6-51983св13 Про визнання договору іпотеки недійсним - 26.03.2014 Прийняття

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 в інтересах неповнолітнього ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк "Синтез", третя особа - ОСОБА_2, про визнання договору іпотеки недійсним за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк "Синтез" на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 30 вересня 2013 року та ухвалу апеляційного суду Сумської області від 12 листопада 2013 року,

У серпні 2013 року ОСОБА_1 звернулася до суду в інтересах неповнолітнього ОСОБА_2 з указаним позовом, в якому просила визнати договір іпотеки від 15 липня 2008 року недійсним.

Свої вимоги позивач мотивувала тим, що вона перебуває у шлюбі з ОСОБА_1, у них є спільний син ОСОБА_2, який народився у 1997 році. 15 липня 2008 року ОСОБА_1 та акціонерний банк "Синтез" уклали кредитний договір, на забезпечення виконання зобов'язань між цими ж сторонами 15 липня 2008 року було укладено договір іпотеки. Вказувала, що на час укладання оспорюваного договору іпотеки неповнолітній ОСОБА_2 проживав разом з батьками за адресою: АДРЕСА_1. Зазначала, що договір іпотеки має бути визнаний недійсним, оскільки він стосується житлових прав неповнолітньої дитини, але усупереч вимогам ст. 71 ЦК України, ст. 17 Закону України "Про охорону дитинства" був укладений без дозволу органу опіки та піклування.

Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 30 вересня 2013 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Сумської області від 12 листопада 2013 року, позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Встановлено нікчемність іпотечного договору, укладеного 15 липня 2008 року між акціонерним банком "Синтез" та ОСОБА_1

У задоволенні решти позову відмовлено.

У касаційній скарзі публічне акціонерне товариство "Акціонерний банк "Синтез" (далі - ПАТ "АБ "Синтез"), посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить судові рішення скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у касаційній скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Суд першої інстанції, задовольняючи частково позов, з висновком якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що для здійснення будь - яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування; під час укладення договору іпотеки сторони порушили право неповнолітнього ОСОБА_2 на користування майном, яке було передано в іпотеку. Оскільки неповнолітній ОСОБА_2 на час укладення договору іпотеки проживав разом з батьками у недобудованому будинку АДРЕСА_1, який є предметом іпотеки, та мав право користуватись ним, а тому договір іпотеки мав бути укладеним сторонами лише після дозволу органу опіки та піклування, якого не було.

Проте погодитися з такими висновками судів не можна з наступних підстав.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судами установлено, що 7 травня 2004 року між ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі - продажу будинку АДРЕСА_1.

ОСОБА_1 була зареєстрована у вказаному будинку 21 липня 2004 року.

Рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради від 6 липня 2004 року № 493 "Про будівництво, узаконення раніше побудованих житлових будинків, господарських будівель і споруд громадянами мешканцями на садибних ділянках у м. Суми" дозволено будівництво, узаконення раніше збудованих житлових будинків, господарських будівель і споруд згідно з додатком.

Між ПАТ "АБ "Синтез" та ОСОБА_1 15 липня 2008 року було укладено кредитний договір, за умовами якого останній отримав 67 тис. грн. та зобов'язався повернути гроші не пізніше 14 липня 2015 року.

У рахунок забезпечення виконання вище вказаного зобов'язання 15 липня 2008 року між "Акціонерний банк "Синтез" та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, за умовами якого останній передав в іпотеку земельну ділянку з розташованим на ній незакінченим будівництвом житловим будинком літ. "Ж-1", відсоток готовності якого складає 81 %, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, і до цього часу в експлуатацію не зданий.

Тобто на час укладання оспорюваного договору іпотеки житловий будинок літ. "Ж-1" не був закінчений будівництвом та не був введений в експлуатацію.

Згідно ст. 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотеко держатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом.

Частиною 2 ст. 331 ЦК України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За ч. з ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна. До прийняття новоствореного нерухомого майна в експлуатацію та його державної реєстрації право власності на цей об'єкт не виникає. До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва.

