21/294 Про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки - 27.11.2007 Прийняття

Суть спору: Фізична особа -підприємець ОСОБА_1, м. Дрогобич, Львівська область, звернувся із позовом до відповідача -1 - Дрогобицької міської ради, м. Дрогобич, Львівська область, відповідача -2 -товариства з обмеженою відповідальністю "Єдність-2" про визнання недійсною в частині п. 1.7. ухвали Дрогобицької міської ради № 256 від 20.03.2007 р. "Про надання в оренду та продовження терміну оренди земельних ділянок" та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 14.05.2007 р., укладеного між відповідачами.

Ухвалою господарського суду Львівської області від 19.10.2007 р. порушено провадження у справі та призначено розгляд справи на 13.11.2007 р.. Розгляд справи відкладався з мотивів, зазначених в ухвалі суду від 13.11.2007 р.. В судових засіданнях 20.11.2007 р., 23.11.2007 р. оголошувались перерви.

Представникам роз'яснені їх права та обов'язки, передбачені у ст. 22 ГПК України. У відповідності до ст. 75 ГПК України справа слухається за наявними у ній матеріалами.

В судових засіданнях представник позивача позов підтримав з мотивів, зазначених у позовній заяві, запереченнях на відзив. Ствердив, зокрема, що позивач є власником об'єктів нерухомого майна за адресою м. Дрогобич, вул. П. Орлика, 11, призначених для автостанційного обслуговування. Для авто станційного обслуговування позивачу необхідна земельна ділянка площею 0,71 га. Однак, на підставі оспорюваної ухвали відповідач -1 передав відповідачу -2 в оренду частину необхідної позивачеві земельної ділянки площею 528 кв.м. за адресою: м. Дрогобич, вул. П.Орлика - В.Великого для реконструкції та обслуговування торгових кіосків. Оспорювану ухвалу вважає незаконною у зв'язку із не проведенням конкурсу на право оренди в порушення ст. 16 Закону України "Про оренду землі" та ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік". У зв'язку із незаконністю ухвали, недійсним є укладений на її виконання договір оренди. Просить позов задоволити.

В судове засідання представник позивача подав клопотання №10/11 від 27.11.2007 року про залучення до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору -ЗАТ "СІД" та ПП "Гал-Всесвіт". Суд відмовляє в задоволенні даного клопотання, оскільки у відповідності до вимог ст. 27 ГПК України, суд не вбачає підстав для залучення до участі у справі вищезазначених підприємств.

В судових засіданнях представник відповідача - 1 позов заперечив, з мотивів, зазначених у відзиві та доповненні до відзиву. Ствердив, зокрема, що для обслуговування належних позивачу споруд, ухвалою №327 від 13.06.2007 р. позивачу затверджено матеріали технічної документації по інвентаризації земельної ділянки площею 6216 кв.м. на вул. П. Орлика. Надання земельної ділянки більшого розміру позивачеві вважає необґрунтованим. Заперечив факт звернення позивача із заявою щодо участі у конкурсі на право оренди додаткової земельної ділянки та посилається на відсутність порушення прав позивача. Просить у позові відмовити.

Представники відповідача -2 в судових засіданнях позов заперечили з мотивів, зазначених у відгуку на позовну заяву. Ствердив, що земельна ділянка, на яку претендує позивач, належала до земель міста і не була оформлена за попередніми власниками придбаного позивачем нерухомого майна. Вважає позов безпідставним та просить відмовити у його задоволенні.

Розглянувши матеріали справи в їх сукупності, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив.

Львівському обласному підприємству автобусних станцій -14699 на праві постійного користування належали земельні ділянки загальною площею 1,99 га по вул. П. Орлика -В. Великого у м. Дрогобич, а саме земельна ділянка №1 площею 0,71 га та земельна ділянка №2 площею 1,28 га, що підтверджується державним актом на право користування землею Б№040934, листом №666 від 11.10.2005 р. Дрогобицького міського управління земельних ресурсів.

