591/5429/18 Про усунення перешкод у здійсненні права власності та користування нерухомим майном - 13.07.2022 Прийняття

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Державна архітектурно-будівельна інспекція України, Сумська міська рада, державний реєстратор Стецьківської сільської ради Білолюбська Ірина Вікторівна, приватний нотаріус Нагорна Наталія Василівна, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, від імені якого діє адвокат Цюпка Олександр Віталійович, на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 22 лютого 2021 року у складі судді Сидоренко А. П. та постанову Сумського апеляційного суду від 25 травня 2021 року у складі колегії суддів: Ткачука С. С., Кононенко О. Ю., Криворотенка В. І.,

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог та рішень судів

У вересні 2018 року ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 про усунення перешкод у здійсненні права власності та користування нерухомим майном.

На обґрунтування позову посилалася на таке. Вони є власниками квартир АДРЕСА_1, АДРЕСА_2, АДРЕСА_3, АДРЕСА_4 . Будинок літ. "А-ІІ", у якому розташована належна позивачам нерухомість, є пам`яткою архітектури.

Відповідно до плану будівельного кварталу від 08 жовтня 1980 року та плану земельної ділянки від 07 вересня 2010 року будинковолодіння на АДРЕСА_5 складалося із житлових будинків літ. "А-ІІ", "Б-ІІ", "В-І", "В-ІІ", "Г-1", "Д-II" та сараїв літ. "Е" і "З". Відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_5 були власниками декількох квартир та нежитлових приміщень у будинках літ. "В-І", "В-ІІ", "Г-1", що розташовані у будинку літ. "Д-ІІ" на АДРЕСА_5 .

Протягом 2008-2017 років відповідачі, самовільно захопивши частину подвір`я на АДРЕСА_5 (130 кв. м), здійснили самочинне будівництво - добудову до належних їм приміщень, в результаті якого замість будівель літ. "В-ІІ", "Г-1", "Е" та "З", утворилася будівля, позначена в інвентарній справі на будинковолодіння на АДРЕСА_5 під літ. "К-2".

Внаслідок здійснення відповідачами самочинного будівництва забудовано значну частину подвір`я та пожежний в`їзд на територію подвір`я на АДРЕСА_5 . Площа забудови збільшилася з 580 кв. м до 2 000 кв. м.

06 січня 2017 року державним реєстратором Стецьківської сільської ради Сумського району Білолюбською І. В. на підставі декларації про готовність об`єкта від 24 квітня 2017 року за відповідачами було зареєстровано право власності на житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "А-ІІ" на АДРЕСА_6, загальною площею 2 162,1 кв. м.

17 листопада 2017 року відповідачі зазначену будівлю подарували ОСОБА_8, ОСОБА_7, ОСОБА_8 та ОСОБА_9 .

Невідповідність здійсненого відповідачами самочинного будівництва вимогам державних будівельних норм підтверджується висновком експертного будівельно-технічного дослідження від 31 липня 2018 року № 1028, відповідно до якого новозбудовані (реконструйовані) будівлі, що збудовані на місці та/або в результаті реконструкції будівель, що позначені на плані 07 вересня 2010 року земельної ділянки на АДРЕСА_5 літ. "В-І", "В-ІІ", "Г-І", "Д-ІІ", "Е", "З" не відповідають вимогам статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а також вимогам будівельних, санітарних та протипожежних норм, які наведені в пунктах 3.11, 3.14, 8.56 ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень".

Здійснене відповідачами самочинне будівництво порушує права позивачів, оскільки внаслідок забудови частини подвір`я на АДРЕСА_5 неможливо буде заїхати на територію подвір`я пожежним автомобілям в разі виникнення надзвичайних ситуацій; позивачі позбавлені можливості використання земельної ділянки, бо вона незаконно забудована відповідачами; руйнується житловий будинок, який є пам`яткою архітектури і в якому знаходяться належні позивачам квартири.

