Як для громадян, так і для юридичних осіб укладання договору оренди як орендарів є одним із варіантів вирішення проблем, пов'язаних з нагальною потребою у використанні певного майна, яке вони не спроможні придбати у власність. Цей самий різновид угод допомагає їм отримати бажану річ у користування за плату на певний строк, а другій стороні — орендодавцю — надає можливість одержати матеріальну вигоду у вигляді орендних платежів, водночас зберігаючи право власності на майно, передане у користування орендареві. Отже, характерною особливістю договору оренди є те, що орендар отримує майно лише у тимчасове користування, а не у власність, як це має місце за договорами купівлі-продажу, поставки, міни тощо. З огляду на це необхідно приділити достатньо уваги процесу і умовам як передачі майна в оренду, так і його поверненню власникові — адже орендована річ після припинення договору оренди повинна бути повернена орендодавцеві у тому ж самому стані, в якому юна й була одержана (звісно, з урахуванням нормального зносу), а тому усі недоліки речі бажано виявити ще при її отриманні в оренду, оскільки у супротивному випадку є вірогідність, що орендареві доведеться нести матеріальну відповідальність за наявність цих недоліків.
Але перш ніж перейти до розгляду особливостей, притаманних процедурам передачі та повернення майна за договором оренди, необхідно ознайомитися з вимогами законодавства щодо самої речі, яка може бути його предметом. Так, оскільки орендар, як вже було зазначено, є тільки тимчасовим користувачем і при закінченні строку договору (або у випадку його дострокового розірвання) він зобов'язаний повернути наймодавцю в натурі саме те майно, що було отримане від останнього, то предметом договору оренди можуть бути лише індивідуально визначені, неспоживні речі, які не знищуються у процесі їх використання (ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України — далі ЦК). Саме ця ознака договору оренди відрізняє його від договору позики, згідно з яким позичальник набуває майно у власність і зобов'язується повернути позикодавцю таку ж саму кількість речей того ж роду та такої ж якості (ст. 1046 ЦК).
Вичерпного переліку речей, які можуть передаватися в оренду, цивільне законодавство не містить — ними можуть бути як земельні ділянки та будівлі, так і транспортні засоби, виробниче обладнання, рухомі речі побутового призначення тощо. Але при цьому слід враховувати існування певних обмежень та заборон на передання в оренду окремих видів майна — наприклад, об'єктом договору оренди не можуть бути речі, вилучені з цивільного обігу, а речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду тільки суб'єктам, які мають повноваження щодо використання таких речей (відповідні переліки затверджено постановою Верховної Ради України "Про право власності на окремі види майна" від 17.06.1992 p.).
У сфері господарювання до відносин за договорами оренди також застосовуються відповідні положення ЦК, але з урахуванням особливостей, передбачених у Господарському кодексі України (далі — ГК). Так, згідно з ч. 1 ст. 283 ГК майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем винятково для здійснення господарської діяльності, а тому за господарськими договорами оренди в користування може передаватися лише індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості. Крім того, у ч. З ст. 283 ГК прямо вказано три можливі категорії об'єктів оренди за господарськими договорами, а саме: державні та комунальні підприємства чи їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси (тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції, робіт або послуг, відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання), нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), а також інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.
Після того, як орендодавець та орендар визначилися з об'єктом оренди та дійшли згоди щодо інших істотних умов договору, орендодавець має виконати свій основний за змістом ст. 765 ЦК обов'язок, який полягає у своєчасній (негайній чи в строк, зазначений у договорі) передачі орендареві майна в користування. При цьому згідно з положеннями ч. 1 ст. 767 ЦК орендодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті та у стані, що відповідають умовам договору оренди та її призначенню. У супротивному ж випадку орендодавець має нести відповідальність за недоліки переданого майна (тобто такі його вади, що перешкоджають звичайній експлуатації) як за неналежне виконання зобов'язання, правові наслідки якого встановлені у ст. 611 ЦК — зокрема, ними можуть бути розірвання договору, зміна його умов (скажімо, зменшення орендної плати), відшкодування збитків тощо.
