38/266-16/257 Про визнання недійсними результатів конкурсу по визначенню переможця на оренду нежитлового приміщення - 12.11.2008 Прийняття

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про визнання недійсними результатів конкурсу, проведеного відповідачем, по визначенню переможця на право оренди нежитлового приміщення площею 98,5 кв. м. по вул. Володимирській, 19-А в м. Києві.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивача не було повідомлено про дату, час і місце проведення конкурсу, що суперечить п.2.4 Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва. Окрім того, позивач має переважне право на укладання договору оренди спірного приміщення на новий строк, оскільки він належним чином виконував свої зобов’язання за попереднім договором оренди, а відповідно до ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Дана норма кореспондується зі ст. 777 Цивільного кодексу України, в якій передбачено, що наймач, який належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору найму на новий строк.

Відповідач у відзиві на позов заперечував проти позовних вимог, зазначаючи про їх необґрунтованість та безпідставність, та просив суд відмовити в їх задоволенні, оскільки відповідачем було повністю дотримано процедуру проведення конкурсу на право оренди спірного приміщення.

Треті особи також заперечували проти позовних вимог, зазначаючи про відсутність порушення порядку проведення конкурсу на право оренди спірного приміщення.

Рішенням Господарського суду міста Києва у справі №38/266-16/257 від 14.08.2008р. в позові було відмовлено повністю.

Не погоджуючись із вказаним Рішенням суду, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив Рішення Господарського суду міста Києва у справі №38/266-16/257 від 14.08.2008р. скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Вимоги та доводи апеляційної скарги, зокрема, мотивовані наступним:

- місцевий господарський суд не досліджував ані протокол, складений за результатами проведеного конкурсу, та обґрунтування прийнятого комісією рішення про визначення переможцем конкурсу ТОВ "Спектр", ані порядку проведення конкурсу відносно інших умов, які до нього ставляться. При цьому, суд виходив лише з розміру орендної ставки;

- судом першої інстанції не надано оцінки листу відповідача від 15.03.2007р. № 7/9-074-09/58, з якого вбачається, що для остаточного розрахунку орендної плати буде враховуватись коригуючий коефіцієнт (співвідношення вартості приміщення, визначеної Києва, що становить 1891 за 1 кв. м.). Згідно з додатком №2 до договору оренди №1481/1 від 12.04.2006р. вартість приміщення становить 1891 за 1 кв. м., а орендна ставка визначена у розмірі 50 грн. за 1 кв. м.;

- судом не було враховано лист Секретаріату Кабінету Міністрів України від 07.03.2007р. №1612/0/2-07, адресований заступнику голови Київської міської державної адміністрації, в якому роз'яснено виконання ч.1, ч.2 ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007р.";

- визначення переможцем конкурсу на оренду нежитлового приміщення не позивача, а іншої особи, є порушенням не тільки законних прав позивача, а свідчить про необ'єктивність вирішення питання щодо визначення переможця конкурсу.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 22.10.2008р. апеляційну скаргу позивача було прийнято до провадження, розгляд скарги призначено на 12.11.2008р.

Представник позивача в судовому засіданні 12.11.2008р. підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив суд скаргу задовольнити, Рішення Господарського суду міста Києва у справі №38/266-16/257 від 14.08.2008р. скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Представники відповідача та третіх осіби у судовому засіданні 12.11.2008р. заперечували проти доводів позивача, викладених в апеляційній скарзі, просили суд відмовити в задоволенні скарги та залишити оскаржуване Рішення Господарського суду міста Києва у справі №38/266-16/257 від 14.08.2008р. без змін, як таке, що прийнято з повним та всебічним з’ясуванням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне.

12 квітня 2006 року між Київським державним виробничим монтажно-пусконалагоджувальним підприємством (далі – позивач, Орендар) та Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради (далі – відповідач, Орендодавець) було укладено договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва №1481/1 (далі за текстом – Договір).

Згідно з умовами Договору відповідач передав, а позивач прийняв у тимчасове платне користування нежиле приміщення (підвал) загальною площею 98,5 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 19 літера А.

В п.8.2 Договору визначено строк дії останнього з 12.04.2006р. по 20.03.2007р.

У відповідності до 8.4 Договір припиняє дію або розривається достроково в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради №162 від 15.02.2007р. було затверджено Порядок проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва (далі – Порядок).

15.03.2007р. відповідач направив на адресу позивача лист з інформацією про умови конкурсу на право оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва, в якому зазначив про те, що конкурс на право оренди об'єкта полягає у визначенні орендаря, запропонувавшого найкращі умови стосовно використання та утримання комунального майна, які забезпечать найбільший ефект соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району (копія листа з описом вкладення наявна в матеріалах справи).

