8/121"Д" Про розірвання договору оренди приміщення - 02.10.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Житомирської області від 22.07.2008р. у справі №8/121"Д" в позові Відкритого акціонерного товариства "Електровимірювач" (м.Житомир) до Приватного підприємства "Відлуння" (м.Житомир) за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Ринок "Тетерів" (м.Житомир) та виконавчого комітету Житомирської міської ради (м.Житомир) про розірвання договору оренди приміщення №26/98 від 11.05.1998р. відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить зазначене рішення суду скасувати з наведених у скарзі підстав та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.

Мотивуючи апеляційну скаргу (т.3, а.с.69-72), позивач посилається на те, що судом першої інстанції при прийнятті оскарженого рішення було порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду, викладені у вказаному рішенні, не відповідають дійсним обставинам справи, зокрема:

- в порушення приписів ст.ст. 773, 778 ЦК України відповідачем було здійснено перепланування орендованого нерухомого майна без згоди орендодавця (ВАТ "Електровимірювач"), що підтверджується поданням Приватним підприємством "Відлуння" позову до Відкритого акціонерного товариства "Електровимірювач" про визнання розміру частки у праві часткової власності на майно (справа №12/1040), а тому висновок суду першої інстанції про те, що позивачем не надано доказів в підтвердження реконструкції чи перепланування суперечить дійсним обставинам справи;

- посилання суду першої інстанції на те, що ст. 783 ЦК України не мітить такої підстави для розірвання договору як непогодження орендарем з орендодавцем здійснення реконструкції або переобладнання об'єкту оренди, не відповідає дійсності, адже п.1.4 договору оренди майна (приміщення) ВАТ"Електровимірювач" за №26/98 від 11.05.1998р. сторони передбачили, що орендар може вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його перепланування та перебудову лише за письмовою згодою орендодавця, а згідно п.1 ч.1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо, зокрема, наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- крім того, судом першої інстанції не було враховано, що всупереч п.1.3 договору оренди, згідно якого передача майна в суборенду без письмової згоди орендодавця не допускається якщо воно передається не за умовами даного договору, відповідачем було укладено з іншими особами договори щодо передачі в оренду та користування орендованим Приватним підприємством "Відлуння" згідно договору №26/98 від 11.05.1998р. нерухомим майном (договори від 01.03.2002р. та від 01.01.2004р. з Міським підприємством ветеринарної медицини), що також у відповідності до п.1 ч.1 ст. 783 ЦК України є підставою для розірвання договору;

- місцевим господарським судом при прийнятті оскарженого рішення також було порушено приписи ст. 651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, й при цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, оскільки на час укладення договору позивач розраховував, що по закінченню строку оренди він отримає у своє розпорядження майно у належному задовільному технічному стані, однак внаслідок неправомірних дій відповідача з самовільного й незаконного провадження будівельних робіт, зміни функціонального призначення приміщень та будівель позивач може отримати своє майно у незадовільному стані й, крім цього, позивачу необхідно буде прикласти значних зусиль для приведення нерухомого майна у відповідність з технічною документацією та правовстановлюючими документами;

- судом першої інстанції в порушення приписів ст.ст. 4-3, 41 ГПК України було відхилено клопотання позивача про призначення у справі експертизи з встановлення справжності підписів Г.Процюка на листах ВАТ "Електровимірювач" від 18.05.1998р. та від 24.07.1998р., які були надані в матеріали справи відповідачем.

Представник позивача в засіданні суду підтримав апеляційну скаргу у повному обсязі, вважає рішення суду першої інстанції таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, неповним з'ясуванням усіх обставин справи, а тому просить його скасувати та прийняти новий судовий акт, яким позов задовольнити.

Відповідач в запереченнях від 02.10.2008р. вх.№02-01/5969/08 на апеляційну скаргу (т.3, а.с.85-88) та його представник в засіданні суду проти апеляційної скарги заперечили, вказавши, що вважають рішення господарського суду Житомирської області від 22.07.2008р. таким, що прийняте з дотриманням норм чинного законодавства та повним дослідженням обставин справи, в зв'язку з чим просять залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Зокрема, в запереченнях на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що:

- посилання позивача як на підставу для розірвання договору оренди №26/98 від 11.05.1998р. на те, що відповідач використовує орендоване майно всупереч умовам договору оренди, не забезпечує схоронності майна, орендна плата на сьогоднішній день не відповідає розумним цінам й те, що відповідач передає майно в суборенду без дозволу орендодавця, не заслуговують на увагу, оскільки позивачем не було надано суду доказів того, що відповідач користується річчю всупереч договору або призначенню речі, навпаки відповідно до рішень виконавчого комітету Житомирської міської ради №312 від 30.06.1998р. та №570 від 28.09.2000р. на базі орендованого відповідачем майна було створено ринок "Тетерів", що й було передбачено умовами договору (зокрема його п.1.1) та є безпосереднім використанням відповідачем майна згідно умов та мети договору;

- питання щодо здійснення відповідачем реконструкції та перепланування орендованого майна було предметом дослідження у справі №12/1040 за позовом ПП "Відлуння" до ВАТ "Електровимірювач" про визнання розміру частки у праві часткової власності на майно й постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 07.02.2006р. було встановлено, що з наявних в матеріалах справи №12/1040 доказів, а саме платіжних доручень, неможливо встановити, чи перераховувані за ними кошти були використані саме для реконструкції та переобладнання орендованих приміщень, а також судом й не було встановлено факту проведення такої реконструкції чи переобладнання;

- невірним також є посилання позивача на ст. 652 ЦК України, поскільки для розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, необхідна наявність одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони керувались тим, що така зміна обставин не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору, із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик змін обставин несе заінтересована сторона; а сама істотна зміна обставин не є підставою для розірвання договору, однак, позивачем всупереч приписам ст. 33 ГПК України не було доведено обставин, що у відповідності до ст. 652 ЦК України дають підстави для розірвання договору;

- крім того, угоди, на які посилається позивач як на докази передачі відповідачем орендованого майна у суборенду іншим особам без згоди позивача, не мають відношення до майна, переданого в оренду за спірним договором, оскільки предметом оренди по угодах, укладених з приватними підприємцями на ринку Тетерів", є малі архітектурні форми та право на їх встановлення, при цьому, власником малих архітектурних форм, які розміщені на ринку "Тетерів", є ПП "Відлуння", що підтверджується витягом з реєстру права власності на нерухоме майно.

Треті особи (Товариство з обмеженою відповідальністю "Ринок "Тетерів" та виконавчий комітет Житомирської міської ради) письмових відзивів на апеляційну скаргу суду не надали.

Представник третьої особи (ТОВ "Ринок "Тетерів") в судовому засіданні заперечив проти вимог апеляційної скарги та надав пояснення в обґрунтування своїх заперечень, вважаючи рішення суду першої інстанції від 22.07.2008р. законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Представник виконавчого комітету Житомирської міської ради в засідання суду не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

Враховуючи, що про дату, час та місце судового засідання учасники процесу були повідомлені належним чином та своєчасно, про що свідчать повідомлення про вручення рекомендованою кореспонденцією ухвали суду від 13.08.2008р. (т.3, а.с.80-83), а також зважаючи на приписи ст. 101 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції та той факт, що неявка в засідання суду представника виконавчого комітету Житомирської міської ради, належним чином та відповідно до законодавства повідомленого про розгляд справи, не перешкоджає перегляду оскарженого судового акту, колегія суддів вважає за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні за відсутності представника виконавчого комітету Житомирської міської ради.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

11.05.1998р. між Відкритим акціонерним товариством "Електровимірювач" (Орендодавцем) та Приватним підприємством "Відлуння" (Орендарем) було укладено договір оренди майна (приміщення) ВАТ"Електровимірювач" за №26/98 (т.1, а.с.8-9), відповідно до п.1.1 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в орендне користування приміщення та територію на стадіоні,

пл. №1 - для організації ринку (речовий, продовольчий), складських приміщень, офісів, магазинів, торгівельних точок;

пл. №2 - для організації автостоянки по вул.Домбровського.

