6-5038св14 Про визнання прилюдних торгів недійсними, визнання угод з продажу приміщень гуртожитку на прилюдних торгах нікчемними, визнання протоколів та актів проведення прилюдних торгів недійсними - 12.02.2014 Прийняття

розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4 до спеціалізованого державного підприємства "Укрспецюст", головного управління юстиції у Миколаївській області, підрозділу примусового виконання рішень відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Миколаївській області, товариства з обмеженою відповідальністю "Ніконджитбудсервіс", ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 про визнання прилюдних торгів недійсними, визнання угод з продажу приміщень гуртожитку на прилюдних торгах нікчемними, визнання протоколів та актів проведення прилюдних торгів недійсними, за касаційною скаргою ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на рішення апеляційного суду Миколаївської області від 21 лютого 2013 року,

У жовтні 2006 року ОСОБА_3, ОСОБА_4 звернулись до суду з позовом до спеціалізованого державного підприємства "Укрспец'юст" (далі - СДП "Укрспец'юст"), Головного управління юстиції у Миколаївській області, підрозділу примусового виконання рішень відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Миколаївській області, товариства з обмеженою відповідальністю "Ніконджитбудсервіс" (далі - ТОВ "Ніконджитбудсервіс"), ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, в якому з урахуванням уточнень, просили визнати недійсними прилюдні торги проведені 7 жовтня 2005 року з реалізації приміщень гуртожитку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, визнати нікчемними угоди з продажу цих приміщень на прилюдних торгах і визнати недійсними протоколи та акти проведення прилюдних торгів від 7 жовтня 2005 року.

В обґрунтування вимог зазначали, що вони понад десять років мешкають у будинку АДРЕСА_1, який має статус гуртожитку та належить на праві власності ТОВ "Ніконджитбудсервіс". Підставою для вселення до гуртожитку стало те, що вони перебували у трудових відносинах із Миколаївським заводом конденсаторів. 7 жовтня 2005 року в порядку виконання рішення господарського суду Миколаївської області про стягнення з ТОВ "Ніконджитбудсервіс" боргу були проведені прилюдні торги з реалізації майна, належного товариству, - житлових та нежитлових приміщень спірного гуртожитку. Посилаючись на те, що організація та порядок проведення торгів здійснені з порушеннями, а також порушені житлові права позивачів, як мешканців гуртожитку, просили позов задовольнити.

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 18 травня 2011 року позов ОСОБА_3, ОСОБА_4 задоволено частково: визнано недійсними прилюдні торги з продажу частин приміщення гуртожитку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 21 лютого 2013 року рішення суду першої інстанції скасовано й ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.

У касаційній скарзі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 просять скасувати рішення апеляційної інстанції і направити справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Судами встановлено, що рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 28 грудня 1972 року гуртожиток, що розташований по АДРЕСА_1, прийнято в експлуатацію та передано на баланс Миколаївського заводу конденсаторів, на базі якого згідно з наказом Мінмашпрому України від 24 лютого 1994 року було створено відкрите акціонерне товариство "Ніконд" (далі - ВАТ "Ніконд").

14 січня 2000 року на добровільних засадах шляхом об'єднання вкладів засновників ВАТ "Ніконд" та фізичних осіб: ОСОБА_9, ОСОБА_10 і ОСОБА_11 - створено ТОВ "Ніконджитбудсервіс", до статутного фонду якого ввійшла й будівля гуртожитку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1.

На підставі рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 23 червня 2001 року ТОВ "Ніконджитбудсервіс" 3 липня 2001 року отримало свідоцтво на право колективної власності на вказаний гуртожиток загальною площею 6 575, 5 кв. м, яке зареєстроване в Миколаївському бюро технічної інвентаризації 3 липня 2001 року за № 303.