Реєстрація права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за відповідачами здійснена всупереч вимогам закону, а отже, не може бути підставою набуття останніми права власності на будинок літ. "А-2" на АДРЕСА_6 (будівлі літ. "К-2") у м. Суми.

Відповідачі зареєстрували за собою право власності на вказане самочинне будівництво, підставою для реєстрації права власності слугувала декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 27 квітня 2017 року СМ № 143171171833.

У декларації про початок будівельних робіт відповідачі зазначили, що не потребують отримання земельної ділянки у користування у зв`язку з тим, що реконструкція здійснюється без змін геометричних розмірів. Проте у зв`язку з тим, що протягом 2007-2017 років відповідачами здійснювалось самочинне будівництво, загальна площа збільшена з 580 кв. м до 2 000 кв. м, що свідчить про те, що реєстрація права власності на самочинно збудовану будівлю за відповідачами відбулась у зв`язку з внесенням ними до офіційних документів неправдивих відомостей.

Також рішення про державну реєстрацію права власності на самочинно збудовану будівлю за відповідачами прийнято державним реєстратором до реєстрації ними декларації про готовність об`єкта до експлуатації 06 січня 2017 року.

З урахуванням наведеного позивачі просили усунути перешкоди у здійсненні ними права власності на належні їм квартири АДРЕСА_1, АДРЕСА_2, АДРЕСА_3, АДРЕСА_7 та права користування земельною ділянкою на АДРЕСА_5 шляхом знесення самочинного будівництва, здійсненого ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на АДРЕСА_5, а саме добудов та прибудов до будівель, позначених на плані земельної ділянки станом на 07 вересня 2010 року, що знаходиться в інвентарній справі, літ. "В-І", "В-ІІ", "Г-І", "Е" та "З", скасувати декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 27 квітня 2017 року СМ № 143171171833; визнати недійсними договори дарування від 17 листопада 2017 року: 12/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "А-ІІ" на АДРЕСА_6 на користь ОСОБА_8 ; 11/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "А-ІІ" на АДРЕСА_6 на користь ОСОБА_7 ; 10/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "А-ІІ" на АДРЕСА_6 на користь ОСОБА_8 ; 67/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "А-ІІ" на АДРЕСА_6 на користь ОСОБА_9 .

Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 22 лютого 2021 року, залишеним без змін постановою Сумського апеляційного суду від 25 травня 2021 року, в задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив з того, що знесення самочинного будівництва є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.

Рішенням Виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 червня 2006 року № 322 затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_6, а саме реконструкцію житлового будинку з добудовою другого поверху.

У зв`язку із затвердженням акта державною приймальною комісією про прийняття в експлуатацію здійсненого ОСОБА_4 будівництва, останнє не можна вважати самочинним.

Оскільки вказане рішення виконавчого комітету міської ради є чинним, підстав для скасування декларації про готовність до експлуатації об`єктів немає, то позов про знесення самочинного будівництва задоволенню не підлягає.

З урахуванням змісту статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та положень статей 16, 386, 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) )позивачами за вимогами про знесення самочинного будівництва можуть бути відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування та інші особи, право власності яких порушено самочинним будівництвом. Враховуючи, що позовні вимоги про визнання договорів недійсними є похідними від інших заявлених вимог, які судом не задоволено, суд дійшов висновку, що вказані вимоги також не підлягають задоволенню.

Апеляційний суд також зазначив, що за вимогами про знесення самочинного будівництва та скасування декларації про готовність до експлуатації об`єктів відповідачем повинна виступати і Державна архітектурно-будівельна інспекція України, до повноважень якої віднесено вирішення цих питань, а томуне давав правової оцінки обґрунтованості позову та представленим позивачами доказам, оскільки така оцінка може бути надана судом під час розгляду справи з усіма належними відповідачами. Зауважив, що відмова у позові з вказаних підстав не позбавляє позивача права звернутися до суду з аналогічним позовом, пред`явивши його до всіх належних відповідачів.

