Законом України № 490 від 19.12.2006 р. внесено зміни до Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів. Передбачено, що до 1 січня 2008 року забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств. Також до 1 січня 2008 року не допускається:
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних ділянок (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності); укладені під час дії зазначеної заборони в частині купівлі-продажу та іншим способом відчуження земельних ділянок, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Водночас редакція отримує велику кількість листів з проханнями висвітлити порядок набуття громадянами права на землю. Пропонуємо вашій увазі такий матеріал.
Підстави та умови набуття права на землю, порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, набуття прав на землю за давниною користування (набувальна давність), умови переходу прав на земельну ділянку при переході прав на будинки та споруди тощо визначені у гл.19 ЗКУ.
При розгляді підстав набуття прав на землю громадянами та юридичними особами варто мати на увазі, що такі особи набувають права власності на земельні ділянки та права користування ними. Згідно з ч. 1 ст. 116 ЗКУ громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень, визначених ЗКУ. В останньому закріплені загальні положення щодо придбання землі як вітчизняними, так і іноземними громадянами та юридичними особами.
Право на землю мають фізичні та юридичні особи, які є правоздатними за українським цивільним законодавством. Вони можуть здійснювати конкретні правомочності щодо реалізації земельних прав на підставі загальноцивільної дієздатності. У передбачених законом випадках правомочності осіб можуть здійснюватися їхніми законними представниками або уповноваженими особами.
Рішення про передачу земельних ділянок у власність чи про надання їх у користування приймаються органами державної виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. До таких органів належать Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації — обласні й районні держадміністрації та держадміністрації міст Києва і Севастополя. Органами місцевого самоврядування, що приймають відповідні рішення, є сільські, селищні та міські ради разом з радами міст Києва і Севастополя. Повноваження цих органів щодо прийняття рішень про передачу відповідних земельних ділянок у власність або надання їх у користування передбачені главами 2, З ЗКУ.
За ч.2 ст. 116 ЗКУ набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Передача земельних ділянок у власність і надання їх у користування є складними юридичними фактами, що охоплюють широке коло необхідних дій та потребують документального оформлення. Так, і передача земельних ділянок у власність, і надання їх у постійне користування державним і комунальним підприємствам, а також громадським організаціям інвалідів України, їх підприємствам (об'єднанням), установам та організаціям вимагають: звернення громадянина або юридичної особи із заявою або з клопотанням з доданими до них відповідними документами; розгляду заяви або клопотання уповноваженим органом і ухвалення відповідного рішення, а в деяких випадках і надання дозволу на підготовку проекту відводу земельної ділянки; розробки проекту земельного відводу, його узгодження, розгляду і затвердження; переносу проекту відводу в натуру шляхом встановлення границь земельної ділянки на місцевості; одержання документів, що засвідчують право на землю; здійснення державної реєстрації земельної ділянки. В окремих випадках земельним законом передбачаються додаткові вимоги до передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування, зокрема наявність позитивного висновку конкурсної комісії при передачі земельної ділянки фермерському господарству, підготовка і представлення висновків сільськими, селищними, міськими, районними, обласними радами, районними та обласними держадміністраціями за місцем розташування земельної ділянки тощо.
Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян у випадках приватизації ними ділянок, що знаходяться в їхньому користуванні, заснована на тому, що попереднє земельне законодавство передбачало надання громадянам землі в постійне і тимчасове користування. Чинний ЗКУ не визначає для громадян країни ні постійного, ні тимчасового користування, крім оренди землі. Тепер земельні ділянки, які раніше були надані громадянам на основі відповідного виду права землекористування, можуть бути приватизовані або переоформлені в оренду. Набуття права власності на зазначені земельні ділянки здійснюється громадянами за їхнім бажанням, яке вони можуть виразити в заяві до відповідного органу державної виконавчої влади або органу місцевого самоврядування — згідно з належністю права власності на земельну ділянку, що підлягає приватизації.