Згідно п.1.2 та 1.3 вказаного договору Орендодавець передає в оренду майно згідно акту приймання-передачі майна й передача майна в суборенду без письмової згоди Орендодавця не допускається, якщо воно передається не за умовами даного договору.

Пунктом 1.4 договору сторони передбачили, що Орендар може вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його перепланування та перебудову лише за письмовою згодою Орендодавця.

Відповідно до п.2.1-2.5 договору орендна плата визначається на підставі Згоди про орендну плату (додаток №2 до договору) і складає 420 грн. за місяць плюс ПДВ; її розмір за кожний наступний місяць коригується на індекс інфляції, а також додатково встановлюється компенсація за землю, яка включається до орендної плати; крім того, щомісячно сплачується фактичне використання води, електроенергії, опалення тощо; розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін в разі зміни цін та тарифів і в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Згідно п.6.1 договір №26/98 діє з 11.05.1998р. до 11.05.2023р. строком на 25 років.

Відповідно до п. 3.6 договору орендар зобов'язався своїми силами та за свій рахунок проводити ремонт орендованого майна, інженерних систем водопостачання, водовідведення, опалення, зв'язку, сигналізації, а також забезпечити збереження орендованого майна, нести матеріальну відповідальність перед орендодавцем за збитки, спричинені пожежею та інші збитки, що виникли з вини орендаря.

За змістом пунктів 6.2 та 6.3 договору його зміна або розірвання можуть мати місце за погодженням сторін; зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом 20 днів; договір оренди припиняється після закінчення строку його дії або на підставах, передбачених законодавством України.

Згідно акту прийому-передачі, складеного представниками сторін 13.10.1998р. (т.1, а.с.10) Орендодавцем було передано, а Орендарем прийнято в строкове платне володіння та користування приміщення спортивного павільйону, тир учбовий, стадіон "Авангард", огорожу цегляну, залізобетонні панелі, огорожу металеву, асфальтове покриття по вул.Домбровського для організації ринку (речового, продовольчого), складських приміщень, офісів, магазинів, торговельних точок, автостоянок.

В подальшому, як вбачається з матеріалів справи, сторонами неодноразово, зокрема 20.01.2000р., 17.04.2000р. та 09.01.2001р., вносились зміни в додаток №2 до договору №26/98 "Згода про орендну плату" щодо розміру орендної плати (т.1, а.с.13-15).

Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради №312 від 30.06.1998р. "Про організацію ринку на орендованій частині території стадіону ВАТ "Електровимірювач" Приватним підприємством "Відлуння"" з метою розширення площі для торгівлі продовольчими товарами, зайнятості населення та на підставі ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", враховуючи звернення приватного підприємства "Відлуння" та погодження ВАТ "Електровимірювач", було погоджено організацію ринку по торгівлі продовольчими товарами на орендованій Приватним підприємством "Відлуння" частині території стадіону ВАТ "Електровимірювач" на період оренди згідно затверджених наказом Міністерства зовнішніх економічних зв'язків і торгівлі України від 12.03.1996р. №157 (z0138-96) "Правил торгівлі на ринках" із зобов'язанням ПП "Відлуння" узгодити функціонування ринку з відповідними службами (т.1 а.с.62,120, т.3,а.с.17).

Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради №391 від 20.08.1998р. "Про внесення змін в рішення міськвиконкому від 30.06.1998р. №312 від 30.06.1998р. "Про організацію ринку на орендованій частині території стадіону ВАТ "Електровимірювач" Приватним підприємством "Відлуння"" було внесено зміни до вказаного рішення виконкому Житомирської міськради та погоджено організацію ринку по торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами на орендованій частині території стадіону ВАТ "Електровимірювач" на період оренди Приватним підприємством "Відлуння" згідно затверджених наказом Міністерства зовнішніх економічних зв'язків і торгівлі України від 12.03.1996р. №157 (z0138-96) "Правил торгівлі на ринках" із зобов'язанням ПП "Відлуння" узгодити функціонування ринку з відповідними службами (т.1, а.с.61, т.3, а.с.18).

Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради №570 від 28.09.2000р. (т.2, а.с.17) було затверджено акт державної технічної комісії про готовність до експлуатації закінченого будівництвом ринку "Тетерів" Приватного підприємства "Відлуння" по вул.Домбровського, 25 загальною площею 15732,0 кв.м. (т.2, а.с.19).

В 2002р. (на 01.07.2002р.) розроблена й погоджена відповідними службами схема ринку (розміщення торгових об'єктів) (т.1, а.с.29).

05.09.2000р. між Житомирською міською радою та ПП "Відлуння" на підставі рішення виконкому №223 від 13.04.2000р. було укладено договір на право тимчасового користування землею площею 1,5732 га по вул.Домбровського, 25 на 5 років для ринкової інфраструктури, зареєстрований 05.09.2000р. (т.1, а.с.57-60).

В подальшому, 27.10.2005р. між Житомирською міською радою та ПП "Відлуння" було укладено договори оренди земельних ділянок за адресою: м.Житомир, вул.Домбровського, 25 на основі рішення 26 сесії Житомирської міської ради 4 скликання від 29.09.2005р. №553, які були зареєстровані в Житомирській регіональній філії Центру державного земельного кадастру, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено записи: 09.11.2005р. за №040520900500 та 22.11.2005р. за №040520900535.

У відповідності до договору за №040520900500 (т.3, а.с.49-52) в оренду передаються земельні ділянки: ділянка 1- площею 1,5728га; ділянка 2 - площею 0,2920га (п.2 договору) строком на 15 років (п.4 договору). Згідно п.3 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: ділянка 1 - 2399156грн.; ділянка 2 - 445418,26 грн.

Відповідно до договору за №040520900535 (т.3, а.с.58-61) в оренду передається земельна ділянка площею 1,3057га, у тому числі під будівлями - 0,0924га, під проїздами, проходами та площадками - 1,2134га (п.2 договору) строком на 3 роки (п.4 договору).

09.09.2004р. Відкрите акціонерне товариство "Електровимірювач" звернулось до господарського суду Житомирської області з позовом до Приватного підприємства "Відлуння" про розірвання договору оренди приміщення №26/98 від 11.05.1998р., укладеного між ВАТ "Електровимірювач" та ПП "Відлуння" (т.1, а.с.2-4), посилаючись, зокрема, на те, що відповідач використовує майно всупереч умовам договору оренди, не забезпечує умови схоронності орендованого майна, що суперечить пунктам 3.7 та 3.2 договору; орендна плата на сьогоднішній день не відповідає розумним цінам, що свідчить про істотну зміну обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору; відповідач передає майно в суборенду без дозволу орендодавця, чим порушує п.1.3 договору.

Заявою від 19.11.2004р. №1119 ВАТ "Електровимірювач" збільшило позовні вимоги та просило суд крім вимог, заявлених в позовній заяві, також витребувати у відповідача передане в оренду по договору майно, а саме: спортивний павільйон, огорожу цегляну залізобетонну, огорожу металеву, асфальтове покриття, тир учбовий, стадіон "Авангард" (т.1, а.с.86).

Ухвалою господарського суду Житомирської області від 29.11.2004р. було залучено до участі у справі як третю особу без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Ринок "Тетерів" (т.1, а.с.114), а ухвалою господарського суду Житомирської області від 19.04.2005р. було залучено до участі у справі як третю особу без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача виконавчий комітет Житомирської міської ради (т.2, а.с.37).

Позивач заявою за №40/81 від 08.06.2005р. (т.2, а.с.42) зменшив позовні вимоги, заявлені згідно заяви від 19.11.2004р. №1119, не підтримуючи вимоги щодо витребування майна, переданого в оренду по договору №26/98 від 11.05.1998р., просив суд розірвати договір оренди №26/98 від 11.05.1998р., укладений між ВАТ "Електровимірювач" та ПП "Відлуння".

Як вже вказувалось в цій постанові, рішенням господарського суду Житомирської області від 22.07.2008р. в позові було відмовлено (т.3, а.с.64-66), з чим також погоджується судова колегія апеляційного господарського суду з огляду на таке.

