6-45543св13 Про визнання недійсним договору купівлі - продажу землі та зобов'язання вчинити дії з повернення земельної ділянки - 05.02.2014 Прийняття

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4, Тернопільської міської ради, про визнання недійсним договору купівлі - продажу та зобов'язання вчинити дії з повернення земельної ділянки, за касаційною скаргою представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 на рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 25 липня 2013 року, ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 1 жовтня 2013 року,

У лютому 2013 року позивач звернувся до суду з указаним позовом, просив визнати недійсним договір купівлі-продажу землі від 12 липня 2011 року, укладений між Тернопільською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4, та повернути відповідачем спірну земельну ділянку Тернопільській міській раді.

Свої позовні вимоги обґрунтовував тим, що він є власником частини приміщень, які розташовані на земельній ділянці по АДРЕСА_1, а тому має право на передачу у власність (викуп) частини земельної ділянки, пропорційно до частки приміщень, необхідної для обслуговування частини приміщень.

12 липня 2011 року між Тернопільською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу землі на підставі рішення Тернопільської міської ради від 20 червня 2011 року № 6/9/70 "Про продаж земельної ділянки площею 0,0178 га несільськогосподарського призначення для обслуговування продуктового магазину з офісом за адресою: АДРЕСА_1, фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4".

Згідно оскаржуваного договору фізична особа-підприємець ОСОБА_4 купив земельну ділянку за зазначеною адресою.

Постановою Львівського апеляційного адміністративного суду від 23 січня 2013 року скасовано постанову Тернопільського міськрайонного суду від 3 жовтня 2011 року про відмову в його позові до Тернопільської міської ради, третя особа ОСОБА_4, про визнання протиправним та скасування рішення Тернопільської міської ради від 20 червня 2011 року № 6/9/70 "Про продаж земельної ділянки площею 0,0178 га несільськогосподарського призначення для обслуговування продуктового магазину з офісом за адресою: АДРЕСА_1, фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4" та визнано протиправним та скасовано зазначене рішення.

Оскаржуваний договір порушує його права як власника земельної ділянки, він позбавлений права на частку землі, яка необхідна для обслуговування належної йому частини приміщень.

Рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 25 липня 2013 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Тернопільської області від 1 жовтня 2013 року, в позові відмовлено.

У касаційній скарзі представник ОСОБА_3 - ОСОБА_5 просить скасувати судові рішення у справі, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення повинно бути законним і обґрунтованим та вирішувати питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам судові рішення не відповідають.

Відмовляючи у позові, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із недоведеності позивачем порушення його прав укладенням оскаржуваного договору купівлі-продажу та порушення вимог законодавства при укладенні такого договору.

Апеляційний суд дійшов також висновку, що суд першої інстанції урахував факти, встановлені адміністративним судом, проте правову оцінку договору купівлі-продажу дав з урахуванням норм, які регулюють спірні правовідносини та які не були предметом дослідження та оцінок Львівським апеляційним адміністративним судом.

Із висновками судів погодитись не можна з огляду на таке.

Судами встановлено, що 5 травня 2001 року між Тернопільською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 був укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами якого фізична особа-підприємець ОСОБА_4 прийняв у тимчасове користування - терміном на 25 років, земельну ділянку загальною площею 178 кв. м. по АДРЕСА_1 під будівництво продуктового магазину з офісом.

Відповідно до акта Держаної технічної комісії, затвердженого рішенням МВК № 1191 від 11 грудня 2002 року, на вказаній земельній ділянці фізична особо-підприємець ОСОБА_4 побудував п'ятиповерхове приміщення, яке прийняте в експлуатацію у 2002 році.

Згідно свідоцтва про право власності від 29 грудня 2002 року ОСОБА_4 є власником приміщення магазину з надбудовою офісних приміщень по АДРЕСА_1.

11 січня 2008 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу, згідно якого позивач придбав у ОСОБА_6 частину приміщення магазину з надбудовою офісних приміщень площею 47,9 кв. м. по АДРЕСА_1 та 9/1000 частини приміщення магазину з надбудовою офісних приміщень площею 4,1 кв. м. за вказаною адресою.

Згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 16 січня 2008 року сторонам на праві спільної часткової власності належить: ОСОБА_4 - 991/1000 частки приміщення магазину по АДРЕСА_1, а ОСОБА_3 - 9/1000 частки (а.с. 10).

