Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і

кримінальних справ у складі:

головуючого Гончара В.П.,

суддів: Дербенцевої Т.П., Карпенко С.О.,

Олійник А.С., Савченко В.О.,

розглянувши у судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія", публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", закритого акціонерного товариства "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, третя особа - Всеукраїнська громадська організація "Асоціація допомоги постраждалим інвесторам", про визнання частково недійсним договору іпотеки, за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення апеляційного суду Київської області від 05 червня 2012 року,

У вересні 2011 року ОСОБА_3 звернулась до суду із зазначеним позовом, в обґрунтування посилаючись на те, що 06 січня 2006 року між нею та товариством з обмеженою відповідальністю "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" (далі - ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія") було укладено договір пайової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку. Відповідно до умов цього договору, з урахуванням додаткової угоди до нього, позивач передала ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" кошти для будівництва багатоквартирного житлового будинку, а товариство після завершення будівництва зобов'язалось передати їй квартиру АДРЕСА_1.

27 липня 2009 року між ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" та закритим акціонерним товариством "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан" (далі - ЗАТ "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан") укладено договір про зміну сторони у зобов'язанні, згідно з яким усі права та обов'язки за договором пайової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку від 06 січня 2006 року, укладеного між позивачкою та ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна компанія", переходять до ЗАТ "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан".

У подальшому позивачу стало відомо, що 13 вересня 2007 року між Акціонерним комерційним банком "Київ" (далі - АКБ "Київ"), правонаступником якого є публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний банк "Київ" (далі - ПАТ "АКБ "Київ") та ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" укладено договір іпотеки, за умовами якого товариство передало банку в іпотеку майнові права на квартири у будинку АДРЕСА_1, у тому числі і на квартиру НОМЕР_1 у вказаному будинку.

Оскільки позивачем сплачено 100 % вартості об'єкта інвестування - квартири АДРЕСА_1, а ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" розпорядилось її майновими правами, передавши в іпотеку майнові права на її квартиру без відповідної правової підстави, що позбавляє її можливості володіти та розпоряджатися майновими правами на квартиру. У зв'язку з викладеним, позивач просила: визнати недійсним договір іпотеки, укладений 13 вересня 2007 року між АКБ "Київ" та ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія", зі змінами та доповненнями в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру; зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 змінити запис у Державному реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою - виключити інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на квартиру НОМЕР_1; зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 змінити запис в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна про заборону на нерухоме майно - виключити інформацію про заборону відчужувати майнові права на квартиру НОМЕР_1; вирішити питання про розподіл судових витрат.

Заочним рішенням Обухівського районного суду Київської області від 30 січня 2012 року позов задоволено. Визнано недійсним з моменту укладення договір іпотеки, укладений 13 вересня 2007 року між ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" та АКБ "Київ", за реєстровим № 686п, зі змінами та доповненнями внесеними договорами: від 11 грудня 2007 року, за реєстровим № 984п, від 25 червня 2008 року, за реєстровим № 3597, від 28 листопада 2008 року, за реєстровим № 7382; від 03 березня 2009 року, за реєстровим № 1064, в частині майнових прав на квартиру АДРЕСА_1. Зобов'язано приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 змінити запис у Державному реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою - виключити інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на квартиру АДРЕСА_1. Зобов'язано приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 змінити запис у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна про заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Рішенням апеляційного суду Київської області від 05 червня 2012 року рішення Обухівського районного суду Київської області від 30 січня 2012 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в позові.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 червня 2012 року відмовлено у відкритті касаційного провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення апеляційного суду Київської області від 05 червня 2012 року.

Постановою Верховного Суду України від 25 вересня 2013 року ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 червня 2012 року скасовано та направлено справу на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

У касаційній скарзі ОСОБА_3 просить скасувати вказане рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на невідповідність висновків судів обставинам справи, неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до положень ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.

