Каким документом утверждается перечень услуг, которые
обязана оказывать частная жилищная организация,
если она не заключает договор с жильцами?
Как мне грамотно добиться качественного выполнения
этих услуг или перерасчёта квартплаты?

Для начала отметим, что перечень услуг, оказываемых частной жилищной
организацией, определяется её уставом или положением.

В соответствии с распоряжением первого вице-премьер-министра
Украины А.ГОЛУБЧЕНКО от 30 июля 1998 г. N 628-р О мерах относительно
внедрения конкурентных основ в сфере содержания жилых домов и придомовых
территорий, а также во исполнение абзаца 2 пункта 1 распоряжения
Кабинета Министров Украины от 30 июля 1998 года N 628-р (628-98-р)
Государственным комитетом строительства, архитектуры и жилищной политики
Украины издан Приказ № 194 от 07.09.1998 г., которым утверждёно Типовое
положение о порядке конкурсного отбора предприятий для содержания
жилых домов и придомовых территорий и Типовой договор на содержание
жилых домов и придомовых территорий.
Положением установлен конкурсный порядок отбора предприятий для
содержания жилых домов и придомовых территорий. Объединения
совладельцев многоквартирных домов, жилищно-строительные кооперативы
могут самостоятельно привлекать подрядчиков для обслуживания дома.
Победитель конкурса заключает договор с органом, который
выполняет функции заказчика, на исполнение работ по содержанию
жилых домов и придомовых территорий, предоставление населению услуг
по тепло-, водоснабжению, водоотведению и электроснабжению.
Предметом договора, который заключает Исполнитель с Заказчиком
является передача Заказчиком Исполнителю функций по содержанию жилых
домов и придомовых территорий, предоставление жилищно-коммунальных услуг
и проведение расчетов с квартиросъемщиками и собственниками жилых
помещений. Целью Договора является обеспечение квалифицированного,
качественного, гарантированного обслуживания и ремонта жилого фонда,
его технического оборудования, предоставление жилищно-коммунальных
услуг, соблюдение санитарного состояния придомовых территорий для
создания жильцам домов надлежащих условий проживания.
Согласно Договору Исполнитель обязывается:
обеспечивать качественное содержание жилых домов и придомовых
территорий в соответствии с требованиями законодательства,
нормативными документами и условиями Договора;
своевременно принимать меры относительно избежания и ликвидации
аварийных ситуаций, связанных с техническим состоянием жилых
домов и их инженерным оборудованием;
возмещать убытки, причинённые имуществу, жилому помещению, а также
вред, причиненный жизни или здоровью жильцов домов вследствие наличия
недостатков в предоставлении услуг, в размере и порядке согласно
действующему законодательству Украины;
предоставлять Заказчику нужную информацию, непосредственно
связанную с вопросами содержания жилых домов и придомовых территорий;
обеспечивать сохранность переданного ему в аренду имущества, а
после завершения срока действия Договора или после его расторжения в
установленном законодательством порядке возвратить его Заказчику в
состоянии, отмеченном в акте принятия-передачи, с учетом
амортизационного износа;
возместить Заказчику стоимость поврежденного, разрушенного или
уничтоженного имущества, переданного ему в пользование в соответствии с
акта принятием-передачей;
вести учет выполнения работ по обслуживанию и ремонту
жилищного фонда и придомовых территорий, а также финансовую и
бухгалтерскую документацию.
Заказчик имеет право:
отказаться полностью или частично от услуг Исполнителя в случае
невыполнения или систематического некачественного выполнения им
работ, отмеченных в Договоре, обосновав причины такого отказа и
предупредив Исполнителя не менее как за три месяца;
на основании составленных актов уменьшить размер оплаты до 50
процентов в случае неудовлетворительного выполнения Исполнителем
отмеченных в Договоре работ;
предъявить Исполнителю требование о возмещении убытков,
причинённых вследствие неудовлетворительного санитарного содержания
территории, нарушения в обслуживании жилого фонда;
требовать от Исполнителя компенсации стоимости уничтоженного
или поврежденного имущества, переданного ему в аренду на время
выполнения работ.
Под неудовлетворительным выполнением работ со стороны Исполнителя
понимаются следующие факторы:
результаты проверки свидетельствуют, что Исполнитель не
выполняет работы в соответствии с требованиями нормативно-технической
документации и условий Договора или выполняет их не в полном объеме;
сроки выполнения текущего и аварийного ремонтов не выдерживаются;
нарушаются графики профилактического ремонта;
дома не всегда отвечают санитарному состоянию,
конструктивные элементы и инженерные системы работают с отклонением
от заданных параметров, жилищно-коммунальные услуги не отвечают
нормативно-технической документации;
от жильцов поступают обоснованные жалобы;
не соблюдаются сроки сдачи отчетности.
В случае неудовлетворительного выполнения работ Заказчик
информирует об этом Исполнителя в письменной форме (форме акта).
Исполнитель предоставляет Заказчику план - график устранения
недостатков в работе, а Заказчик даёт Исполнителю определенное время на
исправление недостатков. Если все намеченные работы не выполнены, а
недостатки не устранены в течение установленного срока, то оплата
по Договору уменьшается до 50%.

Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному
хозяйству № 135 от 31.12.91 Об утверждении Положения о системе
технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий в
городах и поселках Украины установлен состав и порядок
функционирования системы технического обслуживания, ремонта и
реконструкции жилых зданий. Положение является обязательным для
предприятий, организаций и учреждений, независимо от форм их
собственности и ведомственного подчинения, кооперативов и
обществ индивидуальных владельцев, осуществляющих техническое
обслуживание, ремонт и реконструкцию жилых зданий в городах и
поселках Украины. Контроль за выполнением требований системы
технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий возложен
на Госкомжилкомунхоз Украины и местные органы власти или на
созданные ими соответствующие структуры управления.

Согласно Правилам пользования помещениями жилых домов и
придомовыми территориями, утвержденным постановлением Кабинета
Министров Украины от 8 октября 1992 года № 572 ( 572-92-п )
собственники, наниматели и арендаторы жилых помещений обязаны:
... в установленные сроки оплачивать квартирную плату;
собственники приватизированного жилья в многоквартирных домах (к
ним принадлежат и собственники кооперативных и выкупленных квартир)
являются совладельцами всех вспомогательных помещений дома и
его технического оборудования и должны выплачивать свою долю расходов
в общих расходах на содержание дома пропорционально к занимаемой
площади требовать от наймодателя в соответствии с законодательством
выполнения возложенных на него обязанностей. В случае невыполнения
наймодателем обязанностей относительно ремонта предоставленного в
наём жилища в случаях, вызванных неотложной потребностью, провести
ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачислить его
в счет следующих платежей.
Жильцы имеют право:
на возмещение в полном объеме убытков, причинённых их имуществу,
жилому помещению, вреда, причиненного их жизни или здоровью вследствие
ненадлежащего предоставления услуг в соответствии с законодательством;
неуплату стоимости услуг, не предоставленных в срок,
установленный договором, на получение неустойки (пени), зачёт ее во
время очередной оплаты за услуги. При этом прекращение оплаты не
освобождает исполнителя услуг от обязанности устранения недостатков (или
выполнение мероприятий по их устранению), повлекших за собой перерывы
в предоставлении услуг, на возмещение нанесенных убытков и причиненного
вреда;
устранение исполнителем услуг обнаруженных недостатков в
предоставлении услуг в течение срока, установленном договором о
предоставлении этих услуг;
уменьшение размера платы за предоставленные услуги в случае
снижения их качества в порядке, определенном договором;
В случае отсутствия письменного договора между Вами и Исполнителем
услуг, по нашему мнению, Исполнитель, в соответствии со ст. 162
Гражданского Кодекса Украины не вправе в одностороннем порядке сокращать
объём предоставляемых коммунальных услуг, либо прекратить их
предоставление вообще. В этом случае спор должен быть разрешён в
судебном порядке. Доказательством допущенного нарушения обязательств со
стороны Исполнителя могут служить составленные и подписанные акты –
претензии. Для этого письменной заявкой Вам необходимо вызвать к себе
домой представителя Исполнителя для составления и подписания такого
акта. Если в течение 3-х дней со дня обращения представитель Исполнителя
не прибыл, либо отказался подписывать акт, то Вы вправе составить акт –
претензию в произвольной форме. В таком случае акт могут подписать не
менее чем три Потребителя данных услуг. Акт – претензия составляется в
двух экземплярах и скрепляется подписями Вашей и представителя
Исполнителя. В акте должны быть указаны сроки, виды отклонения
показателей по предоставлению услуги, иные нарушения. Один экземпляр
акта направляется Исполнителю. В случае, если Вы отправляете акт
Исполнителю почтой, он должен иметь доказательство его почтовой
пересылки. Причём письмо, объявленной ценности, должно содержать опись
вложения. В случае, если акт вручается Исполнителю нарочным, на втором
экземпляре акта представитель Исполнителя должен указать дату и номер
регистрации акта в журнале регистрации требований – претензий.
Ваше обращение, согласно Закону Украины Об обращениях граждан от 2
октября 1996 г. № 393/96-ВР, рассматривается и решается в срок не
больше одного месяца от дня его поступления, а то, которое не
нуждается в дополнительном изучении, - безотлагательно, но не позже
пятнадцати дней от дня его получения. Если в месячный срок решить
нарушенные в обращении вопросы невозможно, руководитель
предприятия, организации или его заместитель устанавливают
необходимый срок для его рассмотрения, о чем сообщается лицу,
которое подало обращение. При этом общий срок разрешения вопросов,
нарушенных в обращении, не может превышать сороки пяти дней.
По Вашему обоснованному письменному требованию срок рассмотрения
может быть сокращен.
Жалуйтесь и в вышестоящие инстанции, в частности в органы местного
самоуправления с которыми у вашего Исполнителя наверняка заключён
договор, в органы защиты прав потребителей, наконец, в прокуратуру.
Если Исполнитель отказался устранить недостатки и произвести
перерасчёт оплаты услуг, а также, если в результате снижения качества
предоставляемых услуг и перебоев в их предоставлении причинён ущерб, Вы
вправе требовать от Исполнителя возмещения причинённого ущерба в
судебном порядке. Ответы на Ваши обращения в том числе, послужат
доказательством того, что имеются спорные правоотношения, подлежащие
рассмотрению в суде.

Харченко Александр Валентинович

chernoknignik@vk.kh.ua
тел. (8-057) 757- 35-69