3-5610к08 Про дострокове розірвання договору оренди, виселення та зобов’язання передати нежитлові приміщення - 30.12.2008 Прийняття

розглянувши касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Сузір'я" на постанову Вищого господарського суду України від 9 жовтня 2008 року у справі № 31/563 за позовом Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Сузір'я", за участю третьої особи – Шевченківської районної у м. Києві ради, про дострокове розірвання договору оренди, виселення та зобов’язання передати нежитлові приміщення,

У листопаді 2007 року Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради звернулося до господарського суду м. Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Сузір'я" (далі – ТОВ "Сузір’я"), 3-тя особа - Шевченківська районна у м. Києві рада, про дострокове розірвання договору оренди, виселення та зобов'язання передати нежитлові приміщення.

Позивач зазначав, що 29 листопада 2003 року між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Шевченківського району м. Києва (далі – КП по УЖГ Шевченківського району м. Києва), правонаступником якого в частині орендних відносин є Управління, та ТОВ "Сузір’я" було укладено договір оренди № 6509/5, відповідно до умов якого відповідачу було передано в строкове платне користування до 1 січня 2010 року нежитлове приміщення загальною площею 354, 6 кв. м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Пушкінська, 2-4/7.

Посилаючись на те, що з січня 2007 року відповідач систематично порушує умови договору щодо внесення орендних платежів в повному обсязі, у зв’язку з чим станом на 14 листопада 2007 року виникла заборгованість в сумі 62 582, 78 грн., Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради просило задовольнити його позовні вимоги на підставі п. 3 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. ст. 782, 783, 785 Цивільного кодексу України.

Рішенням господарського суду м. Києва від 12 грудня 2007 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 18 червня 2008 року, позов задоволено. Розірвано договір оренди нежитлових приміщень, укладений між КП по УЖГ Шевченківського району м. Києва та ТОВ "Сузір'я" 29 листопада 2003 року № 6509/5, за ініціативою орендодавця. Зобов’язано відповідача звільнити та повернути комунальне нерухоме майно площею 354, 6 кв. м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Пушкінська, 2-4/7, в порядку, встановленому законодавством, за актом приймання-передачі, передавши зазначені приміщення для потреб Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради.

Постановою Вищого господарського суду України від 9 жовтня 2008 року постанову Київського апеляційного господарського суду від 18 червня 2008 року залишено без змін.

Ухвалою колегії суддів Верховного Суду України від 11 грудня 2008 року за касаційною скаргою ТОВ "Сузір'я" порушено провадження з перегляду в касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 9 жовтня 2008 року.

У касаційній скарзі ставиться питання про скасування зазначеної постанови Вищого господарського суду України, постанови Київського апеляційного господарського суду від 18 червня 2008 року, рішення господарського суду м. Києва від 12 грудня 2007 року з направленням справи на розгляд до суду першої інстанції з мотивів їх невідповідності рішенням Верховного Суду України, застосування Вищим господарським судом України закону, що суперечить Конституції України (254к/96-ВР) , неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Господарськими судами встановлено, що 29 листопада 2003 року між КП по УЖГ Шевченківського району м. Києва та ТОВ "Сузір’я" було укладено договір оренди № 6509/5, відповідно до умов якого відповідачу було передано в строкове платне користування до 1 січня 2010 року нежитлове приміщення загальною площею 354, 6 кв. м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Пушкінська, 2-4/7. Розмір орендної плати на момент початку дії договору сторонами було встановлено 5 090, 09 грн., а на кожний наступний місяць цей розмір підлягав визначенню з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць. Орендна плата підлягала сплати орендодавцем незалежно від наслідків господарської діяльності щомісячно, не пізніше 10 числа поточного місяця.

Рішенням № 263 від 25 листопада 2003 року 1Х сесії Шевченківської районної у м. Києві ради ХХ1У скликання з 1 грудня 2003 року Фонд приватизації комунального майна Шевченківського району м. Києва було реорганізовано в Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва зі статусом юридичної особи, яке є виконавчим органом Шевченківської районної у м. Києві ради та правонаступником КП по УЖГ Шевченківського району в частині орендних відносин, та затверджено положення про це управління.

Відповідно до п. п. 1.1.10 та 1.1. 13 Положення про Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради управління виступає від імені райради орендодавцем та укладає договори оренди комунального майна району, здійснює претензійно-позовну роботу щодо управління комунальною власністю.

Залишаючи постанову апеляційної інстанції без змін і, відповідно, підтверджуючи законність рішення господарського суду першої інстанції про задоволення позову, Вищий господарський суд України погодився з висновком про те, що відповідач має значну заборгованість по орендній платі в сумі 62 582, 78 грн. і своїми діями систематично порушує умови виконання договору, що згідно зі ст. 783 ЦК України та п. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є підставою для розірвання договору.