Відповідно до ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Першою ознакою житла є призначення для проживання в ньому людини, що засвідчує приналежність житла до житлового фонду України. Так, відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української РСР, житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України.

Другою ознакою житла є придатність для проживання у ньому людини. Це означає, що житло має відповідати всім будівельним, архітектурним, санітарним, пожежним та іншим нормам, завдяки яким можливе безпечне проживання у ньому людини, що визначається безпосередньо в процесі введення житлового будинку в експлуатацію.

З матеріалів справи убачається, що на момент укладення оспорюваного договору іпотеки житловий будинок літ. "Ж-1", переданий в іпотеку, не був введений в експлуатацію, а тому не міг вважатись житловим приміщенням, житлом.

Крім того, з матеріалів справи убачається, що 12 січня 2013 року неповнолітній ОСОБА_2 був зареєстрований у АДРЕСА_1 (а.с. 14), проте апеляційний суд у своєму рішенні зазначив, що ОСОБА_2 був зареєстрований у вказаному будинку разом з матір'ю 21 липня 2007 року.

Згідно ч. 3 ст. 17 Закону України "Про охорону дитинства" передбачено, що батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятись від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватись від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.

Відповідно до ст. 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей" органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей. Для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування.

Таким чином, встановлена норма зобов'язує нотаріусів при оформленні правочинів щодо відчуження нерухомого майна аналізувати подані йому документи, зокрема, на предмет існування прав користування таким нерухомим майном у дитини (дітей). Тому нотаріуси для встановлення факту користування нерухомим майном витребовують довідку про реєстрацію місця проживання або місця перебування дитини за адресою майна, що відчужується або заставляється, видану житлово-експлуатаційною організацією або іншим відповідним уповноваженим органом з питань реєстрації.

Тобто право користування майном члена сім'ї власника житла пов'язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання особи, про що робиться відповідний запис до будинкової книги.

Отже, згода органу опіки і піклування необхідна лише у випадку, якщо дитина є власником (співвласником), або має право на користування жилим приміщенням, що відчужується.

Частиною 3 ст. 10 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Обгрунтовуючи заперечення проти задоволення позову, ПАТ "АБ "Синтез" вказував, що підписуючи оспорюваний договір іпотеки ОСОБА_1 зазначив, що на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі тих, що не зареєстровані у встановленому законом порядку, а також те, що на передачу предмету іпотеки в іпотеку за цим договором є всі належні повноваження іпотекодавця.

Відповідно до роз'яснень, наданих у п. 44 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ України "Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин" від 30 березня 2012 року № 5 (v0005740-12) , згідно зі ст. 32 ЦК України, ст. 177 СК України та ст. 17 Закону України "Про охорону дитинства" батьки не мають права без дозволу органу опіки і піклування укладати договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.

У зв'язку із наведеним суди повинні виходити із того, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення договору іпотеки (наприклад, реєстрація неповнолітньої дитини в житловому будинку, народження дитини після укладення договору іпотеки) не є підставою для визнання такого договору недійсним із підстави невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування.

Належність і допустимість доказів визначається ст. ст. 57- 59 ЦПК України.

За таких обставин, суди попередніх інстанцій, у порушення вимог ст. ст. 212- 214, 315 ЦПК України, на вказане уваги не звернули, не з'ясували дійсних обставин справи, а саме в якому будинку був зареєстрований неповнолітній ОСОБА_2 у літ. "А" чи літ. "Ж-1"; не врахували те, що неповнолітній ОСОБА_2 на момент укладання оспорюваного договору іпотеки не проживав у будинку, який є предметом іпотеки, також не врахували, що отримання дозволу органу опіки та піклування на укладення договору іпотеки входить до обов'язку батьків неповнолітніх дітей, а не банку, та дійшли передчасного висновку про нікчемність іпотечного договору.

Таким чином, ураховуючи, що судами не встановлені всі фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення справи, та допущені порушення норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, судові рішення відповідно до ст. 338 ЦПК України підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк "Синтез" задовольнити частково.

Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 30 вересня 2013 року та ухвалу апеляційного суду Сумської області від 12 листопада 2013 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.