6-4101св12 Про визнання договору іпотеки частково недійсним - 11.05.2012 Прийняття

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, про визнання договору іпотеки частково недійсним за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2011 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 9 листопада 2011 року,

У вересні 2010 року ОСОБА_1 звернулась до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що 17 грудня 2005 року вона уклала з ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 25 про будівництво житлового будинку, за яким товариство зобов'язалося своїми або залученими силами та засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок на земельній ділянці НОМЕР_1, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Броварської в с. Рожівка Броварського району Київської області. У строки, передбачені договором, позивачка внесла 100% вартості будинку і набула право власності на майнові права об'єкту інвестування.

24 травня 2007 року між ТОВ «Укрпромінвестгруп» і ПАТ «АКБ «Київ» укладено договір іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, розташовану у с. Рожівка Броварського району Київської області. Відповідно до додатку № 1 до договору іпотеки в іпотеку Банку передано і будинок, розташований на земельній ділянці НОМЕР_1. Ураховуючи наведене, позивач вважала, що ТОВ «Укрпромінвестгруп» розпорядилось її майновими правами та передало їх в іпотеку ПАТ «АКБ «Київ» з порушенням Закону України «Про іпотеку» (898-15) й просила позов задовольнити.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2011 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 9 листопада 2011 року, позов ОСОБА_1 задоволено. Визнано недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року, укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ПАТ «АКБ «Київ», у частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці НОМЕР_1 по вул. Броварській у с. Рожівка Броварського району Київської області.

У касаційній скарзі ПАТ «АКБ «Київ» просить скасувати ухвалені судові рішення, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права й ухвалити рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно з вимогами статті 214 цього Кодексу під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати; 7) чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; 8) чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.

Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.

Суд першої інстанції, з чим погодився і суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивачкою у строки, передбачені договором, оплачено 100% вартості будинку, що є об'єктом інвестування, у зв'язку з чим вона набула право власності на майнові права на будинок, розташований на земельній ділянці НОМЕР_1, та є власником зазначеного будинку. Ураховуючи наведене, суди дійшли висновку, що ТОВ «Укрпромінвестгруп», укладаючи договір іпотеки з ПАТ «АКБ «Київ», не міг розпоряджатися правами на указаний будинок, оскільки власником майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва на момент укладання договору іпотеки була ОСОБА_1 Крім того суд послався на те, що іпотечний договір не містить опису предмета іпотеки, що в силу Закону України «Про іпотеку» (898-15) є достатньою підставою для визнання його недійсним.

Проте повністю з такими висновками погодитись не можна.

Судами установлено, що 17 грудня 2005 року ОСОБА_1 та ТОВ «Укрпромінвестгруп» уклали інвестиційний договір № 25, за умовами якого останнє зобов'язувалося своїми або залученими силами і засобами збудувати, передати і ввести в експлуатацію будинок, розташований на земельній ділянці НОМЕР_1, що розташована на території вул. Броварської у с. Рожівка Броварського району Київської області та передати його у власність інвестору на умовах даного договору.

Пунктом 6.2. Договору передбачено, що до моменту набуття Замовником права власності на об'єкти інвестування, Замовник визнається власником усіх використаних для будівництва об'єкту інвестування будівельних матеріалів, а отже і об'єкту інвестування в розумінні ст. 331 ЦК України.

Спеціальними законами, які регулюють відносини у сфері іпотечного кредитування, є закони України «Про іпотеку» (898-15) та «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (979-15) . Згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» у редакції, чинній на час укладення договору, іпотека виникає щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Оспорений договір іпотеки було укладено для забезпечення виконання зобов'язання, що виникло на підставі укладено між відповідачами кредитного договору від 16 листопада 2006 року, тобто у даному випадку наявний іпотечний борг (ст. 1 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»). Ураховуючи наведене, цей Закон (979-15) підлягав застосуванню судами.

Крім того, у порушення наведеним вище норм процесуального та матеріального права суди не з'ясували та не звернули уваги на те, що згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути не лише замовник, яким є позивачка, а й забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, а особам, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Суди також не звернули уваги та не дали оцінки тому, що на виконання ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» в п. 1.2 договору іпотеки визначений його предмет, місце розташування, підстава землекористування тощо. У зв'язку з чим такі умови договору іпотеки є такими, що не містять опису предмета іпотеки, суди не вказали.

Ураховуючи те, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, судом не встановлено, судові рішення не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для їх скасування із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» задовольнити частково.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2011 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 9 листопада 2011 року скасувати, справу направити на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.