Порядок приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій встановлено ст. 25 ЗКУ (з відповідними змінами та доповненнями). У разі приватизації земельних угідь таких підприємств земельні ділянки передаються їхнім працівникам, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, що розташовані на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Рішення про приватизацію таких земель приймають органи державної виконавчої влади або місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень за клопотанням працівників державних або комунальних сільськогосподарських підприємств. Земельні ділянки зазначеним особам та пенсіонерам з їх числа передаються у приватну власність безоплатно.
Ця норма ЗКУ передбачає й умови визначення площ земельних угідь, що передаються в приватну власність. Так, при обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які перебували у постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, за винятком земель, що залишаються у державній та комунальній власності. Загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь поділяється на кількість осіб, які беруть участь у приватизації. Тобто обчислена площа складає різницю між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, і площею земель,які залишаються у державній чи комунальній власності (земель лісового та водного фонду, резервних земель).
Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа, якщо всі ці особи проживають у сільській місцевості або селищах міського типу, не можуть перевищувати норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановлених законом для ведення особистого селянського господарства. Вартість і розміри земельних часток враховуються в умовних кадастрових гектарах і є рівними. Таким чином, зазначені особи мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай), виділену в натурі (на місцевості).
Норми безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами визначаються в граничних розмірах їхньої площі та в розмірах земельної частки.. Так, ст. 121 ЗКУ встановлює такі розміри безоплатної передачі земельних ділянок громадянам (у граничних розмірах): для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га; для ведення садівництва — не більше 0,12 га; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га; для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га; для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
Нормування ділянки землі розміром земельної частки, передбаченої ст. 121 ЗКУ, відбувається при передачі безоплатної частини земельної ділянки для ведення фермерського господарства, зокрема в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Відхилення від встановленого граничного розміру частки при передачі землі в приватну власність громадян передбачено при передачі земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства у випадку одержання громадянами земельної частки в натурі на місцевості. Проте якщо для ведення фермерського господарства безоплатна передача землі в розмірі земельної частки є загальним правилом, то для ведення особистого селянського господарства вона в законі сформульована як виняток із такого правила. Пояснюється це тим, що загальним правилом визначення розміру земельної ділянки, яка передається для цілей ведення особистого селянського господарства, є гранична норма земельної площі розміром не більше 2 га. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян проводиться шляхом їх приватизації один раз по кожному виду використання землі. При цьому в земельному законі не обмежується кількість земельних ділянок, а встановлюються лише їхні граничні розміри.
У ЗКУ передбачені й основні вимоги до набуття права користування земельними ділянками фізичними та юридичними особами. ЗКУ встановлює можливість надання земельної ділянки, що знаходиться у власності або в користуванні, лише після її вилучення (викупу) у встановленому порядку.
Право користування земельною ділянкою не може бути «подвійним», тобто воно не може набуватися однією особою без припинення належності цього права іншій особі. Неприпустимим є, наприклад, одночасне надання земельної ділянки в наступне землекористування без припинення попереднього користування нею та вилучення її з такого використання. Тому правові вимоги інституту права землекористування в повному обсязі поширюються на права громадян та юридичних осіб щодо використання ними землі на користувальницьких засадах.
Новелою серед підстав набуття права власності та права користування земельною ділянкою громадянами є її набуття за давністю користування. Відповідно до ст. 119 ЗКУ громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користувалися земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання в користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах визначених норм.
Передача земельної ділянки у власність або надання її у користування на підставі набувальної давності обумовлені насамперед добросовісністю та відкритістю користування нею. У зазначеній земельно-правовій нормі під добросовісним користуванням земельною ділянкою слід розуміти здійснення обробки та привласнення корисних властивостей земельної ділянки без належної на те правової підстави, про що громадянин не знав і не міг знати, але вважав своє користування правомірним. Відкрите користування земельною ділянкою означає не таємне і не сховане привласнення корисних властивостей землі як своїх досягнень в результаті здійснення такого користування.
Добросовісне і відкрите землекористування протягом зазначеного терміну не може бути перерваним та сумарним. Звичайно, сезонні перерви в обробці землі не можуть розцінюватися як перерви в її використанні. Перервою в користуванні земельною ділянкою вважається не менш ніж річний термін протягом зазначеного строку безпідставного землекористування. Незважаючи на те, що земельний закон не передбачає умов обчислення терміну набувальної давності, часом її започаткування слід вважати момент фактичного початку користування земельною ділянкою.
