29/218-08 Про визнання договору оренди комунального майна укладеним і пролонгованим на новий строк - 19.12.2008 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні апеляційного господарського суду апеляційну скаргу 2-го відповідача (вх.№ 2216Х/1-9) на рішення господарського суду Харківської області від 11 липня 2008 року у справі

за позовом Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Харків

до 1.Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків

2.Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради Харківської обл., м. Харків

3. Харківської міської ради Харківської області, м.Харків

3-і особи на стороні відповідачів, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору :

1. Фонд державного майна України, м.Київ

2. Відкрите акціонерне товариство "Харківський тракторний завод", м. Харків

3.Управління освіти Орджонікідзевської районної ради в м. Харкові, м. Харків

4. Міністерство промислової політики України, м. Київ

про визнання договору укладеним

Рішенням господарського суду Харківської області від 11 липня 2008 року (суддя Тихий П.В.) позов задоволено. Визнано недійсним та скасовано Рішення Харківської міської ради Харківської області 5 сесії 5 скликання №101/6 "Про комунальну власність м. Харкова" від 27.09.2006 року в частині п. 17 Додатку 1. Визнано недійсним та скасовано Рішення Харківської міської ради Харківської області 17 сесії 5 скликання №299/07 "Про комунальну власність м. Харкова" від 25.12.2007 року в частині п. 5 Додатку 2. Визнано договір оренди №59-Н від 01.01.2000 року із додатковими угодами (№1, №2, №3, №4, №5), укладений між СПД ФО ОСОБА_1 та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області пролонгованим на термін 2 роки 11 місяців.

2-й відповідач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 11 липня 2008 року скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що скарга не підлягає задоволенню з тих підстав, що оскаржене рішення прийняте при повному та всебічному з'ясуванні обставин справи, воно є обґрунтованим і відповідає як фактичним обставинам, так і вимогам чинного законодавства. На цій підставі просить рішення господарського суду Харківської області від 11 липня 2008 року залишити без змін, а апеляційну скаргу 2-го відповідача залишити без задоволення.

1-й відповідач у відзиві на апеляційну скаргу вказує на те, що позовна вимога про визнання договору оренди №59-Н від 01.01.2000 року пролонгованим на термін 2 роки 11 місяців є безпідставною, оскільки термін дії договору оренди закінчився 21.03.2008 року на підставі Акту приймання-передачі у комунальну власність і Регіональне відділення не має законних підстав на продовження терміну дії договору.

3-й відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, що повністю підтримує апеляційну скаргу 2-го відповідача, просить рішення господарського суду Харківської області від 11 липня 2008 року скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

2-га третя особа у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що рішення господарського суду Харківської області від 11 липня 2008 року прийняте з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, у зв'язку з чим підлягає скасуванню, а апеляційна скарга 2-го відповідача задоволенню.

3-тя третя особа письмовий відзив на апеляційну скаргу не надала, її представник в судовому засіданні зазначив, що повністю підтримує апеляційну скаргу 2-го відповідача, просить рішення господарського суду Харківської області від 11 липня 2008 року скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

1-ша третя особа у судове засідання не з'явилася, про причини неявки суд не повідомила, про час та місце проведення судового засідання була повідомлена належним чином, про що в матеріалах справи є зворотні повідомлення про вручення ухвали суду, у зв'язку з чим колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за відсутності представника 1-ї третьої особи.

1-ша третя особа та 4-та третя особа відзив на апеляційну скаргу не надали.

До початку судового засідання 17.12.2008 р. від Мінпромполітики України надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з неотриманням ним копії апеляційної скарги та неможливістю через з це направити в судове засідання свого представника.

Колегія суддів розглянула заявлене клопотання та вважає його таким, що не підлягає задоволенню.

В судовому засіданні 17.12.2008 р. було оголошено перерву до 10:00 год. 19.12.2008 р.

