Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Рішенням господарського суду Донецької області від 23.10.2008р. у справі №39/181пд позовні вимоги Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1м. Донецьк задоволені частково.

Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (автогараж) від 27.06.2008 р., укладений між Колективним сільськогосподарським підприємством "Донбас" с. Петровське та Приватним підприємством "Фермер" с. Петровське визнаний недійсним.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що реалізація будівлі автогаражу, розташованої в с. Петровське Волноваського району, здійснена без урахування пріоритетного права позивача, як належного орендодавця, на викуп означеного майна. Доказів повідомлення позивача про здійснення продажу автогаражу відповідач1 суду не представив, позовні вимоги в цій частині не спростував.

Відповідач, Приватне підприємство "Фермер", не погоджуючись з рішенням Господарського суду Донецької області від 23.10.2008р. у справі № 39/181пд звернулось з апеляційною скаргою до Донецького апеляційного господарського суду, оскільки вважає, що рішення першої інстанції прийнято із порушенням застосування норм матеріального та процесуального права України.

В обґрунтування заявлених вимог, скаржник посилається на те що, строк дії договору оренди від 01.01.07р. був встановлений сторонами до 31.12.07р. При цьому, договір оренди був укладений позивачем як фізичною особою . Крім того, посилається на те, що гром. Заворотинський В.В. не був добросовісним орендарем, що підтверджується даними про оплату за користування орендованим майном : платежі здійснювались з порушенням строків визначеними умовами договору.

До судового засідання, від скаржника надійшли пояснення № 140 від 02.12.08р. до апеляційної скарги. Відповідач у даних поясненнях та представник відповідача в судовому засіданні, зазначив, що судом першої інстанції необґрунтовано не прийнято до уваги факт неналежного виконання суттєвих умов договору оренди, до яких відноситься строк сплати орендної плати.

Відповідач, Колективне сільськогосподарське підприємство "Донбас", відзиву на апеляційну скаргу не представив. Представник відповідача, що був присутній в судовому засіданні повністю підтримав вимоги та доводи апеляційної скарги.

Позивач, Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_1, відзиву на апеляційну скаргу не надав . Представник позивача в судове засідання не з'явився, поважних причин нез'явлення суду не повідомлено. Про час та місце розгляду апеляційної скарги сторони були сповіщені належним чином.

Зважаючи на нез'явлення в судове засідання представника позивача, достатність наданих сторонами доказів та керуючись ст. 75 Господарського процесуального кодексу України -справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

Згідно зі ст. 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши заявника скарги та представника позивача, судова колегія встановила наступне.

01.01.2007 р. між ОСОБА_1м. Донецьк, та Колективним сільськогосподарським підприємством "Донбас" с. Петровське, укладено договір оренди майна №1, а саме автогаражу 1989 р. вводу в експлуатацію, загальною площею 972кв.м.

Строк дії договору визначений розділом 6 Договору, який визначає, що договір діє з 01.01.2007 р. до 31.12.2007 р.

Факт передачі майна засвідчено актом приймання-передачі від 01.01.2007 р.

27.06.2008 р. між Колективним сільськогосподарським підприємством "Донбас" та Приватним підприємство "Фермер" було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (автогараж), площею 1024,50 кв.м., розташований в с. Петровське, вул. Радянська, буд. 1 "а" Волноваського району Донецької області.

Позивач, Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_1, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Колективного сільськогосподарського підприємства "Донбас"та Приватного підприємства "Фермер"про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1-1965 від 27.06.08р. та встановлення за ним переважного права купівлі авто гаражу.

Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, заслухавши пояснення та доводи повноважних представників сторін, що були присутні в засіданні суду, колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду дійшов висновку про часткову обґрунтованість апеляційної скарги, та часткову не відповідність оскарженого судового акта зі справи вимогам чинного законодавства з таких підстав.

Відповідно до положень ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно з положеннями ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Надаючи правову оцінку укладеному договору купівлі-продажу, слід зазначити, що вивчивши матеріали справи судова колегія вважає спірну угоду такою, що відповідає нормам законодавства, зокрема, вимогам щодо договорів купівлі-продажу з оглядом на наступне.