Проте з таким висновком суду погодитись не можна, оскільки він не ґрунтується на матеріалах справи та вимогах закону.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 "Про оренду державного та комунального майна" за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути розірвано достроково у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Частиною 3 ст. 291 Господарського кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, встановлено, що договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.

Підстави, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, встановлені ст. ст. 782, 783 Цивільного кодексу України. Таке право наймодавець має у разі, коли наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування інший особі, своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту (якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача).

Розглянувши спір щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 6509/5 від 29 листопада 2003 року та вказавши на порушення ТОВ "Сузір'я" умов виконання цього договору, що є передбаченою ст. 783 Цивільного кодексу України підставою для його розірвання, суд не звернув увагу на те, що на підставі рішення № 263 від 25 листопада 2003 року, прийнятого 1Х сесією Шевченківської районної у м. Києві ради ХХ1У скликання, додатковою угодою № 1 від 30 жовтня 2006 року до договору оренди нежитлового приміщення № 6509/5 від 29 листопада 2003 року були внесені зміни - замінено орендодавця КП по УЖГ Шевченківського району м. Києва на Шевченківську районну у м. Києві раду в особі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради; збільшено площу нежитлового приміщення, що передається ТОВ "Сузір'я" в оренду, з 354, 6 кв. м до 444, 9 кв. м; збільшено розмір орендної плати до місячного розміру 48 901, 64 грн.; та не вказав, які саме порушення відповідачем умов договору оренди є такою підставою.

Задовольняючи позов, господарський суд не встановив розмір заборгованості ТОВ "Сузір'я" з орендної плати за договором оренди цього приміщення (в редакції від 30 жовтня 2006 року), та чи є цей розмір підставою для розірвання договору відповідно до вимог ст. ст. 782, 783 ЦК України.

Так, звертаючись у суд із вимогою про розірвання договору, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради вказувало, що з січня 2007 року відповідач систематично порушує умови договору щодо внесення орендних платежів в повному обсязі, у зв’язку з чим станом на 14 листопада 2007 року виникла заборгованість в сумі 62 582, 78 грн.

У повідомленні позивача про відмову від договору оренди, направленому відповідачу 19 листопада 2007 року, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради зазначало про заборгованість орендаря за користування орендованим приміщенням станом на 20 листопада 2007 року у сумі 30000 грн.

У листі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради № 7/9-038-016/ 58, направленому позивачем на адресу представника ТОВ "Сузір'я" 7 лютого 2008 року та долученому відповідачем до апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції, зазначено про заборгованість відповідача станом на грудень 2007 року у розмірі 28849, 60 грн. за листопад місяць цього року.

На виконання ухвали Київського апеляційного господарсько го суду від 4 березня 2008 року позивачем проведено розрахунок боргу відповідача за договором оренди нежитлових приміщень № 6509/5 та визначено його розмір 108871, 77 грн.

Заперечуючи проти пред'явленого позову, представник ТОВ "Сузір'я" вказував на визначення позивачем розміру щомісячної орендної плати з порушенням умов договору оренди та відсутність заборгованості відповідача.

Як визначено ст. 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозицію про це другій стороні за договором, яка в свою чергу у двадцятиденний термін повинна повідомити другу сторону про результати розгляду. У разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору чи неодержання відповіді в установлений строк, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Судом не досліджувались обставини щодо дотримання позивачем порядку розірвання договору оренди, встановленого ст. 188 Господарського кодексу України.

Усупереч вимогам ст. ст. 4-3, 38, 43 ГПК України щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду всіх обставин справи, обставини, які мають істотне значення для правильного вирішення спору, судом не були встановлені. Пленум Верховного Суду України у п. 1 постанови "Про судове рішення" від 29 грудня 1976 року № 11 (v0011700-76) роз яснив, що обґрунтованим визнається рішення суду, в якому повно відображені обставини, що мають значення для справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Оскільки зазначеним вимогам постановлені судові рішення не відповідають, вони не можуть залишатися в силі та підлягають скасуванню, а справа – направленню на новий розгляд.

Під час нового розгляду справи господарському суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно і повно встановити всі фактичні обставини справи на підставі об єктивної оцінки наявних у ній доказів, з ясувати дійсні права та обов'язки сторін, і залежно від встановленого, правильно застосувати норми матеріального права, що врегульовують спірні правовідносини та ухвалити законне і обґрунтоване рішення.

З урахуванням наведеного всі постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 111--17 – 111--20 ГПК України (1798-12) , Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Сузір'я" задовольнити.

Постанову Вищого господарського суду України від 9 жовтня 2008 року, постанову Київського апеляційного господарського суду від 18 червня 2008 року, рішення господарського суду м. Києва від 12 грудня 2007 року скасувати.