6-27923св08 Про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири - 11.03.2009 Прийняття

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2до ОСОБА_3 третя особа - ОСОБА_4, про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири і визнання права власності на квартиру та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1, ОСОБА_2 ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю "Електа" (далі - ТОВ "Електа") про розірвання договорів купівлі-продажу а найму квартири та виселення за касаційною скаргою ОСОБА_1, ОСОБА_2на рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 березня 2008 року та рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 27 листопада 2008 року,

У серпні 2005 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартириАДРЕСА_1 від 3 січня 2002 року, укладеного ними та ОСОБА_3 у простій письмовій формі. Свої вимоги мотивували тим, що відповідно до п. 1.1 указаного договору в рахунок обумовленої ціни вони з квітня 2002 року до вересня 2002 року сплачували відповідачці щомісячно по 200 доларів США, з жовтня 2002 року до квітня 2004 року - по 500 доларів США, а всього вартість квартири складала 10 500 доларів США.

Зазначали, що 3 серпня 2004 року вони виплатили ОСОБА_3 обумовлену договором суму за вказану квартиру. За спільною домовленістю вони заплатили їй додатково ще 4 тис. доларів США, тобто всього 14 500 доларів США, а ОСОБА_3 30 липня 2004 року нотаріально посвідчила довіреності на ім'яОСОБА_5. (чоловіка ОСОБА_1на право розпорядження частиною квартири та на ім'я ОСОБА_2 на право розпорядження частиною квартири. 22 липня 2005 року ОСОБА_3 скасувала видані 30 липня 2004 року довіреності. Оскільки вони не мають можливості оформити договір купівлі-продажу квартири в установленому порядку, позивачі просили суд про задоволення позову.

У жовтні 2005 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічним позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири неукладеним і просила зобов'язати відповідачів отримати від неї кошти в сумі 10 100 доларів США, звільнити квартиру від їхніх речей та привести квартиру в належний санітарний стан.

Змінивши позовні вимоги, ОСОБА_3 просила розірвати договір купівлі-продажу квартири від 3 січня 2002 року, розірвати договір найму квартири, укладений 1 березня 2002 року між нею та ТОВ "Електа", виселити ОСОБА_6., ОСОБА_2 таОСОБА_5. зі спірної квартири.

Рішенням Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 березня 2008 року в задоволенні позову ОСОБА_1. та ОСОБА_2 до ОСОБА_3 відмовлено. Відмовлено також у задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1., ОСОБА_2,ОСОБА_5., ТОВ "Електа".

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 27 листопада 2008 року рішення районного суду в частині відмови ОСОБА_3 у задоволенні позову до ТОВ "Електа" про розірвання договору найму квартири скасовано. Позов ОСОБА_3 до ТОВ "Електа" задоволено. Договір оренди квартириАДРЕСА_1, укладений 1 березня 2002 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Електа", розірвано. У решті - рішення районного суду залишено без змін.

У поданій до Верховного Суду України касаційній скарзіОСОБА_1та ОСОБА_2 просять скасувати судові рішення попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким задовольнити їхній позов, відмовивши в задоволенні зустрічного позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом установлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 29 серпня 1995 року квартира АДРЕСА_1 належала на праві спільної сумісної власності ОСОБА_3 та ОСОБА_7. (а.с. 10, 28 т. 1). ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_7. помер.

3 січня 2002 року між ОСОБА_3, з одного боку, та ОСОБА_1 (у теперішній час після реєстрації шлюбу 12 жовтня 2002 року -ОСОБА_1. і ОСОБА_2 з іншого боку, у простій письмовій формі укладено договір купівлі-продажу вказаної квартири з розстрочкою платежу, згідно з яким покупці сплачують продавцеві вартість квартири в розстрочку, а продавець після закінчення розрахунків оформляє договір купівлі-продажу квартири. Відповідно до п. 1.1 указаного договору покупці, починаючи з квітня 2002 року до вересня 2002 року повинні сплачувати продавцю щомісячно по 200 доларів США, з жовтня 2002 року до квітня 2004 року - по 500 доларів США, а всього вартість квартири була оцінена сторонами в 10 500 доларів США.

Відповідно до пп. І.2, 1.6 договору на час виплати розстрочки квартира перебуває в користуванні покупців, які повинні оплачувати витрати за користування квартирою, телефоном та комунальні послуги незалежно від платежів розстрочки.

Згідно з п. 1.3 покупці несуть витрати на оформлення договору купівлі-продажу після закінчення розстрочки.

30 липня 2004 року ОСОБА_3 отримала свідоцтво про право власності на частину спірної квартири у порядку спадкування за заповітом ОСОБА_7., складеним 3 січня 2002 року (а.с. 55, 61 т. 1).

У цей же день - 30 липня 2004 року ОСОБА_3 - видала ОСОБА_2 таОСОБА_4(чоловіку ОСОБА_1. ) довіреності, якими уповноважувала кожного з них розпоряджатися частиною спірної квартири (продати за ціною та на умовах на свій розсуд, заставити, обміняти), для чого вчиняти від її імені всі необхідні дії (а.с. 47, 50 т. 1).

3 серпня 2004 року ОСОБА_3 видала ОСОБА_1,ОСОБА_4та ОСОБА_2 розписки про отримання нею повного розрахунку за продану нею квартиру (14 500 доларів США) і видачу у зв'язку із цим довіреностей на розпорядження квартирою ( а.с. 13. 16 т. 1).

22 липня 2005 року ОСОБА_3 скасувала виданіОСОБА_4і ОСОБА_2 довіреності на право розпорядження квартирою (а.с. 4, 51 т. 1).

