11/273-3/168 Про визнання договору купівлі-продажу дійсним - 09.09.2008 Прийняття

Рішенням Господарського суду Львівської області у справі № 11/273 від27.09.07 позов задоволено частково: визнано дійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005, укладений 15.08.05 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шико-2004"; визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" право власності на майно, яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005; визнано Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" добросовісним набувачем нерухомого майна, у якого зазначене майно не підлягає витребуванню на підставі ст. 388 Цивільного кодексу України.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду у справі № 11/273 від 03.12.07 рішення Господарського суду Львівської області від 27.09.07 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" задоволено частково: визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005 від 15.08.05 дійсним з моменту його укладення; визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" право власності на нерухоме майно загальною площею 4869,80 м. кв., яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005; визнано Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" добросовісним набувачем нерухомого майна, яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005, у якого зазначене майно не підлягає витребуванню на підставі ст. 388 Цивільного кодексу України; зобов'язано Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна" протягом семи днів з дня набуття рішенням суду у справі законної сили здійснити реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" на об'єкти нерухомого майна, які є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005.

Постановою Вищого господарського суду України від 08.01.08 у справі № 11/273 постанову Львівського апеляційного господарського суду від 03.12.07 у справі № 11/273 змінено, виключено з її резолютивної частини абзац щодо визнання Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" добросовісним набувачем нерухомого майна, у якого зазначене майно не підлягає витребуванню на підставі ст. 388 Цивільного кодексу України. В решті постанову Львівського апеляційного господарського суду від 03.12.07 у справі № 11/273 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду України від 26.02.08 постанову Вищого господарського суду України від 08.01.08, постанову Львівського апеляційного господарського суду від 03.12.07 та рішення Господарського суду Львівської області від 27.09.07 скасовано, а справу передано на новий судовий розгляд до Господарського суду м. Києва.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 24.07.08 у справі № 11/273-3/168 в позові відмовлено повністю.

Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням відповідач подав апеляційну скаргу до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

В апеляційній скарзі позивач посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" подало відзив на апеляційну скаргу, в якому виклало свої заперечення проти апеляційної скарги.

Треті особи подали пояснення, в яких виклали свої заперечення проти задоволення апеляційної скарги.

В судове засідання не з'явилися представники позивача, відповідачів 1-3, про причини неможливості присутності своїх повноважних представників у судовому засіданні суд не повідомили. Зважаючи на те, що сторони по справі були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги, розгляд скарги відкладався з 14.08.08 на 09.09.08, апеляційна інстанція вважає за можливе проводити судове засідання 09.09.08 за відсутності представників позивача, відповідачів 1-3.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників відповідача 4 та третіх осіб, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства апеляційний судом встановлено наступне.

15.08.05 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" було підписано договір купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005, відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" зобов'язувалося передати у власність Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" нерухоме майно загальною площею 4869,80 м. кв., розташоване за адресою: м. Київ, Столичне шосе, 151, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" зобов'язувалося прийняти зазначене нерухоме майно і сплатити за нього договірну ціну 700000 грн. з урахуванням ПДВ. Розрахунок за договором купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005 передбачався у вексельній формі. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація зазначеного договору не здійснювалися.

15.08.05 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" було підписано акт прийому-передачі векселя, згідно якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" передало Товариству з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" простий вексель № 3004984567 від 15.08.05 номіналом 700000 грн..

15.08.05 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" було підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005.

15.08.05 листом № 04/15-08/05 від 15.08.05 Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" запропонувало Товариству з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" направити уповноваженого представника для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005 від 15.08.05.

17.08.05 листом № 14 Товариство з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" відмовився з'явитися у призначений час до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна з мотивів відсутності у нього грошових коштів для здійснення необхідних платежів у нотаріуса та невизнання ним дійсності спірного договору.

26.07.06 рішенням Господарського суду м. Києва від 26.07.06 у справі № 41/528 за позовом Відкритого акціонерного товариства "Київгума" до Закритого акціонерного товариства "Київгума" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" визнано недійсним договір купівлі-продажу майнового комплексу, який розташовано за адресою: м. Київ, вул. Столичне шосе, 151, укладений 01.08.05 між Закритим акціонерним товариством "Київгума" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шико-2004", зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" повернути у власність Відкритого акціонерного товариства "Київгума" цілісний майновий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Столичне Шосе, 151.

23.10.06 рішення Господарського суду м. Києва від 26.07.06 у справі № 41/528 набрало законної сили і на його підставі Комунальним підприємством "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" Відкритому акціонерному товариству "Київгума" видане реєстраційне посвідчення № 028254 від 10.11.06.

05.07.07 рішенням Господарського суду м. Києва у справі № 3/704-21/374, яке набрало законної сили 16.07.07, відмовлено в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" до Закритого акціонерного товариства "Київгума" про визнання права власності на майновий комплекс загальною площею 4869,80 кв. м., розташований за адресою: м. Київ, вул. Столичне Шосе, 151.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" не заявляло про перегляд вказаних судових рішень.

23.01.07 Відкрите акціонерне товариство "Київгума" згідно договору купівлі-продажу майнового комплексу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, зареєстрованого в реєстрі за № 206, продало майновий комплекс, розташований за адресою: м. Київ, вул. Столичне Шосе, 151 на користь Приватного підприємства "Крокет Плюс", і на його підставі Комунальним підприємством "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" Приватному підприємству "Крокет Плюс" видано реєстраційне посвідчення № 024973 від 29.01.07.

05.02.07 Приватне підприємство "Крокет Плюс" відповідно до договору купівлі-продажу нежилих приміщень, посвідченого Капелькою Н. М., державним нотаріусом Шостої Київської державної нотаріальної контори 05.02.07, зареєстрованого в реєстрі за № 4-335, продало майновий комплекс, розташований за адресою: м. Київ, вул. Столичне Шосе, 151 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інесса-38", якому Комунальним підприємством "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" було видане реєстраційне посвідчення № 024642 від 14.02.07.

29.03.07 Товариство з обмеженою відповідальністю "Інесса-38" передало майновий комплекс, розташований за адресою: м. Київ, вул. Столичне Шосе, 151 у якості внеску до статутного фонду Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж". Згідно п. 3.3. статуту Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж", затвердженого рішенням Зборів Засновників (протокол № 1 від 22.03.07), зареєстрованого 29.03.07, п. 7.1 статуту Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" (нова редакція), затвердженого рішенням Зборів учасників (протокол № 3 від 03.05.07), зареєстрованого 24.05.07, п. 7.1 статуту Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" (нова редакція), затвердженого рішенням Зборів учасників (протокол № 6 від 08.01.07), зареєстрованого 23.01.08, майновий комплекс: нежилі приміщення загальною площею 4869,80 кв. м., за адресою: м. Київ, вул. Столичне шосе, 151, є внеском до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж".

12.06.07 у підтвердження права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" на комплекс будівель, площею 4869,80 кв. м., за адресою: м. Київ, вул. Столичне шосе, 151, Товариством з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" отримано Свідоцтво про право власності серії САВ № 283091, видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради на підставі наказу № 750-В від 12.06.07; реєстраційне посвідчення № 031636 від 27.06.07 Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна".

Апеляційна інстанція погоджується з висновками суду першої інстанції, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" набуло права власності на комплекс будівель, площею 4869,80 кв. м., розташований за адресою: м. Київ, вул. Столичне шосе, 151, відповідно до вимог закону та у порядку, передбаченому чинним законодавством України.

08.08.07 Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом про визнання договору № 15/08/2005, підписаного 15.08.05, дійсним. Тобто, позивач без тижня два роки після підписання договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005 не заявляв про наявність договору щодо майна, яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005 від 15.08.05, та свої права на нього. Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" також весь цей час фактично не володіло майновим комплексом, розташованим за адресою: м. Київ, вул. Столичне Шосе, 151, що підтверджується його позовними вимогами про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" з приміщень вказаним приміщень площею 4869,80 кв.м..

Відповідно до ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно з ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Статтею 220 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно з ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Таким чином, договір купівлі продажу нерухомого майна № 15/08/2005, підписаний 15.08.05, за законом може бути визнаний дійсним тільки з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним, а тому позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" про визнання зазначеного договору дійсним з моменту укладення правильно залишені без задоволення судом першої інстанції.

