ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ ЖИТЛА

Протягом довгих років експлуатація житла залишалася надзвичайно гострою проблемою для держави та її громадян. Нестача коштів на обслуговування житлового фонду, споживацьке ставлення квартиронаймачів та чимало інших факторів негативно впливали на стан його збереження. Переважна кількість наймачів та власників житла висловлювала пасивне ставлення до необхідності належним чином утримувати місця спільного користування у багатоквартирних будинках, зокрема, сходи, ліфти, холи тощо.

Після введення у дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" квартири отримали нових власників, а місця загального користування залишилися у спільній власності. Слід зазначити, що у багатьох громадян право власності асоціювалося з вседозволеністю, оскільки відповідно до п. 1 ст. 4 Закону України "Про власність" власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Хоча п. 2 цієї ж статті встановлює, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Тобто існують певні правові обмеження, які встановлюються чинним законодавством щодо власності.

Право спільного володіння майном визначає п. 1 ст. 2 Закону "Про власність", який зазначає, що кожен громадянин України має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном'особисто або спільно з іншими. Право власності набувається особами на рухоме і нерухоме майно відповідно до чинного законодавства України, зокрема, право власності на квартири державного житлового фонду — відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", право власності на квартири житлово-будівельних кооперативів — за Законом України "Про власність".

Майно спільне та роздільне

Спільне майно співвласників багатоквартирного жилого будинку складається з неподільного майна (допоміжні приміщення, конструктивні елементи і технічне обладнання, що забезпечують належне функціонування жилого будинку), яке перебуває у спільній сумісній власності співвласників будинку і не підлягає відчуженню, та загального майна (частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання — «ладові, гаражі, у тому числі, підземні, майстерні тощо), яке перебуває у спільній частковій власності. При відчуженні приміщення у жилому будинку, право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки у натурі.

Водночас у багатоквартирному жилому будинку, квартира — частина цього будинку, власник якої вправі розпоряджатися нею на свій розсуд, не узгоджуючи свої дії з власниками сусідніх квартир. Інші істотні елементи будинку, такі, як несучі стіни, перекриття, сходові клітки, тамбури тощо призначаються для загального користування всіх мешканців будинку. І саме тому жоден з власників квартир не має права самочинно приймати рішення, що стосуються інтересів усіх мешканців будинку, пов'язаних з управлінням і утриманням вищезазначених складових частин будинку. Відповідальність за їх збереження повинні нести мешканці квартир спільно.

Досвід управління спільною власністю

Управлінням об'єктами спільної власності та їх утриманням хтось має керувати. Відповідно до п. З ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків (юридичну особу, створену власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна). Але носієм прав і обов'язків, як і раніше, залишається кожний власник квартири. Як спосіб самоорганізації, об'єднання можуть створюватися тільки знизу, оскільки активний тиск зверху, що спричинятиме до необхідності створення об'єднань, може позбавити мешканців можливості вибору рішень з приводу постійно виникаючих локальних побутових проблем.

Через деякий час після введення в дію вищезазначеного Закону та постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні" від 31 липня 1995 року № 588 , яка регулювала цю сферу до прийняття відповідного Закону, в Україні почали створюватися товариства власників квартир. Чимала допомога при створенні об'єднань проводилася Міжнародною громадською організацією "Центр сприяння житловим та муніципальним реформам", яка успішно співпрацювала з органами законодавчої влади. Зокрема, силами фахівців Центру були розроблені методичні розробки щодо створення об'єднань, підготовлений проект закону, яким регламентувався цей процес. Значна увага приділялася суттєвим практичним проблемам у відносинах між керівництвом вже створених об'єднань з існуючими органами виконавчої влади.

Фахівцями Центру було доведено, що їх успішна робота як громадської організації є вдалим кроком до створення громадського суспільства. Практика показала, що можуть бути як позитивні, так і негативні аспекти створення об'єднань — окремі розпадаються, а деякі працюють успішно. Велике значення має допомога міської влади в їх створенні. Зазначу, що комплексний підхід до створення об'єднань і забезпечення їх нормального функціонування створений у місті Золочеві Львівської області завдяки підтримці міського голови Я. Максимовича та його заступника І. Гриньківа, які разом з органами місцевого самоврядування узгоджують всі необхідні питання з міськими службами, податковою адміністрацією. Т У місті створено 35 об'єднань, що охоплюють 20 тис. мешканців і 10 об'єднань на стадії реєстрації, у той час як в окремих містах ще не функціонує жодного об'єднання співвласників. Загалом, у державі за цей час створено більш 1700 об'єднань. Найбільш успішно програма створення об'єднань здійснювалася у Луганській (185), Київській (145), Донецькій (103), Одеській (100), Львівській (87) областях.

Новий Закон

І ось, нарешті, в Україні прийнятий Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (від 29 листопада 2001 року № 2866 — III), який набрав чинності з дня опублікування (4 січня 2002 року "Голос України"). Ідеальних законів не буває, але цей Закон дозволить регулювати відносини об'єднань співвласників, тобто працюватиме на суспільство. Ним визначені правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх правота виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Об'єднання створюються як організація для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Створення об'єднання та засади його діяльності

Об'єднання може бути створене у будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або купив квартиру, за ініціативою власника будинку чи уповноваженої ним особи, власників жилих та нежилих приміщень. Для створення об'єднання скликаються установчі збори, які приймають рішення про створення та затверджують його статут. З моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію об'єднання вважається створеним. Органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, та ревізійна комісії. Вищим органом є загальні збори, які скликаються і проводяться відповідно до статуту. Рішення їх, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання. Воно оприлюднюється, надається членам об'єднання під розписку або направляється рекомендованим листом, може бути оскаржене у судовому порядку.

Членство в об'єднанні є добровільним і може набуватися одночасно зі створенням об'єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, у будь-який момент його існування. Членом об'єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири або приміщення у багатоквартирному будинку. Власник — член об'єднання має право брати участь в управлінні об'єднанням, обирати і бути обраним до складу статутних органів, знайомитися з протоколами зборів, одержувати інформацію про діяльність об'єднання, вимагати захисту своїх прав та дотримання членами об'єднання правил добросусідс-тва. Здійснення прав власника не може порушувати права інших власників.

Власник зобов'язаний виконувати вимоги статуту та рішення статутних органів,' забезпечувати дотримання вимог чинного житлового і містобудівного законодавства, зокрема, правил утримання будинку і прибудинкової території, користування будинком, правил пожежної безпеки, санітарних норм, чистоти в місцях загального користування тощо. Порядок прийняття до об'єднання та припинення членства визначається статутом. Власники приміщень, розташованих у межах одного житлового комплексу (єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом зі спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс), які не є членами об'єднання, можуть укладати з ним угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.

Галина КОВАЛЕНКО,

заступник завідуючого секретаріатом Спеціальної контрольної комісії Верховної Ради України з питань приватизації, оглядач "ЮВУ"

(Далі буде)

По материалам газеты "Юридичний вісник України"