30/77-07-2161 Про визнання договору оренди продовженим та зобов'язання вчинити певні дії - 20.11.2007 Прийняття

Рішенням господарського суду Одеської області від 17.07.2007 (суддя Рога Н.В.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 23.08.2007 (судді: Мацюра П.Ф., Андрєєва Е.І., Ліпчанська Н.В.) первісний позов задоволено –на підставі ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визнано договір оренди від 01.11.2003 на цілісний майновий комплекс, розташований за адресою: м.Одеса, вул.Дальницька, 48-а продовженим на тих же умовах до 01.11.2009 року та зобов’язано Управління обласної ради з майнових відносин оформити зміни у договір оренди від 01.11.2003 шляхом підписання додаткової угоди з Товариством з обмеженою відповідальністю "Гірничо-будівельне підприємство". В зустрічному позові відмовлено у зв’язку з його необґрунтованістю.

Управління Одеської обласної ради з майнових відносин (далі –Управління) в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, постановити нове рішення про відмову в первісному позові та про задоволення зустрічного позову, посилаючись на неправильне застосування ч.4 ст. 8, ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та незастосування ч.1 ст. 598, ч.1 ст. 785 ЦК України, ч.2 ст. 291 ГК України, ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які підлягають застосуванню до спірних відносин. Зокрема, скаржник вважає, що договір оренди був укладений 01.11.2003 року на строк до 01.11.2006 року та в подальшому пролонгований додатковою угодою від 01.11.2006 на строк до 28.02.2007 року. До закінчення встановленого строку дії договору оренди Управління листом від 21.02.2007 повідомило орендаря про недоцільність продовження договору оренди та необхідність повернути об’єкт оренди у 15-денний термін з дня закінчення договору. Листом від 26.03.2007 Управління знов запропонувало орендарю повернути орендоване майно.

Так, листом від 29.03.2007 Управління дійсно повідомило ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" про перерахунок орендної плати, який необхідно застосовувати з 01.01.2007 року. Однак, зазначений перерахунок Управління направило на виконання Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) , ст.118 якого закріплює, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому КМУ, та передбачає, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" повинно було здійснити доплату за період з 01.01.2007р. по 28.02.2007р. (тобто з 01.01.2007 до строку закінчення договору оренди) на підставі направленого перерахунку. Управління, направляючи перерахунок, не мало на увазі продовження договору оренди, а тим більш на той самий строк. Тому тлумачення судом змісту листа Управління від 29.03.2007 не відповідає фактичним обставинам справи.

Управління у передбачений законом місячний строк з дня закінчення договору оренди належним чином повідомило орендаря про недоцільність його продовження. В подальшому, для вирішення конфліктної ситуації Управління листом від 03.04.2007 запропонувало ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" продовжити договірні відносини до 01.10.2007р. Однак, домовленості сторін щодо строку продовження договору оренди не було досягнуто, тому ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" не має права на продовження договору оренди.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова –скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в первісному позові та про задоволення зустрічного позову з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про задоволення первісного позову та відмову в зустрічному позові апеляційний господарський суд виходив з того, що:

Рішенням Одеської обласної ради від 01.11.2003 № 232-ХХІУ "Про обласне комунальне гірничо-будівельне підрядне спеціалізоване підприємство" вирішено надати в оренду ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство", створеному трудовим колективом обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, цілісний майновий комплекс підприємства терміном на 3 роки, реорганізувати у встановленому законом порядку обласне комунальне гірничо-будівельне підрядне спеціалізоване підприємство шляхом його приєднання до орендаря - ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство, з переходом до останнього всіх прав та обов’язків приєднаного підприємства та доручено Управлінню обласної ради з питань використання майна та приватизації (правонаступником якого є Управління обласної ради з майнових відносин) у місячний термін укласти договір оренди цілісного майнового комплексу обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства з ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство", створеним трудовим колективом підприємства.

11 листопада 2003 року між Управлінням Одеської обласної ради з питань використання майна та приватизації (орендодавець) та ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" (орендар) був укладений договір оренди цілісного майнового комплексу, згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування цілісний майновий комплекс обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, що розташований за адресою: м.Одеса, вул. Дальницька, 48-а, з метою розміщення виробництва. Термін дії договору оренди –три роки, з 01.11.2003р. до 01.11.2006р.

Листом від 06.04.2004 за № 04-01/271 Управління обласної ради з питань використання майна та приватизації повідомило, що не заперечує щодо проведення ремонтно-відновлювальних робіт по реконструкції орендованого обласного комунального майна, за умови надання відповідних кошторисів. У подальшому кошторис був погоджений з Управлінням.

01.11.2006 року сторони підписали додаткову угоду до зазначеного договору, якою виклали у новій редакції п.1.1 договору (змінено вартість об’єкту оренди) та п.3.1 договору (змінено розмір орендної плати та рахунки, на які вона має перераховуватися). Крім того, сторони доповнили договір п.4.12, згідно якого орендар повинен у тижневий термін компенсувати Управлінню Одеської обласної ради з майнових відносин фактичну вартість робіт з проведення оцінки орендованого майна. Зазначеною угодою сторони продовжили строк дії договору до 28 лютого 2007 року (п.3 Угоди).

Листом від 21.02.2007 на підставі повторної перевірки виконання умов договору оренди орендаря було повідомлено про недоцільність продовження терміну дії даного договору і зобов’язано у 15-денний термін здійснити відповідні заходи щодо повернення орендованого майна.

Але в подальшому листом від 29.03.2007 Управління обласної ради з майнових відносин повідомило ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" про перерахунок орендної плати діючого договору оренди та направило ТОВ зазначений розрахунок для застосування у подальшій роботі, починаючи з 01.01.2007р. При цьому, Управління просило даний лист вважати невід’ємною частиною відповідного договору оренди. ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" погодилося з даним розрахунком. У зв’язку з отриманням даного листа лише 03.04.2007р., орендар платіжним дорученням №41 від 04.04.2007 здійснив доплату за оренду за січень, лютий та березень 2007 року у зв’язку із перерахунком орендної плати.

Листом від 03.04.2007 за № 05-02/760 Управління обласної ради з майнових відносин, на лист ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" від 06.03.2007 №6/36, направило на його адресу для підписання додаткову угоду до договору оренди від 01.11.2003, підписану начальником Управління, якою виклали у новій редакції п.9.1 договору: "п.9.1. Додаткова угода діє з 01.03.2007 до 01.10.2007".

Виходячи з вищенаведеного, апеляційна інстанція погодилася з висновком місцевого суду про неналежне повідомлення орендаря Управлінням Одеської обласної ради з питань використання майна та приватизації про відмову від продовження договору на новий трьохрічний строк.

Судом першої інстанції обгрунтовано встановлено факт неналежного виконання позивачем умов договору, а саме, орендар сплачував орендну плату у повному обсязі, застрахував об’єкт оренди, за згодою орендодавця та за погодженим з ним кошторисом здійснив ремонт та реконструкцію об’єкту оренди, в результаті чого вартість об’єкту оренди збільшилася з 240895 грн. у 2003 році до 1671022 грн. у 2006 році, а тому у відповідності з ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар, який належним чином виконував умови договору має переважне право перед іншими особами на продовження договору на новий термін.

Крім того, ч.4 ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено переважне право господарського товариства, створеного членами трудового колективу, перед іншими фізичними та юридичними особами на укладення договору оренди майна того підприємства, де створене це товариство.

Проте, колегія не може погодитися з висновками суду з огляду на таке.

Згідно зі ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, додатковою угодою від 01.11.2006 (а.с.34) сторонами внесено зміни до договору оренди від 01.11.2003, зокрема, п.9.1 цього договору викладено в такій редакції: "Додаткова угода діє з 1 листопада 2006 року до 28.02.2007 року".

Отже, з моменту укладення додаткової угоди від 01.11.2006, яка не визнана недійсною та не розірвана у встановленому порядку, втратила чинність первісна редакція п.9.1 договору оренди від 01.11.2003, якою був визначений трьохрічний строк дії договору – з 01.11.2003р. по 01.11.2006р. У зв'язку з цим у суду не було встановлених законодавством про оренду правових підстав для продовження договору оренди від 01.11.2003 на тих же умовах та на той же первісний трьохрічний строк (до 01.11.2009р.). З огляду на це, задовольняючи первісний позов, суд помилково керувався змістом нечинного п.9.1 договору оренди від 01.11.2003.

Окрім того, судом першої інстанції встановлено факт направлення Управлінням орендарю листа від 26.03.2007, в якому орендодавець повторно (після листа від 21.02.2007) запропонував товариству повернути орендоване майно, але орендар в порушення п.4.9 договору оренди від 01.11.2003 продовжує користуватися об'єктом оренди. Вказаний лист-заперечення орендодавця направлено орендарю в межах місячного терміну, встановленого ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", проте, наведена обставина безпідставно залишилася поза увагою суду апеляційної інстанції.

Більше того, подальший висновок суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення первісного позову про продовження договору оренди від 01.11.2003 на новий трьохрічний строк суперечить встановленим цим же судом фактичним обставинам справи, зокрема, щодо існування письмових заперечень орендодавця (у формі листів від 21.02.2007 та від 26.03.2007) продовжити дію договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах.

Таким чином, судом першої інстанції на підставі ретельної правової оцінки умов договору оренди від 01.11.2003, додаткової угоди від 01.11.2006 до нього та листа-заперечення від 26.03.2007 з достовірністю встановлено, а позивачем не спростовано обставини направлення йому, як орендарю, заяви орендодавця про припинення договору оренди у межах місячного терміну, передбаченого ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що, в свою чергу, вказує на наявність достатніх правових підстав для звільнення орендарем займаного цілісного майнового комплексу.

Касаційна інстанція враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при перегляді в касаційному порядку судових рішень у справах, пов'язаних зі звільненням нежилих приміщень, що належать до державної та комунальної власності (постанови ВСУ від 22.03.2005 у справі №1/135-20/51, від 24.05.2005 у справі №36/237, від 27.12.2005 у справі №3/84).

Зазначені встановлені судом фактичні обставини в сукупності свідчать про помилковість висновку апеляційної інстанції щодо неналежного повідомлення орендаря Управлінням Одеської обласної ради з питань використання майна та приватизації про відмову від продовження договору на новий трьохрічний строк.

При цьому посилання апеляційного суду на подальші листи Управління від 29.03.2007 та від 03.04.2007 за № 05-02/760 не спростовують факти припинення з 01.03.2007 року дії договору оренди від 01.11.2003 та відсутності його пролонгації, оскільки, як правильно встановив суд, лист Управління від 29.03.2007 стосувався лише питань перерахунку розміру орендної плати починаючи з 01.01.2007 року та в межах строку дії договору оренди від 01.11.2003, як того вимагає ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік".

Водночас лист Управління від 03.04.2007 за № 05-02/760, яким направлено на адресу товариства для підписання додаткову угоду до договору оренди від 01.11.2003, якою виклали у новій редакції п.9.1 договору: "п.9.1. Додаткова угода діє з 01.03.2007 до 01.10.2007", не може породжувати юридичних наслідків щодо спірних відносин, оскільки з матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та орендарем не доведено досягнення сторонами згоди з приводу укладення вказаної додаткової угоди. Доказом її неукладення слід вважати також звернення товариства в березні 2007 року з позовом у даній справі про визнання договору оренди від 01.11.2003 на цілісний майновий комплекс, розташований за адресою: м.Одеса, вул.Дальницька, 48-а продовженим на тих же умовах до 01.11.2009 року та зобов’язання Управління обласної ради з майнових відносин оформити зміни у договір оренди від 01.11.2003 шляхом підписання додаткової угоди з товариством.

Оскільки відповідно до ст.ст. 2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди, а відповідач за зустрічним позовом не надав доказів звернення до орендодавця з пропозицією переукласти договір оренди на новий строк та не довів намір останнього передати вказане приміщення іншим особам, то цей договір оренди припинився, а тому у відповідача за зустрічним позовом відсутні підстави для подальшого користування займаним цілісним майновим комплексом.

Згідно з ч.1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З огляду на те, що в даному випадку суд першої інстанції по суті встановив факт відсутності пролонгації договору оренди від 01.11.2003, а апеляційний суд цей факт не спростував, в зв’язку з чим не приймаються до уваги помилкові посилання суду апеляційної інстанції на ч.3 ст.17 вищезгаданого закону в обґрунтування переважного права товариства на продовження договору оренди на новий строк.

Наявні викладені у скарзі заперечення скаржника свідчать передусім про помилкове ототожнення ним правового інституту пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріпленого ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та переважного права добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, що, як правило, здійснюється шляхом переукладення договору.

Касаційна інстанція погоджується з висновком судів про недоведеність наміру орендодавця передати займаний товариством цілісний майновий комплекс в оренду іншим особам, в зв’язку з чим слід вважати такими, що не настали передбачені ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" рівні умови для реалізації переважного права попереднього орендаря на продовження договору оренди на новий строк.

Однак, апеляційний суд помилково послався на ч.4 ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в обгрунтування переважного права товариства (позивача за первісним позовом), створеного членами трудового колективу, перед іншими фізичними та юридичними особами на укладення договору оренди майна того підприємства, де створене це товариство, оскільки факт укладення договору оренди від 01.11.2003 свідчить про реалізацію позивачем такого переважного права, а з матеріалів справи не вбачається, судом не встановлено та товариством не доведено звернення останнього до Управління з пропозицією укласти новий договір оренди на підставі ч.4 ст.8 цього закону.

Окрім того, виходячи зі змісту п.2 ч.1 ст. 777 ЦК України передумовою для реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк є виконання оре ндарем обов'язку повідомити про це орендодавця до спливу строку договору найму, а з матеріалів справи не вбачається, судом не встановлено та позивачем не доведено дотримання вказаних вимог.

З огляду на те, що підставою для задоволення первісного позову та відмови в зустрічному позові стало неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм ч.4 ст. 8, ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та помилкове незастосування ч.1 ст. 598, ст. 764, ч.1 ст. 785 ЦК України, ч.2 ст. 291 ГК України, ч.2 ст. 17, ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які підлягають застосуванню до спірних орендних правовідносин, а встановлений судом першої інстанції факт відсутності пролонгації договору оренди від 01.11.2003 не спростовано апеляційним судом, то касаційна інстанція дійшла висновку про наявність достатніх підстав для скасування оскаржуваних рішення та постанови і прийняття нового рішення про відмову в первісному позові та про задоволення зустрічного позову.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9- 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу Управління Одеської обласної ради з майнових відносин задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 17.07.2007 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23.08.2007 у справі №30/77-07-2161 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В первісному позові відмовити.

Зустрічний позов задовольнити.

Зобов'язати ТОВ "Гірничо-будівельне підприємство" звільнити займаний цілісний майновий комплекс, розташований за адресою: м.Одеса, вул. Дальницька, 48-а, повернувши його Управлінню Одеської обласної ради з майнових відносин за актом приймання-передачі.