передала в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009, яка розташована в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області, загальною площею 2,3314 га;

суди встановили, що 07 грудня 2018 року державним кадастровим реєстратором відділу у Білоцерківському районі Міськрайонного управління у Білоцерківському районі та м. Біла Церква ГУ Держгеокадастру у Київській області були прийняті рішення: скасовано державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0009 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру; державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0012 загальною площею 1,1657 га та державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:03:001:0013 загальною площею 1,1657 га, які утворилися внаслідок поділу, що разом становить 2,3314 га;

суди не звернули уваги на те, що поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки. Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки;

за обставинами справи ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ "Олійникова Слобода" всю земельну ділянку, яку в подальшому поділила на дві земельні ділянки. Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки. Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії;

оскільки Верховний Суд робить висновок про задоволення позовних вимог про витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За таких обставин, суди зробили помилковий висновок про відсутність правових підстав для витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння.

Тому оскаржені рішення в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування земельної ділянки належить скасувати та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення цієї позовної вимоги. Судові рішення в частині відмови в задоволенні інших оскаржених позовних вимог належить залишити без змін.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).

Доводи касаційної скарги, з урахуванням необхідності врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), дають підстави для висновку, що судові рішення в оскарженій часткині частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити частково; судові рішення в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування земельної ділянки належить скасувати та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення цієї позовної вимоги; судові рішення в частині відмови в задоволенні інших оскаржених позовних вимог - залишити без змін.

Оскільки у касаційній скарзі ТОВ "Олійникова Слобода" зроблена заява про подання доказів понесення судових витрат протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, колегія суддів зазначає, що у разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду (частина восьма статті 141 ЦПК України). У зв`язку із цим колегія суддів вважає доцільним вирішувати питання про стягнення витрат, понесених позивачем, у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції та суді апеляційної інстанції разом із питанням про стягнення витрат, понесених сторонами, у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода", яка підписана представником Тетерею Світланою Ігорівною, задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування земельної ділянки скасувати, ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення цієї позовної вимоги.

Витребувати на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння товариства з обмеженою відповідальністю "Агрокомплекс "Узин" земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0012 загальною площею 1,1657 га, розташовану у межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області, та земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:001:0013 загальною площею 1,1657 га, розташовану у межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області, орендарем яких є товариство з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" згідно з договором оренди від 14 серпня 2013 року № 26, укладеним між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Ім. Котовського", правонаступником якого є товариство з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода".

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року в частині відмови в задоволенні інших оскаржених позовних вимог залишити без змін.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 квітня 2021 року та постанова Київського апеляційного суду від 03 серпня 2022 року у скасованих частинах втрачають законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук