35/349-16/92 Про розірвання договору оренди нежилого приміщення - 17.10.2008 Прийняття

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Товаристваз обмеженою відповідальністю "Госпторг" про розірвання договору оренди нежилого приміщення № 1 від 31.05.2002 р. та звільнення займаного розміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Вавилових, 11.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 13.12.2006 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.09.2007 р. рішення Господарського суду м. Києва від 13.12.2006 р. залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 07.02.2008 р. постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.09.2007 р. та рішення Господарського суду м. Києва від 13.12.2006 р. скасовано. Справу направлено на новий розгляд до Господарського суду м. Києва.

При новому розгляді справи, 10.06.2008 р. в судовому засіданні представник позивача подав уточнення своїх позовних вимог, в яких просить суд зобов'язати відповідача звільнити не житлове приміщення загальною площею 45 кв.м. по вул. Вавилових, 11 у м. Києві.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 08.07.2008 р. у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення мотивоване тим, що лист № 68 від 26.2.2006 р. не є належним доказом у справі, оскільки направлявся відповідачу до закінчення дії договору, зі змісту зазначеного листа не вбачається попередження про припинення договору у зв'язку з його закінченням.

Також в рішенні місцевого суду зазначено, що листи позивача від № 68 від 26.12.2006 р., № 15/02 від 02.03.2007 р., № б/н від 22.05.2007 р. та № 34 від 03.03.2008 р. неможливо розцінювати як заяви про припинення дії договору оренди, оскільки вони були надіслані відповідачу до закінчення терміну дії договору, в порушення ст. 764 ЦК України, якими передбачено направлення заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його дії протягом одного місяця.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Госпторг" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що рішення місцевого господарського суду прийняте з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, місцевий господарський суд неправильно застосував та порушив норми процесуального та матеріального права.

В апеляційній скарзі заявник зазначає, що відповідач відмовляється звільнити приміщення, не зважаючи на закінчення строку дії договору оренди і відмову позивача продовжити орендні правовідносини.

Відповідач просив суд рішення залишити без змін з огляду на його законність та обґрунтованість.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 28.08.2008 р. апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Госпторг" прийнято до провадження та призначено справу № 35/349-16/92 до розгляду на 18.09.2008 р.

Враховуючи, що 18.09.2008 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Госпторг" подало клопотання про відкладення, розгляд справи було відкладено на 02.10.2008 р. в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Розпорядженням В.о. голови Київського апеляційного господарського суду № 01-23/1/8 від 01.10.2008 р. розгляд справи доручено здійснювати у складі: Андрієнко В.В. - головуючий, судді - Буравльов С.І., Вербицька О.В.

У судовому засіданні 02.10.2008 р. оголошено перерву до 14.10.2008 р., а 14.10.2008 - до 17.10.2008 р. в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Статтею 101 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі та додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Згідно з ч. 2 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд не зв'язаний з доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до ст. 99 Господарського процесуального кодексу України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі; апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

31.05.2002 р. Закрите акціонерне товариство "Житлокомунсервіс" та Суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 уклали договір оренди не житлового приміщення № 1, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Вавилових, 11.

Як вбачається з матеріалів справи, в 2004 році нежилі будівлі розташовані по вул. Вавилових, 11 були зареєстровані Комунальним підприємством "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" за Товариством з обмеженою відповідальністю "Госпторг", та здійснено запис в реєстрову книгу № д.1з-99.

В зв'язку з переходом права власності на зазначені нежилі будівлі до позивача, як до нового власника, переходять права і обов'язки наймодавця (ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України).

Відповідно до умов Договору оренди (п. 1), позивач передає, а відповідач приймає в орендне користування приміщення загальною площею 45 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Вавилових, 11.

Договір вступає в силу з моменту його підписання (п.2.1 договору).

Строк дії договору 5 років з 31.05.2002 р. по 31.05.2007 р. (п.2.2 договору).

Підставами виникнення цивільних прав і обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 Цивільного кодексу України).

Згідно ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (п. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України).

Пунктом 2.5 договору визначено що у випадку відсутності заяви однієї із сторін за три місяці до закінчення дії строку договору про його розірвання, останній автоматично вважається продовженим на той же строк і на тих же умовах.

Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

26.12.2006 р. позивач надіслав на адресу відповідача лист, в яком повідомив останнього, що не має наміру продовжувати строк дії договору, а тому орендовані площі слід звільнити.

02.03.2007 р., 22.05.2007 р. та 03.03.2008 р. Товариством з обмеженою відповідальністю "Госпторг" повторно були надіслані листи № 15/02, № б/н та № 34 про відмову від продовження договору оренди № 1 від 31.05.2002 р. та про звільнення не житлового приміщення по вул. Вавилових, 11 у м. Києві.

Вказані листи були надіслані на адресу відповідача поштою, про що свідчать залучені до матеріалів справи копії фіскальних чеків.

Таким чином, Суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 був належним чином повідомлений про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Госпторг" не має намірів продовжувати договір оренди № 1 від 31.05.2002 р.

Судова колегія не погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що оскільки позивач направляв відповідачу лист про відмову від продовження договору оренди на новий строк до закінчення дії договору, відповідні листи не можна розцінювати як відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди. При цьому судом враховується наступне.

Чинним законодавством України не передбачено обов'язку орендодавця направляти заяву орендарю про припинення договору оренди та відсутність наміру його продовжувати лише після закінчення строку дії договору.

Крім того, як вказано вище, у п.2.5 договору сторони погодили, що одна із сторін за три місяці до закінчення дії строку договору може подавати заяву про його розірвання.

Таким чином, дії позивача стосовно надсилання листів відповідачу про відмову від продовження договору оренди на новий строк до закінчення дії договору не порушують умов договору та не суперечать законодавству.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Матеріали справи не містять доказів того, що відповідач скористався своїм переважним правом та звертався до позивача з заявами про укладення договору оренди на новий термін.

Стаття 785 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У судовому засіданні встановлено, що орендоване майно відповідач не повернув його власнику.

Враховуючи, що на момент звернення позивача до суду із позовом правові підстави для користування спірним майном відпали у зв'язку із закінченням строку договору оренди, проте майно повернуто його власнику не було, колегія суддів приходить до висновку, що позовна вимога про зобов'язання відповідача звільнити не житлове приміщення загальною площею 45 кв.м. по вул. Вавилових, 11 у м. Києві є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

За таких обставин рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2008 р. про відмову у задоволенні позову у справі № 35/349-16/92 підлягає скасуванню повністю.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

1. Рішення Господарського суду міста Києва від 08.07.2008 року у справі № 35/349-16/92 скасувати повністю та прийняти нове рішення.

2. Позов задовольнити повністю.

3. Зобов'язати Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1(АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) звільнити не житлове приміщення загальною площею 42 кв.м. по вул. Вавилових, 11 у м. Києві.

4. Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1(АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Госпторг" (04205, м. Київ, пр-т. Оболонський, 23-а код 31611343) 42,50 грн. державного мита за перегляд рішення в апеляційному порядку.