Підготовлено за матеріалами судових справ.
(с) ЗАТ "ІНФОРМТЕХНОЛОГІЯ".
Коментар до матеріалів справи
( sp02/050-1 ) (sp02/050-1)
, ( sp02/050-2 ) (sp02/050-2)
, ( sp02/050-4 ) (sp02/050-4)
.
ХХ.ХХ 1996 року між Товариством з обмеженою відповідальністю
"ХХХ"(орендар) (м. Київ) та автогаражний кооператив по будівництву
та експлуатації колективних гаражів та стоянок "УУУ"
(орендодавець) (м. Київ) був укладений договір про оренду
недобудованих приміщень на термін - 49 років, які знаходяться на
території АГК "УУУ" за адресою: м. Київ, вул. Т-ька, 6.
Об'єктом оренди даного договору були приміщення недобудованих
майстерень, які в майбутньому могли використовуватися як майстерні
по ремонту та обслуговуванню автомобілів та іншої господарської
діяльності.
За умовами п.2 Договору орендатор зобов'язувався добудувати за
свій рахунок майстерні (виготовити кровлю, виконати внутрішні
обробні роботи орендованих приміщень) Також на весь період оренди
починаючи з лютого місяця 1996 р. оплачувати видатки АГК "УУУ" по
утриманню охорони кооперативу в розмірі фактичних витрат із
сплатою відповідних сум що місяця в рахунок орендних платежів.
Крім цього орендар зобов'язувався надавати авторемонтні послуги
членам кооперативу із знижкою 50% від вартості цих послуг.
Автогаражний кооператив по будівництву та експлуатації колективних
гаражів та стоянок "УУУ" (позивач) подав позовну заяву до
Арбітражного суду м. Києва про розірвання договору оренди від
ХХ.ХХ.1996 р. Мотивуючи тим, що орендатор не виконав зазначених у
договорі зобов'язань та на протязі всього періоду оренди
майстерень жодного разу не сплатив орендної плати. Оплата витрат
по охороні кооперативу в рахунок орендної плати орендарем також не
проводилася.
Численні звернення керівництва АГК "УУУ" з вимогами про виконання
відповідачем своїх зобов'язань по договору залишені без
задоволення.
ХХ.ХХ.1999 р. АГК "УУУ" направила до ТОВ "ХХХ" (відповідач)
претензію про розірвання договору оренди майстерень. Претензія
залишена відповідачем без відповіді.
За таких обставин АГК "УУУ" вважає, що ТОВ "ХХХ" своїх зобов'язань
не виконало порушивши умови договору, зокрема п.2 та вимоги Ст.
256,265 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
.
Виходячи з вищенаведеного та керуючись ст.269 ЦК України
( 1540-06 ) (1540-06)
АГК "УУУ", вважає що порушення відповідачем (наймачем)
своїх зобов'язань стосовно сплати орендних платежів, а також не
цільове використання орендованих приміщень надають АГК "УУУ" право
достроково розірвати договір оренди б\н. від ХХ.ХХ.1996 р., тому
просить суд:
1 Розірвати договір оренди б\н від ХХ.ХХ.1996 р.
2. Зобов'язати відповідача ТОВ "ХХХ" звільнити орендне приміщення.
3. Витрати по справі покласти на відповідача.
Додаток:
1. Копія договору оренди.
2. Претензія.
3. Доказ відправки претензії.
4. Доказ відправки позовної заяви відповідачу.
5. Доказ сплати держмита.
ХХ.ХХ.2000 р. Арбітражний суд м. Києва розглянув справу № 0/000 за
позовом АГК "УУУ" до ТОВ "ХХХ" про розірвання договору оренди,
повернення нерухомого майна.
Обставини справи: Про розірвання договору оренди від ХХ.ХХ.96р. та
повернення майстерень, які знаходяться на території АГК "УУУ" за
адресою м. Київ вул. Т-цька, 6.
Відповідач відзив на та витребувані матеріали не надав, його
представник в судове засідання не з'явився.
Розглянувши матеріалами справи суд встановив:
ХХ.ХХ.96р. сторони уклали договір оренди, за яким Позивач передав
в оренду Відповідачу недобудовані приміщення на строк 49 років.
Як випливає з матеріалів справи, власником недобудованих
майстерень є Позивач.
Згідно ст.256 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
, істотними умовами договору
оренди є визначене майно - об'єкт оренди та орендна плата, строк
оренди. Пунктом 3 договору сторони обумовили орендну плату в
розмірі 0,3 дол. США за один кв.м. але із спірного договору не
випливає, який розмір приміщення надано в оренду із чого випливає,
що сторони не визначили ні об'єкт оренди, ні розмір орендної
плати.
Оскільки спірний договір не відповідає вимогам ст.256 ЦК України
( 1540-06 ) (1540-06)
він, згідно ст.48 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
є недійсним і
по недійсній угоді Відповідач зобов'язаний повернути об'єкт оренди
Позивачу.
Керуючись ст.ст.75, 82-84 АПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
суд прийняв
рішення:
Відмовити в розірванні договору від ХХ.ХХ.96р., який укладено між
Автогаражним кооперативом "УУУ" та фірмою "ХХХ".
Договір оренди від ХХ.ХХ.96р., який укладено між Автогаражним
кооперативом "УУУ" та фірмою "ХХХ" визнати недійсним.
ТОВ "ХХХ" повернути АГК "УУУ" майстерні, які знаходяться на
території АГК "УУУ" за адресою м. Київ вул. Т-цька, 6.
Стягнути з рахунку ТОВ "ХХХ" на користь АГК "УУУ" 85 гривень
держмита.
На виконання рішення від ХХ.ХХ.2000 р. по справі № 0/000
Арбітражний суд м. Києва видав два накази. Перший - про примусове
виконання рішення, в якому сказано, що ТОВ "ХХХ" повинно повернути
АГК "УУУ" майстерні, які знаходяться на території АГК "УУУ" за
адресою м. Київ, вул. Т-цька, 6. Наказ дійсний для пред'явлення в
банк або судовому виконавцю до ХХ.ХХ.2000 р.
Другий - про примусове виконання рішення, в якому сказано, що з
рахунку ТОВ "ХХХ" стягнути на користь АГК "УУУ" 85 грн. держмита.
ХХ.ХХ.2000 р. ТОВ "ХХХ" направило претензію на адресу АГК "УУУ" в
якій вказало, що у жовтні 1996 року до існуючого приміщення
"малярка" (об'єкт оренди) були добудовані три приміщення загальною
площею 125 кв. м Витрати на будівництво ТОВ "ХХХ" були зафіксовані
підписанням Акту Ф-2 на суму 73419,72 грн.
По закінченню будівництва до ТОВ "ХХХ" звернувся голова АГК "УУУ"
з проханням надати в користування АБК "УУУ" одне приміщення до
початку діяльності в майстерні. В січні 1997 року приміщення
площею 25 кв. м було тимчасово надано в користування АГК "УУУ".
В жовтні 1996 року на прохання АГК "УУУ" були внесені в касу
кооперативу гроші в розмірі 1440 грн. (квитанції № 1, 2, 3) Але в
лютому 1997 року від приміщень було відключено електропостачання.
В квітні 1997 року ТОВ "ХХХ" почав виконувати роботи в
приміщеннях, але заїзд автомашин до приміщень майстерень було
заборонено колишнім головою АГК "УУУ".
В претензії ТОВ "ХХХ" наголосило, що в 2000 році АГК "УУУ"
повідомив ТОВ "ХХХ" про те, що був арбітражний суд, який скасував
договір від ХХ.ХХ.96 року. Але про те, що буде суд ні АГК "УУУ",
ні арбітражний суд не повідомили ТОВ "ХХХ", на що ТОВ "ХХХ" подало
скаргу на скасування рішення № 0/00 від ХХ.ХХ.2000 р.
Враховуючи, що згідно Акту Ф-2 Ви винні ТОВ "ХХХ" 73419,72 грн. ,
а також внески 1440 грн., ТОВ "ХХХ"в претензії наполягало на
поверненні цих коштів.
Якщо гроші, витрачені нами на будівництво, не будуть повернені до
ХХ.ХХ.2000 року, то до суми 73149,72 грн. та 1440 грн. буде
нараховуватися пеня у розмірі 0,5% за кожен день. Претензія
підлягає розгляду в місячний термін.
ХХ.ХХ.2000 г. ТОВ "УУУ" подало заяву до Арбітражного суду м. Києва
про перевірку в порядку нагляду рішення Арбітражного суду м. Києва
від ХХ.ХХ.2000р. №0/00.
ТОВ "ХХХ" не згодне з рішенням від ХХ.ХХ.2000 р., так як рішенням
Арбітражного суду м. Києва (суддя Ж.) від ХХ.ХХ.2000р. у справі
№0/00. за позовом АГК "УУУ" до ТОВ "ХХХ" про розірвання договору
оренди від ХХ.ХХ.96р. в розірванні договору відмовлено, і,
невідомо з яких причин, названий договір визнано недійсним.
Крім того, Арбітражний суд зобов'язав Відповідача повернути
збудовані ним майстерні без відшкодування витрат на їх добудову у
розмірі 73419,72грн.
Сума витрат на добудову майстерень підтверджується двостороннім
актом Ф-2.
Приймаючи таке рішення, Арбітражний суд не вказав, яким саме
вимогам, якого Закону не відповідає договір оренди від ХХ.ХХ.96р.,
а мотивував тим, що із спірного договору не випливає, який розмір
приміщення надано в оренду, що сторони не визначали ні об'єкт
оренди, ні розмір орендної плати.
ТОВ "ХХХ" вважає, що висновки, викладені у рішенні, не
відповідають обставинам справи, і є такими, що суперечать вимогам
чинного законодавства, зокрема ст.48 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
.
Фактично за договором оренди все обумовлено. Об'єктом оренди
повинні були стати збудовані за рахунок Відповідача майстерні.
Плата за оренду майстерень була установлена в розмірі 0,3доларів
США за один квадратний метр по курсу МВУ. Орендна плата повинна
була зараховуватись в рахунок вартості виконаних робіт. Строк
оренди - 49 років з моменту підписання договору.
В даному випадку Позивач звернувся до Арбітражного суду з позовом
про розірвання договору оренди та повернення нерухомого майна з
метою його використання самостійно, незважаючи на те, що в такому
разі Позивач має сплатити Відповідачу вартість виконаних робіт та
відшкодувати завдану матеріальну шкоду.
ТОВ "ХХХ" вважає, що Арбітражний суд в порушення ст.ст.22,64, 71
АПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
в односторонньому порядку без виклику, без
участі Відповідача, вирішує спір на користь Позивача, не звертаючи
уваги на основні умови договору, де Позивач передає в оренду
приміщення недобудованих, зовсім не збудованих майстерень
Відповідачу для добудови і подальшого їх використання як
майстерень з ремонту та обслуговування автомобілів та іншої
господарської діяльності на 49 років.
Таким чином, на думку ТОВ "ХХХ" неповне з'ясування обставин, що
мають суттєве значення для справи та порушення норм чинного
законодавства призвело до прийняття неправильного рішення у
справі, яке не може бути залишене в силі і підлягає скасуванню в
порядку нагляду.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.22,91,94,104,107,108 АПК
України ( 1798-12 ) (1798-12)
ТОВ "ХХХ" просить:
1. Відновити строк для оскарження рішення Арбітражного суду м.
Києва від ХХ.ХХ.2000р. у справі №0/000.
2. Скасувати в порядку нагляду рішення Арбітражного суду М.Києва
від ХХ.ХХ.2000р. у справі № 0/00. та прийняти нове рішення, яке б
відповідало вимогам ст.48 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
та п.6 договору
оренди від ХХ.ХХ.96р.
3. Стягнути з Позивача на користь Відповідача 127грн.50коп.
держмита.
Додатки:
1. Доказ про відправку заяви Позивачу.
2. Доказ про сплату держмита.
3. Копія акту Ф-2.
4. Копія договору оренди від ХХ.ХХ.96р.
ХХ.ХХ.2000 р. Арбітражний суд м. Києва розглянув справу в порядку
нагляду (про перевірку рішення Арбітражного суду м. Києва від
ХХ.ХХ.2000 р. суддя М. за заявою ТОВ "ХХХ" у справі № 0/000 за
позовом АГК "УУУ" до ТОВ "ХХХ" про розірвання договору оренди,
повернення нерухомого майна )
Рішенням Арбітражного суду м. Києва відмовлено в розірванні
договору від ХХ.ХХ.96 р., який укладено між позивачем та
відповідачем;договір оренди від ХХ.ХХ.96 р. визнано недійсним;
зобов'язано відповідача повернути позивачу майстерні, які
знаходяться на території позивача за адресою м. Київ, вул. Т-цька,
6.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач подав заяву про
його перевірку в порядку нагляду, в якій зазначає, що висновки,
викладені у рішенні не відповідають обставинам справи, і є такими,
що суперечать вимогам чинного законодавства, зокрема ст. 48 ЦК
України ( 1540-06 ) (1540-06)
. Крім того, відповідач вказує на те, що за
договором оренди фактично все обумовлено: об'єктом оренди повинні
були стати збудовані за рахунок відповідача майстерні; плата за
оренду майстерень була встановлена в розмірі 0,3 доларів США за
один квадратний метр по курсу НБУ; орендна плата повинна була
зараховуватись в рахунок вартості виконаних строк оренди - 49
років з моменту підписання договору. Неповне з'ясування обставин,
що мають суттєве значення для справи та порушення норм чинного
законодавства призвело до прийняття неправильного рішення у
справі, яке не може бути залишене в силі і підлягає скасуванню.
Крім того, заявник звернувся з клопотанням про поновлення
пропущеного не з його вини процесуального строку, передбаченого
ст. 102 АПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
.
Строк подання заяви про перевірку рішення, передбачений ст. 102
АПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
пропущено з поважних причин, наведених
заявником, тому цей процесуальний строк підлягає відновленню.
Перевіркою матеріалів справи встановлено, що:
ХХ.ХХ.96 р. між позивачем та відповідачем було укладено договір
оренди, відповідно до якого орендодавець (позивач) передав
орендарю (відповідачу) приміщення недобудованих майстерень для
добудови і подальшого використання останнім на умовах оренди
майстерень по ремонту і обслуговуванню автомобілів та здійснення
іншої господарської діяльності.
За договором відповідач (орендар) зобов'язувався за власний
рахунок добудувати майстерні, виконати будівельні роботи по
комплексу "малярка" на весь період оренди з листопада 1996 р.
проводити оплату на утримання охорони кооперативу та надавати один
раз на рік послуги по обслуговуванню, ремонту власних автомобілів
членів кооперативу вартістю 50% від прейскуранта.
Відповідно до п. 3 договору плата за оренду встановлена сторонами
в розмірі 0,3 долара США за один квадратний метр орендованої площі
по курсу НБУ, шляхом заліку в рахунок вартості виконаних робіт, за
мінусом утримання охорони.
Строк оренди за договором встановлено на 49 років з моменту
підписання договору.
Твердження суду про те, що з договору оренди не випливає який
розмір приміщення надано в оренду є помилковим, оскільки об'єктом
оренди повинні були стати добудовані за рахунок відповідача
майстерні. Висновок про те, що сторони не визначили ні об'єкт
оренди, ні розмір орендної плати є необґрунтованим, оскільки
об'єкт оренди визначений пунктом 1 договору, а плата за оренду
майстерень встановлена у п. 3 договору в еквіваленті до долара США
за один квадратний метр. При ньому, заслуговує на увагу той факт,
що визначальним чинником в орендних платежах за цим договором є
взаємозалік між орендодавцем і орендарем по виконаних орендарем
будівельних роботах в приміщеннях недобудованої майстерні.
Крім того, вважає суд - сторони не були позбавлені права в процесі
дії договору оренди за результатами закінчення як будівельних
робіт, так і завершення взаємозаліків привести у відповідність до
вимог чинного законодавства умови договору як в частині розміру
орендних площ, так і в частині орендних платежів.
У справі відсутні докази того, що на час укладення даної угоди
існували нормативно-правові акти, що забороняли встановлення
орендної плати в еквіваленті до іншої стабільної грошової одиниці.
Судом дана обставина не досліджена.
Що стосується твердження позивача про відсутність орендних
платежів з боку відповідача, то вони враховуються відповідно до
акту приймання виконаних робіт, який знаходиться в матеріалах
справи - шляхом взаємозаліків орендаря (відповідача) і орендодавця
(позивача).
Приймаючи рішення про повернення АГК "УУУ" майстерні, арбітражний
суд не дослідив питання щодо розміру вартості здійснених орендарем
будівельно-ремонтних робіт та розміру орендних платежів, які
підлягали сплаті орендарем за фактичний період оренди даного
об'єкту.
З'ясування даного питання має істотне значення для всебічного і
повного розгляду всіх обставин справи, оскільки воно впливає як на
визначення обсягу порушення прав сторін за договором оренди, так і
на відновлення цих прав відповідно до вимог чинного законодавства.
За наявності таких обставин, наглядова інстанція вважає, що
рішення у справі підлягає скасуванню з направленням справи на
новий розгляд в іншому складі суду.
Керуючись ст.ст. 43, 106-108 АПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
арбітражний
суд м. Києва виніс Постанову за № 000.
Відновити пропущений заявником процесуальний строк на подачу заяви
про перевірку рішення в порядку нагляду.
Рішення Арбітражного суду м. Києва від ХХ.ХХ.2000р. у справі №
0/00 скасувати. Справу передати на новий розгляд іншому судді.
Зобов'язати сторони направити у судове засідання своїх повноважних
представників.
ХХ.ХХ.2000 р. ТОВ "ХХХ" подало зустрічну позовну заяву на суму
72897 грн. 92 коп. де вказало, що відповідно до договору оренди
від ХХ.ХХ.96.року Відповідач передав в оренду Позивачу на 49 років
недобудовані майстерні для добудови та подальшого їх використання
як майстерень з ремонту, обслуговування автомобілів і іншої
господарської діяльності.
Позивач за свій рахунок у жовтні 1996 року добудував три
приміщення загальною площею -125 кв.м. На будівництво таких
приміщень - майстерень втрачено 73419грн. 72 грн., що підтверджено
двостороннім актом Ф - 2
Одне приміщення розміром 25 кв.м. до початку діяльності в
майстерні використовувалось Відповідачем, а потім було ним
передано в оренду приватній особі.
В користуванні Позивача були 2-а бокси - майстерні по 50 кв.м.
кожна. А збудована майстерня розміром 25 кв.м., в порушення
договору, використовувалась Відповідачем.
Плата за оренду майстерень згідно з п. 3 договору була установлена
у розмірі 0,3 долара США за один кв.м. по курсу НБУ шляхом
взаємозаліку в рахунок вартості виконаних робіт по добудові
майстерень.
Незважаючи на це, на прохання Відповідача останньому було ще
сплачено по квитанціям №№ 1, 2, 3 -1440 грн.
Таким чином витрати Позивача на добудову майстерень та оплату за
їх оренду становлять 73419 грн. 72 коп. + 1440грн. = 74859 грн. 72
коп. не враховуючи матеріальної та моральної шкоди, завданої
Позивачу Відповідачем шляхом відключення електропостачання від
приміщень майстерень та заборону заїзду автомобілів до приміщень
майстерень для технічного обслуговування.
В 2000 році, ніби - то з причини не сплати орендної плати
Відповідач звернувся до Арбітражного суду з позовом про розірвання
договору оренди від ХХ.ХХ.96 р. та повернення майстерень, які були
збудовані Позивачем і знаходяться на території Відповідача за
адресою: м.Київ, вул. Т-цька 6.
Рішенням Арбітражного суду м. Києва від ХХ.ХХ.2000 р. № 0/00
договір оренди визнаний недійсним. Крім того, Арбітражний суд
зобов'язав Відповідача повернути збудовані ним майстерні без
відшкодування витрат на їх добудову у розмірі 73419 гри. 72 коп.,
що не відповідає вимогам ст. 48 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
та п. 6
договору оренди від ХХ.ХХ.1996 року. У цьому зв'язку таке рішення
було оскаржене і в даний час скасоване.
В березні 2000 року Відповідачу була надіслана претензія № 19 про
повернення коштів, які були витрачені на будівництво майстерень та
внесків -1440 грн.
Претензія Відповідачем залишена без відповіді і без задоволення.
Відповідно до ст. 48 ЦК України ( 1798-12 ) (1798-12)
по недійсній угоді
кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане
за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі -
відшкодувати його вартість у грошах.
Таким чином Відповідач мав сплатити Позивачу 74859 грн. 72 коп. за
мінусом 3739 грн. 80 коп., що належали заліку в рахунок виконаних
робіт за оренду приміщень з листопада 1996 року по квітень 2000
року згідно з п. З договору оренди від ХХ.ХХ.96 р.
Тобто: 74859 грн. 72 коп. - 3739 гри. 80 коп. =71119 грн. 92 коп.
Х 3 % річних = 2133 грн. 60 коп.: 12 місяців == 177,80 грн. Х 10
місяців прострочки = = 1780грн. +71119 грн. 92 коп. == 72897 грн.
92 коп.
Сума за оренду приміщень визначена за 39 місяців з розрахунку 0,3
дол.США за 1 кв.м. по курсу НБУ за довідкою Державного ощадного
банку України про курс долара США до української гривні.
На підставі викладеного ст.ст. 48, 203, 212, 214 ЦК України
( 1540-06 ) (1540-06)
, ст.ст. 60, 61, 66, 67, 82-85 АПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
,
ТОВ "ХХХ" просив:
1. З метою забезпечення позову накласти арешт на майно або кошти
Відповідача - АГК "УУУ"
2. Визнати договір оренди від ХХ.ХХ.96 р. недійсним.
3. Стягнути з Відповідача 72897 грн. 92 коп. основного боргу,
витрати по оплаті держмита - 85грн., 42грн. 50 коп. та 728 гри. 97
коп.
Додатки :
Доказ про відправку зустрічної позовної заяви Відповідачу.
Доказ про сплату держмита.
Копія претензії № 00 від ХХ.ХХ.2000 р.
Доказ про відправку претензії Відповідачу.
Копія акту - приймання виконаних робіт.
Копії квитанцій №№ 151а,152а,153а, про сплату 1440 грн.
Довідка Державного ощадного банку України про курс долара США до
української гривні.
Розрахунок орендної плати.
Обставини справи: АГК "УУУ" звернувся з позовом про розірвання
укладеного сторонами ХХ.ХХ.1996 р. договору оренди та витребування
з володіння відповідача майстерень, розташованих на території
кооперативу, посилаючись на те , що відповідач не виконує умов
договору.
Відповідач подав зустрічний позов про визнання того ж договору
оренди недійсним з підстав передбачених ст. 48 ЦК України
( 1540-06 ) (1540-06)
і про стягнення з АГК "УУУ" 72897,92 грн. за виконані
на підставі договору роботи.
Зібраними по справі доказами, поясненнями представників сторін по
справі встановлено, що ХХ.ХХ.1996 р. сторонами було укладено
договір оренди відповідно до якого АГК "УУУ" передавав в оренду
ТОВ "ХХХ" недобудовані приміщення майстерень по ремонту та
обслуговуванню автомобілів. Відповідач повинен був за власний
рахунок добудувати майстерні, а вартість виконаних робіт
зараховувати в рахунок орендної плати, виходячи з вартості оренди
1 кв. м. площі 0,3 долара США.
До листопада 1996 р. ТОВ "ХХХ" були виконані передбачені договором
роботи на загальну суму 73419 грн.72 коп. і починаючи з листопада
1996 р. до ХХ квітня 2000 р. в його користуванні знаходилися
майстерні площею 100 кв. м.
В квітні 2000 р., в порядку виконання рішення арбітражного суду м.
Києва від ХХ.ХХ.2000 р. №0/00, в подальшому скасованого постановою
заступника Голови того ж суду від ХХ.ХХ.2000 р., приміщення
кооперативу. які займало ТОВ "ХХХ" були звільнені.
Викладені обставини підтверджуються копіями: договору від
ХХ.ХХ.1996 р., акта приймання виконаних ТОВ "ХХХ" робіт, акта про
виселення відповідача від ХХ.ХХ.2000 р., постанови державного
виконавця від ХХ.ХХ.2000 р., поясненнями представників сторін,
іншими матеріалами справи.
Оскільки після звільнення приміщень і скасування судового рішення
від ХХ.ХХ.2000 р. жодна з сторін не ставить питання про поворот
виконання цього рішення і надання тих же приміщень в користування
товариства, тобто на даний час відсутній предмет основного позову,
провадження у справі в частині позову АГК "ХХХ" про розірвання
договору оренди і повернення нерухомого майна підлягає припиненню
відповідно, до ст.80 АПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
.
Так як в договорі від ХХ.ХХ.1996 р. не були обумовлені суттєві
умови оренди, а саме кількість і розмір орендованих приміщень
(об'єкт оренди) в зв'язку з чим цей договір не відповідає вимогам
ст. 256 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
, він повинен бути визнаний
недійсним з підстав передбачених ст.48 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
з
ХХ.ХХ.2000 р. - часу фактичного припинення орендних відносин.
На підставі вказаного договору відповідачем були виконані
будівельні роботи на загальну суму 73419 грн.72 коп. Через те, що
повернення в натурі виконаних відповідачем на підставі визнаного
недійсним договору робіт неможливе, на його користь з АГК "УУУ"
вартість цих робіт з врахуванням плати за користування
приміщеннями майстерень.
Розрахунок вартості користування приміщеннями виконаний позивачем
правильно. Разом з тим, суд не враховує 1440 грн. сплачених
відповідачем за квитанціями, так як доказів сплати цих сум саме за
договором від ХХ.ХХ.1996 р. не надано.
Оскільки договором від ХХ.ХХ.1996 р. не передбачалась пряма оплата
кооперативом виконаних робіт і такі зобов'язання виникають лише з
часу прийняття рішення про визнання договору недійсним суд не
знаходить підстав для стягнення з АГК "УУУ" 3 % річних.
Таким чином, зустрічний позов підлягає частковому задоволенню - з
кооперативу на користь товариства необхідно стягнути 69679,92 гри.
боргу (73419,72 - 3739,80) та арбітражні витрати.
Суд вважає безпідставними доводи представника позивача щодо
вартості виконаних відповідачем робіт, оскільки ця вартість
визначена відповідним актом підписаним в тому числі і керівником
АГК "УУУ".
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 82 - 84 АПК України
( 1798-12 ) (1798-12)
, - суд прийняв рішення:
провадження у справі в частині позову АГК "УУУ" про розірвання
договору оренди та витребування майна припинити,
Зустрічний позов задовольнити частково.
Договір оренди укладений ХХ.ХХ.1996 р. між АГК "УУУ" та ТОВ "ХХХ"
визнати недійсним з підстав передбачених ст.48 ЦК України
( 1540-06 ) (1540-06)
з ХХ.ХХ.2000 р.
Стягнути з рахунку автогаражного кооперативу ''УУУ" на користь
товариства з обмеженою відповідальністю "ХХХ" 69697 гри. 92 коп.
боргу та 696 гри. 97 коп. витрат по сплаті держмита.
Видати наказ.
В решті зустрічного позову відмовити.
Теоретичний бік справи:
Договір майнового найму (оренди) - це договір, по якому одна
сторона (наймодавець, орендодавець) зобов'язується надати іншій
стороні (наймачу, орендарю) майно в тимчасове користування за
плату, а наймач зобов'язується вчасно вносити плату і повернути
майно.
Характеристики договору - двосторонній, консенсуальний і платний.
Договір майнового наймання (оренди) відрізняється від інших
договорів наступними особливостями:
Наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове
користування. Цією ознакою цей договір відрізняється від договорів
закупівлі-продажу, міни, по яких покупець майна стає його
власником. Оскільки наймач майна є лише тимчасовим користувачем
майна, по закінченні терміну договору чи у випадку його
дострокового розірвання він зобов'язаний повернути узяте у найом
майно наймодавцю у справному виді;
предметом договору майнового найму можуть бути тільки
индивідуально-визначеними, не споживані речі (нежилі приміщення,
устаткування, машини, і ін., чи як у нашому випадку недобудовані
приміщення майстерень), не знищувані в процесі їхнього
використання, адже здане в найом майно підлягає поверненню. За
цією ознакою цей договір відрізняється від договору позики, по
якому позичальник придбає майно у власність, і він зобов'язаний
повернути займодавцю така ж кількість речей того ж роду;
договір має платний характер - цією ознакою він відрізняється від
договору об безплатне користування користуванні майном.
Для того, щоб угода мала належну юридичну силу, вона повинна
задовольнити ряд умов. Це умови дійсності угод. До них належать
умови: а) про форму; б) про сторони; в) про зміст угоди; г) про
відповідність внутрішньої волі і волевиявлення сторін. Стаття 48
Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
говорить, що недійсною є
угода, яка не відповідає вимогам закону.
Всі недійсні угоди, незалежно від особливостей їхнього конкретного
виду, об'єднує одна спільна риса - всі вони суперечать нормам
Закону. На підставі вищезазначеного можна зробити висновок,
недійсною має бути визнана угода, яка не відповідає вимогам
закону, навіть якщо вона не підпадає під жодну з означених
недійсних угод.
Якщо таку угоду укладено, але не виконано, то суд або арбітражний
суд визнає її недійсною без застосування будь-яких санкцій до
сторін, оскільки вони ще не порушили закон. Але дуже часто суди й
арбітражні суди визнають недійсними угоди, які вже повністю або
частково виконані. Як буди в такому випадку? У таких випадках
визнання угоди недійсною означає, що вона не породжує тих
юридичних наслідків, заради досягнення яких її укладено. Тому
кожна з сторін зобов'язується повернути другій стороні все
одержане за угодою (а при неможливості повернути все одержане в
натурі - відшкодувати його вартість у грошах), тобто сторони
поновлюються в стані, в якому перебували до укладання угоди. Такі
наслідки недійсності угоди в науці називаються двосторонньою
реституцією (ст. 48 Цивільного кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
). Це
загальне правило і застосовується воно тоді коли немає
спеціального закону про юридичні наслідки конкретного виду
недійсної угоди.
У пункті 3 договору оренди між АГК "УУУ" та ТОВ "ХХХ" сказано, що
оплата за оренду майстерень установити у розмірі 0,3 долара США за
один квадратних метр, орендованого приміщення, по курсу
національного банку Україні, шляхом заліку у рахунок вартості
виконаних робіт, за відрахуванням за утримання охорони.
У договорі оренди у нашому випадку не виникло би питання у АГК
"УУУ" про силу акту прийому виконаних робіт, якщо б у пункті
договору про вид оплати було б сказано, після слів: "у рахунок
вартості виконаних робіт.. які повинні бути підтверджені актом
прийому виконаних робіт, який підписується двома сторонами, і є
невід'ємною частиною цього договору".
На самому початку АГК "УУУ" мабуть забула про застосування п. 2
ст. 48 Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
і тому у позові
невірно вказала позовні вимоги. Втратила час і можливість вірити
питання на свою користь. Як що б АГК у суді вимагав би стягнення
орендної плати, то можливо рішення суду було би іншим. Від
внесеної орендної плати відняти суму, яка витрачена на виконання
робіт по добудові майстерень і саме цю суму суд повинен був
змусити заплатити АГК "УУУ" ТОВ "ХХХ".
Рішенням суду від ХХ.ХХ.2000 р. суд відмовив у розірванні
договору, та визнав його недійсним. А при визнанні договору
недійсним на підставі ст.48 - це застосування двосторонньої
реституції, тобто знищити те, що було зроблено орендатором, а це
не можливо та не рентабельно, потім повернути майно орендодавцю і
також повернення гроші за виконані роботи. Але це абсурд.
Порада: АГК "УУУ" спочатку треба було подати позов про стягнення
заборгованості по орендній платі (на основі розрахунків на
підставі п. 3 Договору про оренду), а потім на виконання п. 6
Договору, який каже, що одностороннього розірвання договору
орендодавцем він оплачує вартість виконаних робіт орендатором та
нанесену йому матеріальну шкоду - розірвати договір, якщо буде
бажання.
Це ще раз говорить про те, що потрібно чітко визначати у договорі
свої права та обов'язки. Треба вмити захищати себе. У даному
випадку суд прийняв вірне рішення, яким він задовольнив всі вимоги
суб'єктів підприємницької діяльності, що рідко буває але правда
життя така, що завжди буде переможець, та переможений, тобто один
з них буде не задоволений. На жаль.