Також вважав, що заявлені до відповідачів, як власників спірних будівель, вимоги про знесення самочинно збудованих об`єктів є передчасними, оскільки існує порядок знесення самочинно збудованих об`єктів, який згідно з повідомленням Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області не дотримано.

Саме на Державну архітектурно-будівельну інспекцію України покладено обов`язок звертатися до суду з позовом про знесення самочинно збудованих об`єктів, тому ОСОБА_1 є неналежним позивачем у вимозі про знесення самочинно збудованих спірних будівель і обраний ним такий спосіб захисту є неналежним способом захисту, оскільки заявлений без дотримання встановленого законом порядку.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників

У червні 2021 року ОСОБА_1, від імені якого діє адвокат Цюпка О. В., звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив рішення судів попередніх інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

На обґрунтування касаційної скарги посилався на те, що апеляційний суд у своєму рішенні погодився із висновком суду першої інстанції про те, що у зв`язку із затвердженням акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію здійсненого ОСОБА_4 будівництва, останнє не можна вважати самочинним. Проте, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво відповідно до приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного.

Водночас ні ОСОБА_4, ні ОСОБА_5 дозволу на будівництво житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями загальною площею 1 587,7 кв. м та забудову земельної ділянки на АДРЕСА_5 в межах охоронюваної зони пам`ятки архітектури не отримували. Зазначене будівництво було здійснене ними без будь-яких дозвільних документів, які давали їм право на забудову земельної ділянки в межах охоронюваної зони пам`ятники архітектури.

Надані відповідачами копії акта державної приймальної комісії від 24 квітня 2006 року та рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 червня 2006 року, на підставі яких суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про прийняття в експлуатацію здійсненого ОСОБА_4 будівництва за адресою: АДРЕСА_6, не були засвідчені в установленому законом порядку та за своїм змістом відрізнялися від змісту їх оригіналу.

Таким чином, рішення судів попередніх інстанцій про наявність у ОСОБА_4 та ОСОБА_5 дозвільних документів на здійснення будівництва житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на АДРЕСА_5 ґрунтується на підставі неналежних та недопустимих доказів.

Судові рішення оскаржуються з підстав неврахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 127/23136/17, від 24 липня 2019 року у справі № 910/10932/17, від 09 грудня 2020 року у справі № 922/476/20, від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18, від 21 серпня 2020 року у справі № 826/12524/18, від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц, від 17 липня 2019 року у справі № 810/719/18, від 14 квітня 2021 року у справі № 520/17947/18; Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 642/7110/15-ц, Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, встановлення обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

У серпні 2021 року на адресу Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_9, в інтересах яких діє адвокат Цимбал Б. П., у якому вони просили касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін.

На обґрунтування відзиву посилалися на те, що правовідносини у цій справі не є подібними з правовідносинами у справах, на які посилається заявник у своїй касаційній скарзі.

У серпні 2021 року на адресу Верховного Суду надійшли відзиви на касаційну скаргу від Державної архітектурно-будівельної інспекції України та Сумської міської ради, у яких вони просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін.

На обґрунтування відзивів посилалися на те, що Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області перевірка дотриманням суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності за адресою: АДРЕСА_5, не проводилась, тому і відповідних документів, на підставі яких подано позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта, немає, що спростовує факти, наведені позивачами у позові.

Самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 23 липня 2021 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1, від імені якого діє адвокат Цюпка О. В., на підставі пункту 1 частини другої статті 389, пункту 4 частини третьої статті 411 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України (1618-15) ).

Ухвалою Верховного Суду від 06 липня 2022 року справу призначено до судового розгляду.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3Ц ПК України (2755-17) провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги та відзивів на неї, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення суду апеляційної інстанції не відповідає.

Суди встановили, що відповідно до плану будівельного кварталу від 08 жовтня 1980 року № 330 на земельній ділянці на АДРЕСА_5 розташовані житлові будинки, які позначені на плані під літ. "А-ІІ", "Б-ІІ", "В-І",

"В-ІІ", "Г-1","Д-II" (т. 1, а. с. 17).