Зазначеним вимогам закону рішення апеляційного суду не відповідає.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що відповідно до вимог Закону України "Про іпотеку" (898-15) іпотекодавець до укладення іпотечного договору повинен попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані в установленому законом порядку. Позивач за договором інвестиції сплатила 100 % вартості об'єкта інвестування - жилого приміщення, переданого в іпотеку банку, яке має бути передане у її власність після введення будинку в експлуатацію, тому ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" не мало відповідних правових підстав на передачу квартири АДРЕСА_1 в іпотеку банку, тому спірний договір у частині передачі в іпотеку вказаної квартири підлягає визнанню недійсним з моменту його укладення.

Скасовуючи заочне рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд, застосувавши до спірних правовідносин положення ст. 514 ЦК України, виходив із того, що спірний договір іпотеки є способом забезпечення виконання зобов'язання ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" перед ПАТ "АКБ "КИЇВ", що випливає з кредитного договору, а не з договору пайової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, укладеного між позивачем та ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія", тому договір іпотеки не є правочином щодо розпорядження майновими правами та підстави для визнання його положень недійсними відсутні.

Проте з таким висновком апеляційного суду погодитись не можна, оскільки суд дійшов його з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Судами встановлено, що 06 січня 2006 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" укладено договір пайової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку (з подальшими змінами та доповненнями), за умовами якого ОСОБА_3 надає товариству кошти в порядку своєї пайової участі в будівництві багатоквартирного житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1, у встановленому договором розмірі та порядку, а товариство використовує зазначені кошти для будівництва зазначеного об'єкта будівництва та передає позивачці після завершення будівництва частину об'єкта будівництва - квартиру НОМЕР_1 у збудованому будинку.

ОСОБА_3 повністю виконала свої зобов'язання за договором пайової участі, що підтверджується довідкою про інвестування 100 % вартості об'єкта інвестування від 10 серпня 2007 року.

13 вересня 2007 року між АКБ "КИЇВ" та ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" укладено договір іпотеки з подальшими змінами та доповненнями, за умовами якого ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" для забезпечення своїх зобов'язань за кредитним договором передало в іпотеку банку майнові права на 54 квартири, які є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, що будується за адресою: АДРЕСА_1, зокрема, і на квартиру НОМЕР_1.

27 липня 2009 року між ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" і ЗАТ "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан" укладено договір про зміну сторони у зобов'язанні, за умовами якого всі права та обов'язки за основним договором перейшли від ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" до ЗАТ "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан" і повинні бути виконані останнім вчасно та в тому обсязі, в якому вони передбачені згідно з умовами основного договору. З моменту набрання цим договором чинності інвестор позбавляється права вимоги до ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" і набуває права вимоги згідно з умовами основного договору до ЗАТ "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан".

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі, або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За змістом ст. ст. 1, 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Положеннями Закону України "Про іпотеку" (898-15) було визначено, що предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому. Статтею 5 Закону України "Про іпотеку" не визначалось, що предметом іпотеки можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Стаття 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19 червня 2003 року № 979-IV встановлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" (898-15) щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Правовий аналіз положень Цивільного кодексу України (435-15) , Закону України "Про іпотеку" (898-15) та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19 червня 2003 року №979-IV (979-15) дає підстави вважати, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Передаючи в іпотеку зазначені майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, ТОВ "Перша Українська Індустріально-Інвестиційна Компанія" діяло без згоди інвестора ОСОБА_3

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, суд першої інстанції правильно встановив обставини справи, надав їм належну правову оцінку та дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для визнання недійсним спірного договору іпотеки в частині передачі в іпотеку квартири АДРЕСА_1.

Висновки апеляційного суду не відповідають вимогам Цивільного кодексу України (435-15) , Закону України "Про іпотеку" (898-15) та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19 червня 2003 року № 979-IV (979-15) та встановленим обставинам справи.

Оскільки апеляційний суд помилково скасував правильне рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення, яке не відповідає вимогам закону, рішення апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі відповідно до ст. 339 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 336, 339, 245 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення апеляційного суду Київської області від 05 червня 2012 року скасувати та залишити в силі заочне рішенням Обухівського районного суду Київської області від 30 січня 2012 року.

Ухвала оскарженню не підлягає.