3/217 Про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових будинків - 14.10.2008 Прийняття

Не погоджуючись із згаданим рішенням, позивач та Заступник прокурора м. Києва оскаржили його в апеляційному порядку, просили скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити, при цьому, доводи скарги та подання співпадають. В обґрунтування своїх вимог зазначили, що при прийнятті рішення місцевим судом не взято до уваги, що : з 12.03.2004 р. й до цього часу будь-яких будівельних робіт в нежитлових приміщеннях ТОВ "Авіантбуд" не розпочато та не проведено; у відповідача 3 відсутні дозволи Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Київської міської державної адміністрації, що заперечує факт початку реконструкції; договір № 367 від 01.04.2000 р. на сьогодні є чинним; спірні будинки на конкурс чи аукціон не виставлялись, рішення про це Подільською райдержадміністрацією не приймалось, тому відсутні підстави для застосування до спірного майна такого способу приватизації як викуп; аудиторський висновок, долучений до матеріалів справи ТОВ "Авіантбуд" не є належним доказом фактичного проведення ремонтних робіт; рішення господарського суду м. Києва по справам № 35/495-А та № 36/300 не мають відношення до предмету позову та значення для вирішення даної справи; оскарженим Рішенням безпідставно встановлено такий спосіб приватизації, як викуп, тому договори купівлі-продажу від 10.10.2007 р., укладені між Відділом приватизації та ТОВ "Авіантбуд" на виконання цього Рішення, є недійсними, тощо.

В судовому засіданні представники апелянтів доводи скарги та подання підтримали, просили їх задовольнити, рішення скасувати та прийняти нове, яким позов Управління задовольнити за наведених у скарзі та поданні підстав.

Представник відповідача 3 доводи апеляційної скарги та подання заперечив, просив не брати їх до уваги, а відтак рішення місцевого суду як законне й обґрунтоване залишити без змін.

Представники відповідачів 1, 2, 4 та третьої особи в судове засідання не з’явились, хоча про час і місце розгляду справи повідомлені належно, що підтверджується долученими до матеріалів справи розписками про вручення поштових відправлень, про причини неявки не повідомили, жодних клопотань про відкладення розгляду справи не надали, отже апеляційний суд вважає за необхідне справу розглядати за їх відсутності.

Розглянувши доводи апеляційної скарги та подання, дослідивши письмові докази, долучені до матеріалів справи, виходячи з вимог чинного законодавства, апеляційний суд дійшов висновку, що скарга та подання не підлягають задоволенню за таких обставин.

Так, 30.05.2008 р. Управління звернулось до господарського суду з позовом до Подільської райдержадміністрації про визнання Рішення Подільської райдержадміністрації про результати продажу будинків, що знаходяться за адресою буд. 18 літ. А, Б, В, по вул. Андріївський узвіз неправомірним та скасування, визнання договору купівлі-продажу будинків, що знаходяться за адресою буд. 18 літ. А, Б, В, по вул. Андріївський узвіз недійсним. В обґрунтування своїх вимог зазначило, що 11.04.2000 р. між Управлінням майном Подільської райдержадміністрації та Управлінням укладено договір оренди будинків по вул. Андріївський Узвіз 18 літ. А, Б, В № 367 зі строком дії до початку реконструкції будинків. Реконструкція до цього часу не розпочато, отже договір є чинним й на сьогоднішній день. 21.12.2007 р. позивачем одержано листа Виконавчого органу Подільської ради про те, що згадані будинки знаходяться в приватній власності. Оскільки згідно чинного законодавства орендар має право переважної купівлі орендованого приміщення, про наміри продажу Подільською райдержадміністрацією позивача не повідомлено, права позивача порушено. У задоволенні звернення Київської організації національної спілки художників від 04.03.2002 р. до Голови Подільської райдержадміністрації щодо надання дозволу на проведення капремонту даху в будинку № 18 на Андріївському узвозі, де розміщено творчі майстерні художників, а також пропозиції на продовження оренди цього будинку на термін 10 років, для подальшого використання його під творчі майстерні художників, відмовлено. 29.12.2003 р. позивач звернувся до Подільської райдержадміністрації з проханням передати у власність спірні приміщення, однак 26.01.2004 р. отримав відповідь, що на підставі Рішення сесії Подільської районної у м. Києві ради № 77 від 26.12.2002 р. нежилі будинки та вбудовані нежилі приміщення, які використовуються під творчі майстерні, не підлягають приватизації. Крім цього, з листів Подільської райдержадміністрації від 21.12.2007 р. та 08.02.2008 р. видно, що з 11.12.2006 року спірні приміщення Подільською райдержадміністрацією передано у користування ТОВ "Авіантбуд" на підставі нового договору оренди, хоча договір з позивачем щодо спірних приміщень продовжував діяти і діє до сих пір, ніким не оспорювався. Натомість, позивач сумлінно виконував договір оренди № 367 від 11.04.2000 р., за свій власний кошт проводив ремонти спірних будинків, вчасно сплачував орендну плату за користування приміщенням. Позивач має пріоритетне право на отримання орендованих ним приміщень у довічне користування або у власність перед третіми особами на підставі Постанови Кабінету Міністрів України "Про передачу нерухомого майна творчим спілкам" № 1058 від 10.07.1998 р. (1058-98-п) (далі Постанова № 1058). Крім цього, договір № 367 від 11.04.2000 р. оренди будинків по вулиці Андріївський узвіз. 18 літ. А, Б, В є діючим й на сьогоднішній день. Позивача не повідомлено про продаж об’єкту взагалі, чим порушено його право переважної купівлі, передбачене Постановою № 1058 та Постановою Верховної Ради України "Про посилення захисту майна творчих спілок України" № 1025-V (1025-16) від 15.05.2005 р. (далі Постанова № 1025), тощо.