Колегія суддів розглянула апеляційну скаргу, перевірила матеріали справи, заслухала присутніх в судовому засіданні представників сторін та встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.01.2000 р. між СПДФО ОСОБА_1 та Регіональним відділенням ФДМУ по Харківській області укладено договір оренди № 59-Н, відповідно до умов якого відповідач (орендодавець) передав, а позивач (орендар) прийняв у строкове платне користування державні нежитлові приміщення площею 395,1 м-2, які знаходяться на балансі ВАТ "Харківський тракторний завод" та не увійшли до статутного фонду останнього під час корпоратизації.

Відповідно до п.10.1. договір укладено з 01.01.2000 р. по 01.01.2005 р. строком на 5 років.

Додатковою угодою № 3 від 18.06.2003 р. сторони доповнили п.10.5. вказаного договору та встановили, що невід'ємні поліпшення, здійснені орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, підлягають компенсації у процесі приватизації.

У відповідності до додаткової угоди № 4 від 29.12.2006 р. договір оренди № 59-Н від 01.01.2000 р. викладено у новій редакції, зокрема, згідно з п.1.1. договору предметом оренди є окреме індивідуально визначене майно -нежитлові приміщення 2-х поверхової будівлі колишнього дитсадка загальною площею 1107,5 м-2, розміщені за адресою: АДРЕСА_1. Пунктом 10.1. додаткової угоди визначено, що договір укладено на термін до передачі майна у комунальну власність.

Згідно з додатковою угодою № 5 від 22.03.2007 р. п.10.1. договору оренди № 59-Н від 01.01.2000 р. було викладено у новій редакції та визначено терміну дії договору 1 рік -до 21.03.2008 р.

Матеріали справи свідчать, що нежитлова будівля загальною площею 1107,5 м-2, розташована за адресою: АДРЕСА_1, знаходиться на балансі ВАТ "Харківський тракторний завод", використовувалась до 1997 року для розміщення дитячого дошкільного закладу № 16. Дана будівля не увійшла до статутного фонду ВАТ під час приватизації у 1994 році.

Наказом ВАТ "Харківський тракторний завод" №42 від 01.04.1997 р. дитячий заклад № 16 ліквідовано, що підтверджується довідкою Харківського обласного управління статистики № 20478/12-03 від 01.12.2003 р.

Таким чином, після виключення дитячого садка № 16 з реєстру дошкільних закладів освіти нежитлова будівля стала відноситься до об'єктів групи А, як окреме індивідуально визначене майно.

25.05.2007 р. ВАТ "Харківський тракторний завод" звернулось до Міністерства промислової політики України з листом № 21/П-195 щодо доцільності проведення невід'ємних поліпшень нерухомого майна, яке орендує СПДФО ОСОБА_1

22.06.2007 р. листом № 06-6646 Регіональне відділення ФДМУ по Харківській області надало згоду на проведення робіт з поліпшення нежитлової будівлі на підставі листа узгодження з МІнпромполітики України (лист №10/5-1-782 від 31.05.2007 р).

З урахуванням наданих дозволів СПДФО ОСОБА_1 провів невід'ємні поліпшення вищезазначеної будівлі, фінансові вкладення останнього становлять 257448 грн.

Як зазначено в аудиторському висновку від 17.09.2007 р., вартість грошових вкладень позивача складає більше 25% вартості експертної оцінки нежитлової будівлі, що підтверджується бухгалтерською довідкою та іншими фінансовими документами.

26.10.2007 р. позивач звернувся до МІнпромполітики України з листом № 117/07, в якому зазначив, що він провів невід'ємні поліпшення орендованого приміщення і має намір прийняти участь у конкурсі з його викупу.

Міністерство промислової політики України листом № 10/5-2-1529 від 05.11.2007 р. звернулося до ВАТ "Харківський тракторний завод" з проханням надати інформацію щодо виставлення зазначеного приміщення на продаж і надання підтвердження про його відсутність у статутному фонду останнього.

