ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ ПО ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСАХ
ДЕРЖАВНА ІНСПЕКЦІЯ З КОНТРОЛЮ
ЗА ВИКОРИСТАННЯМ І ОХОРОНОЮ ЗЕМЕЛЬ
Л И С Т
21.10.2003 N 84
Заступнику начальника
Вінницького обласного
головного управління
земельних ресурсів
На Ваш запит щодо здійснення державного контролю за
використанням та охороною земель Держземінспекція повідомляє
наступне.
Питання 1. Якщо громадянин або суб'єкт підприємницької
діяльності (фізична або юридична особа) має договір
купівлі-продажу приміщення (квартири в багатоквартирному будинку,
приватного будинку), але документи на право володіння або
користування земельною ділянкою відсутні:
а) при наявності рішення органу місцевого самоврядування про
надання цієї земельної ділянки (після 15.03.91 р.) для житлової
забудови та обслуговування житлового будинку;
б) у разі відсутності такого рішення;
в) при наявності дозволу органу місцевого самоврядування,
його структурного підрозділу на право використання цього
приміщення для комерційних цілей;
г) у разі відсутності такого дозволу.
Відповідно до підпункту 4.4 пункту 4 Положення про порядок
встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого
житлового фонду та надання у спільне користування або спільну
власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків
(затверджене спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу,
Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.96 р.
N 31/30/53/396 ( z0203-96 ), який зареєстровано в Мін'юсті України
26.04.96 р. N 203/1228) визначено, що виділення частки земельної
ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх
окреме відчуження не допускається. Право власності (користування)
на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника
будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину
будинку у вигляді відповідної частки.
Згідно зі статтею 42 Земельного кодексу України ( 2768-14 )
земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові
території державної або комунальної власності, надаються в
постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які
здійснюють управління цими будинками. А у разі приватизації
громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна
ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у
користування об'єднанню власників. Таким чином, громадяни та
юридичні особи, які мають у власності або у користуванні квартири
у багатоквартирному жилому будинку, не можуть мати особисто
документа, що посвідчує право власності чи право користування
земельною ділянкою.
Щодо приватного сектору, то відповідно до статті 125
Земельного кодексу України ( 2768-14 ) право власності та право
постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання
її власником або користувачем документа, що посвідчує право
власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та
його державної реєстрації. Згідно зі статтями 91 та 96 Земельного
кодексу України власники земельних ділянок і землекористувачі
зобов'язані забезпечувати використання їх за цільовим
призначенням. Тому для використання земельної ділянки у
комерційних цілях у приватному секторі населеного пункту необхідна
зміна цільового призначення земельної ділянки, яка проводиться
відповідно до Порядку зміни цільового призначення земель, які
перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженого
постановою Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 р. N 502
( 502-2002-п ). В іншому випадку громадяни та юридичні особи
нестимуть відповідальність відповідно до статті 211 Земельного
кодексу України та статті 53 Кодексу України про адміністративні
правопорушення ( 80731-10 ).
Питання 2. Якщо громадянин або суб'єкт підприємницької
діяльності (фізична або юридична особа) мас державний акт на право
власності на приміщення, але документи на право володіння чи
користування земельною ділянкою відсутні.
Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України
( 2768-14 ) при переході права власності на будівлю і споруду
право власності на земельну ділянку або її частину може переходити
на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на
підставі договору оренди. Тому власники або користувачі відповідно
до вимог статті 125 Земельного кодексу України зобов'язані
оформити у встановленому законодавством порядку документ, що
посвідчує право власності чи право користування земельною
ділянкою. Відсутність таких документів кваліфікується як порушення
земельного законодавства, що є підставою для видачі обов'язкової
для виконання вказівки (припису) щодо усунення порушень земельного
законодавства. У разі невиконання обов'язкової для виконання
вказівки (припису) громадяни та посадові особи несуть
відповідальність, передбачену статтею 188-5 Кодексу України про
адміністративні правопорушення ( 80731-10 ).
Питання 3. Якщо громадянин або суб'єкт підприємницької
діяльності (фізична або юридична особа) заключили договір оренди
приміщення, при відсутності договору оренди земельної ділянки:
а) під житло;
б) під комерційне використання;
в) без вказівки на ціль використання.
Чинне законодавство України не містить правової норми, якою
передбачено обов'язковість укладення договору оренди земельної
ділянки при укладенні договору оренди приміщення.
Питання 4. Якщо громадянин або суб'єкт підприємницької
діяльності (фізична або юридична особа) уклали договір оренди
земельної ділянки:
а) для комерційного використання;
б) без вказівки на ціль використання;
Відповідно до підпункту 4 пункту 2 статті 14 Закону України
"Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV ( 161-14 )
цільове призначення, умови використання і збереження якості землі
є істотною умовою договору оренди земельної ділянки. Пунктом 3
вказаного Закону передбачено, що відсутність у договорі оренди
однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для
відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею
18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним
відповідно до законів України.
Також, необхідно зазначити, що відповідно до пунктів 5 і 6
статті 15 вказаного Закону ( 161-14 ), надання земельної ділянки в
оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в
натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення, а у
разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в
оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному
Земельним кодексом України ( 2768-14 ). Проект відведення
земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди.
Начальник управління методичного
забезпечення та адміністративного
провадження С.Г.Шумейко