6-31691ск15 Про визнання договору оренди нежитлових приміщень недійсним - 23.12.2015 Прийняття

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення суми боргу за договором оренди, розірвання договору оренди та звільнення приміщення; за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди недійсним за касаційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 10 червня 2015 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 23 вересня 2015 року,

У лютому 2015 року ОСОБА_3 звернулася до суду з указаним позовом, у якому зазначала, що 1 липня 2014 року між нею та ОСОБА_5 було укладено письмовий договір оренди нежитлових приміщень, розташованих по АДРЕСА_1 Згідно з умовами договору, який укладався на строк до 31 грудня 2015 року, орендна плата за користування кіоском складала 11 250 грн на місяць, яка повинна була сплачуватись орендарем наперед першого числа поточного місяця будь-яким способом, не забороненим чинним законодавством. За експлуатаційні витрати орендар мав сплачувати за рахунками, які надає орендодавець.

Посилаючись на те, що відповідач, починаючи з жовтня 2014 року не сплачує орендну плату, має заборгованість за грудень 2014 року та січень 2015 року, позивач вважала зазначені обставини істотним порушення відповідачем умов договору та просила розірвати договір оренди з підстав, передбачених ст. 651 ЦК України; зобов'язати відповідача підписати з нею акт прийому-передачі звільнених спірних нежитлових приміщень, звільнити приміщення загальною площею 151,6 кв. м, та стягнути з неї суму заборгованості зі сплати орендної плати у розмірі 21 99 грн 65 коп., суму заборгованості з оплати комунальних послуг у розмірі 8 024 грн 06 коп., штраф за порушення зобов'язання у розмірі 11 250 грн.

У березні 2015 року ОСОБА_4 звернулася з зустрічною позовною заявою, посилаючись на те, що указаний договір укладений під впливом помилки та обману, оскільки орендодавець, підписуючи умови договору про забезпечення ним нормальних умов теплопостачання, водопостачання та водовідведення й знаючи про те, що спірне приміщення не підключено до централізованої мережі теплопостачання та не встановлені лічильники обліку теплової енергії, не повідомив про це орендаря. Просила на підставі ст. ст. 215, 229, 230 ЦК України визнати спірний договір недійсним.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 10 червня 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 23 вересня 2015 року, позов ОСОБА_3 задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 суму заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди від 1 липня 2014 року у розмірі 21 99 грн 65 коп., суму заборгованості з оплати комунальних послуг у розмірі 8 024 грн 06 коп., штраф у розмірі 11 250 грн, усього - 41 229 грн 71 коп. Розірвано договір оренди між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 від 1 липня 2014 року. Зобов'язано ОСОБА_4 підписати з ОСОБА_3 акт прийому-передачі звільнених нежитлових приміщень, розташованих по АДРЕСА_1 Вирішено питання про розподіл судових витрат. У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_3 відмовлено. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_4, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Задовольняючи частково позов ОСОБА_3 та відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4, суд першої інстанції виходив із того, що відповідачем не виконувались належним чином умови договору оренди, тому договір підлягає розірванню й останнім не доведено належними й допустимими доказами обставини про те, що спірний договір було укладено під впливом помилки чи оману. При цьому вважав, що підлягає стягненню на користь позивача з відповідача указана заборгованість за договором оренди нежитлового приміщення та про необхідність зобов'язання останнього підписати акт прийому-передачі звільнених спірних приміщень.

Апеляційний суд погодився з такими висновками районного суду. При цьому зазначив, що відповідно до положень ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймодавець не вносить орендну плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, й вважаючи встановленими обставини про те, що наймач не вносить плату за користування майном, дійшов висновку що зазначені обставини є підставою для розірвання договору.

Проте повністю погодитись із таким висновком апеляційного суду в частині вирішення первісного позову ОСОБА_3 не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Зазначеним вимогам закону судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Судом встановлено, що 1 липня 2014 року ОСОБА_3 та ОСОБА_5 було укладено письмовий договір оренди нежитлових приміщень, розташованих по АДРЕСА_1 Згідно з умовами договору, який укладався на строк до 31 грудня 2015 року, орендна плата за користування кіоском складала 11 250 грн на місяць, яка повинна була сплачуватись орендарем наперед першого числа поточного місяця будь-яким способом, не забороненим чинним законодавством. За експлуатаційні витрати орендар сплачує за рахунками, які надає орендодавець.

ОСОБА_5, починаючи з жовтня 2014 року не сплачувала орендну плату, має заборгованість за грудень 2014 року та січень 2015 року зі сплати орендної плати у розмірі 21 99 грн 65 коп., заборгованість з оплати комунальних послуг у розмірі 8 024 грн 06 коп.

Відповідно до ч. 1 ст. 3, ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи чи інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законами України.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Звертаючись до суду, позивачка посилалась на істотні порушення відповідачем умов договору, зокрема невиконання ним умов щодо оплати орендної плати та комунальних послуг, та вважала ці обставини істотними порушеннями умов договору, які, на її думку є підставою, передбаченою ст. 651 ЦК України для розірвання спірного договору. При цьому зазначала, що орендна плата не сплачена за грудень 2014 року та січень 2015 року, хоча ст. 782 ЦК України вимагає несплати три місяці підряд, як підставу для відмови від договору.

У порушення наведеного та вимог ст. ст. 212- 214, 315 ЦПК України апеляційний суд не врахував положення ч. 2 ст. 651 ЦК України, не дослідив, чи було саме істотне порушення умов договору, внаслідок чого позивачка позбавлена того, на що вона розраховувала.

Разом з тим колегія суддів не знаходить підстав для скасування судових рішень в частині відмови в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди недійсним, оскільки у порушення вимог ст. ст. 10, 60 ЦПК України позивачка не довела підстав, передбачених ст. ст. 215, 229, 230 ЦК України для визнання договору оренди недійсним. У цій частині судові рішення ухвалені з дотриманням вимог закону, а доказам, поданим сторонами, дана належна правова оцінка (ст. 212 ЦК України).

Ураховуючи те, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, судом не встановлені, судове рішення апеляційного суду в частині позову ОСОБА_3 не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для його скасування із передачею справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.

Ухвалу апеляційного суду Харківської області від 23 вересня 2015 року в частині позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення суми боргу за договором оренди, розірвання договору оренди та звільнення приміщення скасувати, справу в цій частині передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.