Позивачі є мешканцями гуртожитку, які вселені до нього відповідно до ст. 128 ЖК УРСР та Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів Української РСР від 3 червня 1986 року № 208 (208-86-п) (далі - Примірне положення про гуртожитки). Так, ОСОБА_3 було вселено 18 червня 1996 року у зв'язку з його перебуванням у трудових відносинах із Миколаївським заводом конденсатів, а 21 червня 2003 року укладено договір найму кімнати № 630 у вказаному гуртожитку між дружиною ОСОБА_3, - ОСОБА_12, і власником гуртожитку - ТОВ "Ніконджитбудсервіс". 8 серпня 2003 року між ТОВ "Ніконджитбудсервіс" та ОСОБА_4 укладено договір найму кімнати № 711 у спірному гуртожитку.

Під час примусового виконання судових рішень про стягнення боргу з ТОВ "Ніконджитбудсервіс" державним виконавцем описано всю дев'ятиповерхову будівлю гуртожитку загальною площею 6 575,5 кв. м (акт опису та арешту майна АА № 031550 від 2 лютого 2004 року) і накладено арешт для подальшої її реалізації. У той самий час державний виконавець направив спеціалізованій організації заявку на продаж із прилюдних торгів арештованого майна та уклав 11 жовтня 2004 року договори про реалізацію майна, в яких на реалізацію виставлена не будівля гуртожитку як об'єкт нерухомості, а окремі приміщення гуртожитку, які в установленому законом порядку не набували статусу об'єктів права власності.

7 жовтня 2005 року відбулись прилюдні торги з продажу частин приміщень (блоків) гуртожитку.

Згідно з протоколами про проведення торгів та актами про придбання майна з прилюдних торгів покупцями приміщень (блоків) указаного гуртожитку стали: ОСОБА_8 - блоків 629 - 630; ОСОБА_6 - блоків 920 - 921, 922, 923-924, 927-928, 929-930; ОСОБА_7 - блоків 803-804, 710-711; ОСОБА_5 - блоків 925-926.

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 11 квітня 2005 року та двома додатковими рішеннями того ж суду від 18 квітня 2005 року було визначено частки власників гуртожитку, що розташований по АДРЕСА_1, а саме: ТОВ "Ніконджитбудсервіс" - 9068/10000; ОСОБА_13 - 53/10000; ОСОБА_14 - 53/10000; ОСОБА_15 - 329/10000; ТОВ "Дар'я" - 336/10000; ОСОБА_16 - 25/10000; приватного підприємства виробничо-комерційної фірми "Дизайн Студія" - 64/10000; ОСОБА_17 - 72/10000.

Судом установлено, що проведення прилюдних торгів здійснювалось на підставі договорів про надання послуг із проведення прилюдних торгів із реалізації арештованого нерухомого майна боржника, укладених між органом державної виконавчої служби та СДП "Укрспец'юст", що передбачено ч. 1 ст. 61 Закону України "Про виконавче провадження", у редакції, яка була чинною на час проведення прилюдних торгів (далі - Закон).

Задовольняючи частково позов ОСОБА_3 та ОСОБА_4, суд першої інстанції вважав, що під час проведення прилюдних торгів порушено порядок проведення торгів, оскільки державним виконавцем і СДП "Укрспец'юст" у процесі проведення прилюдних торгів фактично здійснено поділ нерухомого майна - приміщення гуртожитку, що не відповідає чинному законодавству щодо порядку проведення торгів. Відмовляючи в задоволенні позову в частині визнання недійсними протоколів та актів прилюдних торгів, суд вважав, що зазначені документи є лише способом фіксації процедури проведення торгів, які не створюють будь-яких юридичних наслідків, а тому не можуть бути віднесені до правочинів, правомірність яких може бути оспорена в судовому порядку.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції й ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції, виходив із відсутності порушень прав позивачів і вимог закону щодо порядку проведення прилюдних торгів, які можуть бути підставою для визнання їх недійсними.

Однак з таким висновком апеляційного суду погодитися не можна.

Відповідно до ст. ст. 127, 128, 130, 131 ЖК Української РСР порядок надання та користування жилою площею в гуртожитках визначається законодавством України, Примірним положенням про гуртожитки (208-86-п) .

Розділом I Загальних положень Примірного положення про гуртожитки (208-86-п) визначено, що цільовим призначенням гуртожитків є проживання в них робітників, службовців, а також інших громадян у період роботи або навчання. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки.