Заявою від 10.07.2008 р. Управління змінило підстави позову та збільшило розмір позовних вимог, просило визнати незаконним та скасувати Рішення Подільської ради "Про перелік об’єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, що підлягають приватизації та надання дозволу" № 134 від 01.03.2007 р. (далі Рішення № 134) в частині включення до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу нежитлових будинків, які знаходяться за адресою м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 18 літ. А, Б, В та визнання ТОВ "Авіантбуд" їх покупцем; визнати недійсними з моменту вчинення договори купівлі-продажу від 10.10.2007 р. нежитлових будинків, що знаходяться за адресою м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 18 літ. А, Б, В.

В своїх поясненнях від 11.08.2008 р. Прокуратура м. Києва підтримала позицію позивача по справі, просила позов Управління задовольнити.

Відповідач 1 в судове засідання не з'явився, письмовий відзив на позов не подав.

До матеріалів справи долучено відзив Подільської ради на позовну заяву, згідно якого Рішення № 134, в частині включення до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва, що підлягають приватизації нежилих будівель за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 18, літ. А, Б, В, які підлягали викупу ТОВ "Авіантбуд" прийнято у відповідності до вимог чинного законодавства та в межах повноважень, наданих Подільській раді. Крім цього, Постановою господарського суду м. Києва від 26.02.2007 у справі № 35/495-А Подільську районну м. Києві раду зобов'язано розглянути питання щодо включення до переліку об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу будинки, що знаходяться за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 18, літ. А загальною площею 562,1 кв. м.; літ. Б загальною площею 139,2 кв. м.; літ. В загальною площею 28,9 кв. м. та прийняти рішення у відповідності до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) , тощо. Позиція відповідача 4 по справі відповідає позиції відповідача 2, викладеній у відзиві на позов.

До матеріалів справи долучено також відзив ТОВ "Авіантбуд", згідно якого учасниками процесу приватизації шляхом викупу будинків за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 18, літ. А загальною площею 562,1 кв. м.; літ. Б загальною площею 139,2 кв. м.; літ. В загальною площею 28,9 кв. м., в тому числі товариством, всі необхідні дії проведено в рамках законодавства, що є підставою вважати договори купівлі-продажу законними, а тому в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Третя особа в судове засідання не з'явилась, згідно наданих нею письмових пояснень, листом КП "Оренда" № 457 від 24.03.2004 р. позивача повідомлено про припинення договору оренди в зв'язку з початком реконструкції будинку по вул. Андріївський Узвіз 18 А, Б, В. Таким чином, позивач визнає, що КП "Оренда" належним чином повідомило його про припинення договору оренди № 367 від 11.04.2000 р, отже права позивача не порушено, тощо.

Суд першої інстанції, заслухавши пояснення представників позивача, Прокуратури м. Києва, відповідача 3, з’ясувавши обставини справи, дослідивши надані сторонами письмові докази й положення чинного законодавства, дійшов висновку про безпідставність й необґрунтованість позовних вимог, а відтак відмовив в їх задоволенні.

Так, відмовляючи в задоволенні позову, місцевий суд виходив з того, що п. 6.2. Договору № 367 від 11.04.2000 р., встановлено, що його укладено тимчасово: до початку реконструкції. Згаданим договором визначено саме термін, а не строк його дії. Тому, договір оренди № 367 від 11.04.2000 р. припинив свою дію з 24.06.2004 р., в зв'язку з направленням КП "Оренда" повідомлення № 457 від 24.03.2004 р.

