05/3565 Про врегулювання розбіжностей при укладенні договору оренди - 14.09.2006 Прийняття

Господарський суд Черкаської області в складі : головуючого - судді Швидкого В.А., при секретарі Ятіній І.О., за участю представників:

від позивача: Лихолай В.О. - директор, Здоровко Л.В. - адвокат;

відповідача: Нікірова О.І. - за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Смілапобут"

до Виконавчого комітету Смілянської міської ради

про врегулювання розбіжностей при укладенні договору,

Товариство з обмеженою відповідальністю "Смілапобут" (далі-позивач) звернулось до господарського суду з позовом до Виконавчого комітету Смілянської міської ради (далі-відповідач) про врегулювання розбіжностей яки виникли при укладені договору оренди.

В ході розгляду справи позивач уточнив позовні вимоги.

Представники позивача позов в судовому засіданні підтримали.

Відповідач позов визнав частково.

Матеріалами справи і в судовому засіданні встановлено.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 03 січня 2006 року у справі № 05/5335а зобов"язано відповідача укласти з позивачем договір оренди цілісного майнового комплексу СКП "Побутсевіс", який знаходиться за адресою: м. Сміла, Черкаської області, вул. Тельмана, 2. 02 червня 2006 року позивач направив відповідачу проект договору. 14 червня 2006 року позивач отримав від відповідача протокол розбіжностей.

Позивач визнав пропозиції викладені відповідачем у п.п. 4.2, 5.1, 7.2, 7.4 протоколу розбіжностей. В іншій частині позивач вважає, що пропозиції відповідача суперечать вимогам чинного законодавства, що стало підставою для звернення позивача до господарського суду.

Так, п.3.3 договору позивач запропонував у такій редакції, - "передача майна в оренду здійснюються за вартістю визначеною комісією по оцінці майна". Відповідач запропонував даний пункт в наступній редакції, - "передача майна здійснюється за вартістю експертної оцінки майна на момент передачі майна в оренду".

В ході розгляду справи сторони дійшли згоди, що п. 3.3 договору необхідно викласти в наступній редакції, - "передача майна в оренду здійснюється за вартістю експертної оцінки майна".

Пункт 6.2.3 договору позивачем запропоновано у наступній редакції, - "при несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу орендодавець має право порушити справу в господарському суді про дострокове розірвання Договору та примусове виселення орендаря".

Відповідач запропонував вказаний пункт у редакції, - "при несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу орендодавець має право достроково розірвати договір в односторонньому порядку та стягнути недоотримані кошти у відповідності до чинного законодавства України та провести примусове виселення орендаря".

Суд вважає, що редакція запропонована позивачем суперечить вимогам ст. 782 ЦК України, згідно з якою наймодавець має право відмовитись від договору найму (оренди) і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Запропонований відповідачем п. 6.2.3 договору за своїм правовим змістом відповідає вимогам чинного законодавства, але його редакція не відповідає вимогам ст. 782 ЦК України, тому суд вважає необхідним п. 6.2.3 договору викласти у наступній редакції, - "Орендодавець має право відмовитись від Договору і вимагати повернення майна, якщо Орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови Орендодавця від Договору він є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від Договору.

В разі відмови від Договору Орендодавець має право стягнути недоотримані кошти та провести примусове виселення Орендаря у відповідності до чинного законодавства".

Редакцію п.7.19 договору в ході розгляду справи позивачем було конкретизовано і запропоновано у наступному варіанті, - "Орендар має право:

самостійно здійснювати господарську діяльність в межах, визначених діючим законодавством України та цим договором;

з письмового дозволу Орендодавця вносити зміни до орендованого майна, проводити його реконструкцію, перепланування, технічне переозброєння;

передавати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), в т.ч. під торгівлю. Плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати Орендаря;

у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна Орендар має право на викуп цього майна, якщо ним за згодою Орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об"єкта без завдання шкоди, вартістю не менше як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна. Таке ж право одержує Орендар у разі прийняття рішення про приватизацію;

при викупі об"єкта оренди Орендарем, у разі здійснення поліпшення орендованого майна за згодою Орендодавця, Орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат;

кошти отримані за суборенду направляються на відтворення основних фондів засобів підприємства.

Відповідач погодився із редакцією п. 7.19 Договору в частині права позивача самостійно здійснювати господарську діяльність в межах визначених діючим законодавством України та цим договором та з письмового дозволу Орендодавця вносити зміни до орендованого майна, проводити його реконструкцію, перепланування, технічне переозброєння.

В іншій частині відповідач вважає, що п. 7.19 Договору необхідно викласти у наступній редакції, -

у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна Орендар має переважне право при наданні однакової цінової пропозиції на аукціоні та на відшкодування всіх витрат вкладених на поліпшення майна;

з письмового дозволу Орендодавця передавати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно виключно на конкурсних засадах. Плата за суборенду цього майна не може бути нижчою орендної плати Орендаря;

при змінні цільового використання приміщень, що надаються в суборенду проводиться корегування розміру орендної плати відповідно до "Методики розрахунку орендної плати..";

сума, що перебільшує базовий рівень орендної плати, є власністю Орендодавця і використовується виключно на компенсацію узгоджених капітальних видатків, понесених Орендарем за власні кошти.

