Покупка здания (сооружения).
Вопросы налогообложения земли
------------------------------------------------------------------
С развитием рыночных отношений все больше субъектов
хозяйствования приобретают права собственности на здания
(сооружения), покупая их. При этом большинство таких субъектов не
уделяет надлежащего внимания вопросу приобретения права
собственности или пользования землей под приобретенными зданиями
(сооружениями).
Общеизвестно, что здание (сооружение) пространственно
неотъемлемо связано с земельным участком. Действительно, оно не
может существовать отдельно от земельного участка, на котором
построено. Однако вопрос собственности или пользования землей при
покупке здания (сооружения) является неоднозначным и многогранным,
поскольку такое здание (сооружение) может быть приобретено, в
частности, как через региональное отделение Фонда госимущества
Украины, - так и непосредственно у юридического лица (в
собственности или пользовании которого находится земельный
участок). Кроме того, субъекты хозяйствования выкупают и части
зданий (квартиры) или нежилые помещения.
Рассмотрим особенности каждого из этих случаев подробнее.
Например, если юридическое лицо выкупает здание (сооружение)
через отделение Фонда госимущества Украины, оно заключает типовой
договор купли-продажи, форма которого утверждена приказом Фонда
госимущества Украины от 18.11.96 г. № 1398, зарегистрированным
Минюстом Украины 30.12.96 г. под № 766/1791 ( z0766-96 ).
В частности, установлены следующие формы типовых договоров:
Типовой договор купли-продажи здания (сооружения, помещения),
подлежащего продаже по конкурсу;
Типовой договор купли-продажи здания (сооружения, помещения),
подлежащего продаже на аукционе;
Типовой договор купли-продажи здания (сооружения, помещения)
путем продажи.
При заключении таких договоров должна устанавливаться не
только площадь здания (сооружения), но и площадь земельного
участка и основания права собственности или пользования землей,
что непосредственно предусматривается в договорах. Указанные
договора подлежат нотариальному удостоверению и регистрации в
соответствующих органах местного самоуправления.
Законом Украины от 03.07.92 г. № 2535-ХII ( 2535-12 ) "О плате
за землю" (в редакции Закона Украины от 19.09.96 г. № 378/96-ВР
( 378/96-ВР ) с изменениями и дополнениями) установлено, что
собственники земли и землепользователи уплачивают земельный налог
со дня возникновения права собственности или права пользования
земельным участком.
Что касается перехода права собственности или пользования на
земельный участок под приобретенным зданием (сооружением), то
следует отметить, что согласно ст. 30 Земельного кодекса Украины в
редакции от 13.03.92 г. № 2196-ХII ( 2196-12 ) (с изменениями и
дополнениями) при переходе права собственности на здание и
сооружение вместе с этими объектами переходит и право
собственности или право пользования земельным участком.
Новый Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III
( 2768-12 ) (вступивший в силу с 1 января 2002 г.) также
определяет, что при переходе права собственности на здание и
сооружение право собственности на земельный участок или его часть
может переходить на основании гражданско-правовых соглашений
(приобретение по договорам купли-продажи, дарения, мены, другим
гражданско-правовым соглашениям), а право пользования - на
основании договора аренды.
При переходе права собственности на здание или сооружение к
гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в
собственности земельные участки, к ним переходит право пользования
земельным участком, на котором расположено здание или сооружение.
При этом в данном случае отсутствие документов на право
собственности или пользования землей не может быть основанием для
неуплаты земельного налога при фактическом использовании здания
(сооружения), а соответственно и земельного участка, поскольку
пользование земли в Украине является платным (ст. 2 Закона Украины
"О плате за землю" ( 2535-12 )).
Рассмотрим случай, когда юридическое лицо согласно договору
купли-продажи приобрело здание (сооружение) у другого юридического
лица, которому земельный участок был предоставлен в постоянное
пользование и выдан документ на землю (Государственный акт).
В этом случае типовой договор осуществления купли-продажи
здания (сооружения) отсутствует, и потому юридические лица при
заключении таких договоров не всегда указывают площадь земельного
участка, на котором расположено здание (сооружение), указывая при
этом только площадь здания (сооружения). Более того, условиями
договора не устанавливаются сроки обращения нового собственника
здания (сооружения) в органы местного самоуправления по вопросам
оформления документов на землю.
Кроме того, юридическому лицу, продавшему здание (сооружение),
земельный участок был предоставлен согласно решению
соответствующего органа местного самоуправления в постоянное
пользование и выдан Государственный акт, удостоверяющий право
постоянного пользования землей, и это право для него не
прекращено.
Статьей 13 Закона Украины "О плате за землю" ( 2535-12 )
определено, что основанием для начисления земельного налога
являются данные государственного земельного кадастра, содержащего
сведения о регистрации права собственности на землю, праве
пользования землей и договорах об аренде земли, учете количества и
качества земель, бонитировке почв, зонировании территорий
населенных пунктов, экономической и денежной оценке земель. То
есть в этом случае по данным государственного земельного кадастра
землепользователем земельного участка (а соответственно и
плательщиком земельного налога) может остаться юридическое лицо,
продавшее здание (сооружение).