У п. 15 Примірного положення про гуртожитки (208-86-п) зазначено, що жила площа в гуртожитках не підлягає обміну, розділу, бронюванню і здачі в найм.

Розділ III цього Положення визначає, що мешканці гуртожитку мають право користування наданою їм жилою площею, а також місцями загального користування та його обладнанням. Під місцями загального користування слід розуміти приміщення, призначені для забезпечення експлуатації гуртожитку та побутового і санітарно-гігієнічного обслуговування його мешканців (душові, пральні, кухні, санвузли, сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, коридори (що знаходяться за межами кімнат у гуртожитках коридорного типу та за межами жилого блоку (секції)), колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення, через які прокладені мережі комунікацій, приміщення теплопунктів, котелень, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого гуртожиток персоналу, складські приміщення тощо), якими користуються всі мешканці гуртожитку.

Згідно із ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (у редакції, яка була чинною на час включення гуртожитку до статутного фонду ТОВ "Ніконджитбудсервіс") до державного житлового фонду, який підлягав приватизації на користь громадян України, відносився житловий фонд місцевих рад та житловий фонд, який знаходився у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, крім кімнат у гуртожитках.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" дія Закону не поширюється, зокрема, на приватизацію об'єктів державного земельного та житлового фондів, а також об'єктів соціально - культурного призначення, за винятком тих, які належать підприємствам, що приватизуються.

Частиною 1 ст. 5 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" (у редакції, яка була чинною на момент приватизації державного підприємства) установлено, що до об'єктів державної власності, що підлягають приватизації, належать майно підприємств, цехів, виробництв, дільниць, інших підрозділів, що виділяються в самостійні підприємства і є єдиними (цілісними) майновими комплексами. Пунктом 2 Положення про прядок передачі у власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, установ та організацій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 6 листопада 1995 року № 891 (891-95-п) (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин), установлено, що передачі в комунальну власність підлягають житлові будинки відомчого житлового фонду, крім гуртожитків. Зміни до п. 2 Положення щодо передачі в комунальну власність відомчого житлового фонду, у тому числі гуртожитків, були внесені постановою Кабінету Міністрів України № 695 лише 26 травня 2004 року (695-2004-п) .

Наведені вище положення чинного законодавства не відносили гуртожитки до об'єктів державного житлового фонду, які підлягали приватизації громадянами України чи підлягали передачі в комунальну власність відповідних рад і могли бути включені до вартості майна підприємств, які підлягали приватизації, оскільки законодавчої заборони не існувало.

Таким чином, судами встановлено, що будинок по АДРЕСА_1 було включено до цілісного майнового комплексу ТОВ "Ніконджитбудсервіс", який на час проведення прилюдних торгів належав йому на праві колективної власності й мав статус гуртожитку.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України (435-15) та іншим актам цивільного законодавства.

Як установлено судом, підставою для визнання торгів недійсними відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України позивачами зазначено недодержання державним виконавцем і СДП "Укрспец'юст" під час проведення прилюдних торгів норм Закону та Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5 (z0745-99) (далі - Тимчасове положення), щодо визначення об'єкта цих торгів, у результаті яких відбулось відчуження окремих частин гуртожитку як окремих об'єктів нерухомості, у тому числі допоміжних приміщень гуртожитку, які знаходяться в загальному користуванні всіх мешканців гуртожитку, чим порушені їх права.

Умови та порядок виконання рішень судів і інших органів (посадових осіб), що підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку на час вчинення виконавчих дій, визначено Законом та Інструкцією про проведення виконавчих дій, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 (z0865-99) і зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за № 865/4158 (z0865-99) (далі - Інструкція № 74/5 від 15 грудня 1999 року).

Цим Законом визначено загальні правові основи організації та діяльності державної виконавчої служби, її завдання й компетенцію, а також учасників виконавчого провадження, закріплено їхні права та обов'язки, у тому числі право стягувачів і боржників та інших учасників виконавчого провадження на оскарження дій (бездіяльності) державного виконавця та порядок цього оскарження (ст.ст. 1, 2, 5, 7, 10, 11, 111, 85 Закону).