1 березня 2002 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Електа" укладено договір найму спірної квартири, строк дії якого вставлений до 31 грудня 2002 року з продовженням на кожний календарний рік у разі, якщо ні одна зі сторін більш ніж за 30 днів до закінчення строку договору не повідомить іншу сторону про його розірвання (а.с. 32-33 т.1).

Згідно з п. 3.1, п. 3.4 цього договору вартість оренди визначається сумою, зазначеною орендодавцем у рахунках, виставлених орендатору в грошовій одиниці України на підставі підписаного сторонами протоколу. Оплата здійснюється щомісячно протягом трьох днів на підставі виставленого рахунку.

Відмовляючи ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що на час укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1- 3 січня 2002 року - власником цієї квартири разом із ОСОБА_3 був ОСОБА_7., який не давав ОСОБА_3 згоди на продаж квартири.

Залишаючи в цій частині без змін рішення суду першої інстанції та скасовуючи це рішення в іншій частині з ухваленням нового рішення про задоволення позову ОСОБА_3 до ТОВ "Електа" про розірвання договору найму квартири, апеляційний суд виходив із того, що ТОВ "Електа" використовує спірну квартиру не за призначенням, що відповідно до ч. 4 ст. 825 ЦК України є підставою для розірвання договору.

Проте з висновками попередніх судових інстанцій не можна погодитись з таких підстав.

Вирішуючи спір сторін, суди правильно встановили обставини справи, однак належним чином не визначилися з характером правовідносин сторін та правовою нормою, яка регулює ці правовідносини.

Так, вирішуючи спір сторін у частині позову ОСОБА_1. і ОСОБА_2 і відмовляючи їм у позові про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири від 3 січня 2002 року на підставі норм Цивільного кодексу Української РСР (1540-06) , суд першої інстанції виходив із того, що на момент його укладення ОСОБА_3 не була власником усієї кварти ри, а тому їй не належало право продажу цього майна, у зв'язку із чим відсутні підстави для визнання його дійсним.

Залишаючи в цій частині рішення суду без змін, апеляційний суд, разом з тим, застосовуючи норми Цивільного кодексу України (435-15) - ч. 2 ст. 200, ч. 2 ст. 628, виходив із факту укладення сторонами 3 січня 2002 року змішаного договору, який містить елементи й договору найму житла, за умовами якого в разі відмови продавця від продажу квартири правовідносини сторін за цим договором повинні регулюватися нормою ст. 810 ЦК України, підстави для розірвання якого (чч. 2-4 ст. 825 ЦК України) відсутні.

Як висновки суду першої інстанції, так і висновки апеляційного суду в цій частині не ґрунтуються на матеріалах справи й вимогах закону.

Так, визнаючи спірний договір договором купівлі-продажу нерухомого майна, суди не дали належної оцінки змісту цього договору, зокрема щодо моменту передачі майна у власність, строку дії договору та інших його умов, що визначають сутність договору та характер правовідносин сторін, які виникли з договору, а відтак - і норму закону, яка регулює ці правовідносини.

Зокрема, суди не звернули уваги на те, що за договором від 3 січня 2002 року на момент його укладення нерухоме майно у власність позивачів не передавалось і момент його передачі у власність не обумовлювався, а сам договір купівлі-продажу підлягав укладенню сторонами лише після проведення повного розрахунку - сплати 10 500 доларів США, який повинен бути здійснений до квітня 2004 року (пп. 1.1, 1.3, 1.5, 1.6).

Строк дії договору встановлено до дня повного розрахунку (п. 4.1).

Судом установлено, що ОСОБА_1 і ОСОБА_2 здійснили повний розрахунок за договором та додатково сплатили за домовленістю із ОСОБА_3 4 тис. доларів США, про що остання видала їм 3 серпня 2004 року відповідні розписки (а.с. 9, 13, 16 т.1).

Установивши зазначені факти та дійшовши висновку про те, що на підставі договору від 3 січня 2002 року позивачі не набули права власності на нерухоме майно, суд, разом з тим, не дав оцінки з урахуванням вимог сторін передбаченим цим договором наслідкам їх відмови від його виконання після закінчення строку дії договору, зокрема, у разі відмови продавця від укладення договору купівлі-продажу.

Визнаючи договір від 3 січня 2002 року договором найму житла та застосовуючи передбачені в п. 1.4 наслідки, апеляційний суд не з'ясував думки позивача із цього приводу та залишив поза увагою п. 2.1 договору, який передбачає повернення продавцем суми розстрочки з індексацією суми на день її виплати.

Ураховуючи положення чч. 1, 2 ст. 11, ст. ст. 30, 31 ЦПК України із застосуванням апеляційним судом п. 1.4 договору та, як наслідок, продовження дії договору від 3 січня 2002 року як договору найму спірної квартири на невизначений строк із зарахуванням сплаченої позивачами суми до складу орендної плати не можна погодитися.

Не можна погодитися й із судовими рішеннями в частині договору, укладеного 1 березня 2002 року між ОСОБА_3 і ТОВ "Електа", оскільки вирішення питання дійсності цього договору та застосування наслідків його невиконання сторонами залежить від вирішення спору сторін щодо договору від 3 січня 2002 року, ураховуючи те, що одночасно об'єктом обох цих договорів є спірна квартира.

Крім того, при вирішенні спору суди належним чином не з'ясували зміст позовних вимог сторін і підстави заявлених ними вимог.

За таких обставин ухвалені судами рішення не можна визнати законними та обґрунтованими.

Ураховуючи те, що порушення матеріальних і процесуальних норм права допустили як суд першої, так і суд апеляційної інстанцій, судові рішення на підставі чч. 2, 3 ст. 338 ЦПК України підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України

Касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2задовольнити частково.

Рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 березня 2008 року та рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 27 листопада 2008 року скасувати, передати справу на новий розгляд до Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська.