Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

за участю представників:

Рішенням господарського суду м.Києва від 06.11.2007 (суддя Кролевець О.А.) позов задоволено –на підставі ст.ст. 759, 761, 765, 766 ЦК України вселено позивача, як орендаря, в нежиле приміщення загальною площею 630 кв.м. по вул.Артема,25 (літ.А) в м.Києві, яке позивач орендує за договором оренди від 25.09.2006, укладеним з відповідачем. Рішення мотивоване обставинами невиконання відповідачем умов вказаного договору оренди щодо передачі об'єкта оренди позивачу у встановлений строк.

ТОВ "Віннер Груп Україна" та ТОВ "Віннер Автомотів" у поданих касаційних скаргах просять рішення скасувати та передати справу на новий розгляд до господарського суду м.Києва, посилаючись на прийняття судом рішення стосовно прав та обов'язків осіб, які не були залучені до участі в справі. Зокрема, ТОВ "Віннер Груп Україна" вважає, що оскаржуване рішення порушує його права, як єдиного законного орендаря спірного приміщення за умовами договору оренди від 01.01.98 (зі строком дії до 14.01.2011р.), укладеного із ЗАТ "Книга", оскільки відповідно до вимог ч.1 ст. 770 ЦК України та п.10.2 договору оренди від 01.01.98 до ТОВ "ТД "Маршал-Київ", як нового власника спірного приміщення, перейшли права і обов'язки попереднього наймодавця (ЗАТ "Книга") за договором оренди від 01.01.98, а тому ТОВ "ТД "Маршал-Київ" не мало права передавати орендовані ТОВ "Віннер Груп Україна" приміщення в оренду будь-якій іншій особі, в тому числі і позивачу. Незалучення до участі у справі орендаря - ТОВ "Віннер Груп Україна" та суборендаря - ТОВ "Віннер Автомотів" позбавило їх права на судовий захист законних прав та інтересів орендаря і суборендаря нежилого приміщення загальною площею 630 кв.м. по вул.Артема,25 (літ.А) в м.Києві. Право ТОВ "Віннер Груп Україна" на оренду вказаного приміщення було підтверджено рішенням господарського суду м.Києва від 22.06.2007, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.09.2007 та постановою Вищого господарського суду України від 18.12.2007. Цим рішенням відмовлено в позові ЗАТ "Книга" про розірвання договору оренди від 01.01.98 та виселення ТОВ "Віннер Груп Україна" з орендованого приміщення. Скаржники також посилаються на порушення судом першої інстанції вимог ст. 761 ЦК України, згідно якої право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права, оскільки на момент пред'явлення позову та прийняття оскаржуваного рішення ТОВ "ТД "Маршал-Київ" вже не було власником приміщення, в яке суд зобов'язав його вселити позивача, оскільки будівля по вул.Артема,25 (літ.А) в м.Києві через п'ять днів після придбання була відчужена іншій юридичній особі - ТОВ "Паладіс-Центр" за умовами договору купівлі-продажу від 27.09.2006.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм процесуального права і заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників скаржників, дійшла висновку, що касаційні скарги підлягають задоволенню, а оскаржуване рішення - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Києва з наступних підстав.

В результаті розгляду даного господарського спору судом першої інстанції прийнято рішення, що стосується прав та обов’язків юридичних осіб, які не були залучені до участі у справі, а саме, ТОВ "Віннер Груп Україна", ТОВ "Віннер Автомотів" та ТОВ "Паладіс-Центр". Це обумовлено тими обставинами, що предметом даного господарського спору є примусове вселення ТОВ "ЮФ "Тонстар 2005" в нежиле приміщення загальною площею 630 кв.м. по вул.Артема,25 (літ.А) в м.Києві, яке позивач нібито орендує за договором оренди від 25.09.2006, укладеним з відповідачем, але судом не враховано, що станом на 25.09.2006 року ТОВ "Віннер Груп Україна" було та на даний час виступає єдиним легітимним орендарем спірного приміщення за умовами доданого до скарги договору оренди від 01.01.98 (зі строком дії до 14.01.2011р. - п.2.1 договору), укладеного із ЗАТ "Книга".

Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Згідно з п.10.2 договору оренди від 01.01.98 у разі переходу права власності на об'єкт оренди до інших осіб, договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Тобто договір оренди від 01.01.98 не містить відповідного застереження, передбаченого ч.2 ст. 770 ЦК України.

Відтак, відповідно до вимог ч.1 ст. 770 ЦК України та п.10.2 договору оренди від 01.01.98 до ТОВ "ТД "Маршал-Київ", як нового власника спірного приміщення, перейшли всі права і обов'язки попереднього наймодавця (ЗАТ "Книга") за договором оренди від 01.01.98, а тому ТОВ "ТД "Маршал-Київ" не мало права передавати орендовані ТОВ "Віннер Груп Україна" приміщення в оренду будь-якій іншій особі, в тому числі і позивачу за договором оренди від 25.09.2006.

Адже, чинне законодавство про оренду не допускає можливість укладення нового договору оренди стосовно приміщення, яке вже є об'єктом оренди за іншим чинним договором оренди, що не припинився та не розірваний у встановленому порядку.

За таких обставин, не виключається наявність підстав вважати, що укладений між ТОВ "ТД "Маршал-Київ" та ТОВ "ЮФ "Тонстар 2005" договір оренди від 25.09.2006 не породжує юридичних наслідків щодо спірних орендних правовідносин за участю ТОВ "Віннер Груп Україна".

Колегія враховує, що наведеної правової позиції також Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах зі спорів, що виникають з орендних правовідносин (постанова ВСУ від 09.09.2003 у справі №11/133-02), зазначаючи, зокрема, про те, що один об'єкт оренди у період дії відповідного договору не може бути об'єктом оренди за іншим договором, укладеним пізніше, оскільки це унеможливлює реалізацію права користування цим об'єктом і не відповідає вимогам глави 25 ЦК УРСР (1540-06) (на даний час глави 58 ЦК України (435-15) ).

Відповідні права ТОВ "Віннер Груп Україна" та ТОВ "Віннер Автомотів" на оренду та на суборенду спірного приміщення підтверджено рішенням господарського суду м.Києва від 22.06.2007 у справі №41/465-8/851, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.09.2007 та постановою Вищого господарського суду України від 18.12.2007. Цим рішенням відмовлено в позові ЗАТ "Книга" про розірвання договору оренди від 01.01.98 та виселення ТОВ "Віннер Груп Україна" з орендованого приміщення.

Разом з тим, судом не враховано вимог ст. 765 ЦК України, згідно якої наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму, оскільки оскаржуваним рішенням суд зобов'язав саме ТОВ "ТД "Маршал-Київ" вселити позивача в орендоване приміщення. Однак, на момент пред'явлення позову та вирішення даного спору ТОВ "ТД "Маршал-Київ" вже не було власником спірного приміщення, так як продало його ТОВ "Паладіс-Центр" за договором купівлі-продажу від 27.09.2006. Таким чином, на момент виникнення спору в даній справі дійсним орендодавцем був новий власник - ТОВ "Паладіс-Центр", який всупереч вимогам ст.ст. 765, 766, 770 ЦК України та ст. 24 ГПК України не був залучений судом в якості належного відповідача. Окрім того, судом встановлено визначення сторонами по справі трьохмісячного терміну передачі орендованого приміщення з моменту укладення договору оренди від 25.09.2006 (п.2.1 договору), а відчуження цього приміщення на користь ТОВ "Паладіс-Центр" за умовами договору купівлі-продажу від 27.09.2006 відбулося через два дні після укладення договору оренди, тобто задовго до настання трьохмісячного терміну передачі спірного приміщення позивачу. Отже, виходячи з вимог ч.1 ст. 770 ЦК України з 27.09.2006 року обов'язок передати спірне приміщення позивачу перейшов до ТОВ "Паладіс-Центр", повинного відповідати за позовом у даній справі.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

З матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та сторонами не доведено припинення чи визнання недійсним укладеного між ЗАТ "Книга" та ТОВ "Віннер Груп Україна" договору оренди від 01.01.98.

Відповідно до вимог п.3 ст. 111-9та п.3 ч.2 ст. 111-10 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд прийняв рішення або постанову, що стосуються прав і обов’язків осіб, які не були залучені до участі у справі. Вищенаведені обставини свідчать про наявність підстав для застосування Вищим господарським судом України згаданих статей до спірних правовідносин, оскільки відсутність залучення ТОВ "Паладіс-Центр" в якості належного відповідача, а також ТОВ "Віннер Груп Україна" та ТОВ "Віннер Автомотів" в якості третіх осіб при прийнятті оскаржуваного рішення істотно зачіпає їх права та обов’язки стосовно спірного майна, а, відтак, перешкоджає правильному об’єктивному та всебічному вирішенню даного спору з врахуванням прав та охоронюваних законом інтересів всіх учасників спірних орендних правовідносин. При цьому судова колегія враховує, що згідно з ч.2 ст. 111-10 ГПК України викладені вище обставини є в будь-якому випадку достатньою окремою підставою для скасування рішення та подальшого нового розгляду справи судом першої інстанції.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, п.3 ст. 111-9, п.3 ч.2 ст. 111-10, ст.ст. 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційні скарги ТОВ "Віннер Груп Україна" та ТОВ "Віннер Автомотів" задовольнити.

Рішення господарського суду м.Києва від 06.11.2007 у справі №17/376 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Києва.

Доручити господарського суду м.Києва вжити відповідних процесуальних заходів для залучення ТОВ "Паладіс-Центр" до участі у даній справі в якості належного відповідача та ТОВ "Віннер Груп Україна" і ТОВ "Віннер Автомотів" - в якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору.