40/16пд Про розірвання договору оренди нежитлового приміщення - 25.06.2009 Прийняття

Розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ", м. Донецьк

до відповідача фізичної особи –підприємця ОСОБА_1, м. Краматорськ

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №4670 від 25.12.07р., стягнення 142 575 грн.

та зустрічним позовом фізичної особи –підприємця ОСОБА_1, м. Краматорськ

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ", м. Донецьк

про стягнення 518 522 грн. 30 коп.

представників сторін:

від позивача: Звездіна І.Б. - юрист

від відповідача: Поляков А.В. - юрисконсульт

За клопотанням обох сторін, з урахуванням виняткових обставин справи, спір було вирішено у більш тривалий час, ніж передбачено частиною першої ст. 69 ГПК України.

Суть спору:

Товариство з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" звернулося до господарського суду з первісним позовом до фізичної особи – підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 4670 від 25.12.07р., укладеного між останнім та товариством з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ", та стягнення грошових коштів в сумі 142 575 грн.

Одночасно позивачем було подано заяву про забезпечення позову у вигляді заборони фізичній особі підприємцю ОСОБА_1 вчиняти будь-які дії, спрямовані на відчуження будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Краматорськ, вул. Островського, 4.

Представник відповідача первісний позов не визнав, мотивуючи свої заперечення наступними обставинами:

- укладаючи договір оренди, Орендар на свій ризик на підставі свободи підприємницької діяльності вважав можливим розташування в орендованому приміщенні магазину і не покладав на Орендодавця обов’язок передачі речі яка б відповідала вимогам до закладу торгівлі, тобто, Орендодавець передав річ, цільове призначення якої – "нежитлове" і на момент розгляду справи його призначення не змінилось;

- висновок Управління містобудування та архітектури виконкому Краматорської міської ради – документ, наданий поза межами компетенції органу виконавчої влади.

До прийняття рішення по справі, відповідач звернувся до господарського суду з зустрічним позовом про стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 254 039 грн. 28 коп., грошових коштів не витрачених на поліпшення об’єкту оренди в сумі 67 029 грн. 13 коп., пені за несвоєчасну сплату орендної плати в сумі 17 793 грн. 19 коп. та штрафу за дострокове розірвання договору оренди в сумі 179 660 грн. 70 коп. згідно договору оренди №4670 від 25.12.2007р.

Ухвалою від 07.04.2009р. зустрічна позовна заява прийнята до спільного розгляду з первісним позовом.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог відповідач посилається на те, що 25.12.07р. між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" було укладено договір оренди нежитлового приміщення №4670, але Орендар не виконує свої обов’язки за договором, а саме не сплачує орендну плату, внаслідок чого за ним утворився борг в сумі 254 039 грн. 28 коп., пеня в сумі 17 793 грн. 19 коп., які Орендодавець намагається стягнути. Крім того, заявлені вимоги щодо стягнення з Орендаря штраф за дострокове розірвання договору в сумі 179 660 грн. 70 коп. та несплачені грошові кошти на поліпшення об’єкту оренди в сумі 67 029 грн. 13 коп.

З’ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, суд встановив:

Позов мотивовано тим, що 25.12.07р. між товариством з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" (далі – Орендар) та фізичною особою –підприємцем ОСОБА_1 (далі – Орендодавець) було укладено договір оренди №4670.

Відповідно до п. 1.1. укладеного договору Орендодавець зобов’язався передати, а Орендар прийняти в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 639,8 кв. м, розташоване за адресою: 84302, Донецька область, м. Краматорськ, вул. Островського, 4, які належать ОСОБА_1 на підставі права власності згідно рішення від 06.12.06р. Північно-Донбаського постійно діючого третейського суду по справі №163/06 зареєстрованого в Краматорському міському бюро технічної інвентаризації за № 17633106.

Пунктом 4.1 договору сторони передбачили, що розмір орендної плати становить 20360 грн. 86 коп., без ПДВ, на місяць. Крім того, за перші сім місяців оренди Орендар вносить платежі шляхом попередньої оплати протягом десяти днів з моменту підписання акту приймання-передачі об’єкту оренди в сумі 142 575 грн.

Пунктом 5.1.4 договору передбачено, що Орендар зобов’язується забезпечити збереження об’єкта оренди, запобігати його пошкодженню, псуванню, здійснювати заходи та виконувати приписи протипожежної безпеки (окрім заходів капітального характеру), санітарні заходи та приписи, дотримуватись правил суспільного порядку та інших норм, що регламентують порядок користування нежитловими приміщеннями.

