3/273 Про визнання частково недійсною додаткової угоди до договору оренди нерухомого державного майна та зобов‘язання звільнити нежитлове приміщення адмінбудинку - 06.08.2008 Прийняття

про визнання недійсним додатку № 2 від 25.12.2003 року, додаткової угоди від 01.08.2006 року, додатку № 4 від 01.08.2007 року до договору оренди нерухомого державного майна № 28-ДЛП від 01.02.2003 року, укладеного між відповідачами, припинення його дії на майбутнє, та зобов‘язання Приватного підприємства "Кедр" звільнити нежитлове приміщення адмінбудинку загальною площею 116,45 кв.м., що розташоване за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48.

за участю представників сторін: від позивача –Чернов Р.М., довіреність від 15.02.2008 року; від відповідача-1 –Чабанюк І.Д., Василишин М.В., від відповідача-2 та третьої особи - не з‘явились.

Представникам позивача та відповідача-1 роз‘яснено права та обов‘язки передбачені ст. 22 ГПК України.

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 10.04.2008 року у справі № 3/273 задоволено позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській області до Державного лісопромислового підприємства "Прикарпатліс" та Приватного підприємства "Кедр": визнано недійсним додаток № 2 від 25.12.2003 року та додаткову угоду від 01.08.2006 року до договору оренди державного майна № 28-ДЛП від 01.02.2003 року, укладені між відповідачами, та припинено дію даного договору оренди на майбутнє; зобов‘язано Приватне підприємство "Кедр" звільнити приміщення будівлі площею 19,8 кв.м., що перебуває на балансі Державного лісопромислового підприємства "Прикарпатліс" та розташоване за адресою: місто Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48. Також даним рішенням стягнено з кожного з відповідачів в дохід державного бюджету 85 грн. державного мита та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Додатковим рішенням від 15.07.2008 року у справі № 3/273 визнано також недійсним додаток № 4 від 01.08.2007 року до договору оренди № 28-ДЛП від 01.02.2003 року та зобов"язано ПП. "Кедр"звільнити приміщення на третьому поверсі адміністративної будівлі площею 96,65 кв.м. за адресою: м.Івано-Франківськ, вул..Василіянок, 48.

Не погоджуючись з даним рішенням місцевого суду, Державне лісопромислове підприємство "Прикарпатліс" оскаржило його в апеляційному порядку. Зокрема, скаржник в апеляційній скарзі № 97-ДЛП від 22.04.2008 року (вх. № 243 від 12.05.2008 року) та додатку до апеляційної скарги № 180-ДЛП від 21.07.2008 року (вх. № 4702 від 25.07.2008 року) вважає дане рішення господарського суду Івано-Франківської області незаконним та необгрунтованим, а тому просить його скасувати, з огляду на наступне:

- оспорюваний договір укладався з дозволу Мінпромполітики України, який уповноважений виконувати правомочності власника майна;

- всупереч ч. 3 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"позивач у справі на звернення скаржника не надав ні висновку про умови договору оренди, ні про відмову в укладенні договору оренди, що відповідно до ч. 4 ст. 9 Закону розцінюється як погодження з уповноваженим органом питання укладення договору оренди;

- орендодавець не повинен узгоджувати розмір орендної плати з Фондом державного майна України.

У відзиві на апеляційну скаргу (вх. № 4803 від 30.07.2008 року), Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській області заперечило доводи апеляційної скарги та просило залишити рішення господарського суду Івано-Франківської області від 10.04.2008 року у справі № 3/273 без змін.

Відповідач-2 - Приватне підприємство "Кедр"та третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1 –Міністерство промислової політики України явку представників в судове засідання не забезпечили. Однак, колегія суддів апеляційої інстанції, враховуючи повідомлення їх про час та місце розгляду даної справи, що стверджується поштовим повідомленням та копією ухвали від 16.07.2008 року про вручення їх відповідальним службовим особам під розписку даної ухвали суду, вважає, що судом забезпечено право даних осіб на судовий захист, та є можливим відповідно до ст. 101 ГПК України здійснення апеляційного провадження в даному судовому засіданні та прийняття за наслідками перегляду рішення господарського суду Івано-Франківської області від 10.04.2008 року у справі № 3/273 відповідної постанови апеляційного суду.

Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача-1, дослідивши викладені в апеляційній скарзі мотиви, заперечення другої сторони, матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги. При цьому суд апеляційної інстанції встановив наступні обставини та виходив з таких мотивів.

