Я как частный предприниматель арендую нежилое помещение в жилом здании, договор аренды заключен с фондом гос. имущества в 2002г. сроком на 2года в этом году истекает срок его действия,я намерена продлить срок аренды. Как это будет выглядеть? Мне надо нотариальное заверение? Изначально договор был подписан двумя сторонами без нотариуса,договор аренды можно продлить на 360 дней(сроком меньше года)?. В нашем городе нотариусы не работают с такими документами, исполком не принял ставки для них и даже при наличии всех документов я не смогу нотариально зоверить документ, в БТИ смотрят большими глазами, на просьбу о выдаче свидетельства на право собственности на государственное помещение, этот документ выдаётся через исполком и получение его затянется не на один месяц. Возможно продлить договор на 360дней без нотариального заверения, если нет то как оформить документы, "меньшей кровью" и в краткий срок? Спасибо

Ваш вопрос весьма актуален для многих предпринимателей. Сразу отмечу неточность формулировки в Вашем вопросе. Зарегистрировать право собственности на государственное имущество возможно лишь после его приобретения по договору купли продажи или приватизации. Итак, обо всём по порядку или расскажем о порядке. Согласно Постановлению Кабинета Министров "Об утверждении Временного порядка госрегистрации сделок" от 26.05.2004 г. № 671 государственную регистрацию сделок должны осуществлять нотариусы на платной основе путем внесения записей в Государственный реестр сделок (далее – Реестр). Осуществление госрегистрации или получение выписки из Реестра сделок будет стоить контрагентам по 17 грн. Держателем Реестра определен Минюст, а администратором – Государственное предприятие "Информационный центр" Минюста. Однако, со слов заинтересованных лиц, кроме потери времени и денег нотариус ничего с этого не имеет, плюс с введением подобных реестров дорожает и стоимость нотариальных услуг, а рядовой обыватель считает что все деньги он платит нотариусу, а что такое "Информационный центр" ему вообще не известно. Заслуживает внимания содержание преамбулы к постановлению № 671, которым утвержден Временный порядок. В ней говорится, что данный документ был принят с целью обеспечения реализации физическими и юридическими лицами права на признание государством сделок, относительно которых предусмотрена госрегистрация. Отсюда логически вытекает, что регистрация отдельных сделок нужна для того, чтобы государство признавало такие сделки. Таким образом, Кабмин сформулировал еще одно право физических и юридических лиц – право на признание государством сделок. Однако это Постановление лишь частично решило проблему, которая возникла с 1 января 2004 года со вступлением в силу Гражданского кодекса Украины. Дело в том, согласно ст. 210 ГК в случаях, установленных законом (включая и сам ГК) некоторые виды сделок подлежат государственной регистрации. Сделка считается заключенной исключительно при условии соблюдения требований законодательства о ее регистрации. Государственная регистрация сделок согласно ГК должна осуществляться в порядке, определенном законом. А проблема и состоит в том, что соответствующего закона пока не существует. Таким образом, возник опасный правовой вакуум, при котором в договорной деятельности возникают дополнительные риски, связанные с возможностью признания сделок недействительными. Согласно Временному порядку обязательная государственная регистрация требуется для сделок: - залога недвижимости в случаях и в порядке, установленных законом; - купли-продажи земли, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры), иной недвижимости; - передачи недвижимого имущества под выплату ренты; - пожизненного содержания с передачей в собственность недвижимого имущества; - управления недвижимым имуществом; - установления земельного сервитута; - найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на срок не меньше одного года; - коммерческой концессии. Основные риски, с которыми сейчас сталкивается бизнес в отношении недвижимости, заключаются в возможности заключения нескольких договоров в один день в отношении одного объекта недвижимости. Недвижимое имущество в один день может быть как сдано в аренду, так и стать предметом залога, причем для нескольких кредиторов сразу. В какой-то момент это приводит к тому, что все заинтересованные стороны начинают судиться между собой, отстаивая приоритет своих прав в отношении недвижимости. Дополнительным рискам способствует еще и то, что ГК предусмотрел большую свободу в отношениях между сторонами. Но одновременно авторы ГК предусмотрели возможность получения информации о договоренностях в отношении той или иной недвижимости из публичных источников. На сегодняшний день существует набор реестров, которые в той или иной степени фиксируют статус недвижимого имущества и права на него. Благодаря этим реестрам заинтересованные лица могут получить такую информацию в день совершения сделки. Однако необходимо признать, что ни ГК, ни тем более Временный порядок не решают вопроса о соотношении института государственной регистрации сделок и их нотариального удостоверения. Ведь зачастую законодательство требует и регистрацию, и нотариальное удостоверение сделок, в связи с чем с одной стороны возникает обоснованный вопрос о целесообразности такого "дублирования", а с другой стороны – это делает более дорогой процедуру заключения сделок и внесения изменений в договора. Заметим, что непосредственную госрегистрацию смогут осуществлять только те нотариусы, которые будут подключены к Реестру сделок и имеют соответствующие договора с администратором реестра ГП "Информационный центр" Минюста. И несмотря на то, что п. 6 Временного порядка позволяет нотариусам осуществлять госрегистрацию, даже не имея прямого доступа к Реестру, для внесения записей в Реестр им все равно придется обращаться к тем нотариусам, которые к нему подключены. Совершенно очевидно, что для