Физнедвижоблож
-05 и -04
------------------------------------------------------------------
Одна из потенциально больных тем Закона "О налоге с доходов
физических лиц" ( 889-15 ) - налогообложение операций с
недвижимостью. При теперешнем Декрете, напомним, эти операции не
облагаются подоходным налогом, поскольку оформляются через
нотариуса или на бирже с уплатой государственной пошлины или с
платой за нотариальные действия. Следовательно, применяется льгота
из п/п. "е" п. 1 ст. 5 Декрета {1}.
В Законе аналогичная льгота для недвижимости не предусмотрена
(она сохранилась лишь для продажи легковых автомобилей,
мотоциклов, мотороллеров и моторных (парусных) лодок - см. п. 12.2
Закона). Вместо этого в нем появился развернутый механизм
налогообложения операций с недвижимостью. Сводится он к
следующему.
1. При продаже недвижимости, находившейся в собственности
плательщика налога до 01.01.2004 г.:
при разовой в течение календарного года продаже дома, квартиры
или комнаты (включая землю под ними) общей площадью не более 100м2
применяется ставка налогообложения 1 процент от стоимости
имущества (п/п. 11.1.1).
При продаже указанных объектов общей площадью свыше 100м2
доход, пропорциональный излишнему метражу, облагается налогом по
ставке 5 процентов (это вдобавок к налогу, который возьмут с
дохода, пропорционального стоимости 100 м2);
при второй и более в течение года продаже имущества,
упомянутого в п/п. 11.1.1, или при продаже иных объектов
недвижимости (например, дачных домиков, гаражей, незавершенного
строительства) доход облагается налогом в размере 5 процентов от
стоимости такой продажи (п/п. 11.1.2).
2. При продаже недвижимости, полученной в собственность
плательщика налога после 01.01.2004 г.:
налог рассчитывается по ставке 13 (15) процентов, но не от
стоимости продажи, а от положительной разницы между доходом от
продажи и расходами на приобретение (строительство) имущества. При
этом если осуществляется первая в году продажа дома, квартиры или
комнаты (включая землю под ними), то указанная база
налогообложения к тому же еще и уменьшается на 10 процентов за
каждый год владения недвижимостью начиная со второго. Однако же
сумма налога не может быть меньше минимальной зарплаты,
установленной на 1 января года отчуждения.
При обмене одного объекта недвижимости на другой сумма налога
по каждому из объектов для каждой стороны уменьшается в два раза
(п/п. 11.1.4 и 11.2.4). Это правило действует в отношении как
объектов, находившихся в собственности до 2004 года, так и
приобретенных после него.
Во всех вышеприведенных случаях при исчислении дохода от
продажи используется договорная стоимость, но не ниже оценочной
стоимости, рассчитанной уполномоченным государственным органом, то
есть, по-видимому, БТИ (п/п. 11.1.3 и 11.2.3).
Налоговым агентом, удерживающим налог от продажи недвижимости,
является нотариус:
- удостоверяющий соответствующий договор;
- предоставляющий услуги по осуществлению расчетов.
При этом налог удерживается по процедуре уплаты госпошлины.
Впрочем, Закон предусматривает возможность и самостоятельной
уплаты налога участниками сделки до нотариального оформления
(п. 11.3).
Указанные доходы считаются окончательно обложенными при их
выплате.
Ну, прочли об этом - и покамест забыли. Потому как все эти
прелести вступают в силу лишь с 2005 года. О них помнят лишь
граждане со стратегическим складом ума, которые уже сейчас
подсчитывают, что будет выгоднее в 2005 году: 1 (5) процентов со
всей суммы дохода или 13 процентов с дельты.
Ну а как же нам облагаться в году 2004-м? В условиях
законодательной неопределенности вполне может сложиться точка
зрения, что доходы от продажи недвижимости будут облагаться в
полном объеме (без учета расходов) по ставке 13 процентов.
Ведь доходы от продажи недвижимого имущества, расположенного
на территории Украины, названы доходами с источником их
происхождения из Украины (п/п. 1.3 "є"), и, соответственно, они
включаются в объект налогообложения на основании п/п. 3.1.3
Закона. Да и в определение дохода из п. 1.2 они тоже вписываются
(как любые средства, полученные плательщиком налога).
По нашему мнению, данный подход является неправильным.
Читателю следует обратить внимание на п/п. 4.2.6 Закона, который
включает в состав налогооблагаемого дохода
"часть доходов от операций с имуществом, размер которой
определяется согласно положениям статей 11-12 данного Закона".
Для нас в приведенной цитате ключевыми являются слова "часть"
и "размер". Поскольку до 2005 года ст. 11 так и не вступает в
силу, до этой даты размер дохода от продажи недвижимости будет
равен нулю. То есть соответствующие доходы ни в какой части не
будут облагаться подоходным налогом.
Полагаем, такой подход в наибольшей степени укладывается в
логику законодателя. Как мы уже говорили, "при Декрете" доходы от
продажи недвижимости подоходным налогом на практике не облагаются.
Поэтому глупо считать, что в 2004 году депутаты захотели обложить
граждан на полную катушку, чтобы в 2005 году вернуться к
умеренному варианту налогообложения. Гораздо логичнее предположить
обратное: 2004 год - это переходный этап от отсутствия налогов к
их наличию, но по пониженным ставкам.
Определенные надежды на подобный благополучный исход дает и
публикация в "Вестнике налоговой службы Украины" № 35/2003, в
которой даются тезисы житомирского семинара с участием 3. Мороз
(последняя в представлении не нуждается). В тексте дословно
говорится:
"Введение с 01.01.2005 г.:
порядка налогообложения операций по продаже (обмену, другим
видам отчуждения) объектов недвижимого имущества - 1 или 13% в
зависимости от срока приобретения в собственность такого
имущества"
Конечно, из одного этого отрывка нельзя сделать однозначные
выводы. Но и быть большими роялистами, чем сам рояль (не путать с
роялти), мы, как всегда, не хотим.
И вам не советуем.
{1} См. "Бухгалтер" № 16'2003, с. 3т.
------------------------------------------------------------------
"Бухгалтер"
№38/03, стр. 44
[01.10.2003]
Дмитрий Михайленко
------------------------------------------------------------------