Листом ВАТ "Львівавтотранс" №13-666 від 25.09.2006 р. підтверджується та сторонами не заперечується, що зазначеною земельною ділянкою користувався правонаступник Львівського обласного підприємства автобусних станцій -14699 -відкрите акціонерне товариство "Львівавтотранс". Доказів оформлення права користування земельною ділянкою за ВАТ "Львівавтотранс" суду не надано, представниками сторін визнано факт їх відсутності. Зазначеним листом та поясненнями сторін підтверджується факт подальшого відчуження відкритим акціонерним товариством "Львівавтотранс" розташованих на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна іншим особам. Як вбачається з витягу з ухвали №103 від 17.10.2006 р. "Про припинення права користування земельними ділянками", у зв'язку із продажем не житлових будівель вирішено припинити ВАТ "Львівавтотранс" право користування земельною ділянкою площею 7100 кв.м. на вул. П. Орлика у м. Дрогобич (п. 1.3.). Таким чином, суд приходить до висновку, що станом на дату існування спірних відносин, спірна земельна ділянка належала до земель запасу Дрогобицької міської ради.

Частина земельної ділянки площею 528 кв.м. використовувалась фізичними особами -суб'єктами підприємницької діяльності під розміщення кіосків, що підтверджується, зокрема, договорами про користування територією та послугами автобусної станції, укладеними із ВАТ "Львівавтотранс" протягом 2000 - 2005 років. В подальшому, зазначені особи (14 чоловік) виступили засновниками ТзОВ "Єдність - 2", що підтверджується п. 1.2. статуту, зареєстрованого 23.03.2006 р. виконавчим комітетом Дрогобицької міської ради, і які, у відповідності до п. 6.1. статуту, поряд із грошовими внесками в розмірі ? визначених за ними часток, формували статутний фонд, зокрема, за рахунок будівель, обладнання, промислових споруд тощо. Розглянувши заяви відповідача-2 №1 від 06.05.2006 року, №4 від 14.07.2006 року, №5 від 14.08.2006 року Дрогобицькою міською радою винесено ухвалу №104 від 17.10.2006 р. "Про погодження місця розташування об'єкту та надання згоди на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки", якою відповідачу -2 було погоджено місце розташування об'єкту та надано згоду на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 528 кв.м. на розі вул. П. Орлика -В. Великого для реконструкції торгових кіосків, що підтверджується витягом з ухвали. Доказів звернення позивача чи будь-якої іншої особи щодо отримання в оренду усієї або частини зазначеної земельної ділянки до винесення цієї ухвали відповідачем -1 суду не надано, позивач на це не посилався.

Позивач зареєстрований як фізична особа -підприємець, що підтверджується Свідоцтвом про державну реєстрацію фізичної особи -підприємця НОМЕР_1 між позивачем (покупець) та закритим акціонерним товариством "СІД" (продавець) був укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, предметом якого є нежитлова будівля АС-2 літ. А-1 площею 168,8 кв.м. на вул. П. Орлика, 11. Того ж дня, 30.11.2006 р. між позивачем (покупець) та приватним підприємством "Гал-Всесвіт" (продавець) був укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, предметом якого є нежитлова будівля кафе "Любава" літ. Б-1 площею 161,5 кв.м. на вул. П. Орлика, 11. Зі змісту зазначених договорів випливає, що позивач придбав лише об'єкти нерухомого майна без відповідної інфраструктури, яка могла належати до вказаних об'єктів нерухомого майна. Згідно із п. 3.1. вказаних договорів, продавці зобов'язались передати позивачу придбане майно згідно актів прийому-передачі, протягом трьох днів з дня проведення повного розрахунку. Однак, доказів проведення повного розрахунку чи передачі позивачу придбаного майна суду не надано. У відповідності до п. 5.1. зазначених договорів, право власності на майно переходить до покупця з моменту державної реєстрації у встановленому законом порядку. Однак, доказів самого факту та дати проведення державної реєстрації права власності на вказане нерухоме майно суду не надано.

Згідно із ч. ч. 1, 4 ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Посилаючись на необхідність застосування відповідачем -1 вимог ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, позивач, тим не менш, не надав належних доказів набуття права власності на нерухоме майно станом на дату винесення оспорюваної ухвали.

