Споры по договорам аренды
------------------------------------------------------------------
Договор аренды имеет особый статус в существовании
юридического лица, поскольку он зачастую играет роль своеобразной
"прописки" фирмы, подтверждая ее местонахождение. Отношения между
арендаторами и арендодателями рано или поздно, как правило,
перерастают в конфликтные, т. к. по своей природе это отношения
хозяина и постояльца, интересы которых противоположны. Первый
желает получать как можно больший доход и нести как можно меньше
расходов, связанных с его получением, а второй - как можно меньше
и как можно реже платить, и при этом обеспечить себе в достаточной
степени комфортные условия.
Обзор вопросов, внимание которым было уделено в судебных актах
высшего органа по разрешению хозяйственных споров, позволяет
выделить основные камни преткновения сторон договоров аренды и
сделать соответствующие выводы.
Постановление Высшего арбитражного суда (далее - ВАСУ)
от 23.03.2001 по делу № 04-1/11-6/25 посвящено вопросу очередности
арендных платежей. Удовлетворив требования истца о взыскании
задолженности и расторжении договорных отношений по аренде
помещения, ВАСУ, анализируя процесс возникновения задолженности по
арендной плате, отмечает, что законодательством арендодателю не
предоставлено право по своему усмотрению определять назначение
платежей, осуществленных арендатором.
Такой вывод у судебной власти сформировался, когда уже
принятое решение по делу пересматривалось коллегией по пересмотру
решений, определений, постановлений ВАСУ. При этом надзорная
инстанция, постановление которой и пересматривалось коллегией,
считала, что арендодатель должен был в первую очередь направлять
поступающие от арендатора платежи на погашение задолженности по
арендной плате.
Обратимся к законодательным актам, которыми регулируются
взаиморасчеты по аренде (найму) и осуществление платежей в
денежном обращении Украины. Статья 269 Гражданского кодекса
Украины ( 1540-06 ) (далее - ГК), на которой основывается вывод
ВАСУ, наделяет арендодателя правом требовать досрочного
расторжения договора аренды, если арендатор не внес арендную плату
в течение трех месяцев со дня окончания срока платежа. Срок
платежа устанавливается в договоре аренды по согласованию сторон и
может представлять собой конкретный день соответствующего месяца
или другой установленный сторонами срок. Иногда сторонами в
договоре устанавливается обязательство произвести оплату аренды
по требованию арендодателя. Именно такое обязательство было
определено сторонами, спор которых был разрешен уже названным выше
постановлением ВАСУ.
Рассматривая правомерность арендодателя по своему усмотрению
определять назначение платежа, ознакомимся с положениями
Инструкции о безналичных расчетах, в соответствии с которой
производятся платежи через банк. Согласно п. 4 названной
Инструкции банки проверяют реквизиты платежного документа и, как
установлено пунктом 5, возвращают расчетные документы без
исполнения, если они составлены с какими-либо нарушениями.
Арендные платежи осуществляются, как правило, при помощи
платежных поручений, применение которых во взаиморасчетах
регулируется разделом III Инструкции о безналичных расчетах. Пункт
7 этого раздела устанавливает, что реквизит "назначение платежа"
платежного поручения заполняется плательщиком "так, чтобы дать
полную информацию о платеже и документах, на основании которых
осуществляется перечисление денежных средств получателю". То
есть данный реквизит должен дать возможность точно определить
назначение платежа. Если платеж осуществляется на основании
выставленного счета, то оплаченным в результате осуществления
платежа будет именно этот предъявленный к оплате счет.
Что же касается периодических платежей, которые осуществляются
согласно положениям договора, то платеж считается осуществленным
за те товары (работы, услуги), которые указаны в реквизите
"назначение платежа" платежного поручения, поскольку данный
реквизит является обязательным для этой формы расчетного
документа. Составляется расчетный документ отправителем денег, а
это еще раз подтверждает отсутствие у получателя денежных средств
возможности определять назначение платежа. Поэтому, если арендатор
не желает прекращения арендных отношений по инициативе
противоположной стороны и при этом в силу обстоятельств имеет
сложности со своевременностью расчетов, ему следует самостоятельно
определить очередность платежей.
Чтобы не создавать трехмесячного "зазора", в первую очередь
следует погасить задолженность за предыдущие (более ранние)
периоды, а затем уже производить оплату более поздней
задолженности и, наконец, - текущих платежей.
Нередко между арендатором и арендодателем возникают
недоразумения по поводу того, что входит в понятие "коммунальные
платежи". Арендатор, как правило, хочет сократить подобные
расходы, поскольку они отражаются на размере арендной платы, а
арендодатель расширяет это понятие, т. к. у него возникает
возможность осуществлять непредвиденные расходы (особенно
аварийные) фактически за чужой счет. ВАСУ в письме от 07.03.96 г.
№ 01-8/106 ( v_106800-96 ) по этому поводу заметил, что понятие
"коммунальные платежи" не включает в себя такой вид
услуг, как ремонт и обслуживание лифтов. В связи с этим
арендодателю целесообразно подходить к договорному регулированию
взаимоотношений с арендаторами таким образом, чтобы обеспечить
себе в дальнейшем возможность возместить собственные расходы по
содержанию и обслуживанию помещений за счет получаемых им арендных
платежей.
Не менее распространенными являются разногласия по поводу
уплаты земельного налога. Арендодатели, которым законом
предоставлены льготы в виде освобождения от уплаты земельного
налога за принадлежащие им земельные участки, в частности
бюджетные учреждения, которые полностью финансируются за счет
бюджета и которые освобождены от уплаты земельного налога в силу
ст. 12 Закона о плате за землю ( 2535-12 ), обязаны уплачивать
этот налог за земельный участок пропорционально площади сданного в
аренду строения. Такая обязанность для субъектов, освобожденных от
уплаты земельного налога, установлена последним абзацем ст. 12
названного Закона. Следовательно, арендодатель в этом случае
согласно положениям договора аренды может требовать от арендатора
возмещения уплаченных сумм земельного налога.