Між відповідачами у справі було укладено 01.02.03 року договір оренди нерухомого державного майна (приміщення) № 28-ДЛП (надалі –Договір), а саме: нежитлового приміщення адмінбудинку, що знаходиться на балансі Державного лісопромислового підприємства "Прикарпатліс" (м.Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48), площею 15,7 кв.м., а з врахуванням використання площ загального призначення розміром 4,1 кв.м., всього 19,8 кв. (п. 1.1). Термін дії договору оренди встановлений сторонами до 01.02.2004 року (п. 10.1).

25.12.2003 року між сторонами договору № 28-ДЛП від 01.02.2003 року було підписано додаткову угоду (додаток № 2 до Договору, а.с. 16), якою внесено зміни в зазначений Договір, зокрема, викладено п.п. 1.1, 3.1, 10.1 в новій редакції. Даними пунктами Договору уточнено його предмет, зокрема, зазначено про передачу в оренду житлового приміщення ІІІ поверху, кім. 313, корисною площею 15,7 кв.м. в будівлі, що знаходиться на балансі Державного лісопромислового підприємства "Прикарпатліс" (м.Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48), а з врахуванням площ загального призначення –4.1 кв.м., всього 19,8 кв.м.; встановлено орендну плату в розмірі 156,36 грн. за базовий місяць грудень 2003 року та строк дії договору –до 31.12.08 року.

Окрім того, 01.02.06 року ДЛП "Прикарпатліс"та ПП "Кедр" укладено додаткову угоду до договору з додатком оренди нежитлових приміщень державного майна № 28-ДЛП від 02.01.03р. (а.с. 15), відповідно до змісту якого була збільшена вартість оренди, вартість орендованих приміщень та внесено зміни до п. 3.1 Договору, відповідно до якого орендна плата була встановлена відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМ України від 04.10.95р. № 786 (786-95-п) , зі змінами, за базовий місяць оренди –липень 2006 року, у розмірі 221,80 грн. Окрім того, викладено п. 10.1 Договору в новій редакції, а саме: строк дії основного договору вказаною додатковою угодою було продовжено до 31.12.08 року.

Також судом встановлено, що 01.08.07р. між сторонами договору № 28-ДЛП від 01.02.03р. було підписано додаткову угоду, названу додаток № 4 до Договору № 28-ДЛП від 01.02.03р. ( а.с. 48), якою внесено зміни в зазначений Договір, зокрема, викладено п.п. 1.1, 3.1, 10.1 в новій редакції. Даними пунктами Договору, посилаючись на Методику розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМ України від 04.10.95р. № 786 (786-95-п) , зі змінами згідно постанов КМ України від 10.09.03 року № 1440 (1440-2003-п) , від 27.12.06 року № 1846 (1846-2006-п) , збільшено вартість орендованих приміщень та вартість оренди, зокрема, встановлено орендну плату в розмірі 1813,65 грн. без ПДВ за базовий місяць - липень 2007 року; строк договору продовжено до 31.12.08 року включно.

Як зазначив відповідач-1 у справі, договір оренди нежитлових приміщень державного майна № 28-ДЛП від 02.01.03р. укладено на підставі дозволу Міністерства промислової політики України, лист № 58-ДЛП від 12.03.03 р., яке здійснювало на час укладення даного договору функції щодо управління майном, що є у загальнодержавній власності. ДЛП "Прикарпатліс" входить до сфери управління даного Міністерства, яке є його засновником .

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендодавцями є Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва –щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування управляти майном –щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства –щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на 1 підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абзацах 2 та 3 цієї статті –також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м (зміни до цього пункту були внесені 24.06.2004 р. Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) ").

З 01.01.2004 року набрав чинності Господарський кодекс України (436-15) , ст. 287 якого передбачено, що орендодавцями щодо державного майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення –щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; 2) державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу орендодавців, зазначених у пункті 2 цієї статті, - також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

Таким чином, державні підприємства втратили право бути орендодавцями державного нерухомого майна, крім єдиного винятку, передбаченого Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) від 24.06.2004 р. (після набрання чинності ГК України (436-15) ), яким встановлено право підприємства бути орендодавцем нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на 1 підприємство.

Як вбачається з довідки від 28.07.06 року, РВ ФДМУ по Івано-Франківській області було проведено перевірку дотримання чинного законодавства при передачі в оренду державного майна, яке перебуває на балансі ДЛП "Прикарпатліс" (м.Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48), якою встановлено, що станом на 01.06.2006 року зазначеним Підприємством передано в оренду 2049,13 кв.м. будівлі по вул. Василіянок, 48 в м.Івано-Франківську.

Листом від 24.02.04р. № 08/311 регіональне відділення Фонду державного майна України повідомляло керівника ДЛП "Прикарпатліс" про зміни в чинному законодавстві щодо права бути орендодавцем державного майна та вказало на заборону пролонгації договорів оренди нерухомого майна.