Зміст спірного договору не суперечить актам цивільного законодавства, а саме Закону України "Про господарські товариства" (1576-12) , Цивільному та Господарському кодексам України (436-15) щодо купівлі-продажу майна; учасники цього правочину (продавець та покупець) мають необхідний обсяг цивільної дієздатності як юридичні особи; договір підписано уповноваженими особами -керівниками учасників правочину; форма правочину відповідає усім вимогам діючого законодавства (спірний договір купівлі-продажу укладено у письмовій формі, нотаріально посвідчений та зареєстрований в Державному реєстрі право чинів); волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; відсутність арешту та інших заборон на нерухоме майно на час укладення цієї угоди підтверджується матеріалами справи.

Таким чином, як під час розгляду справи в суді першої інстанції так і апеляційної, позивачем не було доведено, що вказаний договір не відповідає вимогам статті 203 Цивільного кодексу України щодо чинності правочину.

Підставою позову Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1визначено те, що на момент укладення спірного договору та на теперішній час він є орендарем спірного майна, а саме автогаражу, за договором оренди від 01.01.07р.

Як про це вже було позначено вище, строк дії договору оренди № 1 від 01.01.07р. був встановлений до 31.12.07р.

Відповідно до п.п 4.4 означеного вище Договору, Орендар зобов'язаний в разі припинення договору оренди повернути Орендодавцю в триденний строк орендоване майно.

Позивач після закінчення строку дії договору оренди приміщення не звільнив .

Відповідно до положень ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

В наслідок цього, з оглядом, також на пояснення представників відповідачів, судова колегія погоджується з висновком господарського суду в тій частині, що договір № 1 від 01.01.07р. оренди спірного майна продовжив свою дію після закінчення строку оренди.

Щодо переважного права позивача, як орендаря, на купівлю автогаражу загальною площею 972кв.м., що розташований за адресою: с.Петровське, Волноваського району, судова колегія вважає необхідним зазначити наступне.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до п.п. 3.1 розділу 3 Договору оренди № 1 від 01.01.07р. щомісячна орендна плата встановлюється в розмірі -240,00, в т.ч. ПДВ- 40,00грн. та вноситься Орендарем Орендодавцю не пізніше 30 числа, який слідує за звітним місяцем.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач неналежним чином виконував умови договору оренди № 1, а саме в частині оплати за оренду майна. Так, своєчасно та в повному обсязі з дотриманням умов договору, орендарем була сплачена орендна плата тільки за січень -квітень 2007року. Орендна плата за травень -липень 2007року вносилась з простроченням платежу, при цьому плата за серпень -грудень 2007р. була здійснена 13.08.08р., тобто вже після укладення договору купівлі-продажу від 27.06.08р. Подальші проплати за користування спірним майно також були здійснені з простроченням строку платежу.

Таким чином, судова колегія вважає, що через неналежне виконання умов договору Орендар, в даному випадку позивач Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_1, втратив переважне право на придбання спірного нежитлового приміщення ( автогаражу).

В зв'язку з чим, в цій частині позову судом першої інстанції відмовлено обґрунтовано та правомірно .

Разом з тим, спірна угода купівлі-продажу № 1-1965 від 27.06.08р. визнана господарським судом недійсною без достатніх правових підста в, оскільки висновок про належне виконання позивачем як орендарем спірного майна своїх обов'язків в частині повної та своєчасної сплати орендної плати, спростовується представленими апелянтом доказами .

За таких обставин, вимоги позивача в цій частині не ґрунтуються на законі, а рішення місцевого господарського суду відносно задоволення вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1-1965 від 27.06.08р., підлягає скасуванню.

Додатково слід зауважити, що доводи апелянта відносно тих обставин, що договір оренди та сплата орендної плати здійснювалась позивачем як фізичною особою, а не СПД, не взяті судовою колегією до уваги як такі, що не впливають на вирішення спору по суті.

Керуючись статтями 91, 99, 101, 102, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Донецький апеляційний господарський суд

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Фермер"на рішення господарського суду Донецької області від 23.10.2008р. у справі № 39/181пд -задовольнити частково.

Рішення господарського суду Донецької області від 23.10.2008р. у справі № 39/181пд - скасувати частково .

Відмовити в задоволенні позовних вимог Суб?єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1в частині визнання недійсним Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (автогараж) від 27.06.2008 р., укладений між Колективним сільськогосподарським підприємством "Донбас" с. Петровське та Приватним підприємством "Фермер" с. Петровське.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Стягнути з Суб?єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1на користь Приватного підприємства "Фермер" витрати по сплаті державного мита за подання апеляційної скарги в сумі 42грн.50коп.

Доручити господарському суду Донецької області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через апеляційний господарський суд.

Результати розгляду апеляційної скарги оголошені в судовому засіданні.

Повний текст постанови підписаний 17.12.08р.