Судова палата у господарських справах

Верховного Суду України у складі:

головуючого Колесника П.І.,

cуддів Гуля В.С.,

Черногуза Ф.Ф.,

Шицького І.Б.,

Щотки С.О.,

розглянувши за участю: представника

касаційну скаргу суб ?єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 на постанову Вищого господарського суду України від 28 травня 2008 року у справі № 25-16/394-06-10570 за позовом Фонду комунального майна Ізраїльської міської ради до суб ?єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (треті особи - Управління містобудування та архітектури Ізраїльської міської ради та Виконавчий комітет Ізраїльської міської ради) про дострокове розірвання договору оренди,

У вересні 2006 року Фонд комунального майна Ізраїльської міської ради (далі - ФКМ Ізраїльської міськради) звернувся у суд із позовом до суб ?єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (далі - СПД - ФО ОСОБА_1) про дострокове розірвання договору оренди.

Позивач зазначав, що 24 березня 2006 року між ним та відповідачкою був укладений договір оренди нерухомого майна (нежилих приміщень, що розташовані за АДРЕСА_1, загальною площею 31 кв. м.

Посилаючись на те, що відповідачка не виконала умови зазначеного договору щодо зобов ?язання після проведення капітального ремонту ввести до експлуатації об ??єкт оренди у двомісячний строк з моменту укладення договору, ФКМ Ізраїльської міськради просив на підставі ст. ст. 188, 291 ГК України, ст. ст. 10, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" задовольнити позов.

У листопаді 2006 року СПД - ФО ОСОБА_1звернулась з зустрічним позовом до ФКМ Ізраїльської міськради про визнання договору оренди нерухомого майна від 24 березня 2006 року дійсним.

Посилалась на те, що договір оренди нерухомого майна від 24 березня 2006 року було укладено у письмовій формі, відбулось часткове виконання цього договору, але ФКМ Ізмаїлського міськради ухиляється від його нотаріального посвідчення.

Рішенням господарського суду Одеської області від 10 січня 2007 року в задоволенні позову ФКМ Ізраїльської міськради та в задоволенні зустрічного позову СПД - ФО ОСОБА_1 відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 3 квітня 2007 року рішенням господарського суду Одеської області від 10 січня 2007 року залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 27 червня 2007 року постанова Одеського апеляційного господарського суду від 3 квітня 2007 року та рішенням господарського суду Одеської області від 10 січня 2007 року скасовані в частині відмови в задоволенні позову ФКМ Ізмаїльскої міськради до СПД - ФО ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди скасовані, а справу у цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Останнім рішенням господарського суду Одеської області від 19 листопада 2007 року позов ФКМ Ізраїльської міськради задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна від 24 березня 2006 року № 539, укладений між ФКМ Ізмаїльскої міськради та СПД - ФО ОСОБА_1

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 5 лютого 2008 року рішенням господарського суду Одеської області від 19 листопада 2007 року скасовано та відмовлено в задоволенні позову.

Постановою Вищого господарського суду України від 28 травня 2008 року постанову Одеського апеляційного господарського суду від 5 лютого 2008 року скасовано, а рішення господарського суду Одеської області від 19 листопада 2007 року залишено в силі.

Ухвалою колегії суддів Верховного Суду України від 31 липня 2008 року за касаційною скаргою СПД - ФО ОСОБА_1 порушено провадження з перегляду у касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 28 травня 2008 року.

У касаційній скарзі ставиться питання про скасування постанови Вищого господарського суду України від 28 травня 2008 року з підстав її невідповідності рішенням Верховного Суду України з питань застосування судом норм матеріального та процесуального права, різне застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону в аналогічних справах.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, розглянувши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, Судова палата вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Суди попередніх інстанцій установили, що 24 березня 2006 року між сторонами було укладено у простій письмовій формі договір оренди нерухомого майна, відповідно до умов якого ФКМ Ізраїльської міськради передав, а СПД - ФО ОСОБА_1прийняла у тимчасове володіння та користування (строком на 10 років) з метою здійснення торговельної діяльності нежилі приміщення, що розташовані за адресою: м. Ізмаїл, вул. Пушкіна, 58, загальною площею 31 кв. м.

Підставою для укладення цього договору був протокол конкурсної комісії від 9 грудня 2005 року, відповідно до якого СПД - ФО ОСОБА_1визнана переможцем конкурсу на право оренди об ?єкту комунальної власності.

