7/130 Про стягнення плати за договором оренди нежилого приміщення - 08.10.2008 Прийняття

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 17.06.2008 р. у справі №7/130-2008 позов Управління майном міста Ужгородської міської ради задоволено частково. З рахунку Приватного торгово-виробничого підприємства "Коруна", м. Ужгород на користь Управління майном міста Ужгородської міської ради стягнуто 59 402,20 грн. заборгованості по орендній платі та 637,00 грн. у відшкодування судових витрат. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, зокрема, що проведеною Контрольно-ревізійним відділом Державної контрольно-ревізійної служби України у місті Ужгороді (надалі КРУ) перевіркою з питань дотримання вимог законодавства при наданні в оренду Підприємству нежитлового приміщення встановлено порушення сторонами п. 4.7 договору оренди від 11.03.1999р. №6/265 щодо визначення ставок орендної плати, які слід було обчислювати виходячи з Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Ужгородською міською радою. Таким чином, за період з 01.01.2003р. по 01.01.2007р. відповідач заборгував позивачу 161 434,64 грн. Однак, з врахуванням того, що відповідачем подано заяву про застосування строку позовної давності, судом позов задоволено частково на суму 59 402, 20 грн. за період з 15.04.2005р. по 31.12.2006р.

Не погоджуючись з даним рішенням суду, ПТВП "Коруна"звернулось до Львівського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, мотивуючи, що дане рішення прийняте з порушенням норм матеріального права, з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, висновки, викладені в рішенні суду – не відповідають фактичним обставинам справи. На переконання скаржника, довідка КРУ не може слугувати правовою підставою для виникнення у нього додаткових зобов’язань по оплаті орендної плати, оскільки згідно нормативно-правових актів України розмір орендної плати встановлюється та погоджується сторонами при укладенні договору оренди, що мало місце в даному випадку. Просить оскаржуване рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

24 вересня 2008р. представником скаржника на розгляд суду було подано клопотання про долучення до матеріалів справи копій платіжних доручень про сплату ним орендної плати по грудень 2010р. включно. Подаючи дане клопотання представник скаржника зазначив, що згідно п. 4.9 укладеного договору оренди № 6/265 від 11.03.1999р. в разі внесення орендарем орендної плати наперед за будь-який строк в межах дії договору, перегляд орендної плати за сплачений строк не здійснюється.

В даному судовому засіданні представник скаржника підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Позивач та третя особа вимог ухвали суду від 08.07.2008р. в частині подання відзивів на апеляційну скаргу не виконали. Третя особа участі уповноваженого представника в судовому засіданні не забезпечила.

Представник позивача в судовому засіданні заперечила проти доводів скаржника, викладених в апеляційній скарзі. Просить у задоволенні вимог апеляційної скарги відмовити з підстав відповідності оскаржуваного судового рішення нормам матеріального та процесуального права.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши зібрані докази, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного судового рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що вимоги апеляційної скарги підлягають задоволенню, оскаржуване рішення суду першої інстанції від 17.06.2008р. –скасуванню, виходячи з наступного.

Як встановлено місцевим господарським судом, 14 грудня 2007р. контрольно-ревізійним відділом Державної контрольно-ревізійної служби України у місті Ужгороді було проведено перевірку з питань дотримання вимог законодавства при наданні в оренду ПТВП "Коруна"нежитлового приміщення по пл. Театральній №5, 7 у м. Ужгороді.

На підставі даної перевірки працівниками КРУ було складено акт № 35, яким встановлено порушення сторонами п. 4.7 договору оренди від 11.03.1999р. №6/265 щодо визначення ставок орендної плати, які слід було обчислювати виходячи з Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Ужгородською міською радою, та зазначено, що Ужгородською міською радою за період з 01.01.2003р. по 01.01.2007р. недоотримано від ПТВП "Коруна"коштів зі сплати орендної плати на загальну суму 161 434,64 грн.

На підставі встановлених КРУ порушень Управління майном міста Ужгородської міської ради звернулось з позовом до ПТВП "Коруна".

Місцевий господарський суд приймаючи рішення про задоволення позовних вимог в межах строку позовної давності мотивував його тим, що висновки КРУ відповідають чинному законодавству та прийнятим Ужгородською міською радою рішенням щодо встановлення методики розрахунку плати за оренду комунального майна.