Судом першої інстанції встановлено, що 08.11.2004 р. Подільською райдержадміністрацією видано розпорядження № 1216 "Про передачу в орендне користування будинків літер "А", "Б", "В" по вул. Андріївський узвіз, 18", згідно якого ТОВ "Авіантбуд" надано в тимчасове орендне користування будинки загальною площею 730,20 кв. м. по вул. Андріївський узвіз, 18, літ. А, Б, В. 08.11.2004 р. між КП "Оренда" та ТОВ "Авіантбуд" укладено договір № 585 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва (далі Договір оренди № 585). Відповідно до п. 1.1. Договору оренди № 585 орендодавець на підставі розпорядження Подільської райдержадміністрації № 1216 від 08.11.2004 р. передає, а орендар приймає в оренду будинки, вартість яких визначена експертним шляхом, по вул. Андріївський узвіз, 18 літ. А, Б, В загальною площею 730,20 кв. м. для розміщення службових приміщень. З акту приимання-передачі приміщення від 08.11.2004 р. вбачається, що орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду будинки по вул. Андріївський узвіз, 18 літ. А, Б, В загальною площею 730,20 кв. м. Розпорядженням Подільської райдержадміністрації № 1366 від 11.12.2006 р. "Про передачу в орендне користування будинків літер "А", "Б", "В" по вул. Андріївський узвіз, 18" ТОВ "Авіантбуд" надано в тимчасове орендне користування (364 дні або до закінчення реконструкції будинків) нежилі будинки літер "А", "Б", "В" по вул. Андріївський узвіз, 18. 11.12.2006 р. між КП "Оренда" та ТОВ "Авіантбуд" (орендар) укладено договір № 585/06 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва (далі Договір оренди № 585/06). Факт передачі та прийняття орендарем згаданих приміщень на підставі п. 2.1. договору оренди № 585/06 підтверджується актом приймання-передачі від 11.12.2006 р. Строк дії договору оренди № 585/06 встановлено сторонами з 11.12.2006 р. по 09.12.2007 р.

05.10.2006 р. ТОВ "Авіантбуд" листом за № 010/02 звернувся до Подільської ради з проханням включити будинки по вул. Андріївський узвіз, 18, літ. "А" - загальною площею 562,10 кв. м., літ. "Б" - загальною площею 139,20 кв. м., літ. "В" - загальною площею 28,90 кв. м. до переліку об'єктів, що підлягають приватизації та 19.10.2006 р. - надав Відділу приватизації необхідні документи (лист від 18.10.2006 № 013/02). Не отримавши у встановлений законом строк будь-якої відповіді щодо вирішення питання про включення будинків до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, ТОВ "Авіантбуд" звернулось до суду. Постановою господарського суду м. Києва від 26.02.2007 р. у справі № 35/495-А позовні вимоги ТОВ "Авіантбуд" задоволено, Подільську районну у м. Києві раду зобов'язано розглянути питання щодо включення до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу будинки, що знаходяться за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 18 літ. "А" - загальною площею 562,10 кв. м.; літ. "Б" - загальною площею 139,20 кв. м., літ. "В" - загальною площею 28,90 кв. м., а також прийняти рішення у відповідності до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) в межах строків, та відповідно до норм, які передбачено Регламентом Подільської районної у м. Києві ради. Згадана Постанова суду набрала законної сили 28.03.2007 р., доказів на спростування цього суду не надано. На виконання згаданої Постанови, 01.03.2007 р. на IX сесії V скликання Подільською радою прийнято Рішення № 134, яким затверджено переліки об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, а саме: нежилі приміщення та будинки, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем (додаток № 1); нежилі приміщення та будинки, що підлягають приватизації конкурентним способом (додаток № 2). Пунктом 35 додатку № 1 ТОВ "Авіантбуд" надано дозвіл приватизувати шляхом викупу нежилі будівлі за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 18 літери А, Б, В. Враховуючи викладене, місцевий суд вважав, що Рішення Подільської ради № 134 прийнято в межах компетенції, відповідає вимогам чинного законодавства України, а тому у суду відсутні підстави для визнання його недійсним.

06.08.2007 р. ТОВ "Авіантбуд" листом № 006/02 звернулось до Відділу приватизації з проханням укласти договір купівлі - продажу приміщення за адресою: м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 18, літ. А, площею 562,10 кв. м. В зв’язку з відмовою Відділу приватизації (лист № 04/596 від 09.08.2007 р.) ТОВ "Авіантбуд" звернулось до суду. Рішенням господарського суду м. Києва від 17.09.2007 у справі № 36/300 (набрало законної сили 27.09.2007 р.) задоволено позовні вимоги ТОВ "Авіантбуд"; Відділ приватизації зобов'язано здійснити необхідні дії по виконанню рішення IX сесії Подільської районної у м. Києві ради V скликання № 134 від 01.03.2007 р., а саме : укласти з ТОВ "Авіантбуд" договір купівлі-продажу нежилого приміщення за адресою: м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 18. літ. А у м. Києві загальною площею 562,10 кв. м. 10.10.2007 р. між Відділом приватизації та ТОВ "Авіантбуд" укладено договір купівлі-продажу нежилого будинку, за умовами якого ТОВ "Авіантбуд" придбало нежилий будинок (літера А) загальною площею 562,10 кв. м., який знаходиться за адресою м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 18. Крім цього, 10.10.2007 р. Відділом приватизації та ТОВ "Авіантбуд" укладено два договори купівлі-продажу нежитлових будинків, за умовами яких ТОВ "Авіантбуд" придбало нежилі будинки (літери Б і В) площею 139,20 кв. м. та площею 28,90 кв. м. відповідно, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 18. Після укладення договорів купівлі-продажу ТОВ "Авіантбуд" сплачено вартість придбаних нежитлових будинків по вул. Андріївський узвіз, 18 літ. А, Б, В у м. Києві. Договори купівлі-продажу від 10.10.2007 р. посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юр-Капінасом А.Є. 10.10.2007 р. та зареєстровано в державному реєстрі правочинів. Право власності ТОВ "Авіантбуд" на нежитлові будинки по вул. Андріївський узвіз, 18 літ. "А" - загальною площею 562,10 кв. м.; літ. "Б" - загальною площею 139,20 кв. м., літ. "В" - І загальною площею 28,90 кв. м. 29.10.2007 р. та 06.11.2007 р. зареєстровано в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності, про що зроблено запис в реєстрову книгу 89п-52 за реєстровим № 6178-п. Згідно актів прийняття-передачі від 17.10.2007 р. та 31.10.2007 р. нежитлові будинки передано ТОВ "Авіантбуд". Дослідивши обставини справи, місцевий суд дійшов висновку, що договори купівлі-продажу від 10.10.2007 р. укладено з дотриманням вимог діючого законодавства України й зокрема: ст.ст. 203, 215, 658 ЦК України, ст.ст. 4, 7, 8, 22, 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" № 2171-XII від 06.03.1992 р. (далі Закон № 2171), а тому відсутні правові підстави для визнання їх недійсними, тощо.

З огляду на наведене, апеляційний суд погоджується з такими висновками суду першої інстанції як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом.

Посилання апелянтів на ту обставину, що договір оренди № 367 від 11.04.2000 р. не припиняв своєї дії на підставі п. 6.2 цього договору, адже реконструкцію не розпочато, і це підтверджується відсутністю у відповідача 3 дозволів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Київської міської державної адміністрації, тощо, на думку апеляційного суду не заслуговують на увагу, адже відсутність чи наявність дозволів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Київської міської державної адміністрації у ТОВ "Авіантбуд" не мають відношення до справи, предметом розгляду якої є відповідність чинному законодавству Рішення № 134 та договорів купівлі-продажу від 10.10.2007 р. нежитлових будинків, що знаходяться за адресою м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 18 літ. А, Б, В. Неналежність чи належність виконання ТОВ "Авіантбуд" своїх зобов’язань за інвестиційним договором № 1 від 24.06.2004 р. не має відношення до суті даного спору.

Доводи апелянтів про прийняття Рішення № 134 всупереч ст. 7, 11 Закону № 2171, а також ст. 48, 51 Закону України "Про Державну програму приватизації" № 1723-III від 18.05.2000 р. (з відповідними змінами) (далі Закон № 1723), апеляційний суд на підставі ч. 2 ст. 35 ГПК України до уваги не бере, з огляду на наявність фактів, встановлених рішенням господарського суду м. Києва від 17.09.2007 р. по справі № 36/300, яке набрало законної сили 27.09.2007 р. (доказів оскарження судам обох судових інстанцій не надано), а також фактів, встановлених Постановою господарського суду м. Києва від 26.02.2007 р. по справі № 35/495-А, яка набрала законної сили 28.03.2007 р. (доказів оскарження якої судам обох судових інстанцій також не надано) Твердження апелянтів щодо відсутності належних доказів на підтвердження здійснення відповідачем 3 будь-яких невід’ємних поліпшень спірних будівель, а також щодо недостатності здійснених витрат, які містяться в аудиторському висновку, апеляційний суд до уваги не бере, як безпідставні з огляду на положення ст. 51 Закону № 1723. Останньою передбачено здійснення поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). При цьому, оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Враховуючи наведене, апеляційний суд вважає, такі твердження апелянтів необґрунтованими та непідтвердженими жодними доказами по справі.