На підставі рішення Тернопільської міської ради № 6/9/70 від 20 червня 2011 року "Про продаж земельної ділянки площею 0,0178 га несільськогосподарського призначення для обслуговування продуктового магазину з офісом за адресою: АДРЕСА_1 фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4" 12 липня 2011 року між Тернопільською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, згідно якого фізична особа-підприємець ОСОБА_4 приймає у власність та оплачує земельну ділянку з усіма обтяженнями і сервітутами у АДРЕСА_1 загальною площею 0,0178 га.

Постановою Львівського апеляційного адміністративного суду від 23 січня 2013 року скасовано постанову Тернопільського міськрайонного суду від 3 жовтня 2011 року про відмову в позові ОСОБА_3 до Тернопільської міської ради, третя особа ОСОБА_4, про визнання протиправним та скасування рішення Тернопільської міської ради від 20 червня 2011 року № 6/9/70 "Про продаж земельної ділянки площею 0,0178 га несільськогосподарського призначення для обслуговування продуктового магазину з офісом за адресою: АДРЕСА_1 фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4" та визнано протиправним та скасовано зазначене рішення (а.с. 18-19).

Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Згідно із ч. ч. 1, 6 ст. 128 ЗК України продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідно до п. 1.1 договору купівлі-продажу від 12 липня 2011 року Тернопільська міська рада на підставі рішення Тернопільської міської ради № 6/9/70 від 20 червня 2011 року передає за плату, а фізична особа-підприємець ОСОБА_4 приймає у власність та оплачує земельну ділянку з усіма обтяженнями і сервітутами за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 0,0178 га, кадастровий номер 6110100000:06:002:0053.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд дійшов також висновку, що оскільки ОСОБА_4 прийняв у власність земельну ділянку з усіма обтяженнями і сервітутами, то ОСОБА_3 не позбавлений права на оформлення сервітуту для обслуговування частини приміщення.

Згідно із ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законами України.

У частині другій статті 16 ЦК України зазначені способи захисту цивільних прав та інтересів.

У разі порушення цивільного права у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту, який залежить від виду порушення, тобто особа має право обирати той спосіб захисту, який відповідає характеру порушення її права чи інтересу.

Згідно із ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Таким чином, ст. 377 ЦК України встановлює пріоритет житлового будинку (крім багатоквартирного), будівлі або споруди над земельною ділянкою та унеможливлює роз'єднання права на будівлю та права на земельну ділянку.

Як убачається з матеріалів справи, в апеляційному суді позивач заявляв клопотання про закриття провадження у справі у зв'язку з тим, що спір підлягає розгляду у порядку господарського судочинства. ОСОБА_3 зазначав, що його права порушені оскаржуваним договором, який укладено між фізичною особою-підприємцем та Тернопільською міською радою для здійснення підприємницької діяльності (а.с. 172-174).

Відмовляючи у задоволенні вказаного клопотання, апеляційний суд виходив із того, що ОСОБА_3 подав позов як фізична особа на захист порушених прав, що випливали з договору купівлі-продажу, який був укладений з ним як із фізичною особою.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 15 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин.

Як роз'яснено у п. 14 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 березня 2013 року № 3 "Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ" (v0003740-13) , спір фізичної особи, яка має статус суб'єкта підприємницької діяльності, у цивільно-правових, житлових чи інших правовідносинах, що не має ознак господарського та не пов'язаний з господарською діяльністю, підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. Наприклад, вирішуючи належність спору про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним до цивільної чи господарської юрисдикції, у разі виникнення такого спору між господарським товариством і фізичною особою, яка є приватним підприємцем, суду належить з урахуванням змісту договору та інших правовстановлюючих документів з'ясувати, з використанням якого правового статусу при укладенні такого договору діяла фізична особа: як фізична особа чи як фізична особа-підприємець, а також врахувати, які саме правовідносини між сторонами виникли.

З огляду на викладене не можна погодитися із рішенням суду першої інстанції, оскільки суд першої інстанції належним чином не з'ясував характер спірних правовідносин, належним чином не перевірив доводи і заперечення сторін, не з'ясував на захист якого порушеного права звернувся позивач та чи пов'язане воно з господарською діяльністю.

Оскільки допущені судами першої та апеляційної інстанції порушення норм матеріального та процесуального права унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для правильного її вирішення, рішення суду першої інстанції та ухвала апеляційного суду підлягають скасуванню із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції відповідно до ст. 338 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справах,

Касаційну скаргу представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 задовольнити.

Рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 25 липня 2013 року, ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 1 жовтня 2013 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.