108/2664/12 Про визнання першочергового права на придбання нерухомого майна, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу - 26.09.2012 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Феодосії цивільну справу за позовом Дочірнього підприємства «Маркет-Плазо» до ОСОБА_6, ОСОБА_7, третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8, про визнання права на першочергове придбання будівлі магазину, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_6 - ОСОБА_9 на рішення Керченського міського суду АР Крим від 08 червня 2012 року,

Дочірнє підприємство «Маркет-Плазо» (далі - ДП «Маркет-Плазо») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_6, ОСОБА_7 та, уточнивши позовні вимоги, просило суд визнати право на першочергове придбання будівлі магазину та перевести права та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу на позивача.

Вимоги позову мотивовані тим, що між позивачем та Відкритим акціонерним товариством «Універсальний магазин «Чайка» 25 листопада 2003 року був укладений договір оренди, предметом якого є об'єкт нерухомості розташований за адресою: АДРЕСА_1, зі строком дії до 01 червня 2014 року. Обов'язки за зазначеним договором виконуються позивачем належно. У 2012 році позивачу стало відомо про наявність укладеного між відповідачами 2 вересня 2011 року договору купівлі-продажу нерухомого майна, що є об'єктом договору оренди.

Посилаючись на те, що при укладенні договору купівлі-продажу не було враховано передбачене законом право переважної покупки наймача перед іншими особами на придбання майна, позивач просив визнати за ним це право та перевести на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу.

Рішенням Керченського міського суду АР Крим від 08 червня 2012 року позов ДП «Маркет-Плазо» задоволений:

визнано за позивачем право на першочергове придбання будівлі магазину, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5 371, 4 м2 за 680 000 грн.;

переведено на позивача права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу будівлі магазину, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5 371, 4 м2, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8 02 вересня 2011 року, реєстровий № 2208.

Також судом вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

У апеляційній скарзі представник ОСОБА_6, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить суд скасувати зазначене рішення суду та ухвалити нове, яким у позові ДП «Маркет-Плазо» відмовити.

Так апелянт зазначає, що суд першої інстанції усупереч ч. 2 ст. 31 ЦПК України прийняв від позивача уточнену позовну заяву, якою одночасно змінені предмет і підстави позову. Апелянт посилається на помилковість застосування судом до спірних правовідносин положень ч. 2 ст. 777 ЦК України у зв'язку з нікчемністю договору оренди майна від 25 листопада 2003 року. Судом задоволені вимоги позивача стосовно приміщень, які не були предметом договору оренди, крім того, судом не враховано, що позивач не був добросовісним користувачем за цим договором та неналежно виконував свої обов'язки. Судом задоволений позов відносно особи-ОСОБА_7, який не є стороною по справі за уточненим позовом; до розгляду справи не залучені зацікавлені особи, на права і обов'язки яких може вплинути ухвалене рішення, договір

купівлі-продажу майна, укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_6, не був визнаний недійсним.

Апелянт вважає також, що суд, задовольняючи позов, ухвалив рішення з порушенням ст. 16 ЦК України, оскільки чинне законодавство України не передбачає такого способу захисту як переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі продажу на іншу особу.

У запереченнях на апеляційну скаргу ДП«Маркет-Плазо» просить відхилити апеляційну скаргу у зв'язку з безпідставністю її доводів та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, вислухавши пояснення представника відповідача ОСОБА_6, позивача, які з'явилися у судове засідання, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, колегія судів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, виходячи з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову ДП «Маркет-Плазо».

З матеріалів справи вбачається, що 25 листопада 2003 року між орендодавцем -ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» та орендарем - ДП «Маркет-Плазо» був укладений у письмовій формі договір оренди № 30 нежитлових приміщень у будівлі універмагу «Чайка», розташованого за адресою: АДРЕСА_1, а саме: приміщень площею 863 кв.м. в підвальному приміщенні вказаної будівлі та площею 944 кв.м. - на першому поверсі ( т.1, а.с. 38-46).

Цей договір нотаріально посвідчений не був, його умови не передбачали нотаріального посвідчення.

30 квітня 2004 року орендодавець передав, а орендар прийняв за актом прийому передачі предмет оренди згідно з вимогами п. 2.1. вказаного Договору (т.1, а.с. 47).

Пункт 1.7 договору передбачає строк оренди - 10 років з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі.

12 травня 2010 року рішенням господарського суду АР Крим, яке набрало законної сили 11 листопада 2010 року, вирішено ліквідувати орендодавця - ТОВ «Універсальний магазин «Чайка», після чого будівля АДРЕСА_1 була неодноразово відчужена:

1. 16 травня 2011 року ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» за договором купівлі продажу, який визнаний дійсним рішенням господарського суду АР Крим від 21 червня 2011 року, продало будівлю магазину покупцю-фізичній особі підприємцю ОСОБА_10 Рішення суду скасовано 30 серпня 2011 року в апеляційному порядку, в позові про визнання дійсним договору купівлі-продажу майна відмовлено. В касаційному порядку рішення апеляційного суду залишено без змін (т.1, а.с.22, 49-63);

2. 30 серпня 2011 року ОСОБА_10 продав зазначену будівлю ОСОБА_7 (т. 1 а.с. 88-89 );

3. 02 вересня 2011 року ОСОБА_7 продав зазначену будівлю ОСОБА_6, за яким здійснена державна реєстрація права власності в Реєстрі прав власності на нерухоме майно (т.1 а.с. 86-87, 104).