Судова колегія суду апеляційної інстанції не погоджується з такими висновками місцевого господарського суду, з огляду на наступне.

В ході проведеної контрольно-ревізійним відділом Державної контрольно-ревізійної служби України у місті Ужгороді перевірки з питань дотримання вимог законодавства при наданні в оренду ПТВП "Коруна"нежитлового приміщення по пл. Театральній №5, 7 у м. Ужгороді встановлено, що при укладені договору розмір орендної плати для відповідача було встановлено на підставі рішення сесії Ужгородської міської ради від 22.12.1998р. Рішенням ХХІІ сесії ІІІ скликання від 21.06.2000р. було змінено розмір орендних ставок за використання нерухомого майна комунальної власності міста, однак змін у договір від 11.03.1999р. внесено не було. На виконання рішення Господарського суду Закарпатської області від 24.10.2002р. у справі 2/230, 23.12.2002р. сторонами було укладено додаток № 5 до договору № 6/265 від 11.03.1999р., яким: 1). зменшено площу орендованого майна до 3441,7 кв.м.; 2). зменшено вартість об’єкта орендованого майна з 1250 000 грн. до 798760, 67 згідно з експертною оцінкою для розрахунку орендної плати; 3). переглянуто відсоткові ставки орендної плати, а саме: 5% з березня 1999р. по листопад 2000р. та 10%, 3%, 1% з грудня 2000р. від вартості об’єкта, що склало, відповідно, 39938, 03 грн. та 14306, 33 грн. в рік. При цьому КРУ зазначило, що даним додатком невірно встановлена вартість орендованого майна, а саме: занижено його вартість на 10 тис.грн. Таким чином, КРУ зроблено висновок, що невнесення змін і доповнень до договору від 11.03.1999р. у зв’язку зі зміною розміру орендних ставок, затверджених рішеннями Ужгородської міської ради від 14.05.2003р., 13.06.2005р. та від 28.10.2005р. призвело до заниження розмірів нарахування орендної плати в сумі 161434, 64 грн. за період з 01.01.2003р. по 01.01.2007р.

Не заперечуючи висновки КРУ, судова колегія зазначає наступне.

У відповідності до вимог ст. 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" право комунальної власності - це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Згідно з ч. 1 статті 60 даного Закону, територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить, зокрема, право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно.

Згідно положень ст. 143 Конституції України територіальні громади міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

11 березня 1999 року між Управлінням майном міста Ужгородської міської ради (орендодавець) та ПТВП "Коруна"(орендар) було укладено договір № 6/265 оренди нежитлового приміщення, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення по пл. Театральній №5, 7 у м. Ужгород, загальною площею 3882 кв.м.

Строк дії договору визначений п. 3.1 договору - до 01.02.2047р.

За своєю правовою природою укладений сторонами договір є договором найму (оренди).

Оскільки об’єкт оренди за договором від 11.03.1999р. є комунальною власністю, отже, передача цього об’єкта в оренду, окірм Цивільним Кодексом (435-15) та Господарським Кодексом України (436-15) регулюється Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до частини 1 статті 12 цього Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленостей з усіх істотних умов.

Відповідно до вимог ст. ст. 10, 18 даного Закону однією із істотних умов договору оренди та основним обов’язком орендаря є сплата орендних платежів з урахуванням індексу інфляції.

Враховуючи, що відносини сторін у зв’язку з укладенням вищезазначеного договору виникли до прийняття Цивільного Кодексу (435-15) та Господарського Кодексу України (436-15) , але права та обов’язки продовжують існувати після 01.01.2004 р., то до даних правовідносин, з урахуванням п. 4 Прикінцевих положень ГК України (436-15) та п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (435-15) , слід застосовувати норми зазначених кодексів.

Так, в силу п. 1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

За приписами п. 6 вказаної норми, до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених ГК України (436-15) .

В силу ст. 4 ЦК УРСР (в редакції, чинній на момент укладення договору), цивільні права і обов’язки виникають з підстав, передбачених законодавством, а також з дій громадян і організацій, які хоч і не передбачені законом, але в силу загальних начал і змісту цивільного законодавства породжують цивільні права і обов’язки. Відповідно до цього цивільні права і обов’язки виникають, зокрема, з угод, передбачених законом, а також з угод, хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до ст. 151 ЦК УРСР, договір (багатостороння угода) є однією з підстав виникнення зобов’язань.