Відносини оренди майна у сфері господарювання підпадають під регулювання параграфу 5 глави 30 "Оренда майна та лізинг" Господарського кодексу України (436-15) від 16.01.2003р. (статті 283-291).

Частина 6 ст.283 цього Кодексу передбачає, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В Цивільному кодексі України (435-15) від 16.01.2003р. відносини оренди регламентовані главою 58 "Найм (оренда)".

Виходячи з п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (435-15) , враховуючи, що договір оренди майна від 11.05.1998р. станом на 01.01.2004р. (тобто на день набрання чинності Цивільним кодексом (435-15) ) не припинив своєї дії, а також той факт, що права та обов'язки, що є предметом розгляду у даній справі, продовжують існувати після 01.01.2004р., господарський суд Житомирської області дійшов вірного висновку про те, що до спірних правовідносин застосовуються положення цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч.1 ст. 761 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч.1 ст. 773 Цивільного кодексу України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Частиною 1 статті 188 Господарського кодексу України, яка кореспондується з частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

В частині 2 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Згідно частини 3 вказаної статті сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (с.4 ст. 188 ГК України).

Частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачає, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На підставі ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому, вказана стаття належить до норм, що наділяють одну зі сторін правом вимагати (за певних умов) дострокового розірвання договору й у вказаній статті перераховані чотири підстави, що дозволяють орендодавцю вимагати дострокового розірвання договору. Вказаний перелік не може бути скорочений за згодою сторін, проте у договорі сторонами можуть бути передбачені й інші, додаткові підстави, але вони в усякому разі повинні бути пов'язані з істотним порушенням зобов'язань з боку орендаря.

Проте, позивачем не було надано суду доказів в підтвердження того, що відповідач користується річчю всупереч договору або призначення речі.

Навпаки, укладаючи договір оренди №26/98 від 11.05.1998р., сторони визначили, що в оренду передається майно для організації ринку (продовольчого та непродовольчого), складських приміщень, офісів, магазинів, торговельних точок.

Як вже вказувалось в цій постанові, рішеннями виконавчого комітету Житомирської міської ради №312 від 30.06.1998р. "Про організацію ринку на орендованій частині території стадіону ВАТ "Електровимірювач" Приватним підприємством "Відлуння"", №391 від 20.08.1998р. "Про внесення змін в рішення міськвиконкому від 30.06.1998р. №312 від 30.06.1998р. "Про організацію ринку на орендованій частині території стадіону ВАТ "Електровимірювач" Приватним підприємством "Відлуння"" та №570 від 28.09.2000р. було погоджено організацію ринку по торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами на орендованій частині території стадіону ВАТ "Електровимірювач" на період оренди Приватним підприємством "Відлуння" й затверджено акт державної технічної комісії про готовність до експлуатації закінченого будівництвом ринку "Тетерів" Приватного підприємства "Відлуння" по вул.Домбровського, 25 загальною площею 15732,0 кв.м.

А тому, як вбачається з викладеного, на базі орендованого майна відповідачем було створено ринок "Тетерів", що і було передбачено умовами договору та є безпосереднім використанням майна згідно його умов та мети.

Відповідно до частин 1 та 3 статті 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до частин 1 та 3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Пунктом 1.4 спірного договору оренди сторони передбачили, що Орендар може вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його перепланування та перебудову лише за письмовою згодою Орендодавця.

А тому посилаючись на вказані норми законодавства та умови договору, позивач у позовній заяві вимагає розірвання договору №26/98 від 11.05.1998р., зазначаючи, що ВАТ "Електровимірювач" не надавало відповідачу згоди на проведення будівельно-ремонтних робіт на орендованому об'єкті, проте відповідачем було здійснено реконструкцію та перепланування будівель.

Однак, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що зазначені твердження позивача є безпідставними, поскільки ст. 783 ЦК України не передбачено такої підстави для розірвання договору найму як здійснення наймачем без погодження з орендодавцем реконструкції та переобладнання будівель, більш того, договором оренди №26/98 сторони взагалі не узгоджували підстав, які дозволяли б орендодавцю вимагати розірвання договору.