09 липня 2002 року між Товариством з обмеженою відповідальністю науково-дослідний інститут "Гражданпроектреставрація" м. Суми та ОСОБА_4 укладено договір № 183 на розробку проєктної (дослідницької) документації на будівлю на АДРЕСА_5 (т. 1, а. с. 184-185).

За договором купівлі-продажу квартири від 18 травня 2002 року у власність ОСОБА_4 перейшла однокімнатна квартира АДРЕСА_8 .

За договором купівлі-продажу квартири від 17 вересня 2002 року у власність ОСОБА_4 перейшла двокімнатна квартира АДРЕСА_9 .

Згідно з витягом з додатка до рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради від 19 листопада 2002 року № 697 "Про надання дозволу на будівництво, реконструкцію та капітальний ремонт об`єктів" замовнику ОСОБА_4 дозволено реконструкцію об`єктів будівництва з добудовою другого поверху під житлову квартиру (номер не зазначено) на АДРЕСА_5 .

За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 28 березня 2003 року у власність підприємця ОСОБА_5 перейшло нежитлове приміщення під АДРЕСА_5, загальною площею 42,7 кв. м.

За договором купівлі-продажу квартири від 10 жовтня 2003 року у власність ОСОБА_4 перейшла трикімнатна квартира АДРЕСА_10 .

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради 23 липня 2004 року ОСОБА_4 видано дозвіл № 57 на виконання будівельних робіт з реконструкції житлового будинку на АДРЕСА_5 (т. 1, а. с. 186).

За договором купівлі-продажу квартири від 17 квітня 2006 року у власність ОСОБА_4 перейшла однокімнатна квартира АДРЕСА_11 .

27 червня 2006 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради зареєстровано акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_6, а саме реконструкція житлового будинку з добудовою другого поверху. В акті зазначено про його затвердження рішенням Виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 червня 2006 року № 322 (т. 1, а. с. 187-191).

Відповідно до рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 червня 2006 року № 322 "Про затвердження актів державних приймальних комісій" затверджено акти державних технічних та приймальних комісій згідно з додатком, оформлено право власності з видачею свідоцтва про право власності на об`єкти будівництва згідно з додатком, за винятком пунктів 2, 3, 4.

З додатка до вказаного рішення виконавчого комітету випливає, що у пункті 4 Переліку об`єктів, які прийняті в експлуатацію та на які складено акти державних технічних та приймальних комісій, йдеться про реконструкцію житлового будинку з добудовою другого поверху на АДРЕСА_6, замовник - ОСОБА_4 (т. 4, а. с. 40-41).

За договором купівлі-продажу квартири від 14 липня 2006 року у власність ОСОБА_5 перейшла однокімнатна квартира АДРЕСА_12 .

За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 21 листопада 2006 року підприємцю ОСОБА_4 перейшло у власність нежитлове приміщення загальною площею 42,6 кв. м, що знаходиться на АДРЕСА_5 .

За договорами купівлі-продажу квартир від 13 жовтня 2008 року ОСОБА_1 є власником квартир АДРЕСА_1, АДРЕСА_13, які розташовані на другому поверсі (т. 1, а. с. 11, 12).

Згідно з повідомленням прокуратури Зарічного району м. Суми від 21 грудня 2009 року на адресу ОСОБА_10, ОСОБА_11 та ОСОБА_1 прокуратурою за зверненням проведена перевірка ведення будівництва за адресою: АДРЕСА_5 . Перевіркою встановлено, що в ході проведення реконструкції будинку АДРЕСА_5 без дозволу на виконання будівельних робіт (що є порушенням вимог статті 29 Закону України "Про планування та забудову територій") замовник-забудовник ОСОБА_12 в порушення статті 125 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ) самовільно зайняв земельну ділянку для розміщення добудови до житлового будинку АДРЕСА_5 .

