3/20-09-640 Про розірвання договору оренди та виселення - 18.05.2009 Прийняття

СУТЬ СПОРУ: Позивач - Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області із позовною заявою до відповідача Українсько - Болгарського спільного підприємства "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю), в якій просить суд розірвати договір оренди № 91/33 від 18.03.2005р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Українсько - Болгарським спільним підприємством "ВІТІНФОРМ" (Товариством з обмеженою відповідальністю), виселити Українсько - Болгарське спільне підприємство "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 98,2 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новосельського, 75 та відшкодувати позивачу судові витрати.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав, наведених у письмовому відзиві.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив.

18 березня 2005 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та Українсько - Болгарським спільним підприємством "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) (Орендар) було укладено Договір №91/33 оренди нежитлового приміщення, (надалі за текстом –Договір), згідно якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування не житлове приміщення підвалу, загальною площею 95,5 кв. м, розташоване за адресою: вул. Новосельського, 75. За умовами Договору, за орендоване приміщення Орендар зобов’язався сплачувати орендну плату, що становила на перший місяць після підписання договору оренди 63,40 грн., без урахування ПДВ та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначався шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції. Орендар зобов’язався вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів господарської діяльності. Дія договору поширювалась до 09.02.2008р.

Згідно п. 4.1 Договору приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під магазин фірмової торгівлі.

В рамках господарської справи № 9/336-07-8901 господарським судом Одеської області розглядались зустрічні позовні вимоги Українсько - Болгарського спільного підприємства "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про затвердження додаткового погодження.

Рішенням господарського суду Одеської області від 14.03.2008р. у справі № 9/336-07-8901 зустрічні позовні вимоги Українсько - Болгарського спільного підприємства "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) задоволено, затверджено додаткове погодження до договору оренди нежитлового приміщення №91/33 від 18.03.2005р. в наступній редакції:

"ДОДАТКОВЕ ПОГОДЖЕННЯ до договору оренди нежитлового приміщення № 91/33 від 18.03.2005 р. м. Одеса

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, далі Орендодавець, в особі заступника начальника Гресь-Соборової В.О., що діє на підставі довіреності № 1364 від 21.05.2007 р., з одного боку та Українсько-Болгарське СП "Вітінформ"ТОВ, далі Орендар, в особі генерального директора Воскобойникова В. О., що діє на підставі статуту з іншого боку, уклали додаткове погодження про подане нижче:

У зв'язку з постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. № 1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (1846-2006-п) за договором оренди № 91/33 від 18.03.2005 р. на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: вул. Новосельського 75 та рішення господарського суду Одеської області від 25.05.06р., що ввійшло в силу Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 22.08.06р. та Вищого господарського суду по справі №9/21-06-977 від 10.10.06р. та закінченням строку дії договору оренди 09.02.08р. : а) продовжити дію договору оренди №91/33 на 10років з 09.02.08р. по 09.02.18р.; б) орендну плату визначити на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.06р. №1846 (1846-2006-п) та судових рішень господарського суду, ст. 778 ЦКУ; в) орендну плату в сумі 72205,12 грн. зарахувати в рахунок поліпшувань, проведених орендарем на суму 110111 грн.

Місячна орендна плата з 01 січня 2007р. розраховується таким чином: Експертна вартість 1 кв. м = 60860= 637,28 грн.

Це додаткове погодження є невід’ємною частиною договору оренди №91/33 від 18.03.2005р."

Рішення господарського суду Одеської області від 14.03.2008р. у справі № 9/336-07-8901 переглядалось в апеляційному та касаційному порядку та залишено без змін постановами Одеського апеляційного господарського суду від 20.05.2008р. та Вищого господарського суду України від 30.07.2008р.

25.10.2008р. та 27.01.2009р. співробітниками Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради проводилось обстеження нежилого приміщення, розташованого за адресою: вул. Новосельського, 75. В результаті перевірки встановлено, що приміщення використовується СП "Вітінформ"ТОВ під розміщення офісу та сауни на підставі чого складено відповідні акти.

Доказів які б засвідчували присутність представників СП "Вітінформ"ТОВ при обстеженні орендованих приміщень 25.10.2008р. та 27.01.2009р., доказів вручення актів комісії при обстеженні представникам відповідача матеріали справи не містять, вказані обставини представником СП "Вітінформ" ТОВ заперечуються.

З залученого до матеріалів справи технічного паспорту, виконаного КП "Одеське МБТІ та РОН" станом на 30.05.2008р. вбачається, що площа не житлового приміщення підвалу, розташованого за адресою: вул. Новосельського, складає 98,2 кв. м.

Листом від 03.12.2008р. за № 01-15/1548 відповідача було повідомлено за фактичною адресою про необхідність у строк до 22.12.2008р. прибути до Представництва та достроково розірвати договір оренди та передати приміщення за актом прийому-передачі.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням умов Договору відповідачем щодо цільового використання орендованого майна, а саме використанням орендованого приміщення під офіс та сауну всупереч договору, яким приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під магазин фірмової торгівлі та направлено на розірвання договору оренди № 91/33 від 18.03.2005р. і виселення Українсько - Болгарського спільного підприємства "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) з зазначеного приміщення.

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши норми чинного законодавства, дійшов наступних висновків.

Згідно з Положенням про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003р. №1040-ХХІV, у компетенцію Представництва входять питання управління нерухомим майном територіальної громади м. Одеси.

Статтею 193 Господарського Кодексу України та статтею 526 Цивільного Кодексу України передбачено, що суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається, крім випадків, передбачених законом. (ч.ч.1, 7 ст. 193 ГК України).

Згідно з ч.2 ст. 218 Господарського Кодексу України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов`язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов`язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов`язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

Згідно ч.2 ст. 651 Цивільного Кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Ст. 783 ЦК України наділяє наймодавця правом вимагати (за певних умов) дострокового розірвання договору, зокрема, в разі коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Згідно положень ч. 1 ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно положень ст. ст. 34, 35 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Письмовими доказами є документи i матеріали, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

В продовж розгляду справи позивачем не надано належних доказів, які б засвідчували покладені в обґрунтування позовних вимог обставини, а саме на надано доказів використання орендованого майна всупереч договору. Надані до матеріалів справи акти обстеження не можуть розцінюватись судом як належні докази, оскільки зроблені заінтересованої стороною без присутності представників іншої сторони. Натомість, Українсько - Болгарське спільне підприємство "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) представило суду докази, що засвідчують ведення відповідачем діяльності тісно пов’язаної з використанням орендованого приміщення під магазин фірмової торгівлі, що відповідає вимогам договору оренди.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд не вбачає правових підстав для розірвання договору оренди № 91/33 від 18.03.2005р. та виселення Українсько - Болгарського спільного підприємства "ВІТІНФОРМ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 98,2 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новосельського, 75, з підстав, визначених у позовних вимогах Представництва, тому у позові слід відмовити.