[1. В соответствии со статьей 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) обязательным условием заключения соглашения между управляющим ФФС (фонда финансирования строительства) и застройщиком должно быть обеспечение исполнения обязательств застройщика установлением ипотеки. Предметом ипотеки по ипотечному договору являются имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

Согласно статье 50 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) банк предоставляет кредит доверителю ФФС на условиях, определенных этим банком в соглашении об ипотечном кредите. Предметом ипотеки по ипотечному договору являются объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в будущем, и/или имущественные права на него.

Означает ли это, что в случае получения доверителем ФФС ипотечного кредита, где в качестве предмета ипотеки определены имущественные права на объект инвестирования, одновременно будут возникать ипотечные отношения по разным договорам с одинаковым предметом ипотеки?]

Относительно первого вопроса обращения

Статьей 10 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) (далее - Закон) предусмотрено установление ипотеки как обеспечения исполнения обязательств застройщика по соглашению с управляющим. Предметом ипотеки по такому ипотечному договору являются имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

В соответствии со статьей 50 Закона (978-15) ипотечный кредит предоставляется доверителю ФФС на условиях, определенных банком в соглашении об ипотечном кредите; предметом ипотеки по ипотечному договору, как указано в Законе, являются объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в будущем, и/или имущественные права на него.

Отношения, возникающие по таким ипотечным договорам, отличаются содержанием исполнения обязательств, в первом случае установление ипотеки является обеспечением исполнения обязательств застройщиком перед учредителем, во втором случае установление предмета ипотеки является обеспечением исполнения обязательств доверителя-учредителя, получившего кредит, перед кредитным учреждением (банком).

Кроме того, в первом случае предметом ипотеки является объект строительства, в другом - объект инвестирования.

[2. Управляющий ФФС входит в состав банка, предоставившего ипотечный кредит доверителю. Предметом ипотеки по кредитному договору являются имущественные права на объект инвестирования. Должна ли быть отменена ипотека по кредитному договору, если застройщик не исполнит свои обязательства и передаст имущественные права на недвижимость управляющему?]

Относительно второго вопроса обращения

Законом прямо не предусмотрена отмена ипотеки по кредитному договору, в случае если застройщик не исполнил свои обязательства и передал имущественные права на недвижимость.

Однако в соответствии со статьей 17 Закона Украины "Об ипотеке" (898-15) , устанавливающей общие требования к ипотеке, ипотека прекращается[, в частности,] в случае приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки. Поэтому считаем необходимым рассматривать нормы Закона Украины "Об ипотеке" при решении изложенного вопроса.

[3. В соответствии со статьей 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) в соглашении между застройщиком и управляющим ФФС должно быть предусмотрено обязательство застройщика уступить управляющему имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, в случае возникновения обусловленного данным соглашением риска неисполнения застройщиком своих обязательств перед управляющим. В случае выявления управляющим определенного соглашением риска нарушения застройщиком условий соглашения договор уступки заложенного имущественного права вступает в силу и застройщик должен передать управляющему фонда имущество и имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

Относятся ли к указанным рискам рискованные ситуации, перечисленные в статье 18 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) ?]

Относительно третьего вопроса обращения

Поскольку правоотношения между застройщиком и управляющим определяются в соответствии со статьей 9 Закона [Украины "Об ипотеке" (898-15) ] в договоре, заключенном между ними, и с учетом требований главы 52 Гражданского кодекса Украины (435-15) все риски неисполнения такого договора вытекают из условий, указанных в нем.

[4. В соответствии со статьей 16 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) управляющий ФФС в интересах доверителей может проверять финансовое положение застройщика, требовать от него представления финансовых и аудиторских отчетов.

Означает ли это, что управляющий ФФС может выступать заказчиком аудиторской проверки застройщика?

За чей счет должны оплачиваться аудиторские проверки, инициированные управляющим ФФС?]

Относительно четвертого вопроса обращения

Согласно статьям 16, 18 Закона [Украины "Об ипотеке" (898-15) ] управляющий в интересах доверителей с целью предупреждения возникновения рисковых ситуаций в процессе строительства, для осуществления контроля за соблюдением застройщиком исполнения условий договора может проверять финансовое положение застройщика, требовать от него финансовых и аудиторских отчетов.

Законом не установлено, за чей счет должны оплачиваться расходы на аудиторские проверки, инициированные управляющим. Вопрос оплатности таких проверок может быть урегулирован в договоре между застройщиком и управляющим.

[5. В соответствии со статьей 9 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) управляющий определяет банк, в котором должны быть открыты текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, участвующих в сооружении объекта строительства.

Может ли касаться данное требование тех субъектов предпринимательской деятельности, которые по договорам поставки осуществляют продажу строительных материалов застройщику, подрядчикам и субподрядчикам?

6. В соответствии со статьей 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) обязательным условием заключения соглашения между управляющим ФФС и застройщиком должно быть обеспечение исполнения обязательств застройщика установлением ипотеки. Предметом ипотеки по ипотечному договору являются имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

В соответствии со статьей 9 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) по соглашению застройщик передает управляющему перечень объектов инвестирования в объекте строительства, являющийся предварительным объемом заказа на строительство, и имущественные права на эти объекты инвестирования для последующей передачи учредителям фонда на условиях Правил данного фонда.

Означает ли это, что передача, упомянутая в статье 9 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) , фактически является передачей имущественных прав в ипотеку?]

Относительно пятого и шестого вопросов обращения

Сообщаем, что Госфинуслуг не наделен полномочиями на официальное толкование законов Украины. В соответствии со статьями 147, 149 Конституции Украины (254к/96-ВР) , статьей 13 Закона Украины "О Конституционном Суде Украины" (422/96-ВР) государственным органом, уполномоченным осуществлять толкование законов Украины, определен Конституционный Суд Украины.

Полномочия по разъяснению законодательства имеют Министерство юстиции Украины, комитеты Верховной Рады Украины, другие органы государственной власти в пределах своей компетенции и при условии законодательного закрепления за ними права предоставляют разъяснения, в частности, Государственный комитет [Украины] по вопросам регуляторной политики и предпринимательства относительно законодательства о государственной регуляторной политике в сфере хозяйственной деятельности.

[7. В соответствии со статьей 5 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность жилья.

Согласно статье 2 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) объект инвестирования - квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом.

Означает ли это, что сооружение нежилых помещений не может инвестироваться фондами финансирования строительства?]

Относительно седьмого вопроса обращения

Статьей 2 Закона (978-15) определено понятие объекта инвестирования, согласно которому объектом строительства является квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом.

То есть в объекте строительства, сооружаемом застройщиком, могут быть нежилые помещения социально-бытового назначения, которые после завершения строительства становятся отдельным имуществом.

Одновременно сообщаем, что в Министерстве юстиции Украины, Госфинуслуг вместе с другими министерствами и ведомствами во исполнение поручений КМУ разработаны изменения и дополнения к Законам Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (978-15) и "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" (979-15) в целях их согласования и приведения в соответствие с Законом Украины "Об ипотеке" (898-15) . Законопроект находится в Кабинете Министров Украины.