Також орендодавець відповідно до ч. 2 ст. 767 ЦК повинен попередити орендаря про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря чи інших осіб або ж призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільнить орендодавця від відповідальності, якщо у подальшому орендареві буде заподіяно шкоду особливими властивостями або недоліками речі, яка була передана в оренду. Вчинене ж орендодавцем під час укладання договору застереження про недоліки речі буде для нього гарантією звільнення від відповідальності за наявність цих недоліків як за неналежне виконання зобов'язання (навіть здача в оренду приміщення, що потребує капітального ремонту, буде цілком правомірною за умови попередження про це орендаря під час укладання договору). Орендодавець не буде відповідати і за ті недоліки речі, які орендар мав би віднайти під час огляду речі, що передається в оренду, — адже ч. 3 ст. 767 ЦК зобов'язує орендаря у присутності орендодавця перевірити справність речі (у даному випадку мова йде про явні дефекти, для виявлення яких достатньо звичайної уважної перевірки одержуваного в оренду майна). Якщо ж під час передачі речі орендар знехтує цим обов'язком, то річ буде вважатися такою, що передана йому в належному стані.
Положення ст. 768 ЦК містять правило щодо можливості надання орендодавцем гарантії якості речі, переданої в оренду. Існування такої гарантії надає орендареві додаткові права у разі виявлення недоліків, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, а саме можливість пред'явлення до наймодавця на вибір орендаря однієї з альтернативних вимог — заміни речі (якщо це можливо), відповідного зменшення розміру плати за користування річчю, безоплатного усунення недоліків речі або ж відшкодування витрат на їх усунення чи розірвання договору і відшкодування збитків, які орендареві були завдані.
Також за правилами цивільного законодавства цілком можливою є й передача в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб (наприклад, право застави, сервітути тощо), які не припиняються та не змінюються і в період дії договору оренди (скажімо, заставодержатель може звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, що після укладення договору застави заставодавець здав його в оренду). Але враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на передане в оренду майно може істотно вплинути негативним чином на інтереси орендаря, орендодавець при укладенні договору повинен попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що передається в оренду (інакше орендар вправі вимагати зменшення розміру орендної плати або ж розірвання договору та відшкодування збитків).
У разі припинення договору оренди майно, що є його предметом, відповідно до вимог ч. 1 ст. 785 ЦК (а також до самої суті договору, за яким майно передається у тимчасове користування), має бути негайно повернено орендодавцеві у тому стані, в якому воно було одержано, з урахуванням його нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (сторони можуть передбачити і більш підвищений, порівняно зі звичайним, ступінь зносу орендованої речі). Стан майна визначається сторонами на підставі існуючих правил чи технічних норм, а за їх відсутності й у випадку спору — шляхом проведення експертизи.
Із обов'язку орендаря повернути річ у стані, в якому її було одержано, випливає передбачений ч. 1 ст. 779 ЦК обов'язок орендаря усунути всі погіршення речі, які сталися з його вини. У разі ж неможливості відновлення речі орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків (ч. 2 ст. 779 ЦК). Але поряд з цим орендар згідно з ч. 3 ст. 779 ЦК не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок її нормального зношення або через упущення орендодавця. Також орендар не несе відповідальність за випадкове погіршення речі чи за її погіршення з вини інших осіб, оскільки за загальним правилом, що міститься у ст. 323 ЦК, ризик випадкового знищення чи пошкодження переданого в оренду майна несе орендодавець як його власник. Орендар же має відповідати за випадкову загибель чи псування орендованої речі лише у тому разі, коли він затримав повернення речі орендодавцеві.
