7/60-92 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 27.06.2007 Прийняття

Рішенням Господарського суду Волинської області від 01.03.2007р. у справі № 7/60-92, суддя Шум М.С., відмовлено у задоволені позовних вимог СПД ФО ОСОБА_1до ПП "Західволиньторг"та до СПД ФО ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 23.12.2005р. та переведення права покупця нерухомого майна.

Приймаючи рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що договір купівлі-продажу від 23.12.2005р. було укладено у відповідності до вимог чинного законодавства України та при переході права власності на об'єкти нерухомості від однієї особи до іншої права не порушено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивачем подано апеляційну скаргу, в якій вважає рішення суду незаконним і необгрунтованим, прийнятим з порушенням норм чинного законодавства та без з'ясування всіх обставин, що мають значення для справи, а тому просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове, яким позовні вимоги задоволити повністю. Зокрема, скаржник зазначає, що відповідно до умов договору оренди та чинного законодавства (ст. 777 ЦК України) саме він у разі продажу речі, переданої в оренду, за умови належного виконання своїх обов'язків за договором оренди, має переважне право перед іншими особами на придбання об'єкта оренди. Крім того, скаржник зазначає, що він не був повідомлений про продаж орендованого приміщення, тому, на його думку, договір купівлі-продажу від 23.12.2005р. укладено із порушенням норм чинного законодавства.

Приватним підприємством "Західволиньторг" подано відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечує доводи, викладені в апеляційній скарзі та просить суд апеляційної інстанції залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Розглянувши матеріали справи, апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача, Львівський апеляційний господарський суд встановив, що наявні підстави для скасування оскаржуваного рішення, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.11.2005 р. між ПП "Західволиньторг" (Орендодавець) та СПД ФО ОСОБА_1 (Орендар) було укладено договір оренди приміщення НОМЕР_1, відповідно до умов якого Орендодавець надає в оренду Орендарю частину цілісного майнового комплексу А-1 загальною площею 55 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

У пункті 4.2 договору сторони визначили - термін дії договору оренди до 20 литопада 2006 р.

Згідно з п.6.1 договору Орнедодавець зобов'язується завчасно повідомити Орендаря про всі рішення стосовно відчуження як всієї будівлі цілісного майного комплексу, частиною якої є приміщення, що орендуються, так ї тієї частини, де безпосередньо знаходиться орендоване приміщення.

Пунктом 7.2.2. даного договору сторони передбачили, що у разі продажу будівлі (її частини), в якій знаходиться приміщення, що орендується, Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання об'єкта оренди.

Крім того, 02.05.2005 року між ПП "Західволиньторг"в особі його власника Кузьміної Т.А. (Орендодавець) та СПД ФО ОСОБА_2 (Орендар) також було укладено договір оренди приміщення, відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасове платне володіння та користування (в оренду) частину приміщення цілісного майнового комплексу площею 121 кв.м. за адресою Волинська область, м. Камінь-Каширський, АДРЕСА_1 (а.с. 30-31). Пунктом 2 додатку НОМЕР_2 від 03.05.2005 р. до вказаного договору передбачено, що "В разі продажу приміщення, що орендується, чи цілісного майнового комплексу, орендар має виключне першочергове право на його придбання. Лише при наявності письмової відмови орендаря скористатися цим правом приміщення чи цілісний майновий комплекс може бути проданий іншим особам", (а.с. 34).

Так, з матеріалів справи вбачається, що 23.12.2005р. між ПП "Західволиньторг" та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажуНОМЕР_3 про відчуження приміщення цілісного майнового комплексу А-1 площею 255,9 кв. м., що знаходиться за адресою: Волинська область, АДРЕСА_1 (а.с. 17).

22 серпня 2006 р. позивачем отримано листа б/н від ОСОБА_2, в якому повідомлялося, що остання є власником орендованого позивачем приміщення та висловлено прохання про переоформлення договору оренди від 22.11.2005 р. з новим власником.

Крім договорів оренди між ПП "Західволиньторг" та ПП ОСОБА_1 було укладено договори оренди з іншими підприємцями, в яких також було передбачено першочергове право орендаря на придбання приміщення в разі його відчуження. Таким чином, ПП "Західволиньторг" -орендодавець, уклавши кілька договорів оренди з різними підприємцями, надавши їм переважне право на придбання приміщення у разі відчуження, уклало договір купівлі-продажу з фізичною особою ОСОБА_2, яка не перебувала в договірних відносинах з ПП "Західволиньторг" і переважного права на придбання приміщення не мала.