Суд вважає, що п. 7.19 в редакції відповідача суперечить вимогам чинного законодавства.

Стаття 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі-Закон) визначає розмір плати за суборенду майна, яка не повинна перевищувати розмір орендної плати орендаря. Тобто, розмір плати за суборенду визначено Законом.

Згідно ч.2 ст. 22 Закону орендар має право передавати в суборенду нерухоме та інше, окреме індивідуальне визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором, тобто при наявності дозволу орендодавця на передачу орендованого майна в суборенду.

Таким чином, Закон надає орендарю право на передачу майна в суборенду. Тому орендар самостійно визначає суборендаря та умови передачі майна в суборенду.

Згідно ст. 51 Закону України "Про Державну програму приватизації", який вступив у дію 22 червня 2000 року і діє на даний час, уразі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна, орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об"єкта без завдання йому шкоди, вартість менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна.

Такеж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Пунктом 9.2 договору передбачена відповідальність позивача у вигляді сплати пені за несвоєчасне або неповне внесення орендної плати, штрафу у разі нецільового використання позивачем орендованого майна та штрафу за невиконання пунктів 7.16, 7.17, 7.18 договору.

Сторони дійшли згоди щодо сплати позивачем пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми заборгованості за кожен день прострочення та п"яти неоподаткованих мінімумів за невиконання п.п. 7.16, 7.17, 7.18 договору.

Щодо сплати штрафу за нецільове використання об"єкту оренди позивач вважає, що розмір штрафу у даному випадку повинен становити 1% від вартості об"єкта оренди. Відповідач вважає, що розмір штрафу у даному випадку повинен становити 10% від вартості об"єкта оренди.

Суд вважає, що запропонований відповідачем штраф у розмірі 10% є занадто великим, оскільки вартість об"єкта становить 2469191 грн. Тому, запропонований позивачем розмір штрафу є економічно обгрунтованим.

Пунктом 10.6 передбачено підстави припинення дії договору.

Сторони не дійшли згоди по одній із підстав припинення дії договору. Так, позивач вважає необхідним зазначити, що дія договору припиняється у разі приватизації об"єкта орендарем. Відповідач вважає необхідним зазначити, що дія договору припиняється у разі приватизації об"єкта орендарем або іншим суб"єктами господарювання. Суд вважає, що редакція відповідача суперечить ч.1 ст. 23 Закону, яким передбачено, що передача майна не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов підлягає до часткового задоволення.

Керуючись ст. ст. 49, 82 ГПК України, суд -

Позов задовольнити частково.

Пункти 7.19, 9.2, 10.6 договору оренди цілісного майнового комплексу Смілянське комунальне підприємство "Побутсервіс", розташованого у м. Сміла, Черкаської області по вул. Тельмана,2 прийняти у редакції позивача:

Пункт 7.19. " Орендар має право:

самостійно здійснювати господарську діяльність в межах, визначених діючим законодавством України та цим Договором;

передавати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспорті засоби нежилі приміщення тощо), в т.ч. під торгівлю. Плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати Орендаря;

кошти отримані за суборенду направляються на відтворення основних фондів засобів підприємства".

Пункт 9.2. "Орендар несе наступну відповідальність за даним Договором:

у випадку несвоєчасного або не в повному обсязі внесення орендної плати, стягується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми заборгованості за кожний день прострочення (включаючи день оплати);

у випадку нецільового використання об"єкта, що орендується стягується штраф у розмірі одного відсотка від вартості об"єкта оренди;

у разі невиконання п.п. 7.16, 7.17, 7.18 цього Договору Орендар сплачує штраф у розмірі п"яти неоподаткованих мінімумів.

Пункт 10.6. "Дія договору оренди припиняється у випадку:

- закінчення строку, на який він був укладений;

- загибелі об"єкта оренди;

- банкрутства Орендаря;

- приватизації об"єкта Орендарем".

Пункт 6.2.3 викласти в редакції відповідача.

"Орендодавець має право відмовитись від Договору і вимагати повернення майна, якщо Орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови Орендодавця від Договору він є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від Договору.

Пункт 3.3 Договору викласти в наступній редакції: "передача майна в оренду здійснюється за вартістю експертної оцінки майна".

Стягнути з Виконавчого комітету Смілянської міської ради, Черкаська область, м. Сміла, вул. Леніна, 45, код 22799133 на користь Товариство з обмеженою відповідальністю "Смілапобут", Черкаська область, м. Сміла, вул. Тельмана,2 код 33392319 - 85 грн. витрат по сплаті державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.