За результатами перевірки до інспекції з контролю за використанням та охороною земель у Сумській області прокуратурою району внесений припис про усунення порушень вимог земельного законодавства шляхом вжиття заходів, спрямованих на перевірку в межах компетенції діяльності ОСОБА_12 при використанні землі для проведення добудови та притягнення його до встановленої законодавством відповідальності.

Крім того, проведено перевірку додержання вимог містобудівного законодавства за зазначеною адресою в діяльності ОСОБА_4 . Встановлено, що згідно з актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 24 квітня 2006 року ОСОБА_4, як замовником, реконструйовано житловий будинок загальною площею 1 587,7 кв. м. Водночас право власності на цей об`єкт в Комунальному підприємстві "Сумське міське бюро технічної інвентаризації" зареєстровано не було.

Інспектором Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Сумській області встановлено, що площа житлового будинку самовільно збільшена забудовником з 1 587,7 кв. м до 2 001,4 кв. м, дозвільних документів щодо проведених будівельних робіт у 2007-2009 роках замовник для перевірки не надав.

З інформації Держземінспекції у Сумській області ОСОБА_4 самовільно зайняла під час проведення реконструкції будинку АДРЕСА_5 земельну ділянку площею 130,6 кв. м.

Згідно з листом прокуратури Зарічного району м. Суми у грудні 2009 року прокуратурою Зарічного району м. Суми в інтересах держави в особі Сумської міської ради та Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Сумській області до Зарічного районного суду м. Суми подано позов до ОСОБА_4 про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та знесення самочинно збудованих будівель (т. 1, а. с. 23), проте матеріали справи не містять інформації про розгляд зазначеної справи.

Відповідно до договору дарування квартири від 05 березня 2010 року ОСОБА_3 є власником квартири АДРЕСА_4 (т. 1, а. с. 15).

12 травня 2011 року Управлінням Держкомзему в м. Суми на запит ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_11 повідомлено про те, що в управлінні технічна документація із землеустрою щодо надання земельної ділянки у дворі будинку АДРЕСА_14 не зареєстрована (т. 1, а. с. 24).

Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Сумській області листом від 29 грудня 2011 року на звернення ОСОБА_1 щодо самочинного будівництва прибудов до житлового будинку та виконання певних робіт на АДРЕСА_14 (забудовники ОСОБА_13, ОСОБА_4, ОСОБА_12, аптека "Дубай") повідомила про те, що за фактом перевірки встановлено таке: ОСОБА_4 порушила статтю 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а саме самочинно без проєктної документації та декларації збудувала прибудови до житлового будинку, у зв`язку з чим складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 21 грудня 2011 року; припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, з вимогою надати проєктну документацію та документи, які надають право на виконання будівельних робіт від 21 грудня 2011 року; протокол про адміністративне правопорушення за частиною третьою статті 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення від 22 грудня 2011 року; постанову про накладення штрафу за правопорушення у сфер містобудівної діяльності від 22 грудня 2011 року (т. 1, а. с. 25).

За договором купівлі-продажу квартири від 01 березня 2012 року фізична особа - підприємець ОСОБА_14 є власником квартири АДРЕСА_15 (т. 1, а. с. 13-14).

З повідомлення Сумської обласної державної адміністрації відділу містобудування та архітектури стосовно статусу об`єкта архітектури на АДРЕСА_14 випливає, що згідно з рішенням Сумського облвиконкому від 18 вересня 1985 року № 276 вказана будівля визнана пам`яткою архітектури місцевого значення "Житловий будинок" (кінець ХІХ століття) з наданням охоронного номера 18-См. Використання вказаної пам`ятки або її частин має відповідати вимогам Закону України "Про охорону культурної спадщини" (1805-14) . Відповідно до статті 23 цього Закону власники (користувачі) будівлі або її частини повинні укласти охоронний договір з територіальним органом охорони культурної спадщини. Нагляд за дотриманням пам`яткою охоронного законодавства при користуванні вказаною пам`яткою здійснюють управління культури і туризму облдержадміністрації, відділ містобудування та архітектури облдержадміністрації та відділ архітектури та містобудування Сумської міської ради відповідно до повноважень (т. 1, а. с. 16).