клиентов "неподключенных" нотариусов это будет означать более длительный срок процедуры заключения сделки, что повышает их бизнес-риски. Поэтому эксперты прогнозируют, что на рынке нотариальных услуг в ближайшее время может произойти существенный перекос: к нотариусам, которые подключены к Реестру, будут выстраиваться очереди клиентов и в некоторых регионах рынок нотариальных услуг фактически будет локально монополизирован. К такой ситуации, кстати, располагает еще и то, что в законодательстве не указано, что некоторые договора в отношении недвижимости должны регистрироваться по месту ее нахождения. Поэтому, опять-таки возможен переток клиентов из одного нотариального округа в другой. Для самих нотариусов оказались открытыми вопросы о возможности и стоимости подключения к Реестру сделок. По мнению самих нотариусов, вполне в силах администратора Реестра на тех или иных формальных основаниях отказать нотариусу в заключении с ним договора о подключении. Кроме того, право устанавливать стоимость подключения к Реестру Временный порядок оставил за ГП "Информационный центр" Минюста. Для нотариусов также может составить проблему и то, что проведение государственной регистрации сделок прямо не урегулировано приказом Минюста "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины" от 03.03.2004 г. 20/5. Как известно, этот приказ был принят гораздо раньше появления Временного порядка и не учитывает всех его особенностей. Кстати, нотариусы уже довольно давно ожидают принятия новой редакции Закона "О нотариате", на которую возлагают надежды по более однозначной регламентации своих действий. Во Временном порядке процедура государственной регистрации сделки описана очень лаконично: регистрация проводится путем внесения нотариусом записи в Реестр одновременно с его нотариальным удостоверением. Как уже упоминалось, нотариусы, которые не имеют доступа к единственной компьютерной базе данных Реестра, в день удостоверения сделки посылают один его экземпляр регистратору, который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр. Основанием для отказа в регистрации может стать невнесение или неполное внесение контрагентами платы за госрегистрацию. Согласно Временному порядку запись в Реестре должна содержать такие сведения: 1) наименование сделки; 2) наименование сторон: для юридических лиц – резидентов – наименования, местонахождение и идентификационный код согласно ЕГРПОУ; для юридических лиц – нерезидентов – наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо; для физических лиц – граждан Украины – фамилия, имя и отчество, постоянное место проживания и идентификационный номер согласно с Государственным реестром физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей; для физических лиц – иностранцев, лиц без гражданства – фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное место проживания за пределами Украины; 3) описание недвижимого имущества, относительно которого совершается сделка, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные; 4) срок действия сделки; 5) сведения о нотариальном удостоверении сделки (сведения о нотариусе, который заверил сделку, дата заверения и номер в реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов, на котором изложен текст сделки); 6) порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре сделок; 7) сведения о регистраторе. Датой государственной регистрации сделки считается дата и время внесения соответствующей записи в Реестр. О внесении записи в Реестр регистратор выдает сторонам сделки или уполномоченным ими лицам экземпляры извлечения из Реестра, в которой приводятся все зарегистрированные данные. Кроме того, извлечение из Реестра может выдаваться по запросу сторон сделки или уполномоченных ими лиц. К запросу прилагается документ о внесении платы за предоставление извлечения. Извлечение предоставляется на специальном бланке установленной Минюстом формы и заверяется подписью регистратора, скрепленной печатью. Нотариус может отказать в предоставлении извлечения, если в запросе о ее предоставлении отсутствуют, неполно, нечетко или неразборчиво указаны необходимые сведения, а также если отсутствует документ о внесении платы за предоставление извлечения или плата внесена не в полном объеме. Отказ в предоставлении извлечения оформляется в письменном виде в течение двух рабочих дней с указанием причин отказа. С появлением Временного порядка актуальными также становятся вопросы о том, необходимо ли регистрировать сделки, которые были заключены в период с 1 января по 26 мая 2004 года, а также насколько госрегистрация, неурегулированная специальным законом, будет легитимной. Мы считаем, что сделки, заключенные после 1 января, необходимо зарегистрировать. Заключительные и переходные положения ГК однозначно определяют, что к гражданским отношениям, возникшим после 1 января 2004 года, применяются нормы нового ГК. Для предотвращения риска оспаривания легитимности договора целесообразно провести его госрегистрацию. При этом можно Вы не будете стопроцентно защищены, ибо утверждение Временного порядка государственной регистрации сделок не вписывается в ст. 116 Конституции Украины. Ведь ст. 210 Гражданского кодекса четко и безальтернативно указывает, каким видом нормативно-правового акта может быть урегулирована процедура государственной регистрации сделок – только законом. Поэтому говорить об окончательной легитимности такого шага КМУ не приходится. Заключая Вашу сделку мы рекомендуем предусматривать оговорки и заключать допсоглашения о том, что после принятия соответствующего закона стороны обязуются обеспечить ее полноценную госрегистрацию. В случае пролонгации договора Вы вправе указать срок меньше одного года, чтобы уйти от необходимости нотариальной и государственной регистрации сделки.

Александр Валентинович Харченко.
av_kharchenko@list.ru, chernoknignik@vk.kh.ua,
тел. (8-057) 757-35-69

Юридическая Клиника, 2004-11-16