30.11.2007 р. з листом № 170/07 позивач звернувся до Фонду державного майна України щодо включення нежитлового приміщення, яке не увійшло до статутного фонду ВАТ "Харківський тракторний завод", розташованого за адресою: АДРЕСА_1, до переліку об'єктів державної власності групи А, що підлягають приватизації шляхом викупу.

06.12.2007 р. Фонд державного майна України звернувся до МІнпромполітики України з листом № 10-20-19464 з вимогою визначити позицію щодо приватизації СПДФО ОСОБА_1 об'єкту державної власності групи А, вищезазначеного нежитлового приміщення.

Частиною 2 ст. 146 Господарського кодексу України встановлено, що приватизація державних (комунальних) підприємств або їх майна здійснюється не інакше як на виконання Державної програми приватизації, що визначає цілі, пріоритети та умови приватизації, і в порядку, встановленому законом.

Згідно з ч .4 вказаної статті кожен громадянин України має право на придбання державного майна в процесі приватизації в порядку, встановленому законом.

Відповідно до п. 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, яка діє до цього часу, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо їм за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки.

Частиною 5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли: особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) ; є законодавче встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства; не затверджено переліків, передбачених частиною першою ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Згідно з рішенням Конституційного суду України від 13.12.2000 р. № 14-рп/2000 (v014p710-00) щодо офіційного тлумачення окремих положень ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", положення частини п'ятої статті 7 зазначеного Закону слід розуміти так, що органи приватизації зобов'язані розглянути подані покупцями заяви та, у разі відсутності встановлених цим Законом підстав дня відмови у приватизації, включити конкретне підприємство до переліку об'єктів, що підлягають приватизації у встановлений спосіб, або прийняти рішення про відмову в приватизації.

У відповідності до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 287 Господарського кодексу України орендодавцем щодо державного та комунального майна є Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом.

Частина 1 ст. 284 Господарського кодексу України обумовлює, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до істотних умов договору оренди відносяться: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно зі ст.12 вказаного Закону України договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Таким чином, договором оренди № 59-Н від 01.01.2000 р. між сторонами було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, тому доводи ВАТ "Харківський тракторний завод" (балансоутримовуча) в частині непогодження з ним терміну дії договору з боку орендаря є хибними, оскільки п. 10 договору немає вимог щодо погодження з останнім пролонгації строку договору.

Додаткова угода № 4 від 20.12.2006 р. до вказаного договору була змінена Додатковою угодою № 5 від 22.03.2007 р.

Враховуючи, що Регіональне відділення ФДМУ по Харківській області листом № 06-910 від 06.02.2006 р. зверталося до Мінпромполітики України стосовно продовження терміну дії договору на 2 роки 11 місяців, колегія суддів вважає, що обов'язок доведення до відома ВАТ "Харківський тракторний завод" питання щодо продовження терміну дії договору покладається на орендодавця - Регіональне відділення ФДМУ по Харківській області.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

04.02.2008 р. позивач звернувся до Регіонального відділення ФДМУ по Харківській області із заявою про зміну терміну дії договору оренди № 59-н від 01.01.2000 р. на подальшу оренду приміщення на 2 роки 11 місяців. З цим терміном Регіональне відділення ФДМУ по Харківській області погодилося, про що свідчить лист останнього до Мінпромполітики України № 06-910 від 06.02.2006 р., в якому зазначено прохання про надання пропозицій стосовно продовження терміну дії договору оренди на 2 роки 11 місяців, а у разі неотримання відповіді у встановлений законом термін, подовження додаткової угоди буде вважатися з Міністерством погодженим.

Листом № 06-2054 від 20.03.2008 р. Регіональне відділення ФДМУ по Харківській області повідомило, що ним направлено Міністерству промислової політики України лист № 06-910 від 06.02.2008 р. з пропозицією продовження терміну дії договору оренди. При цьому, з посиланням на лист Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради № 2898 від 12.03.2008 р., зазначило, що нежитлова будівля загальною площею 1107,5 м-2, розташована за адресою: АДРЕСА_1, передана до комунальної власності відповідно до рішення 17 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 25.12.2007 року № 299/07; запропонувало переукласти договір оренди з новим власником - управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради.

Відповідно до ч.1 ст. 1 Закону України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" цей закон регулює відносини, пов'язані з передачею об'єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, районів у містах.

Згідно з ч.1 ст.2, ч.1 ст.4 вищезазначеного закону передача нерухомого майна (будівлі, споруди) з державної у комунальну власність відбувається за рішенням Кабінету Міністрів України.

Частинами 3, 4 зазначеної статті визначено, що пропозиції щодо передачі об'єктів з державної у комунальну власність, яка здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України, погоджуються з органом, уповноваженим управляти державним майном, державним органом приватизації, підприємством. Пропозиції щодо передачі об'єктів державної власності погоджуються ініціаторами такої передачі та подаються до Міністерства економіки України. Міністерство економіки України на підставі внесених пропозицій готує та подає за погодженням з Міністерством фінансів України та Фондом державного майна України проекти відповідних рішень Кабінету Міністрів України.

Як зазначено в ч.1 ст. 6 Закону України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності", передача об'єктів здійснюється комісією з питань передачі об'єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, органів, уповноважених управляти державним майном, фінансових органів, підприємств, трудових колективів підприємств, майно якого підлягає передачі. У разі передачі орендованого майна до складу комісії включаються представники державного органу приватизації.

Матеріали справи не містять будь-яких належних доказів про розробку пропозицій щодо передачі будівлі колишнього дитсадка загальною площею 1107,5 м-2, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, з державної у комунальну власність, погодження цих пропозицій з Міністерством промислової політики України як органом, уповноваженим управляти державним майном, Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Харківській області, представниками ВАТ "Харківський тракторний завод", а також погодження таких пропозицій Міністерством економіки України, Міністерством фінансів України, Фондом державного майна України. Відсутні також відомості про прийняття Кабінетом Міністрів України відповідного рішення про передачу спірної будівлі до комунальної власності територіальної громади м. Харкова.

Слід зазначити, що акт приймання-передачі будівлі колишнього дитячого дошкільного закладу за адресою: АДРЕСА_1, в комунальну власність м. Харкова не є належним доказом передачі майна до комунальної власності, оскільки відповідно до вказаного акту комісія з передачі об'єкта складалася з представників Харківської міської ради та її виконавчих органів, представників Орджонікідзевської районної ради та адміністрації ВАТ "Харківський тракторний завод". З наведеного вбачається, що в порушення вимог ст. 6 Закону України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" до складу комісії не було включено представників Харківської обласної державної адміністрації, Регіонального відділення Фонду державного майна України у Харківській області, Фонду державного майна України, Міністерства промислової політики України, фінансових органів, трудового колективу ВАТ "Харківський тракторний завод".

Відповідно до акту прийому-передачі комісія 30.10.2007 р. провела обстеження об'єкту та надала пропозиції щодо прийняття об'єкту до комунальної власності. Отже, вказаний акт не є доказом, який підтверджує передачу нежитлової будівлі загальною площею 1107,5 м-2 по вул. Косіора 65 у м. Харкові до комунальної власності.

За таких обставин відмова Регіонального відділення ФДМУ по Харківській області пролонгувати договір оренди № 59-Н від 01.01.2000 р. з посиланням на передачу об'єкту до комунальної власності є необґрунтованою.

На підставі викладеного судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 11.07.2008 р. по справі № 29/218-08 прийняте у відповідності до чинного матеріального та процесуального права і підстави для його скасування відсутні, у зв'язку з чим апеляційна скарга 2-го відповідача задоволенню не підлягає.