Відповідно до ст. 377 ЦК України, прийнятого пізніше, від редакції ст. 120 ЗК України, що діяла на дату існування спірних відносин (до її приведення у відповідність із ст. 377 ЦК України) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, але у розмірах, встановлених договором. Якщо ж договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо ж житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Однак, доказів належності ЗАТ "СІД" та ПП "Гал-Всесвіт" права власності чи права користування земельної ділянкою при продажі об'єктів нерухомого майна, суду не надано і з матеріалів справи така обставина не вбачається. Відповідно, посилання на зазначену норму є безпідставним, а відносини між позивачем та відповідачем -1 щодо набуття права на земельну ділянку регулюються загальними нормами ст. 123, 124 ЗК України щодо набуття земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності. Окрім того, з вказаної норми вбачається можливість надання земельної ділянки у розмірі необхідному для обслуговування об'єкту нерухомого майна, а не в розмірі, який набувач вважає потрібним для здійснення підприємницької діяльності із використанням такого об'єкту нерухомого майна. При цьому, жодних доказів того, що для обслуговування позивачем об'єктів нерухомого майна необхідна ділянка саме площею 0,71 га, суду не надано, а посилання на ту обставину, що раніше такою ділянкою користувалось Львівське обласне підприємство автобусних станцій -14699 не заслуговує на увагу, оскільки, у відповідності до державного акту, останньому земельна ділянка надавалась для виробничих потреб, а не для обслуговування об'єктів нерухомого майна.

20.03.2007 р. Дрогобицькою міською радою була винесена ухвала № 250 "Про затвердження матеріалів по виготовленню проекту відведення земельних ділянок", якою внаслідок виконання відповідачем -2 вимог ухвали Дрогобицької міської ради №104 від 17.10.2006 р. "Про погодження місця розташування об'єкту та надання згоди на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки", товариству з обмеженою відповідальністю "Єдність -2" було затверджено матеріали по виготовленню проекту відведення земельної ділянки площею 528 кв.м. для реконструкції та обслуговування торгових кіосків (п. 1.3.), а оспорюванню ухвалою №256 "Про надання в оренду та продовження терміну оренди земельних ділянок", п. 1.7. вирішено надати ТзОВ "Єдність -2" в користування на умовах оренди земельну ділянку за існуючими спорудами площею 528 кв.м. на вул. П. Орлика -В. Великого, для реконструкції та обслуговування торгових кіосків терміном на три роки, на виконання якого 14.05.2007 р. між відповідачем -1 (орендодавець) та відповідачем -2 (орендар) був укладений оспорюваний договір оренди землі.

Позивач посилається на порушення вимог щодо обов'язкового проведення у даному випадку конкурсу, посилаючись при цьому на подання ним заяви від 09.01.2007 р. про надання в оренду земельної ділянки. Однак, як вбачається з тексту даної заяви, вона адресована Дрогобицькій міській раді та Дрогобицькому міському голові. У той же час, на заяві проставлена відмітка про її отримання 10.01.2007 р., з якої не можливо встановити, ким саме і чи була отримана така заява. З листа Дрогобицького міського управління земельних ресурсів №380 від 31.05.2007 р. випливає факт звернення позивача тільки 18.05.2007 р. із зверненнями про затвердження матеріалів технічної документації з землеустрою по інвентаризації земельної ділянки площею 6216 кв.м. на вул. П. Орлика, 11.