Згідно з копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27 липня 2017 року випливає, що власниками квартири АДРЕСА_16 на праві спільної часткової власності є ОСОБА_5 (23/100 частини) та ОСОБА_4 (77/100 частини) (т. 1, а. с. 19-20).

Відповідно до довідок-характеристик об`єкта нерухомого майна від 02 січня 2017 року, складених Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Промінвестбуд" № 001-2-01/17, самочинного будівництва виявлено не було, будівництво 2006 і 2011 років, загальна площа 1 587,7 кв. м, житлова площа 1 084,7 кв. м. Житлова площа змінилася з 1 402,6 кв. м на 1 084,7 кв. м через переобладнання частини житлових кімнат під нежитлові приміщення. (т. 2, а. с. 88, 89).

29 березня 2017 року ОСОБА_5 та ОСОБА_4 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради подано декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на АДРЕСА_6 (т. 1, а. с. 36-37).

З наданої копії інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 17 квітня 2018 року відомо, що власниками квартири АДРЕСА_16 на праві приватної власності є ОСОБА_8 (12/100 частини), ОСОБА_7 (11/100 частини), ОСОБА_8 (10/100 частини), ОСОБА_9 (67/100 частини) (т. 1, а. с. 21-22).

Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради 27 квітня 2017 року зареєстровано за № СМ 143171171833 декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності щодо реконструкції житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на АДРЕСА_6 (т. 1, а. с. 38-39).

Відповідно до договору дарування від 17 листопада 2017 року ОСОБА_4 подарувала ОСОБА_9 67/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями, що знаходяться на АДРЕСА_6 та розташований на земельній ділянці Сумської міської ради (т. 1, а. с. 208).

Відповідно до договору дарування від 17 листопада 2017 року ОСОБА_4 подарувала ОСОБА_8 10/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями, що знаходяться на АДРЕСА_6, який розташований на земельній ділянці Сумської міської ради (т. 1, а. с. 209).

Згідно з договором дарування від 17 листопада 2017 року ОСОБА_5 подарував ОСОБА_7 11/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями, що знаходяться на АДРЕСА_6 та розташований на земельній ділянці Сумської міської ради (т. 1, а. с. 210).

Відповідно до договору дарування від 17 листопада 2017 року ОСОБА_5 подарував ОСОБА_8 11/100 частки житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями, що знаходяться на АДРЕСА_6 та розташований на земельній ділянці Сумської міської ради (т. 1, а. с. 211).

З висновку експертного будівельно-технічного дослідження від 31 липня 2018 року № 1028 випливає, що новозбудовані (реконструйовані) будівлі, що збудовані на місці та/або в результаті реконструкції будівель, що позначені на плані від 07 вересня 2010 року земельної ділянки на АДРЕСА_14 під літ. "В-ІІ", "В-І", "Г-І", "Е", "Д-ІІ", "З", не відповідають вимогам будівельних, санітарних та протипожежних норм, які наведені в пунктах 3.13, 3.14, 3.11, 8.56 ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень". У разі відсутності інженерних вишукувань та інструментального обстеження об`єктів, розроблення і затвердження проєктної документації на реконструкцію квартир АДРЕСА_17, АДРЕСА_18 у будинку літ. "Б-II" та погодження історико-архітектурного обґрунтування з Центральним органом охорони культурної спадщини порушуються вимоги, викладені в пункті 4.1 ДБН А.2.2-3-2012 (т. 1, а. с 40-51).