19.03.2007р. позивач подав заяву на участь у вищезгаданому конкурсі і в своїй пропозиції на конкурс запропонував орендну ставку у розмірі 50 грн. за 1 кв. м. площі та участь у соціально-економічному розвитку району шляхом перерахування добровільної благодійної грошової допомоги в сумі 2000 грн.

23.03.2007р. третьою особою-2 також була подана заява на участь у конкурсі на право оренди комунального майна з пропозицією визначити розмір орендної ставки на рівні 70 грн. за 1 кв. м. та перерахувати на соціально-економічний розвиток району необхідну грошову суму, а також провести ремонт орендованих приміщень.

Як вбачається з витягу протоколу засідання комісії з проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва №1 від 30.03.2007р., на участь у конкурсі було подано пропозиції трьома учасниками, а саме: позивачем, Товариством з обмеженою відповідальністю "Майор" та третьою особою-2, які запропонували наступні орендні ставки за нежиле приміщення в м. Києві по вул. Володимирській. 19-а площею 98,5 кв. м.: позивач - 50 грн., Товариство з обмеженою відповідальністю "Майор" - 50 грн., третя особа-2 - 70 грн.

За результатами проведеного конкурсу переможцем серед учасників було визначено Товариство з обмеженою відповідальністю "Спектр", оскільки його пропозиції щодо розміру орендної ставки найбільш повно відповідають умовам і критеріям конкурсу та забезпечать найкращий ефект для соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району

12.04.2007р. відповідач надіслав на адресу позивача заяву, в якій повідомляв його про припинення терміну дії договору оренди та відмову від його продовження, а також просив звільнити нежиле приміщення по вул. Володимирській, 19-а, передавши його за актом приймання-передачі відповідачу.

Вимоги позовної заяви та апеляційної скарги, зокрема, обґрунтовані тим, що відповідачем не було взято до уваги ту обставину, що позивач, який належним чином виконував свої договірні зобов’язання, має переважне серед інших право на укладення договору оренди на спірне комунальне майно (приміщення) на новий строк, відповідно до положень ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 777 Цивільного кодексу України.

З цього приводу суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Згідно зі ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов‘язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з положеннями ст. 764 Цивільного кодексу України у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

В ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Дана норма кореспондується зі ст. 777 Цивільного кодексу України, в якій зазначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно з ч.1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Таким чином, виходячи з системного аналізу вищенаведених правових норм, після закінчення строку дії договору, в разі заперечень орендодавця проти подальшого користування орендарем орендованим приміщенням протягом місяця після закінчення строку дії договору, такий договір оренди припиняється, а орендар зобов'язаний звільнити орендоване приміщення та повернути його орендарю.

При цьому, після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на рівних умовах на укладення договору оренди на новий термін, однак він повинен повідомити орендодавця про свій намір скористатись цим переважним правом до спливу строку договору найму.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Як вбачається з матеріалів справи, строк дії договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем, закінчився 20.03.2007р. Однак, до спливу вказаного строку позивач не повідомляв відповідача про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий термін.

Листом від 12.04.2007р., тобто в межах місячного строку, встановленого діючим законодавством, відповідач повідомив позивача про відмову від продовження дії договору та вимагав звільнити орендоване приміщення.

Таким чином, вищевказаний договір оренди припинив свою дію з 20.03.2007р.

В ч.1 ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік" передбачено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Враховуючи дану норму, 15.02.2007р. відповідачем було прийнято Рішення №162 "Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва".

У відповідності до п.3.1 Порядку умовами конкурсу є розмір орендної ставки; ефективне використання об'єкта оренди за цільовим призначенням; дотримання вимог експлуатації об'єкта; участь у соціально-економічному розвитку району.

Основним критерієм визначення переможця є запропоновані учасником умови, які забезпечать найкращий ефект для соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району (п.3.2 Порядку).

Конкурс проводиться в один етап, на якому визначається переможець згідно з умовами конкурсу та зобов'язаннями учасника конкурсу. Комісія визначає переможця більшістю голосів присутніх членів комісії на засіданні. Після закінчення засідання конкурсної комісії складається протокол, у якому зазначаються: відомості про учасників, пропозиції і зобов'язання учасників, обґрунтування рішення про визначення переможця. Протокол підписується всіма членами конкурсної комісії та затверджується заступником голови Шевченківської районної у м. Києві ради (п.5.2, п.5.6, п.5.7 Порядку).