Згідно приписів пункту 8.1 Орендодавець або Орендар мають право в односторонньому порядку достроково розірвати договір у випадках, передбачених чинним законодавством.

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що згідно технічного звіту ПП "Центр проектування та експлуатації будівель та споруд" №07.52300.241 в результаті обстеження технічного стану будівельних конструкцій будівлі по вул. Островського, 4 можливо зробити висновок, що будівля знаходиться в аварійному стані і її неможливо експлуатувати.

Фактичні обставини справи та докази на їх підтвердження свідчать про те, що листом №1269 від 05.08.08р. Орендар повідомив Орендодавця про те, що будівля знаходиться в аварійному стані і необхідно вжити заходи капітального характеру, які згідно договору оренди покладено на Орендодавця.

Крім того, листом №2277 від 17.11.2008р. Орендар повідомив Орендодавця про те, що згідно п. 4.8 договору в разі неможливості використання об’єкту за виною Орендодавця, за весь строк, протягом якого Орендар не використовував об’єкт оренди, орендна плата не нараховується і не сплачується і оскільки Орендодавець не виконав свої зобов’язання за договором і не надав приміщення у належному для користування стані, то Орендар вимагає розірвання договору суборенди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Краматорськ, вул. Островського, 4, і повернути протягом 15 днів з моменту отримання повідомлення суму, перераховану від 08.01.08р. в якості попередньої оплати на розрахунковий рахунок товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ".

Таким чином, Орендодавець свої зобов’язання за договором не виконав, внаслідок чого Орендар не має можливості використовувати орендоване приміщення і тому намагається стягнути грошові кошти, перераховані в якості попередньої оплати, в сумі 142 575 грн.

Надавши правову кваліфікацію правовідносинам сторін, суд дійшов висновку про наступне.

Особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання визначаються Господарським кодексом України (436-15) , а майнові зобов’язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей передбачених Господарським кодексом України (436-15) .

Частина 2 ст. 9 ЦК України вказує на те, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (435-15) , іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів відповідно до п. 7 ст. 179 ГК України.

Пункт 1 ст. 773 ЦК України як загальна норма права визначає, що наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Згідно приписів п. 1 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов’язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та його призначенню.

Пунктом 2 статті 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, проводиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Обов’язок проводити позивачем капітальний ремонт, а саме виконувати заходи щодо посилення будівлі або за його рахунок договором не передбачено. Згідно підпункту 5.1.4 договору - це обов’язок Орендодавця.

Якщо строк проведення капітального ремонту не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Враховуючи вищенаведене, Орендар направив Орендодавцеві лист № 1269 від 05.08.2008р., в якому зазначив, що будівля знаходиться в аварійному стані та просив, з метою забезпечення Орендареві можливості експлуатувати її за призначенням, провести в будівлі капітальний ремонт. Натомість, вимоги Орендаря щодо проведення капітального ремонту не було виконано Орендодавцем, у зв’язку з чим Орендар не міг використовувати будівлю за призначенням.

Листами № 1686 від 01.10.2008р. та № 2232 від 11.11.2008р. Орендарем були направлені вимоги щодо проведення капітального ремонту, але Орендодавець не відреагував на листи Орендаря щодо проведення ремонту будівлі, внаслідок чого приміщення не підлягало використанню за призначенням.

У зв’язку з невиконанням зазначених вимог, позивач листом №2277 від 17.11.2008р. вимагає розірвання договору оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Краматорськ, вул. Островського, 4.

Згідно приписів статті 784 ЦК України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі та якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Для односторонньої відмови від правочину достатньо заяви однієї сторони. Відмову від договору слід відрізняти від розірвання договору. Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України, частиною четвертою статті 188 ГК України договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

Докази у справі підтверджують факт повідомлення позивачем відповідача про намір припинити правовідносини за спірним договором, а саме його розірвання та повернення нежитлового вбудованого приміщення за законом.

Згідно ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України, частиною четвертою статті 188 ГК України договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

Виходячи з того, що Орендодавець не виконав свої обов’язки за договором, а саме не надав Орендареві нежитлову будівлю належному для використання за призначенням стані і не провів капітальний ремонт на вимогу Орендаря, позовні вимоги позивача щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 4670 від 25.12.07р., укладеного між фізичною особою –підприємцем ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Згідно пункту 4.1 договору оренди позивачем було внесено платежі шляхом попередньої оплати в сумі 142 575 грн., про що свідчить платіжне доручення №0000000060 від 08.01.2008р.