Поэтому такие юридические лица, прежде всего, должны взвешенно
и ответственно отнестись к заключению договоров купли-продажи
зданий (сооружений), а именно: указывать не только площади зданий
(сооружений), но и площади земельных участков под ними;
предусматривать переоформление права собственности или пользования
земельными участками в сжатые сроки.
Наряду с этим юридические лица, в собственности или
пользовании которых находятся земельные участки под зданиями
(сооружениями), фактически проданные, могут воспользоваться правом
добровольного отказа от земельного участка, что является
основанием для прекращения права собственности или пользования
земельным участком согласно ст. 141 Земельного кодекса Украины
( 2768-14 ).
Рассмотрим последний случай, когда юридическое лицо выкупает
часть здания (квартиру или нежилое помещение в многоэтажном доме).
Прежде чем остановиться на вопросах налогообложения земли,
следует определить, что относится к жилищному и нежилищному
фондам.
Статьей 6 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.83 г.
№ 5464-Х ( 5464-10 ) установлено, что жилые дома и жилые помещения
(жилищный фонд) предназначены для постоянного проживания граждан,
а также для использования в установленном порядке в качестве
служебных жилых помещений и общежитии. Предоставление помещений в
жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Статьей
8 Кодекса ( 5464-10 ) определено, что перевод пригодных для
проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые может
осуществляться по решению соответствующего совета в исключительных
случаях.
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах,
предназначенные для торговых, бытовых и других нужд
непромышленного характера.
Следует отметить, что в большинстве случаев, по данным
государственного земельного кадастра, являющимся основанием для
начисления земельного налога, земельные участки под многоэтажными
жилыми домами закреплены за жилищно-коммунальными объединениями,
осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда. Поэтому согласно
ст. 7 Закона Украины "О плате за землю" ( 2535-12 ) налог за
земельные участки, занятые жилищным фондом, взимается в размере 3
процентов суммы земельного налога, исчисленного по ставкам
населенного пункта. Субъекты хозяйствования, выкупившие нежилое
помещение в многоэтажном доме, при заключении договора с
жилищно-коммунальным объединением на подачу воды, отопления и
другие услуги должны предусматривать также и компенсацию потерь
этих объединений на уплату земельного налога.
Если субъекты хозяйствования хотят отделиться от
жилищно-коммунальных объединений и самостоятельно заключить
договора с соответствующими службами на подачу электроэнергии,
воды, отопления и т. п., такие субъекты должны и самостоятельно
рассчитываться с бюджетом за долю земельного участка, поскольку
согласно ст. 14 Закона Украины "О плате за землю" ( 2535-12 ) за
земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в
пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный
налог начисляется каждому из них пропорционально той части площади
здания, которое находится в их пользовании. Согласно Положению о
порядке установки и закрепления границ придомовых территорий
существующего жилищного фонда и предоставления в совместное
пользование или общую совместную собственность земельных участков
для сооружения жилых домов, утвержденному совместным приказом
Госкомзема, Госжилкоммунхоза, Госкомгорстроя и Фонда госимущества
Украины от 05.04.96 г. № 31/30/53/396, зарегистрированным Минюстом
Украины 26.04.96 г. под № 203/1228 ( z0203-96 ), при переходе
права собственности на жилой дом (его помещения) или на часть дома
вместе с этим объектом переходит и право совместной собственности
(пользования) земельным участком в соответствии с действующим
законодательством.
Право же собственности (пользования) на придомовую территорию
(земельный участок) каждого совладельца дома определяется в
свидетельстве о праве собственности на часть дома в виде
соответствующей доли.
Завершая рассмотрение вопроса налогообложения земли под
зданиями (сооружениями), приобретенными субъектами хозяйствования
по гражданско-правовым соглашениям, следует подчеркнуть, что
согласно ст. 14 Закона Украины "О плате за землю" ( 2535-12 )
юридические лица самостоятельно исчисляют сумму земельного налога
и ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля подают
данные соответствующему органу государственной налоговой службы
(по месту нахождения земельного участка) по форме, утвержденной
приказом ГНА Украины от 26.10.2001 г. № 434, зарегистрированным
Минюстом Украины 19.11.2001 г. под № 963/6154 ( z0963-01 ).
Таким образом, юридические лица несут полную ответственность
за правильность расчета суммы земельного налога и достоверность
приведенных в расчете данных, а также за своевременность его
подачи в органы государственной налоговой службы.
Напомним также, что по новоотведенным земельным участкам и/или
при изменении в течение года объекта налогообложения расчет или
уточненный расчет размеров земельного налога юридическое лицо
подает в течение месяца со дня возникновения права собственности
или права пользования земельным участком и/или такого изменения.
В заключение посоветуем субъектам хозяйствования в дальнейшем
беспокоиться не только о приобретении права собственности на
имущество (в частности, на здания и сооружения), но и стремиться
воспользоваться правом на получение земельных участков в
собственность или в пользование с оформлением соответствующих
документов, которые удостоверяли бы такое право. Это, несомненно,
будет способствовать интеграции Украины с цивилизованными
государствами мира, где существует развитое право собственности на
имущество, прежде всего на землю.
------------------------------------------------------------------
"Вестник налоговой службы Украины"
№47/02, стр. 28
[01.12.2002]
Е. Гривнак
------------------------------------------------------------------