Умовами договору оренди на СПД - ФО ОСОБА_1. зокрема покладено обов ?язок своєчасно вносити орендну плату, забезпечити вбирання та благоустрій прилеглої території, провести капітальний ремонт об ?єкта оренди у відповідності з проектно-кошторисною документацією, узгодженою з балансоутримувачем, та ввести його до експлуатації у двохмісячний термін з моменту укладення договору оренди, відшкодувати ФДМ затрати по експертній оцінці об ?єкту оренди, укласти договір на відшкодування затрат по сплаті податку на землю.

На ФДМ Ізраїльської міськради покладено обов ?язок не перешкоджати орендарю користуватись об ?єктом оренди, контролювати стан об ?єкта та надходження орендної плати.

5 липня 2006 року інженером відділу оренди ФКМ Ізраїльської міськради здійснено огляд об ?єкту оренди, переданого за договором від 24 березня 2006 року, та встановлено, що після проведеного ремонту приміщення, яке є об'єктом оренди, в експлуатацію не введено.

12 липня 2006 року ФДМ Ізраїльської міськради повідомив відповідачку про розірвання договору оренди нерухомого майна у зв ?язку з невиконанням орендарем зобов ?язання щодо введення в експлуатацію об ?єкту оренди після проведеного капітального ремонту. На претензію позивача відповідачка відповіді не надала.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди нерухомого майна від 24 березня 2006 року, суд першої інстанції виходив з того, що СПД - ФО ОСОБА_1 припустилася істотного порушення умов договору, не виконала взятих на себе зобов'язань щодо здійснення капітального ремонту та введення об'єкту в експлуатацію, оскільки відповідачка порушила порядок проведення капітального ремонту та порядок введення його в експлуатацію.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи в задоволенні позовних вимог ФКМ Ізмаїльської міськради, свій висновок обгрунтовував тим, що невиконання СПД - ФО ОСОБА_1 умов договору щодо здачі об'єкта оренди після проведеного ремонту в експлуатацію в передбачений договором строк сталося не з її вини.

Виконуючи умови договору, відповідачка уклала договір на виконання капітального ремонту орендованого приміщення, 29 березня 2006 року уклала з балансоутримувачем договір на виконання технічного нагляду за проведенням капітального ремонту, узгодила з ДАБК проведення капітального ремонту орендованого приміщення, виконала передбачені роботи, а балансоутримувач прийняв ці роботи без будь-яких зауважень.

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1243 від 22 вересня 2004 року (1243-2004-п) , відповідачка подала заяву до начальника Управління архітектури та містобудування Ізмаїльської міськради про призначення державної комісії по прийманню в експлуатацію об'єкта після ремонту, яка не була розглянута внаслідок бездіяльності Управління архітектури та містобудування Ізмаїльської міськради.

Скасувавши постанову суду апеляційної інстанції, Вищий господарський суд України вказав, що при розгляді справи в порушення вимог ст. 43 ГПК України всі обставини справи в їх сукупності всебічно, повно і об'єктивно розглянуті не були, а суд апеляційної інстанції зазначені порушення закону не усунув та виніс постанову, яка не відповідала ст. 105 ГПК України.

Але при цьому суд касаційної інстанції усупереч своїм висновкам залишив в силі рішення суду першої інстанції, яке також винесене, у порушення ст. ст. 4- 7, 43, 84 ГПК України без всебічного, повного і об'єктивного розгляду обставин справи, а в рішенні не наведені докази на підтвердження висновку про порушення відповідачкою порядку проведення капітального ремонту та як наслідок порушення нею порядку введення його в експлуатацію.

Відповідно до ч 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ст. 793 ГК України, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 220 ЦК України встановлено нікчемність договору у разу недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору.

Розглядаючи спір, суди не встановили, чи є договір оренди нерухомого майна, укладений 24 березня 2006 року між ФКМ Ізраїльської міськради та СПД - ФО ОСОБА_1, нікчемним договором та чи є правові підстави для його розірвання.

З урахуванням наведеного всі постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 111--17 - 111--20 ГПК України (1798-12) , Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

Касаційну скаргу суб ?єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Вищого господарського суду України від 28 травня 2008 року, постанову Одеського апеляційного господарського суду від 5 лютого 2008 року та рішенням господарського суду Одеської області від 19 листопада 2007 року скасувати.

Справу передати на розгляд до суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.