У зв'язку з тим, що в подібних випадках громадяни не мають відповідних документів, які б засвідчували право на земельну ділянку, то їм необхідно надавати інші докази користування земельною ділянкою. Це можуть бути будь-які фактичні обставини, що підтверджують користування земельною ділянкою. Вони зазначаються в клопотанні, з яким громадянин звертається до органу виконавчої влади або місцевого самоврядування. Останні мають право перевірити наведені обставини і за результатами перевірки задовольнити або відхилити клопотання.
На практиці можуть виникати і питання щодо розмірів ділянок землі, що надаються громадянам на підставі набувальної давності. Розміри земельних ділянок, які передаються громадянам у власність або надаються в користування, встановлюються в межах норм, передбачених ЗКУ для визначеного виду землеволодіння або землекористування. Це стосується і безоплатної передачі земельних ділянок громадянам у власність на підставі набувальної давності. Але вони можуть не збігатися із розмірами земельних ділянок, якими громадяни користувалися раніше.
Підставою набуття прав на землю є також перехід прав на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду, що передбачено ст. 120 ЗКУ. Ця стаття визначає зміну прав на земельну ділянку шляхом зміни власників будівель, споруд. Відповідно до змісту цієї норми при переході прав на будівлі і споруди може мати місце перехід як права власності, так і права користування 'земельною ділянкою.
Перехід права користування земельною ділянкою при переході права власності на будівлю або споруду,-що розташовані на ній, також вимагає договірно-правових підстав. Таким договором, який регламентує перехід права користування земельною ділянкою до набувача будівлі чи споруди, земельним законом визнається тільки договір оренди землі, тому що право постійного землекористування не ґрунтується на договірних відносинах.
У ч.1 ст. 120 ЗКУ передбачається перехід права власності не тільки на ділянку в цілому, а й на її частину. Тому такий перехід охоплює перехід права власності на земельну ділянку з усіма будівлями та спорудами і перехід права власності на частину земельної ділянки, на якій розташовані окремі нерухомі об'єкти. Отже, земельним законодавством допускається можливість розподілу земельної ділянки між відчужувачем і набувачем будівлі та формування різних правових підстав використання земельної ділянки.
Землеволодільці можуть використовувати частини земельної ділянки на різних правових підставах — на підставі права власності та на умовах оренди. Використання земельної ділянки на різних підставах при переході права власності на будівлі та споруди є досить гнучким і враховує інтереси як відчужу-вача, так і набувача будівлі або споруди, але воно може здійснюватися на власницьких і користувальницьких засадах лише із дотриманням основного цільового призначення ділянки на момент відчуження будівлі чи споруди.
При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на використання земельної ділянки визначається договором оренди землі. Якщо такий договір не передбачає переходу права оренди від орендаря ділянки до набувача будівлі та споруди, останній може врегулювати відносини щодо землекористування з власником земельної ділянки шляхом укладення окремого договору оренди землі.
Правовою підставою переходу прав на земельну ділянку є також договір довічного утримання. Так, за ч. 3 ст. 120 ЗКУ в разі переходу права власності на будинок або на його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику. Перехід прав
на земельну ділянку за договором довічного утримання внаслідок переходу права власності на будинок або на його частину відбувається й у тих випадках, коли в договорі не передбачені умови переходу прав на земельну ділянку. Більше того, наявність договору дорічного утримання не вимагає оформлення переходу прав на земельну ділянку окремим договором. Безумовно, відчужувачем будинку або його частини, а значить і земельної ділянки, може бути тільки фізична особа, що володіє правом власності на них.
При переході права власності на будівлю або споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам цих осіб у вартості будівлі або споруди. Принцип пропорційного розподілу прав на земельну ділянку в залежності від вартості частки у придбаній будівлі або споруді не дозволяє власникам часток у наступному виходити за їх межі при використанні земельної ділянки. Однак ч.4 ст.120 ЗКУ передбачає можливості відхилення від пропорційності прав на земельну ділянку, якщо це визначено договором відчуження будівлі або споруди.