Оскільки згідно пункту 4.8 договору, у випадку неможливості використання об’єкту за виною Орендодавця, за весь строк, протягом якого Орендар не використовував об’єкт оренди, орендна плата не нараховується і не сплачується і оскільки Орендодавець не виконав свої зобов’язання за договором і не надав приміщення у належному для користування стані, то позовні вимоги позивача щодо стягнення суми попередньої оплати у розмірі 142 575 грн. також обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Позивачем не було підтверджено ймовірність припущення того, що майно (в тому числі грошові кошти, цінні папери тощо), яке є у відповідача на момент пред’явлення позову до нього, може зникнути, зменшитись за кількістю або погіршитись за якістю на момент виконання рішення. А тому у задоволенні клопотання щодо забезпечення позову у справі шляхом заборони відповідачу вчиняти будь-які дії, спрямовані на відчуження жилого будинку, який знаходиться за адресою: м. Краматорськ, вул. Весела, 27, слід відмовити, як необґрунтовано заявленій.

Щодо зустрічного позову стосовно стягнення боргу з орендної плати в сумі 254 039 грн. 28 коп., грошових коштів не витрачених на поліпшення об’єкту оренди в сумі 67 029 грн. 13 коп., пені в сумі 17 793 грн. 19 коп. та штрафу в сумі 179 660 грн. 70 коп., то у задоволенні зустрічного позову слід відмовити за наступними обставинами:

- згідно пункту 4.8 договору, яким передбачено, що у випадку неможливості використання об’єкту оренди з вини Орендодавця, за весь строк такого невикористання орендна плата не нараховується і не сплачується;

- умовами договору не передбачена компенсація грошових коштів, які не були витрачені на проведення поліпшень об’єкту оренди;

- ч. 2 ст. 218 ГК України встановлює загальне правило, що учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов’язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності за наявності його вини.

Питання розподілу витрат по держмиту не вирішується судом по даній справі, оскільки відповідно до вимог п. 18 ст. 4 Декрета Кабінету Міністрів України від 21.01.1993р. за №7-93 "Про державне мито", позивач, у встановленому порядку звільнений від їх сплати, оскільки його віднесено до другої категорії постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, про що свідчить посвідчення №133216 від 16.08.2001р.

Щодо витрат на інформаційно-технічне забезпечення, то за приписами ГПК України (1798-12) вони розподіляються між сторонами як і держмито. А тому згідно п. 3 ст. 8 Декрета Кабінету Міністрів України від 21.01.1993р. за №7-93 "Про державне мито" та ст. 47 ГПК України вони підлягають поверненню на розрахунковий рахунок відповідача за первісним позовом в сумі 118 грн.

У зв’язку з тим, що у судовому засіданні за згодою позивача та відповідача було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення згідно ч. 2, 3 ст. 85 ГПК України, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого згідно статті 84 ГПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 653, 767, 773, 776, 782, 784 ЦК України, ст.ст. 55, 188, 283, 284, 291 ГК України, ст.ст. 4-2, 4-3, 22, 33, 43, 44, 46, 47, 49, 60, 82, 84, ч.ч. 2, 3 ст. 85 ГПК України, суд, -

1. Первісний позов товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" задовольнити повністю.

2. Розірвати договір суборенди нежитлового приміщення №4670 від 25.12.07р., укладений між фізичною особою –підприємцем ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ".

3. Стягнути з фізичної особи – підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1 свідоцтво про державну реєстрацію серії НОМЕР_2 ід. код НОМЕР_1, на користь:

- товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ", 83058, м. Донецьк, вул. Арктики, 1В, ід. код 34604386, р/р 26008959969121 в філії ЗАТ "ПУМБ" в м. Донецьку, МФО 335537, суму попередньої оплати у розмірі 142 575 грн., видавши наказ.

4. У задоволенні зустрічного позову щодо стягнення боргу з орендної плати в сумі 254 039 грн. 28 коп., грошових коштів, не витрачених на поліпшення об’єкту оренди в сумі 67 029 грн. 13 коп., пені в сумі 17 793 грн. 19 коп. та штрафу в сумі 179 660 грн. 70 коп., відмовити.

5. Повернути на розрахунковий рахунок фізичної особи – підприємця ОСОБА_1, 84307, Донецька область, м. Краматорськ, вул. Тимирязєва, 62 а, свідоцтво про державну реєстрацію серії НОМЕР_2 ід. код НОМЕР_1, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.