Отже, зазначений договір є підставою для виникнення у його сторін певних прав та обов’язків, визначених ним.

23 грудня 2002 року сторонами, на підставі рішення Господарського суду Закарпатської області від 24.10.2002р. у справі № 2/230 укладено додаток № 5 до договору № 6/265 від 11.03.1999р., яким, зокрема, переглянуто відсоткові ставки орендної плати, а саме: 5% з березня 1999р. по листопад 2000р. та 10%, 3%, 1% з грудня 2000р. від вартості об’єкта, що склало, відповідно, 39938, 03 грн. та 14306, 33 грн. в рік.

25 грудня 2007 року сторонами укладено додаткову угоду до договору № 6/265 від 11.03.1999р., якою 1). збільшено площу орендованого майна з 3441,7 кв.м. до 3860, 8 кв.м.; 2). збільшено вартість об’єкта орендованого майна до 896026, 74 грн.; 3). переглянуто відсоткові ставки орендної плати, а саме: 15% від вартості об’єкта з листопада 2007р.; з урахуванням індексу інфляції за період з липня 1998р. по листопад 2007р. за листопад 2007р. оренда плата склала 42359, 75 грн.

В матеріалах справи відсутні докази укладення сторонами будь-яких інших додаткових угод до договору від 11.03.1999р.

Пунктом 4.9. договору надано право орендарю вносити орендну плату наперед за будь-який строк у межах дії договору, в розмірі, що визначається на момент оплати. У цьому випадку перегляд орендної плати за сплачений строк не здійснюється.

Представником скаржника на розгляд суду апеляційної інстанції подано платіжні доручення за 2006-2007рр., згідно яких орендні платежі ним сплачені по грудень 2010р. включно. Як свідчать матеріали справи, і що не заперечується позивачем, орендні платежі відповідачем сплачувались своєчасно.

В силу ст. 161 ЦК УРСР України (чинному в період, за який у т. ч. заявлені вимоги), зобов’язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться.

Такий же обов’язок визначений і діючими нормами на момент звернення до суду з позовом.

Як передбачено статтею 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарських зобов’язань є укладення господарського договору та інших угод. Зі змістом зазначеної норми кореспондуються і приписи частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України, відповідно до яких підставами виникнення цивільних прав і обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.

В силу вимог ст. 629 ЦК України, договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Зміна та розірвання господарських договорів, як зазначено у ст. 188 ГК України, в односторонньому порядку не допускаються, а сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Пунктом 4.7 договору передбачено, що у випадку внесення змін в чинне законодавство, або в рішення міської ради щодо орендної плати, орендна плата нараховується відповідно до цих рішень, про що письмово повідомляється орендар.

Позивач покликається на те, що ним надсилались орендарю пропозиції про внесення змін в договір щодо зміни орендних платежів.

Однак, в матеріалах справи відсутні, а позивачем не подано суду доказів в підтвердження даних обставин.

Оскільки сторонами не вносились зміни до укладеного договору, то судова колегія вважає, що позовні вимоги Ужгородської міської ради з покликанням на висновки КРУ, є безпідставними.

Враховуючи все вищенаведене в сукупності, судова колегія вважає, що місцевим господарським судом неправомірно покладено в основу рішення суду першої інстанції лише довідку перевірки КРУ, не давши при цьому правової оцінки укладеному сторонами договору, а тому оскаржуване судове рішення слід скасувати, у задоволенні позовних вимог відмовити.

Відповідно до норм ст. ст. 32- 33 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За таких обставин, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду оцінивши повноту дослідження місцевим господарським судом всіх обставин справи, наявні в матеріалах справи та додатково подані докази в їх сукупності, дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги та скасування рішення Господарського суду Закарпатської області у даній справі.

Враховуючи вищенаведене та керуючись ст. ст. 44, 99, 101, 103, 104, 105, 107 ГПК України, -

Львівський апеляційний господарський суд,

1. Апеляційну скаргу –задоволити.

2. Рішення Господарського суду Господарського суду Закарпатської області від 17.06.2008 р. у справі №7/130-2008 скасувати. Прийняти нове судове рішення. У задоволенні позовних вимог Управління майном міста Ужгородської міської ради - відмовити. Судові витрати покласти на позивача, про що місцевому господарському суду видати відповідний наказ.