Суд апеляційної інстанції вважає, що продаж вказаного цілісного майнового комплексу порушує переважне право Позивача на придбання орендованої ним у ПП "Західволиньторг" частини цілісного майнового комплексу А-1 загальною площею 53,7 кв.м., відповідно договір купівлі-продажу від 23.12.2005 року підлягає визнанню недійсним в цій частині.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно ст. 203 Кодексу зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Частиною другою статті 777 зазначеного Кодексу передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Відповідне право орендаря (наймача) було передбачено в договорі оренди приміщення від 01.02.2005 року НОМЕР_1 та в договорі оренди від 22.11.2005 року.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач вчасно сплачував Орендодавцю орендну плату, останнім орендна плата приймалася, тим самим Орендодавець визнав договір оренди від 22.11.2005 р.

Крім того, слід зазначити, що ПП "Західволиньторг", уклавши договір купівлі-продажу від 23.12.2005 року порушило п.6.1 договору оренди від 22.11.2005р., тобто, без повідомлення орендаря - ПП ОСОБА_1

Згідно із приписами статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все. що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Проте, вимоги позивача щодо переведення на ОСОБА_1 прав та обов'язків покупця нерухомого майна - частини цілісного майнового комплексу А-1 загальною площею 53,7 кв.м. є необґрунтованими, оскільки стаття 777 ЦК України не передбачає безумовного права наймача на придбання найманого приміщення.

Що ж до сумнівів відповідача-1 про дійсність договору оренди від 22.11.2005 року, укладеного між ПП "Західволиньторг" та ПП ОСОБА_1, то апеляційний господарський суд зазначає, що ст. 215 ЦК України встановлено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно із ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. В матеріалах справи відсутні рішення суду, якими б договір оренди приміщення від 22.11.2005 року був визнаний недійсним.

Також не є підставою для невиконання умов договору оренди від 22.11.2005р. та частини другої статті 777 ЦК України щодо переважного права орендаря (наймача) перед іншими особами на придбання орендованого приміщення обставини встановлені рішенням Камінь-Каширського районного суду від 20.03.2006р. по справі №2-86 2006 року, згідно Із яким свідоцтво серії НОМЕР_4 від 16.09.2002р. видане виконкомом Камінь-Каширської міської ради видане ПП "Західволиньторг" про право власності на приміщення цілісного майнового комплексу А-1 пл. 255,9 кв.м., яке розташоване в м. Камінь-Каширському по АДРЕСА_1 визнано недійсним з моменту його видачі; скасовано реєстраційний напис вчинений 16.09.2002р. КП "Волинське обласне бюро технічної Інвентаризації" за реєстром НОМЕР_5 про реєстрацію на праві власності за ПП "Західволиньторг" приміщення цілісного майнового комплексу по АДРЕСА_1 та визнано за ОСОБА_3 право власності на приміщення цілісного майнового комплексу А-1 пл. 255,9 кв.м., яке розташоване в м. Камінь-Каширському по АДРЕСА_1. (а.с. 45-46); а також те, що ухвалою Камінь-Каширського районного суду від 15.01.2007р. по справі 2-27 2007 року визнано мирову угоду, укладену між громадянами ОСОБА_3 і ОСОБА_2 та ПП "Західволиньторг", за якою ОСОБА_3 відмовляється від права власності на цілісний майновий комплекс А-1, що розташований по АДРЕСА_1 в м. Камінь-Каширський І передає його ОСОБА_2 як фізичній особі (а.с. 47).

Відповідно до статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що судом першої інстанції взагалі не розглянуто і не дано правової оцінки позовним вимогам щодо переведення права покупця.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду зазначає, що рішення господарського суду Львівської області не відповідає обставинам справи, нормам чинного законодавства, а тому це рішення слід скасувати, а апеляційну скаргу задоволити частково.

Враховуючи наведене та керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд -

1. Апеляційну скаргу СПД ФО ОСОБА_1 задоволити частково.

2. Рішення господарського суду Волинської області від 01.03.2007 року у даній справі скасувати. Прийняти нове рішення. Позов задоволити частково.. Визнати недійним договір купівлі-продажу від 22.11.2005 року в частині щодо продажу частини орендованого цілісного майнового комплексу А-1 площею 53,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

3. В частині позовних вимог стосовно переведення на ОСОБА_1 прав та обов'язків покупця нерухомого майна - частини цілісного майнового комплексу А-1 загальною площею 53,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 рішення господарського суду Волинської області від 01.03.2007 року -відмовити.