Характер пошкоджень житлового будинку літ. "А-2" на АДРЕСА_5 та перелік можливих причин їх виникнення наведено у дослідницькій частині висновку експертизи, а саме: наявних тріщин стін будинку, зволоження фундаментних стін, тріщини в перекритті і стінах арки, можливо виникли, зокрема з таких причин: природний фізичний знос; недостатнього водовідведення талих та дощових вод з прилеглої до будинку території; від динамічних та механічних впливів, які могли виникнути під час проведення будівельних робіт в будинку літ. "Б-ІІ" (реконструкція квартир АДРЕСА_17, АДРЕСА_18 ); порушення цілісності або неякісного виконання робіт, при влаштуванні водовідведення з дворової території будинку.

Отже, відповідно до висновку експериментального будівельно-технічного дослідження від 31 липня 2018 року, зробленого за результатами натурного обстеження будинку АДРЕСА_14, причинами виявлених пошкоджень житлового будинку під літ. "А-ІІ" зазначені як фізичний знос самої будівлі, а також проведена реконструкція у квартирах АДРЕСА_17, АДРЕСА_18 внаслідок динамічних та механічних впливів, які могли виникнути під час проведення будівельних робіт в зазначених квартирах, розташованих у будинку літ. "Б-ІІ".

Частиною першою статті 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проєктної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної документації".

Положенням частини другої статті 8 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, що планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Згідно зі статтею 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.

Житло є специфічним об`єктом права власності, тому свобода використання житла його власниками обмежується нормами, спрямованими на схоронність жилих приміщень та не порушення прав інших осіб, зокрема інших мешканців жилого будинку.

Відповідно до частини п`ятої статті 319 ЦК України власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Згідно з частинами першою, другою статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивачі вказували, що порушення їх прав, як власників квартир у будинку літ. "А-ІІ", полягає у зменшенні внаслідок здійсненої відповідачами добудови до належних їм приміщень площі земельної ділянки внутрішнього двору, внаслідок здійснення відповідачами самочинного будівництва було забудовано проїзд до подвір`я на АДРЕСА_14, чим унеможливлено заїзд пожежних автомобілів до двору.

Також з посиланням на висновок експертного будівельно-технічного дослідження вказували на те, що підвальні приміщення житлового будинку літ. "А-ІІ" на АДРЕСА_14 мають вертикальні тріщини в муруванні стін із цегли та зволоження стін прилеглих до арки, що могло виникнути у зв`язку з недостатнім водовідведенням талих та дощових вод з прилеглої до будинку території, а також порушенням цілісності або неякісного виконання робіт при влаштуванні водовідведення з дворової території будинку.

З вказаного, на думку позивачів, випливає, що самочинне будівництво, здійснене відповідачами, призвело до руйнування житлового будинку, в якому знаходяться належні позивачам квартири.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; немає належного дозволу на будівництво; відсутній належним чином затверджений проєкт; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

При цьому за положеннями частини четвертої цієї статті, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

За змістом частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці але з відхиленням від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

З урахуванням змісту зазначеної норми у поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 ЦК України позивачами за такими вимогами можуть бути відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування та інші особи, право власності яких порушено самочинним будівництвом.

За змістом статті 376 ЦК України вимоги про знесення самочинного будівництва інші особи можуть заявляти за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.

Знесення самочинного об`єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.

Такий висновок застосування норм матеріального права викладено в постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року в справі № 6-1721цс16 та постанові Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 458/1173/14-ц (провадження № 61-13282св18).

Європейський суд з прав людини у справі "Іванова і Черкезов проти Болгарії" (Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria) (№ 46577/15) від 21 квітня 2016 року, підтвердив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Водночас Верховний Суд зауважує, що висновок судів попередніх інстанцій про те, що знесення самочинного будівництва є крайнім заходом впливу на забудовника, є загальним, зробленим без з`ясування необхідних для його застосування обставин та дослідження доказів.

За загальним правилом у справах про знесення самочинного будівництва позивач зобов`язаний довести не лише факт самочинного будівництва, а й порушення його прав як власника квартир у житловому будинку, співвласника будинку, власника (співвласника) чи користувача земельної ділянки таким самочинним будівництвом.