Однако возлагать обязанность по уплате земельного налога на
арендатора арендодатель не имеет права, поскольку законодательство
не предусматривает возможность уплаты налога за налогоплательщика
третьим лицом. Так, плательщиками земельного налога в силу ст. 2
Закона о плате за землю являются собственники земельных участков
и землепользователи, иными словами, лица, на которых земельные
участки зарегистрированы в установленном законодательством
порядке, поэтому именно они и обязаны уплачивать земельный налог.
И распространенный на практике пункт договоров аренды о том, что
арендатор самостоятельно уплачивает земельный налог, не
соответствует законодательству и может быть признан
недействительным в судебном порядке по инициативе заинтересованной
стороны.
Важным моментом взаимоотношений сторон договора аренды
является проведение ремонта и других улучшений арендуемого
помещения. ВАСУ в обзорном письме от 12.04.2001 г. № 01-8/442
( v_442800-01 ) подчеркивает, что расходы на такие мероприятия
подлежат возмещению арендатору только в том случае, если они
производились с согласия арендодателя. Такая норма установлена
ст. 272 ГК. Арендатору не следует забывать, что арендодателю не
интересно возмещать подобные расходы, а поэтому ему не выгодно
фиксировать свое согласие на их проведение. Поэтому вопрос о том,
согласен ли арендодатель на подобные мероприятия в отношении
сдаваемого в аренду помещения, целесообразно обговорить при
установлении арендных отношений и внести соответствующие пункты в
договор аренды, т. е. тогда, когда до возможного конфликта еще
далеко.
Нередко помещения, оборудование и другое имущество передаются
в аренду в силу взаимоотношений иного характера, нежели правовые
отношения аренды. В таких случаях необходимо верно избирать вид
договора, которым будут регулироваться взаимоотношения между
сторонами, чтобы в дальнейшем избежать возможного признания сделки
недействительной или фиктивной. Одному из возможных случаев
подобного регулирования арендных взаимоотношений уделено внимание
в обзорном письме ВАСУ от 12.04.2001 г. № 01-8/442.
Договор поручения, по которому поверенный осуществлял
эксплуатацию оборудования, признан судом договором безвозмездного
пользования имуществом. Данная позиция судебной власти
основывается на том, что предметом договора поручения согласно
ст. 386 ГК являются определенные юридические действия,
совершаемые поверенным от имени и за счет доверителя, и посему
эксплуатация оборудования к ним никакого отношения не имеет.
Поэтому, если арендные взаимоотношения составляют лишь часть
комплекса взаимоотношений различного характера между одними и
теми же сторонами, целесообразно оформить несколько договоров
по конкретным предметам взаимоотношений.
Отдельную правовую категорию составляет аренда имущества,
находящегося в государственной собственности. Размер арендной
платы за такое имущество регулируется законодательно и не может
быть меньше установленных размеров. Поэтому, как установлено
ст. 21 Закона об аренде государственного имущества ( 2269-12 ),
размер арендной платы может пересматриваться по требованию одной
из сторон в связи с изменением цен и тарифов и в других случаях,
установленных законодательством. К таким "другим случаям" судебный
орган, как указывается в обзорном письме ВАСУ от 12.04.2001 г.,
отнес внесение изменений в Методику расчета и порядок
использования платы за аренду государственного имущества. Поэтому
арендатору, который использует помещение, находящееся в
государственной или коммунальной собственности, не следует
игнорировать существование названной Методики и желательно
ознакомиться с ее содержанием на случай возможного пересмотра
арендных платежей.
Исходя из вышеизложенного, очевидным становится то, что
основную роль в регулировании прав и обязательств между сторонами
взаимоотношений аренды играет договор аренды. Поэтому содержанию
заключаемого договора и полноте того круга вопросов, которые
предполагается урегулировать его положениями, следует уделять
особое внимание при установлении арендных отношений, т. е. тогда,
когда уровень контактности между сторонами достаточно высок и они
настроены добросовестно выполнять даже устные, ничем не
подтвержденные договоренности.
Со временем по мере накопления разногласий договор останется
тем единственным свидетельством достигнутых договоренностей,
которое поможет требовать их исполнения. Чем большая часть
вопросов урегулирована сторонами посредством договора аренды, тем
меньше возможность отступления от установленных договорных
взаимоотношений.
Перечень сокращенных обозначений нормативных документов,
использованных в данной консультации:
1. Закон о плате за землю - Закон Украины "О плате за землю"
от 03.07.1992 г. № 2535-ХII с изменениями и дополнениями.
2. Закон об аренде государственного имущества - Закон Украины
"Об аренде государственного и коммунального имущества"
от 10.04.1992 № 2269-ХII, в редакции Закона Украины № 98/95-ВР
от 14.03.1995 г., с изменениями и дополнениями.
3. Методика расчета и порядок использования платы за аренду
государственного имущества - Методика расчета и порядок
использования платы за аренду государственного имущества,
утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины
от 04.10.1995 г. № 786, с изменениями и дополнениями.
4. Инструкция о безналичных расчетах - Инструкция о безналичных
расчетах в Украине в национальной валюте, утвержденная
постановлением Правления Национального банка Украины
от 29.03.2001 г. № 135.
------------------------------------------------------------------
"ГлавБух"
№11/02, стр. 57
[18.03.2002]
Наталия Плешкова
Юрист Интернет-проекта http://www.urist.com.ua
------------------------------------------------------------------