Аналіз положень вказаного Закону та Інструкції № 74/5 від 15 грудня 1999 року (z0865-99) свідчить про те, що вони не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють, як і ст. 650 ЦК України, такий спосіб реалізації майна, як його продаж на прилюдних торгах, і відсилають до інших нормативно-правових актів Кабінету Міністрів України та Міністерства юстиції України, якими повинен визначатися порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна (ст. 62 Закону України від 21 квітня 1999 року № 606-ХІV та пп. 5.11, 5.12 Інструкції № 74/5 від 15 грудня 1999 року (z0865-99) ).

Відповідно до положень указаних правових норм державний виконавець здійснює лише підготовчі дії з метою проведення прилюдних торгів, а самі прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, з якими державною виконавчою службою укладається відповідний договір (п. 5.11 Інструкції № 74/5 від 15 грудня 1999 року (z0865-99) ).

Правила ж проведення прилюдних торгів визначені Тимчасовим положенням. В цьому Тимчасовому положенні зазначено, що прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п. 2.2 Тимчасового положення), та передбачено певні правила проведення цих торгів, а саме: по-перше, правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна) (розд. 3); по-друге, правила, які регулюють сам порядок проведення торгів (розд. 4); і, по-третє, ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розд. 6).

Таким чином, виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а отже, є правочином.

Такий висновок узгоджується й з нормами ст. ст. 650, 655 та ч. 4 ст. 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу процедуру прилюдних торгів, результатом яких є видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта державного виконавця про проведені торги (розд. 6 Тимчасового положення, п.п. 244, 245, 248 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 14 червня 1994 року № 18/5 (z0152-94) , зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 7 липня 1994 року за № 152/361 (z0152-94) ; ст. 34 Закону України "Про нотаріат").

Отже, ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені ч.ч. 1-3 та 6 ст. 203 ЦК України (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу).

Разом із тим слід зазначити, що оскільки виходячи зі змісту ч. 1 ст. 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням.

Що стосується порушень, допущених державним виконавцем під час здійснення своїх повноважень, передбачених Законом, до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо (ст. ст. 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 цього Закону), то такі дії (бездіяльність) державного виконавця підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема, ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, ст. ст. 55, 85 Закону).

Аналізуючи зміст норм права: ст. ст. 177, 179, 181, 182, 186, 188, 190, 191 ЦК України, які визначають поняття речі як об'єкта цивільних прав, нерухомої речі, належність речі до подільної й неподільної залежно від можливості поділу або виділу частки з об'єкта нерухомого майна; ст. 66 Закону щодо підготовки і проведення прилюдних торгів; п.п. 2.1, 2.5, 3.7, 3.10 Тимчасового положення, які визначають поняття лота як одиниці майна, що виставляється для продажу на прилюдних торгах (у справі, яка переглядається, - це будівля гуртожитку як одиниця нерухомого майна, загальною площею 6 575, 5 кв. м), слід дійти висновку про те, що об'єктом реалізації з прилюдних торгів могло бути нерухоме майно, яке є об'єктом цивільних прав (будівля, споруда, інші приміщення, земельна ділянка, підприємство як цілісний майновий комплекс (або його частина, виділена у встановленому законом порядку в окремий самостійний об'єкт власності)), а не його частина, яка не набула статусу об'єкта нерухомості в передбаченому законом порядку.

За таких обставин висновки суду про правомірність здійснення продажу з прилюдних торгів частин внутрішнього об'єму цієї будівлі (окремих блоків) без вирішення питання щодо технічної можливості виділу в натурі цих часток з об'єкта нерухомого майна й набуття ними статусу об'єкта цивільних прав не можна визнати такими, що відповідають вимогам закону.

Порушення судом апеляційної інстанції при розгляді справи норм процесуального права (ст. ст. 10, 60, 179 ЦПК України) унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для її правильного вирішення, тому ухвалене ним рішення не може вважатись законним і обґрунтованим та в силу ст. 338 ЦПК України підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.