Відповідно до ч.5 ст.120 ЗКУ при переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. У даному випадку такими набувачами будівель або споруд з обмеженими правами на земельну ділянку можуть бути як вітчизняні, так і іноземні громадяни та юридичні особи. Це визначається законодавчою допустимістю такого переходу прав на земельну ділянку в залежності від земельної правосуб'єктності осіб та особливостями правового режиму земель, на яких розташовані придбані ними будівлі або споруди.
Момент виникнення прав на землю має важливе практичне значення для їхньої реалізації. Насамперед це стосується набуття права власності на землю та права постійного користування земельною ділянкою, що є необмеженими за строками здійснення, але все ж наділені моментом виникнення в часі. Відповідно до ч.1 ст.125 ЗКУ право власності на земельну ділянку та право постійного користування нею виникають після одержання власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування, та після його державної реєстрації.
Виникнення права тимчасового користування земельними ділянками на умовах оренди також передбачене законом. Відповідно до ч.2 ст.125 ЗКУ право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. Із цього випливає, що юридичним фактом, який породжує виникнення права на оренду земельної ділянки, є належним чином укладений та зареєстрований договір оренди землі.
Необхідною умовою допуску землекористувача до використання земельної ділянки є встановлення її меж в натурі (на місцевості) та одержання документа, який посвідчує право власності, постійного користування або оренди конкретної земельної ділянки, а також державна реєстрація цього документа. Приступати до використання земельної ділянки без дотримання вимог, що встановлені ч. 3 ст. 125 ЗКУ, забороняється.
Відмова або ухилення власника земельної ділянки від встановлення її меж у натурі (на місцевості), від одержання документа, що засвідчує право на землю, або від його державної реєстрації не звільняє власника від обов'язку внесення плати за земельну ділянку, що фактично використовується. Це безпосередньо випливає із положень Закону України «Про плату за землю» в редакції від 19.09.1996 р. Крім того, такі дії є правопорушеннями, які передбачені ст. 211 ЗКУ і мають наслідками притягнення винних осіб до відповідальності згідно з нормами Кодексу про адміністративні правопорушення та іншими актами законодавства.
Відповідно до ч.1 ст. 126 ЗКУ право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчуються державними актами. Наведена норма відрізняється від аналогічних положень попереднього земельного закону, які надавали повноваження щодо видачі та реєстрації державних актів сільським, селищним, міським і районним радам. Чинний ЗКУ розглядає реєстрацію прав на землю як складову частину державного земельного кадастру і закріплює повноваження щодо його ведення за органами державної влади з питань земельних ресурсів.
Згідно з ч.2 ст. 126 ЗКУ право на оренду землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Із численних договорів, що передбачають перехід прав на земельні ділянки, тільки належно оформлений та зареєстрований договір оренди землі не вимагає одержання землекористувачем окремого документа, який засвідчує його право на земельну ділянку.
Отже, договір оренди землі, з одного боку, спрощує процедуру оформлення орендних відносин між орендодавцем і орендарем земельної ділянки, а з іншого — виконує роль відповідного документа, необхідного для видачі у майбутньому державного акта на постійне користування земельними ділянками державної або комунальної власності.
У договорі оренди відповідно до ст.14 Закону України «Про оренду землі» №161-XIV від 06.10.1998 р. в редакції Закону України №1211-IV від 02.10.2003 р. (зі змінами та доповненнями) мають бути зазначені такі істотні умови:
об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
термін договору оренди;
орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);
цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;
умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки;
відповідальність сторін.
Річна орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, як визначає ст. 21 Закону України «Про оренду землі», не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю», та перевищувати 10 % їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлено більший розмір орендної плати.
Ст. 2 Закону України «Про плату за землю» встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку і підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.
Матеріали підготував ВАСИЛЬ МОРОЗ, юрист
Інформаційно-довідкова газета ЮРИСТ КОНСУЛЬТУЄ 3/2007