Про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки - Текст документа

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" (далі - ТОВ "Торговельний універсал") про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 4 грудня 2014 року у справі № 910/1753/14 за позовом прокурора Святошинського району міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ "Торговельний універсал" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

У лютому 2014 року прокурор Святошинського району міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Торговельний універсал" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовано невиконанням відповідачем умов договору оренди земельної ділянки від 16 липня 2007 року, в частині завершення забудови земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, та використанням зазначеної земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Рішенням господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року позов задоволено повністю.

Розірвано укладений 16 липня 2007 року між Київською міською радою і ТОВ "Торговельний універсал" договір оренди земельної ділянки та зобов'язано відповідача повернути Київській міській раді зазначену ділянку у стані, придатному для використання за цільовим призначенням.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 8 жовтня 2014 року рішення господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 4 грудня 2014 року постанову Київського апеляційного господарського суду від 8 жовтня 2014 року скасовано, а рішення господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року залишено в силі.

Обґрунтовуючи постанову, Вищий господарський суд України погодився з висновком суду першої інстанції, що оскільки відповідач не довів відсутності своєї вини щодо порушення умов договору оренди земельної ділянки і використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, є підстави для розірвання цього договору за рішенням суду та повернення земельної ділянки власнику.

Відповідно до статті 111-19 Господарського процесуального кодексу України ТОВ "Торговельний універсал" подало заяву про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 4 грудня 2014 року у справі № 910/1753/14 з підстав неоднакового застосування одних і тих самих норм матеріального права, а саме положень статті 32 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), внаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення у подібних правовідносинах.

Як доказ неоднакового застосування судом касаційної інстанції наведених норм матеріального права заявником надано копію постанови Вищого господарського суду України від 4 лютого 2013 року у справі № 5011-51/1150-2012, в якій суд касаційної інстанції зазначив, що хоча зі спливом строків завершення забудови, встановлених договором оренди, будівництво на земельній ділянці - об'єкті оренди не ведеться і вона вільна від забудови, відповідач використовує зазначену земельну ділянку за цільовим призначенням, зокрема здійснив комплекс дій із метою майбутньої забудови, а отже, відсутні підстави для задоволення позову про розірвання цього договору та повернення земельної ділянки.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 19 лютого 2015 року вирішено питання про допуск справи № 910/1753/14 до провадження для перегляду Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 4 грудня 2014 року.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши наведені заявником обставини, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами встановлено, що рішенням Київської міської ради від 24 травня 2007 року № 537/1198 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9, у Святошинському районі м. Києва" було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,40 га ТОВ "Торговельний універсал" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9, у Святошинському районі м. Києва (з яких 0,37 га - у довгострокову оренду строком на 10 років для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом і 0,03 га - у короткострокову оренду на 5 років для організації будівельних робіт) та прийнято рішення про передачу цієї ділянки відповідачеві за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

На виконання зазначеного рішення 16 липня 2007 року між позивачем і відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,3727 га, розташованої за адресою: вул. Булгакова, 9, м. Київ (далі - Договір), зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16 липня 2007 року № 75-6-00352 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 3.1 Договору та акта приймання-передачі земельної ділянки від 16 липня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку площею 3 727 кв. м, розташовану за адресою: вул. Булгакова, 9, у Святошинському районі м. Києва строком на 10 (десять) років.

Пунктами 8.4 і 12.2 Договору передбачено, що орендар, зокрема, зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору. У разі невиконання орендарем умов цього Договору та обов'язків, передбачених законодавством України, Договір може бути достроково розірваний.

Частиною першою статті 2 Закону встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (435-15) (далі - ЦК України), цим Законом (161-14) , законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За договором найму (оренди) земельної ділянки згідно зі статтею 792 ЦК України наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з положеннями частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частини першої статті 32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Статтею 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відтак, підставою розірвання договору є саме використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

Відповідно до частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Із матеріалів справи вбачається, що завдання ТОВ "Торговельний універсал" на проектування від 27 жовтня 2009 року і архітектурно-планувальне завдання від 10 квітня 2009 року № 09-0066 виконувалося відповідними уповноваженими органами більше трьох років.

Дозвіл Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві № КВ 11412100137 на виконання будівельних робіт із будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9, у Святошинському районі м. Києва ТОВ "Торговельний універсал" отримало 18 червня 2012 року.

Тривалість будівництва згідно з експертним звітом державного підприємства "Укрдержбудекспертиза" від 19 квітня 2012 року № 00-0023-12/ЦБ становить 29 місяців.

Оскільки виготовлення проектно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці не залежало від волі відповідача, в його діях відсутня вина у порушенні зобов'язання щодо строку забудови земельної ділянки.

Отже, висновок суду касаційної інстанції про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та наявність правових підстав для розірвання договору і повернення земельної ділянки власнику є необґрунтованим та помилковим.

За таких обставин постанова Вищого господарського суду України від 4 грудня 2014 року у справі № 910/1753/14 є прийнятою внаслідок неоднакового і неправильного застосування касаційним судом норм матеріального права та підлягає скасуванню із направленням справи на новий касаційний розгляд.