Вказані обставини сторони не оспорюють, вони підтверджені матеріалами справи.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином, відповідно до положень вказаної норми закону, орендар, який належним чином виконує зобов'язання за договором, у разі прийняття власником рішення про продаж, користується переважним правом перед іншими особами на придбання орендованого приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Як свідчать матеріали справи, до часу розгляду справи у суді першої інстанції, договір оренди від 25 листопада 2003 року розірваний не був, строк оренди, визначений у договорі, не сплив, орендатор продовжує використовувати передані приміщення.

Обставин неналежного виконання орендарем обов'язків за договором оренди матеріали справи не містять.

З урахуванням наведеного слід визнати правильним висновок суду першої інстанції про те, що договір купівлі-продажу будівлі магазину від 2 вересня 2011 року, укладений між відповідачами під час дії договору оренди, порушує право позивача на переважне право на придбання майна.

Встановивши вказані обставини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову про визнання за позивачем права на першочергове придбання будівлі магазину та переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 2 серпня 2011 року.

Довід апеляційної скарги про помилковість застосування судом до спірних правовідносин положень ч. 2 ст. 777 ЦК України у зв'язку з нікчемністю договору оренди майна від 25 листопада 2003 року з посиланням на мотивувальну частину рішення господарського суду АР Крим від 17 травня 2012 року (т.1, а.с.155-156) є безпідставним. Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду АР Крим від 2 серпня 2012 року вказане рішення скасовано та ухвалене нове рішення про відмову у задоволенні вимог ТОВ «Управляюча компанія «Чайка-Крим» до ДП «Маркет-Плазо» про розірвання договору оренди нерухомого майна та зобов'язання передати приміщення. Вказаним судовим рішенням встановлено, що підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення через істотне порушення орендарем своїх договірних зобов'язань не має, орендар належним чином виконував свої зобов'язання.

Таким чином, довід апеляційної скарги про неналежне виконання позивачем зобов'язань за договором оренди також є безпідставним.

Матеріали справи свідчать також про те, що предметом договору оренди є приміщення підвалу та першого поверху універмагу «Чайка», а саме: приміщення площею 863 кв.м. в підвальному приміщенні вказаної будівлі та площею 944 кв.м. - на першому поверсі. Предметом договору купівлі-продажу від 2 вересня 2012 року є будівля магазину загальною площею 5371,4 кв.м. Проте довід апеляційної скарги про неврахування судом першої інстанції обставини орендування позивачем лише частини проданої будівлі не може бути визнаний підставою для скасування судового рішення враховуючи те, що предметом договору купівлі-продажу є не частина будівлі, а будівля в цілому, матеріали справи не свідчать про наявність інших осіб крім позивача, які мають переважне право на придбання цього майна. Предмет договору купівлі-продажу не може бути змінений за судовим рішенням.

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для застосування положень ст. ст. 777 та 362 ЦК України.

Довід апелянта про те, що договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості за участю ОСОБА_7 та ОСОБА_6 не визнаний недійсним в установленому порядку не має правового значення, оскільки вибір способу захисту права належить позивачу.

Довід апеляційної скарги про те, що чинне законодавство України не передбачає такого способу захисту як переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі продажу на іншу особу не заслуговує на увагу, оскільки саме такий захист порушеного права передбачений нормами ст. 362 ЦК України. Положення ст. 4 ЦПК України, ст. 16 ЦК України підлягають застосуванню з урахуванням положень ст. 13 Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини 1950 року, яка передбачає право на ефективний засіб правового захисту, тобто такий, що є адекватним змісту порушеного права, характеру порушення, та наслідкам, які це порушення потягло за собою.

Спростовується матеріалами справи і довід апеляційної скарги щодо розгляду справи без залучення до участі у справі одного з учасників договору купівлі-продажу - ОСОБА_7 у якості відповідача. Ухвалою суду першої інстанції від 29 травня 2012 року вказана особа залучена до участі у справі саме у якості відповідача (т.1, а.с.141).

Доводи апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального законодавства (ч. 2 ст. 31 ЦПК України), та незалучення до розгляду справи зацікавлених осіб (ТОВ «Універсальний магазин «Чайка», ОСОБА_10) на права і обов'язки яких може вплинути ухвалене рішення, не можуть бути визнані підставою для скасування оскаржуваного рішення в силу положень ч. 3 ст. 309 ЦПК України, крім того, рішення суду вказаними особами не оскаржено.

Не може бути визнана підставою для скасування оскарженого рішення та обставина, що рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 19 липня 2012 року (копія якого надана суду апеляційної інстанції) визнаний недійсним договір-купівлі-продажу будівлі магазину від 02 вересня 2011 року за участю ОСОБА_7 та ОСОБА_6, оскільки вказане рішення ухвалене після розгляду спору по даній справі, крім того законність вказаного рішення є предметом розгляду суду апеляційної інстанції (т. 2, а.с. 114-119, 121-122, 123).

Таким чином, відповідно до положень ч. 1 ст. 308 ЦПК України апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення Керченського міського суду АР Крим від 8 червня 2012 року залишенню без змін.

На підставі наведеного та керуючись частиною 1 статті 303, пунктом 2 частини 1 статті 307, статтею 308, пунктом 1 частини 1 статті 314 та статтею 315 Цивільного процесуального кодексу України, колегія суддів

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_6 - ОСОБА_9 відхилити.

Рішення Керченського міського суду АР Крим від 08 червня 2012 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.