Лише у випадку доведеності порушення самочинним будівництвом прав позивача, знесення самочинного будівництва можливо оцінювати на предмет можливості його застосування як крайнього заходу впливу на забудовника.

У цій справі суд першої інстанції не зробив належних висновків про порушення прав позивачів внаслідок здійснення спірного самочинного будівництва, а апеляційний суд помилково виходив з того, що необхідності надання правової оцінки обґрунтованості позову та представленим позивачами доказам немає. Отже, суд апеляційної інстанції по суті не досліджував доказів, які стосуються предмета спору.

Також, відмовляючи у задоволенні позову з мотивів того, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності, суди попередніх інстанцій не з`ясували, чи можливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до проєкту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, для забезпечення прав позивачів та чи погоджується особа, яка здійснила будівництво, з такою перебудовою.

Водночас необхідно зауважити, що у випадку неможливості перебудови об`єкта самочинного будівництва та позасудового врегулювання спору шляхом надання особою, яка здійснила будівництво, згоди на здійснення відповідної перебудови, відмова у позові з підстав того, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, є недопустимою.

Вказані обставини не були предметом дослідження як судом першої інстанції так і судом апеляційної інстанції.

Разом з тим, встановлення можливості проведення перебудови об`єкта самочинного будівництва, позиції відповідачів у справі з цього питання мають важливе значення для правильного вирішення справи.

Отже, суди попередніх інстанцій не з`ясували, чи буде належним способом захисту порушеного права позивачів знесення належного відповідачам нерухомого майна, чи є технічна можливість виконати перебудову нерухомого майна відповідно до будівельних норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами.

Заслуговують на увагу також доводи заявника про те, що відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 09 січня 2020 року в справі №822/2149/18, у випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проєкту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Суди попередніх інстанцій також мотивували рішення про відмову у позові про знесення самочинного будівництва тим, щоу зв`язку із затвердженням акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію здійсненого ОСОБА_4 будівництва, останнє не можна вважати самочинним.

З таким висновком погодитися не можна.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (провадження № 14-445цс19) та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19), на яку посилається заявник) зроблено висновок про те, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Отже, державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не виключає можливість знесення такого об`єкта нерухомості в порядку, встановленому для самочинно побудованих об`єктів.

Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд також зазначив, що за вимогами про знесення самочинного будівництва та скасування декларації про готовність до експлуатації об`єктів позивачем повинна виступати Державна архітектурно-будівельна інспекція України, до повноважень якої віднесено вирішення цих питань, у зв`язку з чим суд не давав правової оцінки обґрунтованості позову та представленим позивачем доказам, оскільки така оцінка, на думку суду, може бути надана судом під час розгляду справи з усіма належними сторонами.

З таким висновком погодитись не можна, оскільки спір у цій справі виник між сторонами у справі, його вирішення стосується прав та обов`язків саме відповідачів, а не Державної архітектурно-будівельна інспекція України, яка бере участь у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.

З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій не виконали вимоги процесуального права щодо повного та всебічного з`ясування обставин справи, дослідження доказів та надання їм відповідної оцінки, а оскаржувані судові рішення не відповідають вимогам законності та обґрунтованості відповідно до статті 263 ЦПК України, що є підставою для їх скасування.

У зв`язку з наявністю підстав для скасування оскаржуваних судових рішень з направленням справи на новий розгляд з наведених вище причин інші доводи касаційної скарги, які стосуються окремих аспектів застосування норм матеріального права, додержання певного стандарту доказування та дослідження окремих доказів, Верховний Суд до уваги не бере.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.

Згідно з частиною четвертою статті 411 ЦПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Ураховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції не встановив обставин справи, які мають значення для її правильного вирішення, не надав належної правової оцінки доказам у справі, неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, що є підставою для скасування постанови суду апеляційної інстанції та направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового розгляду суд апеляційної інстанції має врахувати викладене, розглянути справу з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону.