Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Мирошниченко М. А.,

Суддів: Бєляновського В. В. та Шевченко В. В.,

при секретарі - Волощук О. О.,

за участю:

представника позивача -Рижий В. Ф. (за дорученням),

відповідача -ОСОБА_1 та його представника - Гончарова В. В. (за дорученням),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеса апеляційну скаргу Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Миколаїв

на рішення господарського суду Миколаївської області від 20.12.2007 р.

у справі №9/679/07

за позовом ТОВ "Лама -Т", с. Пересадівка Жовтневого району Миколаївської області

до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Миколаїв

про виселення,

20.07.2007 р. (вх. №10143) у господарському суді Миколаївської області ТОВ "Лама -Т" (далі -Позивач) пред'явлено позов до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (далі -Відповідач) про виселення останнього з нежитлових приміщень, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та належать на праві власності ТОВ "Лама-Т" (а.с. 2-3). Свої позовні вимоги він мотивував наступним.

На підставі ухвали господарського суду Миколаївської області від 22.05.2007 р. та протоколу зборів комітету кредиторів ВАТ ВПТ "Нектар" №23 від 25.06.2007 р., між Позивачем та ВАТ ВПТ "Нектар" 06 липня 2007 року був укладений нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу вказаних нежитлових приміщень (далі -Договір від 06.07.2007 р.), які внаслідок були передані Позивачу по акту прийому-передачі. Під час укладення договору купівлі-продажу та оформлення акту прийому-передачі нежитлових приміщень, продавцем заявлялось, що вказана будівля не має будь-яких обтяжень. Однак, після прийняття Позивачем будівлі у власність вияснилось, що на придбаній території та нежитлових приміщеннях здійснює підприємницьку діяльність СПД - ОСОБА_1 без будь-яких правових підстав. На звернення Позивача до Відповідача звільнити займані без правових підстав нежитлові приміщення в АДРЕСА_1, будь-якої відповіді не поступило. Разом з тим, відповідачем виставлена охорона, яка перешкоджає працівникам Позивача у доступі до нежитлових приміщень, які були придбані для здійснення підприємницької діяльності. В обґрунтування свого позову позивач послався на ст.ст. 316, 328, 387 ЦК України.

04.09.2007 р. (вх. №13975) відповідач надав суду відзив на позов (а.с. 16-17), в якому згідно ч.1 ст. 80 ГПК України, просив, провадження по справі припинити, як таке, що не підлягає вирішенню у господарських судах України, оскільки позивач помилково вказує на те, що договір купівлі-продажу від 22 січня 2002 року майна, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, укладено між суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 та ВАТ ВПТ "Нектар". Згідно договору купівлі-продажу від 22 січня 2002 року б/н, суб'єктами правовідносин виступають фізична особа - ОСОБА_1, як покупець, та генеральний директор юридичної особи ВАТ "Нектар", як продавець. Таким чином, в даному випадку, спір між фізичною особою - ОСОБА_1 та юридичною особою - ТОВ "Лама-Т" не може підлягати розгляду у господарському суді. Рішенням Ленінського районного суду від 13 березня 2006 року про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 22 січня 2002 року встановлено, що покупцем виступав ОСОБА_1, як фізична особа. Вказане рішення набрало законної сили 23.03.2006 р.. Згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно Миколаївського МБТІ від 21.04.2006 р. №10469639, на підставі рішення Ленінського районного суду від 13.03.2006 р., власником майна є фізична особа -ОСОБА_1

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 20.12.2007 р. (підписаним суддею Філінюк І. Г. 26.12.2007 р.) позов задоволено, а саме виселено відповідача з нежитлових приміщень, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1; стягнено з відповідача на користь позивача 102 грн. держмита та 118,00 грн. витрат на ІТЗ судового процесу (а.с. 98-100). Таке рішення суд мотивував тим, що позивачем право власності на зазначений об'єкт нерухомості набуто у встановленому законом порядку. 30.08.2007 р. господарським судом Миколаївської області по справі №12/426/07 винесено рішення про визнання договору купівлі-продажу нежитлового об'єкту, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 06.07.2007 р., недійсним з дати його укладення. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 09.10.2007 р. зазначене рішення господарського суду Миколаївської області скасовано, в задоволенні позову - відмовлено. Постанова, відповідно до ст. 105 ГПК України, набрала законної сили з дня її прийняття. Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 13.03.2006 р. про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р. дійсним - скасовано ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 26.09.2006 р. за нововиявленими обставинами. Отже, на думку суду, відповідачем не наведено жодних правових підстав володіння або користування спірними нежитловими приміщеннями на час розгляду справи по суті. В обґрунтування свого рішення суд також послався на ст.ст. 182, 328, 334 ЦК України. Крім того, судом відхилено клопотання відповідача від 27.11.2007 р. (а.с. 55-56) про припинення провадження по справі, оскільки суд дійшов висновку, що враховуючи суб'єктивний склад сторін та характер спірних правовідносин, зазначений спір підлягає розгляду господарськими судами України, відповідно до вимог ст.ст. 1, 2, 12 ГПК України.

Не погоджуючись зі вказаним рішенням, відповідач звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове, яким припинити провадження по справі, з тих же підстав, що були ним викладені у відзиві на позов, а також, враховуючи те, що, згідно договору купівлі-продажу від 22 січня 2002 року, акту прийому-передачі та інших документів, він став власником комплексу нежитлових приміщень, розташованих за адресою: АДРЕСА_1. На час звернення з цією апеляційною скаргою подана апеляційна скарга до апеляційного суду Миколаївської області про визнання даного договору купівлі - продажу дійсним. Таким чином, суддя, у порушення ст. 79 ГПК України, не призупинив провадження по справі, у зв'язку з неможливістю розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, яка розглядається в апеляційному суді Миколаївської області. Згідно договору купівлі-продажу від 22 січня 2002 року, суб'єктами правовідносин виступає фізична особа - ОСОБА_1, як покупець, та генеральний директор юридичної особи ВАТ "Нектар", як продавець. Отже, як вважає апелянт, в даному випадку, спір між фізичною особою - ОСОБА_1 та юридичною особою - ТОВ "Лама-Т" не може підлягати розгляду у господарських судах України. Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 13 березня 2006 року по спору про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 22 січня 2002 року встановлено, що покупцем виступав ОСОБА_1 як фізична особа. Таким чином, суддя господарського суду Миколаївської області прийняв рішення по справі, яка не підлягає розгляду у господарських судах України, та не звернув уваги на неможливість винесення рішення, у зв'язку з розглядом пов'язаної справи в іншому суді.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 14.01.2008 р. зазначену апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 12.02.2008 р., про що сторони, згідно приписів ст. 98 ГПК України, були належним чином повідомлені.

Фіксування судового засідання здійснювалось технічними засобами.

Відповідач (скаржник) та його представник в усних поясненнях, наданих апеляційному суду 12.02.2008 р., підтримали скаргу і просили її задовольнити на викладених у ній підставах, скасувати рішення місцевого суду та припинити провадження у справі.

Представник позивача просив суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення без змін.

Згідно приписів ст. 77 ГПК України, в судовому засіданні оголошувалась перерва до 04.03.2008 р. та скаржника зобов'язано надати суду оригінали договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р., укладеного між ВАТ "Нектар" і ОСОБА_1, та акту прийому-передачі майна від 22.01.2002 р.

В судовому засіданні 04.03.2008 р. скаржник надав суду витребувані судом документи (оригінали договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р., укладеного між ВАТ "Нектар" і ОСОБА_1 та акту прийому-передачі майна від 22.01.2002 р.), які судова колегія дослідила безпосередньо в судовому засіданні, а їх копії засвідчила та залучила до матеріалів справи.

У цьому ж засіданні було встановлено, що апеляційним судом Миколаївської області розглядається апеляційна скарга ОСОБА_1 на рішення Ленінського районного суду м. Миколаїв від 06.12.2007 р. у справі №2-3757/2007 за позовом ОСОБА_1 до ВАТ "Нектар" про визнання договору купівлі-продажу від 22.01.2002 р., укладеного між ВАТ "Нектар" та ОСОБА_1, дійсним та визнання права власності.

Приймаючи до уваги, що наслідки розгляду спору по справі №2-3757/2007 могли мати значення для вирішення цього спору, судова колегія ухвалою від 04.03.2008 р. зупинила розгляд справи до розгляду та набуття законної сили рішенням по справі №2-3757/2007.

13.11.2008 р. до суду надійшла заява позивача про поновлення провадження у справі, до якої додано копію ухвали апеляційного суду Миколаївської області від 06.11.2008 р., з якої вбачається, що провадження у справі №2-3757/2007 припинено.

Враховуючи зазначені обставини, судова колегія ухвалою від 13.11.2008 р. поновила провадження у справі та призначила до розгляду на 02.12.2008 р. о 12:30, про що сторони, згідно приписів ст. 98 ГПК України, були належним чином повідомлені.

Ухвалою заступника голови Одеського апеляційного господарського суду від 13.11.2008 р. строк апеляційного провадження було продовжено на один місяць -до 20.12.2008 р.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 02.12.2008 р., у зв'язку з нез'явленням в судове засідання представника позивача, розгляд справи було відкладено на 18.12.2008 р. о 10:00, про що учасники процесу були повідомлені належним чином.

В судовому засіданні 18.12.2008 р. скаржник підтримав скаргу, а представник позивача просив суд відмовити в її задоволенні.

За клопотанням представника скаржника судова колегія залучила до матеріалів справи додаткові докази, з яких вбачається, що, по-перше, відповідач здійснив оплату за договором купівлі-продажу від 22.01.2002 р., укладеним між ВАТ "Нектар" та ОСОБА_1, а, по-друге, на час розгляду справи в суді апеляційної інстанції позивач продав спірний об'єкт іншій особі.

За згодою представників сторін, згідно ст. 85 ГПК України, в судовому засіданні оголошувались лише вступна та резолютивна частини судової постанови.

Заслухавши усні пояснення представників сторін, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, дослідивши обставини і матеріали справи, у т.ч. наявні у ній докази, відповідність викладеним в рішенні висновкам цим обставинам і доказам, а також перевіривши додержання та правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач на час розгляду справи є суб'єктом підприємницької діяльності і використовує спірне майно саме для здійснення цієї діяльності, тобто відповідно до ст. 1 та ст. 21 ГПК України може бути відповідачем по справі по вказаному предмету спору і цей спір підвідомчий господарському суду, а тому місцевий суд обґрунтовано відхилив клопотання відповідача про припинення провадження у справі.

Оцінюючи позовні вимоги позивача та доводи і висновки місцевого суду, відображені в його рішенні, судова колегія встановила наступне.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач послався на те, що він став власником спірного майна відповідно до Договору від 06.07.2007 р., а відповідач без будь-яких правових підстав займає належні йому (позивачу) і придбані за вказаним договором приміщення.

Задовольняючи позов, місцевий суд в обґрунтування своєї позиції послався на таке:

- договір від 06.07.2007 р., згідно якого ВАТ ВПТ "Нектар" продав, а позивач купив спірне майно, оформлений та нотаріально засвідчений відповідно до вимог законодавства;

- постановою Одеського апеляційного господарського суду від 09.10.2007 р. у справі №12/326/07 (якою скасовано рішення господарського суду Миколаївського області від 30.08.2007 р. у зазначеній справі про визнання Договору від 06.07.2007 р. недійсним та залишення позову про визнання його недійсним без задоволення) підтверджується факт дійсності Договору від 06.07.2007 р.;

- у відповідача не виникло права власності на спірні приміщення за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р і, відповідно, немає правових підстав користуватись ними, оскільки, у порушення вимог ч.3 ст. 334 ЦК України, цей договір нотаріально не посвідчено та немає рішення суду про визнання цього не посвідченого нотаріального договору дійсним, так як ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 29.09.2006 р. скасоване рішення цього ж суду від 13.03.2006 р. про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р.

Проте за такою позицією не можна погодитись з огляду на таке.

Дійсно, зміст Договору від 06.07.2007 р., згідно якого ВАТ ВПТ "Нектар" продав, а позивач купив спірне майно, відповідає вимогам ЦК України (435-15) (в редакції від 16.01.2003 р., який набув чинності з 01.01.2004 р.,) та його засвідчено нотаріально, як то вимагають приписи зазначеного Кодексу щодо об'єктів нерухомості.

Зі змісту Договору від 06.07.2007 р. вбачається, що продавцем майна, яке було предметом цього договору і є предметом цього спору, виступало ВАТ ВПТ "Нектар" в особі ліквідатора ОСОБА_3

Згідно ст. 319 ЦК України, розпоряджуватись майном (вчиняти будь-які дії, які не суперечать закону) має право лише власник майна або уповноважена ним на це особа.

Відповідно до ст. 658 ЦК України, право продажу товару (майна), крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власнику товару (майна).

За таких обставин необхідно було з'ясувати, хто на час укладання Договору від 06.07.2007 р. був власником спірного майна і чи мало ВАТ ВПТ "Нектар" право відчужувати його.

З наявного у матеріалах справи договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р. вбачається, що згідно цього договору ВАТ ВПТ "Нектар" в особі генерального директора ОСОБА_2 продав, а фізична особа - ОСОБА_1 придбала у власність нерухоме майно.

Аналіз зазначений у цьому договорі об'єктів купівлі-продажу (їх найменування, призначення, площа та місцезнаходження) та порівняння їх з об'єктами купівлі-продажу за Договором від 06.07.2007 р. дає можливість зробити висновок, що це ті ж самі об'єкти, і саме вони (користування ними) є предметом цього спору. Крім того, цей аналіз дозволяє зробити висновок, що ці об'єкти є нерухомими нежитловими об'єктами виробничого призначення.

З викладеного вбачається, що до укладання між ВАТ ВПТ "Нектар" в особі ліквідатора ОСОБА_3 та позивачем Договору від 06.07.2007 р. про купівлю-продаж спірних об'єктів ці об'єкти були продані ВАТ ВПТ "Нектар" в особі генерального директора ОСОБА_2 відповідачу згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р.

За таких обставин, судова колегія вважає за необхідне дати оцінку договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р.

На час укладання цього договору діяв ЦК УРСР (1540-06) у редакції від 18.07.1963 р. (з наступними змінами та доповненнями) і, відповідно, при укладанні цього договору сторони повинні були керуватись нормами саме цього Кодексу, а також нормами діючих на той час Законів України "Про власність" (697-12) , "Про підприємства" (698-12) , "Про господарські товариства" (1576-12) тощо.

Аналіз змісту договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р. дозволяє зробити висновок, що цей договір було укладено у відповідності до вимог вищезазначених законів.

Слід зазначити, що норми ЦК УРСР (1540-06) у редакції від 18.07.1963 р. не передбачали необхідності нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомості виробничого призначення (нежитлових будівель та споруд) та не передбачали необхідність (обов'язковість) державної реєстрації таких договорів, а така вимога, згідно ст. 227 вказаного Кодексу, стосувалась лише купівлі - продажу житлових будинків.

Судова колегія також звертає увагу на те, що чинним на час укладання вказаного договору законодавством не передбачалась обов'язковість реєстрації договорів (правочинів) та реєстрації факту придбання у власність нежитлових об'єктів у державних або комунальних органах (підприємствах) влади і отримання свідоцтва про право власності на них.

За таких обставин, посилання місцевого суду на норми нового ЦК України (435-15) , в частині необхідності нотаріального посвідчення цього договору та державної реєстрації і не виникнення у відповідача, у зв'язку з відсутністю такого посвідчення і реєстрації, права власності на ці об'єкти є помилковим і не можуть бути підставою для задоволення позову позивача.

Посилання місцевого суду на факт скасування рішення суду, яким договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р. визнано дійним, як на підтвердження відсутності у відповідача права власності на спірні об'єкти, на думку судової колегії, також є помилковим, з огляду на таке.

Згідно ст. 204 ЦК України, правочин (договір) є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.

На час розгляду місцевим судом цієї справи і на час розгляду її апеляційною інстанцією договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р. не визнано судом недійсним і його недійсність прямо не встановлена діючими на час його укладання законами.

За таких обставин та враховуючи, що на час укладання цього договору необхідність його нотаріального посвідчення та державної реєстрації не передбачалась, відсутність судового рішення про визнання його дійсним не може бути підставою вважати його недійсним.

Слід також зазначити, що на час розгляду цієї справи судом апеляційної інстанції також немає набутого законної сили рішення суду про відмову у визнанні цього договору дійсним.

Повертаючись до аналізу договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р., судова колегія вважає за необхідно зазначити таке.

Згідно умов цього договору, право власності до покупця переходить з моменту його підписання. Можливість визначення такого моменту переходу права власності не суперечить і передбачена приписам ст. 128 ЦК УРСР у редакції від 18.07.1963 р. Крім того, з матеріалів справи вбачається, що спірні об'єкти, придбані відповідачем за вказаним договором, були передані йому продавцем у фактичне володіння (користування) 22.01.2002 р., що підтверджується актом приймання передачі. Факт того, що відповідач володіє і користується спірними об'єктами, в т.ч. на час звернення позивача до суду з цим позовом, підтверджується як самим позовом (зазначеними в ньому вимогами), так і актом позивача, наявним у матеріалах справи.

З матеріалів справи (з ухвали Ленінського районного суду м. Миколаєва від 26.09.2006 р. -а.с. 31) вбачається, що виникало питання щодо арешту спірних об'єктів на час укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р., тобто неможливості їх відчуження. Не зважаючи на те, що зазначена ухвала скасована, а інші докази накладення арешту (крім посилання на цей факт у зазначеній ухвалі) відсутні, судова колегія вважає за необхідно дати оцінку вказаним обставинам.

Так, зі вказаної ухвали вбачається, що ВАТ ВПТ "Нектар" 25.01.2002 р. за договором застави передав спірне майно АБ "Енергобанк" і нотаріусом була здійснена заборона його відчуження до повного припинення договору застави. Однак, на час укладання договору застави та заборони відчуження це майно вже було продано відповідачу, а тому наявність зазначеного договору застави та заборони здійснених після відчуження цього майна не можуть бути підставою вважати, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р. укладено з порушенням норм законодавства.

Посилання місцевого суду на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 09.10.2007 р. у справі №12/326/07 (якою скасовано рішення господарського суду Миколаївського області від 30.08.2007 р. у зазначеній справі про визнання Договору від 06.07.2007 р. недійсним та залишення позову про визнання його недійсним без задоволення), якою нібито підтверджується факт дійсності Договору від 06.07.2007 р. і, відповідно, обґрунтованість вимог позивача, на думку судової колегії, є хибним та таким, що не може прийматись до уваги, з огляду на таке.

При розгляді зазначеної справи в якості підстави недійсності Договору від 06.07.2007 р. зазначалось порушення при його укладенні приписів Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (2343-12) і саме на відповідність цьому Закону давалась оцінка укладанню цього договору і зовсім не давалась оцінка умовам цього договору, відповідність вимогам його чинному законодавству і, головне, не встановлювався факт, хто був власником спірного майна, тобто хто мав право його відчужувати.

За таких обставин, судова колегія дійшла висновку, що на момент укладання Договору від 06.07.2007 р. існував (був укладений) договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р., який був виконаний і який не визнаний недійсним у судовому порядку та його недійсність прямо не встановлена діючими на час його укладання законами і згідно якого власником спірного майна став відповідач, а тому на час укладання Договору від 06.07.2007 р. ВАТ ВПТ "Нектар" не був вже власником цього майна і, відповідно, враховуючи приписи ст. 319 і ст. 658 ЦК України, не міг виступати його продавцем.

З викладеного вбачається, що відповідач на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.01.2002 р. є власником спірного майна і відповідно має право володіти і користуватись ним (що він фактично і робить), а тому правових підстав для його виселення немає, отже позовні вимоги позивача не обґрунтовані і не підлягають задоволенню.

Місцевий суд не дав оцінки вищезазначеним фактичним обставинам і дійшов необґрунтованого, тобто такого, що не відповідає цим обставинам, висновку щодо вмотивованості та доведеності вимог позивача, а тому рішення місцевого суду згідно ст. 104 ГПК України підлягає скасуванню.

Слід зазначити, що на час розгляду цієї справи в суді апеляційної інстанції позивач згідно договору купівлі-продажу від 06.10.2007 р. продав спірний об'єкт іншій особі, а відтак, і ця обставина (крім вищезазначених) також підтверджує відсутність у позивача права вимагати виселення відповідача з цього об'єкту.

З огляду на викладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення місцевого суду - скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 99, 101- 105 ГПК України, колегія суддів -

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Миколаїв - задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Миколаївської області від 20.12.2007 р. у справі №9/679/07 - скасувати.

3. ТОВ "Лама-Т" (с. Пересадівка Жовтневого району Миколаївської області) в позові до фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (м. Миколаїв) про виселення -відмовити.

Постанова, згідно ст. 105 ГПК України, набуває законної сили з дня її оголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови підписано 19.12.2008 р.