Відповідно до ч. 2 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"у разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном. При цьому, згідно з ч. 3 ст. 9 вказаного Закону орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.

Статтею 10 цього ж Закону, визначено істотні умови договору оренди державного майна, серед яких є термін, на який укладається договір оренди, орендна плата з врахуванням індексації.

Як вбачається з листа № 58-ДЛП від 12.03.03 року, при укладенні договору оренди № 28-ДЛП від 01.02.2003 року орендодавець (відповідач-1) отримав згоду Мінагропромполітики України про здачу в оренду нежитлових приміщень, що перебувають на балансі ДЛП "Прикарпатліс" із застереженням про те, що такий дозвіл надається при умові погодження з регіональним відділенням ФДМ України по Івано-Франківській області, та терміном до 3-х років.

Як встановлено колегією суддів апеляційної інстанції, в матеріалах справи відсутні докази надання Мінагропромполітики України, на момент закінчення строку дії договору оренди № 28-ДЛП від 01.02.2003 року (в даному випадку - 01.02.2004 року), дозволу на продовження строку дії даного Договору, що було зроблено відповідачами оспорюваними додатковими угодами.

Крім цього, такі зміни щодо терміну договору оренди, як істотної умови договору № 28-ДЛП від 01.02.2003 року, не були погоджені з регіональним відділенням ФДМ України по Івано-Франківській області. Тобто, орендодавцем не була дотримана норма ч. 3 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Також при укладенні оспорюваних додаткових угод відповідачами, як підставно встановлено судом першої інстанції, допущено порушення вимог п. 2 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМ України від 04.10.95 № 786 (786-95-п) з подальшими змінами, яка містить вимогу щодо обов’язкового затвердження РВ ФДМ України по Івано-Франківській області розміру орендної плати за оренду державного майна. Як вбачається з матеріалів справи, орендна плата за договором оренди № 28-ДЛП від 01.02.2003 року, зі змінами згідно додаткових угод: додатку № 2 від 25.12.03р., угоди від 01.08.06р., додатку № 4 від 01.08.07р., з позивачем не погоджена.

При цьому господарський суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідачами у справі ні під час розгляду даної справи в господарському суді Івано-Франківської області, ні при її перегляді в порядку апеляційного провадження не було подано доказів погодження розміру орендної плати.

Разом з цим, посилання скаржника на ту обставину, що він звертався до позивача у справі за погодженнями не визнаються Львівським апеляційним господарським судом обґрунтованими, з огляду на те, що як зазначає сам скаржник у поданій апеляційній скарзі, з листами до позивача у справі для погодження розміру орендною плати він звертався 26.02.04р. та 19.09.06р., в той час, як такі зміни були внесені, як встановлено вище: 25.12.03р., 01.08.06р., 01.08.07р. Як вбачається з листів позивача від 18.03.04р., від 05.10.06р., Фондом не погоджено розрахунку орендної плати по Договору.

Крім цього, відповідно до положень ст. 287 ГК України, ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в редакції Закону України від 24.06.04р., відповідач-1 з дня набрання чинності даного Закону, втратив право бути орендодавцем державного майна (враховуючи обсяг переданого в оренду майна, що встановлено довідкою РВ ФДМУ по Івано-Франківській області від 28.07.06 року ) та, відповідно, на пролонгацію укладених до цього договорів оренди державного майна.

Таким чином, судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні від 10.04.08 року, та додатковому рішенні від 15.07.08 року, зроблено правильний висновок про те, що оспорювані додаткові угоди до договору оренди нерухомого державного майна (приміщень) № 28-ДЛП від 02.01.03р., а саме: додаток № 2 від 25.12.03р., додаткова угода від 01.08.06р., додаток № 4 від 01.08.07року, не відповідають вимогам чинного законодавства, а тому є недійсними з моменту їх укладення, а з врахуванням природи орендних відносин, оскільки неможливо повернути спожиті орендарем послуги по оренді приміщення, припиняється дія договору на майбутнє.

Недійсний договір не створює правових підстав для володіння й користування орендарем займаним приміщенням, а тому об’єкт оренди: нежитлове приміщення площею 116,45 кв.м. (19,8 + 96,65) підлягає звільненню орендарем.

Враховуючи вищенаведене, Львівський апеляційний господарський суд вважає, що господарський суд Івано-Франківської області дійшов правильного висновку про задоволення позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській області, з врахуванням заяви позивача про зміну предмету позову від 20.02.08р., а тому, рішення даного місцевого господарського суду є законним і обґрунтованим, і його слід залишити без змін.