Крім того, позивачем всупереч приписам ст. 33 ГПК України не подано доказів, які підтверджували б проведення відповідачем реконструкції чи перепланування.

Судова колегія відзначає також, що питання здійснення ПП "Відлуння" реконструкції та перепланування орендованого за договором №26/98 від 11.05.1998р. майна було предметом дослідження у справі №12/1040 за позовом Приватного підприємства "Відлуння" до ВАТ "Електровимірювач" про визнання розміру частки у праві часткової власності на майно.

Як вбачається з наявної в матеріалах справи постанови Житомирського апеляційного господарського суду від 07.02.2006р. у справі №12/1040, яка залишена без змін постановою Вищого господарського суду України від 18.05.2006р. (т.3, а.с.89-96) судом не встановлено факту проведення реконструкції чи переобладнання орендованих приміщень (відсутні докази на підтвердження того, що ПП "Відлуння" у встановленому порядку, зокрема, згідно Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , "Про планування і забудову територій" (1699-14) отримало дозвіл на проведення будівельних робіт з реконструкції орендованого майна, а також проектної документації, на підставі якої проводились такі роботи, як і докази введення об'єкта в експлуатацію).

Статтею 652 ЦК України, на підставі якої також пред'явлено позов, передбачено можливість розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, зазначених у ч.2 ст. 652 ЦК України, а саме:

- в момент укладення договору сторони керувалися тим, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик змін обставин несе заінтересована сторона.

При цьому, за приписами вказаної статті, сама істотна зміна обставин не є підставою для розірвання договору.

А тому, вимагаючи розірвання договору на підставі ст. 652 ЦК України, позивач у відповідності до приписів ст. 33 ГПК України повинен був довести, зокрема, впевненість сторін у момент укладення договору в тому, що така зміна обставин не настане.

Проте, при укладенні договору №26/98 від 11.05.1998р. сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, зокрема, щодо розміру орендної плати, а також з метою урахування інфляційних процесів передбачили коригування орендної плати (п.2.1 договору) та можливість збільшення вартості оренди (п. 2.5 договору), а тому, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про те, що оскільки в момент укладення договору оренди сторони передбачили можливість збільшення (зростання) орендної плати, то відповідно відсутні й обставини, які дають підставу для розірвання договору оренди на підставі ст. 652 ЦК України.

Посилання позивача в позовній заяві та апеляційній скарзі на те, що відповідач передає майно в суборенду без дозволу орендодавця, оскільки ВАТ "Електровімірювач" не надавало у встановленому законом порядку згоди на суборенду майна, також не приймаються судовою колегією до уваги. враховуючи таке.

В матеріалах справи дійсно наявні договори оперативного лізингу (оренди), права на встановлення об'єкту малої архітектурної форми і надання послуг, укладені ТОВ "Ринок "Тетерів" з приватними підприємцями на оренду майна (т.2, а.с.56-82).

Проте, дослідивши умови вказаних угод, суд дійшов висновку, що предметом оренди в даному випадку є малі архітектурні форми та право на їх встановлення й при цьому власником малих архітектурних форм, які розміщені на ринку "Тетерів" є Приватне підприємство "Відлуння", що підтверджується витягом з реєстру права власності на нерухоме майно (т.3, а.с.56-57).

Що ж до договорів оренди від 01.03.2003р. та договору користування приміщенням від 01.01.2004р., на які посилається в апеляційній скарзі скаржник, то вони укладені не ПП "Відлуння", а ТОВ "Ринок "Тетерів" й не є договорами суборенди (т.2, а.с.84-87).

Отже, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про те, що всупереч приписам ст. 33 ГПК України, за якою кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, позивачем не було доведено обставин, з якими закон пов'язує можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін.

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що рішення господарського суду Житомирської області від 22.07.2008 р. у справі №8/121"Д" є обґрунтованим та законним, передбачені законом підстави для його скасування - відсутні, в зв'язку з чим зазначене рішення суду слід залишити без змін.