У відповідності до ст. 16 Закону України "Про оренду землі", особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього закону. При цьому, у разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ч. 3. ст. 124 ЗК України передача земельних ділянок із зміною цільового призначення та із земель запасу здійснюється за проектами відведення в порядку встановленому ст. ст. 118, 123 ЗК України. Відповідно до ч. ч. 3, 5 ст.123 ЗК України, юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або сільської, селищної, міської ради із наданням необхідних документів. Відповідна районна державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає клопотання у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Однак, заява про надання в оренду земельної ділянки, на яку посилається позивач, датована 09.01.2007 р., у той час ухвала Дрогобицької міської ради №104 про погодження позивачеві місця розташування та розробку проекту відведення земельної ділянки була прийнята 17.10.2006 р.. У відповідності до ст. 16 Закону України "Про оренду землі", лише у разі надходження двох або більше заяв (клопотань) на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший порядок. Крім того, у заяві від 09.01.2007 р. йдеться про земельну ділянку більшої площі, ніж та, що була в ідведена позивачу у відповідності до розробленого проекту відведення та накладається на фактично зайняту будовами кіосків частину.

Погоджуючись із твердженням позивача щодо охоплення поняття земельної ділянки терміном "майно", суд не приймає до уваги посилання на необхідність застосування до спірних відносин норми ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 р.", якою передбачено можливість передачі в оренду держаного та комунального майна у 2007 р. виключно на конкурсних засадах. Враховуючи, що за наявності однієї заяви на оренду земельної ділянки проведення конкурсу чи аукціону об'єктивно неможливе, а ст. 19 Конституції України, Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , ЗК України (2768-14) , Закону України "Про оренду землі" (161-14) встановлюють не право, а обов'язок відповідного органу надати земельну ділянку в оренду за відсутності передбачених законом підстав для відмови, ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік" не вносить змін у встановлену законами процедуру надання земельних ділянок в оренду. Враховуючи зміст ст. 3 ЗК України, відносини щодо оренди земельних ділянок регулюються нормами спеціального закону - Закону України "Про оренду землі" (161-14) . Крім цього ч.1 ст.118 ЗУ "Про державний бюджет України на 2007р містить вказівку, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, встановленому Кабінетом міністрів України. Постановою КМУ від 04.10.1995р. № 786 (786-95-п) визначено методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна. Вимоги вказаної методики не поширюються на нарахування орендної плати за земельні ділянки. Також відповідно до ст.21 ЗУ "Про оренду землі" розмір орендної плати визначається Законом України "Про плату за землю" (2535-12) , а не постановою Кабінету міністрів України. Системний аналіз ч.1 чт.118 "Про державний бюджет України на 2007р та інших вказаних нормативних актів дає підстави стверджувати, що цією нормою не здійснюється регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду. Не заслуговують уваги твердження про недотримання вимог законодавства про планування та забудову територій внаслідок наявності на земельній ділянці "червоних ліній", оскільки законодавство не містить заборони надання таких ділянок в оренду.

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції. Згідно із ч. 10 ст. 59 вказаного закону, акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

У відповідності до ч. 1 ст. 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Однак, позивач не довів у встановленому порядку порушення його прав чи інтересів оспорюванню ухвалою. При цьому, суд приймає до уваги ту обставину, що права та інтереси позивача на земельну ділянку, необхідну для обслуговування належних йому будівель було дотримано відповідачем - 1. Ухвалою Дрогобицької міської ради №327 від 13.06.2007 р. "Про затвердження матеріалів технічної документації з землеустрою по інвентаризації земельної ділянки та надання її на умовах оренди", позивачу затверджено матеріали технічної документації з землеустрою по інвентаризації земельної ділянки площею 6216 кв.м. по вул. П. Орлика, 11 та вирішено надати її в оренду для обслуговування нежитлових приміщень терміном на десять років.

Враховуючи наведене, суд не знаходить підстав для визнання недійсною оспорюваної ухвали.

Позивач також просить визнати недійсним договір оренди землі від 14.05.2007 р., укладений між відповідачами. Проте, договір може бути визнаний недійсним лише з підстав, передбачених у ст. ст. 203, 215 ЦК України за умови порушення ним прав позивача. Однак, наявність таких обставин з матеріалів справи не вбачається. Крім того, суд не вбачає взаємопов'язаності оспорюваної ухвали із дійсністю чи недійсністю оспорюваного договору, оскільки відповідно до ст. 11 ЦК України договори та акти органів місцевого самоврядування є окремими підставами виникнення цивільних прав та обов'язків.