Ч. 1 ст. 330 Цивільного кодексу України встановлено, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до ст. 388 Цивільного кодексу України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Суд погоджується, що нерухоме майно, яке є предметом договору купівлі-продажу № 15/08/2005 від 15.08.05 р. згідно з ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України на момент набуття права власності Товариством з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" не було придбане Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс". Оскільки право власності на нерухоме майно, що є предметом договору купівлі-продажу № 15/08/2005 від 15.08.05 у позивача не виникло та фактично він ним не володів, Позивач не є добросовісним набувачем.

Апеляційна інстанція також погоджується з Господарським судом м. Києва, що з урахуванням обставин у даному випадку суд не може визнати дійсним договір купівлі-продажу №15/08/2005 від 15.08.05, також виходячи з того, що:

- за умови визнання договору купівлі-продажу № 15/08/2005 від 15.08.05, дійсним право власності на нерухоме майно на підставі ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України могло б виникнути у позивача (перейти від Товариства з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс") з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально дійсним. Однак вказаний перехід права власності є неможливим, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" як сторона договору № 15/08/2005 наразі не є власником нерухомого майна, що є предметом договору купівлі-продажу № 15/08/2005 від 15.08.05;

- визнання договору купівлі-продажу № 15/08/2005 від 15.08.05 дійсним порушить право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" на нерухоме майно, а підстав для законного витребування майна Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" у Товариства з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" не вбачається, оскільки на момент набуття права власності Товариством з обмеженою відповідальністю "Форест Віледж" на нерухоме майно, що є предметом договору купівлі-продажу № 15/08/2005, Товариство з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" не було власником нерухомого майна, яке є предметом договору купівлі-продажу № 15/08/2005 від 15.08.05.

Простий вексель № 3004984567 від 15.08.05 номіналом 700000,00 грн. не може прийматися як доказ проведення розрахунку позивачем за майно, що є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна від № 15/08/2005 від 15.08.05, оскільки виданий за відсутності договору, всупереч чинному законодавству України.

Згідно ст. 4 Закону України "Про обіг векселів в Україні" від 05.04.01 видавати переказні і прості векселі можна лише для оформлення грошового боргу за фактично поставлені товари, виконані роботи, надані послуги. На момент видачі переказного векселя особа, зазначена у векселі як трасат, або векселедавець простого векселя повинні мати перед трасантом та/або особою, якій чи за наказом якої повинен бути здійснений платіж, зобов'язання, сума якого має бути не меншою, ніж сума платежу за векселем.

Оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна від № 15/08/2005 від 15.08.05 не був укладений в порядку, передбаченому чинним законодавством України для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, не був посвідчений нотаріально, не був зареєстрований в установленому законом порядку, акт приймання-передачі від 15.08.05 не є підтвердженням набуття майна позивачем, яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна від № 15/08/2005 від 15.08.05.

За таких обставин апеляційна інстанція погоджується з висновками Господарського суду м. Києва про те, що позивачем не були проведені розрахунки за договором купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005, адже позивач не мав правових підстав видавати вексель для проведення оплати за договором купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005, даний договір на дату видачі векселя був нікчемним - недійсним на підставі закону, у зв'язку з цим зобов'язання передати нерухоме майно та провести оплату є недійсними, а видача векселя - незаконною.

Таким чином, матеріалами справи підтверджується, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шико-2004" не вчинялися дії, спрямовані на реальне настання правових наслідків за договором купівлі-продажу нерухомого майна № 15/08/2005 від 15.08.05.

Висновок науково-правової експертизи щодо визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс" на придбане за цим договором нерухоме майно, затверджений Головою Ради науково-правових експертиз при Інституті держави і права ім. В. М. Корецького Національної академії наук України, правомірно не прийнятий до уваги судом першої інстанції, оскільки даний висновок відповідно до ст. 32 Господарського кодексу України не є належним доказом.

У решті доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції

Враховуючи викладене, апеляційний суд не знаходить підстав для задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Техноторгсервіс", а рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2008 у справі № 11/273-3/168 є обґрунтованим і таким, що прийнято без порушення норм матеріального права і відповідає вимогам чинного законодавства.