15.03.2007р. відповідач направив на адресу позивача лист з інформацією про умови конкурсу.

Переможцем конкурсу на право оренди нежитлового приміщення по вул. Володимирській, 19-а в м. Києві загальною площею 98,5 кв. м. було визначено третю особу-2, оскільки останньою було запропоновано найбільш вигідну ціну орендної ставки ніж іншими учасниками, більшу суму благодійної допомоги на соціально-економічний розвиток району у розмірах відповідно до Методики розрахунку і порядку використання орендної плати, затвердженої рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради №41 від 13.07.2006р. (далі – Методика), яка склала 19 179,13 грн., а також проведення у приміщенні ремонту.

Листом від 12.04.2007р. відповідач повідомив позивача про те, що переможцем конкурсу на право оренди нежитлового приміщення було визначено іншого учасника, у зв’язку з чим просив позивача звільнити спірне приміщення.

Посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що свою пропозицію відносно орендної ставки він розраховував виключно на підставі Методики і тому, як орендар, що має переважне право, саме він повинен був стати переможцем конкурсу, судом не приймаються до уваги, оскільки всі учасники конкурсу подавали пропозиції, зокрема, щодо ставки орендної плати, виходячи з положень вказаної Методики, а саме розділу 2, в якому наведено відповідну формулу розрахунку, що включає показники площі орендованого приміщення та експертної вартості за 1 кв. м. При цьому, за вказаною формулою вираховується мінімальний розмір орендної ставки і відсутні обмеження щодо його максимально допустимого розміру. Тобто, подаючи заявки на участь у конкурсі, учасники, виходячи з вказаного мінімального розміру, самостійно визначаються із ставкою, яку вони можуть запропонувати.

Що ж до благодійної допомоги, то відповідно до п.1.5 Методики, благодійний внесок до фонду соціально-економічного розвитку району сплачується у наступних розмірах:

- при наданні в оренду строком до 1 року – 1 місячну орендну ставку;

- при продовженні оренди – 50% місячної орендної ставки.

При цьому, необхідно зазначити, що визначаючи переможця конкурсу, конкурсна комісія повинна враховувати перш за все не інтереси особи, яка претендує на право оренди, а зважати на кращі умови щодо використання та утримання комунального майна, які забезпечать найбільший ефект соціально-економічного розвитку інфраструктури.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що конкурс на право оренди комунального майна, а саме нежитлового приміщення по вул. Володимирській, 19-а в м. Києві, був проведений відповідачем з дотриманням вимог Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) , Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва.

При цьому, суд вважає за необхідне відзначити, що переважне право орендаря, який належно виконував свої зобов'язання за договором оренди, після його закінчення, на укладення нового договору оренди виникає лише за наявності рівних умов, але при цьому він повинен повідомити орендодавця про свій намір скористатись цим переважним правом до спливу строку договору найму.

Натомість з матеріалів справи вбачається, що до спливу вказаного строку позивач не повідомляв відповідача про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий термін, позивачем на конкурсі був запропонований розмір орендної ставки за нежиле приміщення по вул. Володимирській, 19-а та розмір благодійної допомоги на соціально-економічний розвиток району в сумах значно менших, ніж запропонувала третя особа-2. Тобто, позивач не скористався своїм переважним правом, були відсутні рівні умови та домовленість сторін для укладення нового договору оренди, у зв’язку з чим переважне право позивача припинилось.

Отже, підсумовуючи вищенаведені обставини в їх сукупності, апеляційний суд констатує, що позивачем не були надані належні та допустимі докази на підтвердження факту порушення відповідачем процедури підготовки та проведення конкурсу на право оренди спірного приміщення, у зв’язку з чим позовні вимоги визнаються необґрунтованими, недоведеними та такими, що не підлягають задоволенню.

Доводи, викладені в апеляційній скарзі позивача, не знайшли свого підтвердження під час розгляду даної справи.

Зважаючи на вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що Рішення Господарського суду міста Києва у справі №38/266-16/257 від 14.08.2008р. прийнято місцевим господарським судом з повним та всебічним з’ясуванням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв’язку з чим апеляційна скарга Київського державного виробничого монтажно-пусконалагоджувального підприємства, з викладених у ній підстав, задоволенню не підлягають.

У зв’язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита, понесені апелянтом (позивачем) при поданні скарги, не відшкодовуються йому.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 49, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, –

1. Апеляційну скаргу Київського державного виробничого монтажно-пусконалагоджувального підприємства залишити без задоволення, а Рішення Господарського с уду міста Києва у справі №38/266-16/257 від 14.08.2008р. – без змін.