Подекуди орендар робить поліпшення орендованого майна (тобто вносить такі зміни, внаслідок запровадження яких підвищуються можливість використання майна та його матеріальна цінність). Проте слід звернути увагу, що виходячи із загального правила про можливість зміни стану речі орендарем лише за згодою орендодавця (ч. 3 ст. 773 ЦК), а також із спеціальної норми ч. 1 ст. 778 ЦК, орендар може поліпшити річ, яка є предметом договору оренди, лише за згодою орендодавця. При дотриманні зазначеної умови орендар відповідно до ч. 3 ст. 778 ЦК має право на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення майна або ж на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
У судовій практиці досить часто виникають спори з приводу факту надання чи ненадання наймодавцем згоди на проведення поліпшень речі (а відтак і пов'язаного з цим обов'язку відшкодування витрат). Один із прикладів подібних спорів наведено у в, 1 листа Вищого арбітражного суду України (далі - ВАСУ) № 01-8/442 від 12.04.2001р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами", в якому викладено справу за позовом відділення Державного казначейства (далі — орендар) до ЗАТ (далі — орендодавець) про стягнення коштів за ремонт та переобладнання орендованого приміщення.
Позовні вимоги орендаря було задоволено, але орендодавець, не погоджуючись з цим рішенням, звернувся із заявою до ВАСУ і просив його скасувати, посилаючись на здійснення поліпшення об'єкта оренди без відповідного дозволу.
Перевіривши матеріали справи, судова колегія ВАСУ встановила, що предметом оренди було нежиле приміщення, віднесене
відповідним актом до об'єктів незавершеного будівництва. Оскільки зазначене приміщення було непридатним для використання за призначенням, позивач зазнав витрат у зв'язку з проведенням необхідних будівельно-ремонтних робіт та обладнанням приміщення охоронною та протипожежною сигналізацією, його телефонізацією.
За договором оренди орендодавець зобов'язувався протягом однієї декади після припинення дії договору або його розірвання компенсувати орендареві кошти, витрачені на поліпшення орендованого майна з урахуванням його зносу та рівня інфляції на час розірвання договору. З огляду на це судова колегія ВАСУ дійшла висновку про безпідставність посилань заявника на відсутність його згоди щодо поліпшення орендованого майна (адже факт надання зобов'язання компенсувати кошти, витрачені на поліпшення майна, беззаперечно свідчить і про надання згоди на такі поліпшення) та про обґрунтованість рішення арбітражного суду, а тому й залишила його без зміни.
Якщо ж поліпшення орендованого майна зроблені орендарем все ж таки за відсутності згоди орендодавця, то у разі, коли ці поліпшення можна відокремити без шкоди для майна, орендар має право на їх вилучення (ч. 2 ст. 778 ЦК). У випадку ж неможливості відокремлення зроблених без дозволу орендодавця поліпшень без шкоди для речі, орендар відповідно до ч. 5 ст. 778 ЦК права на відшкодування їх вартості не має.
Досить рідко, але іноді все ж буває, що орендар робить таке поліпшення речі, в результаті якого створюється нова річ. У цьому разі (але лише якщо це поліпшення було зроблене за згодою орендодавця) орендар стає співвласником речі — вона згідно з ч. 4 ст. 778 ЦК належатиме йому та орендодавцеві на праві спільної часткової власності, в якій частка наймача має відповідати вартості його витрат на поліпшення речі. Втім, ця правова норма носить диспозитивний характер, оскільки законом або договором може бути передбачений інший розподіл часток.
Загалом же останнім часом спостерігається тенденція до зросту кількості договорів оренди, що укладаються в Україні, — так, громадяни через брак коштів досить часто беруть в оренду квартири, садові будиночки, транспортні засоби, а юридичні особи вважають за краще укласти договір оренди щодо переважної частини необхідного їм для здійснення господарської діяльності майна, ніж придбати його у власність, у зв'язку з його тимчасовою потребою та меншими ризиками (нагадаємо, що за загальним правилом ризик випадкового знищення чи пошкодження речі несе орендодавець).