Два роки тому для тих, хто хотів купити квартиру у новобудові, все було просто. Механізм такої угоди мав назву „інвестиційний договір”, при якому приватна особа-інвестор платить кошти забудовнику, він будує і несе за все відповідальність. Водночас коли схема надто проста, то й обманути довірливого клієнта стає теж просто. Розуміючи це, а також беручи до уваги низку будівельних афер, законодавці вирішили запустити кілька механізмів, і тепер діяльність забудовників контролюється незалежними суб’єктами договірних відносин.
15 грудня 2005 року Парламент прийняв поправку до Закону України «Про інвестиційну діяльність», що заборонила фінансування будівництва житла інакше, ніж за допомогою фондів фінансування будівництва (ФФБ), інститути спільного інвестування (ІСІ) та випуск цільових облігацій. У січні 2006 року Закон був підписаний Президентом і вступив у силу. Нагадаємо, що в 2003 році був прийнятий Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю», суть якого зводилась до того, що фінансування будівництва житла здійснюється фінансовою установою, яка акумулює кошти фізичних осіб-довірителів на спеціальному рахунку, що має назву ФФБ – фонд фінансування будівництва. Таким чином, фінансові установи (а це, як правило, банки) ставали посередниками між потенційними покупцями житла і будівельними компаніями. Внесені законом № 3201 зміни у ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» встановили заборону лише у відношенні використання інвестиційних договорів, причому пов’язаних з інвестуванням у будівництво житла. Що стосується не житлових приміщень, то приймати кошти інвесторів для будівництва таких об’єктів можна і за інвестиційними договорами. Існують також форми договорів, використання яких регулюється не інвестиційними законами, а нормами цивільного і господарського кодексів. На них вищезгадані обмеження не поширюються. Тому сьогодні можна використовувати договір доручення, комісії, сумісної діяльності, договір надання послуг з організації будівництва, договір підряду, попередній договір та інші. Що стосується інвестиційних договорів, які були укладені до кінця 2005 року, вони є діючими. Для того, щоб з’ясувати суть механізмів, за якими фізична особа може фінансувати свою майбутню квартиру, слід визначити основні поняття, якими доведеться оперувати при вкладанні коштів у майбутні квадратні метри. Інститут спільного інвестування (ІСІ) – нова для українського інвестора можливість вкладення своїх коштів з метою їх примноження, альтернативна звичним банківським депозитам. До ІСІ належать як пайові, так і корпоративні інвестиційні фонди. Пайові інвестиційні фонди (ПІФ) – це активи, які належать інвесторам на правах спільної часткової власності, знаходяться в управлінні компанії з управління активами (КУА) і враховуються окремо від результатів своєї господарської діяльності. ПІФ не є юридичною особою, він створюється компанією з управління активами шляхом випуску інвестиційних сертифікатів. Корпоративні інвестиційні фонди (КІФ) – це ІСІ, що створюються в формі відкритого акціонерного товариства, і проводять діяльність виключно щодо спільного інвестування. Який вигляд має механізм функціонування ІСІ, при якому покупець житла купує цінні папери, які гарантують йому їх обмін на довгоочікувані квадратні метри? Будівництво з використання інституту спільного інвестування включає в себе такі етапи: — Реєструється пайовий інвестиційний фонд (ПІФ), який проводить емісію інвестиційних сертифікатів. — Компанія-інвестор (як правило, це портфельний інвестор) викупає інвестиційні сертифікати ПІФа. Цим вона забезпечує інвестування первинного капіталу, необхідного для початку будівництва. — Забудовник (компанія, якій належить право на земельну ділянку) проводить випуск цінних паперів (цільові облігації, в окремих випадках опціони), що прирівняні в еквіваленті до квадратних метрів. — ПІФ викупає облігації у Забудовника за рахунок отриманих від портфельного інвестора коштів. При чому собівартість облігацій дорівнює вартості будівництва об’єкту. — Кошти, отримані від продажу цінних паперів, компанія-забудовник витрачає на будівництво об’єкту. — ПІФ продає облігації покупцям житла за ринковою вартістю. — Після завершення будівництва об’єкту нерухомості держатель цінних паперів (облігацій) повертає їх емітенту – Забудовнику, отримуючи взамін квадратні метри. При цьому якщо у покупця недостатньо коштів для придбання цінних паперів, він може взяти кредит у банку. У цьому випадку заставою будуть самі цінні папери, а покупець видає банку довіреність на їх погашення. У випадку кредитування, банк оплачує облігації, які придбає покупець, а кошти перераховуються у ПІФ. Така непроста на перший погляд схема дає можливість забудовнику і компанії по управлінню активами вирішити одразу кілька задач: перерозподілити фінансові ресурси, знизити податок на прибуток і отримати можливість довготривалого фінансування проекту. Привабливість цієї схеми для інвестора в тому, що він має «пай», який може також вигідно реалізувати, а гарантією для інвестора виступають цінні папери, власником яких він стає після підписання договору.
Згаданий раніше Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майоном при будівництві житла і операціях з нерухомістю» запропонував ринку ще один інструмент інвестування у будівництво об’єктів нерухомості – фонди операцій з нерухомістю (ФОН). Вони являють собою альтернативу ПІФам, що спеціалізуються на нерухомості, – ФОНи випускають сертифікати і продають їх інвесторам. У той же час між ПІФ и ФОН є суттєва відмінність: якщо ПІФ лише купує об’єкти нерухомості, то керуючі ФОН організовують їх будівництво. У лютому 2006 року були зареєстровані вперше два випуски сертифікатів ФОН. «Нова фінансова компанія» випустила сертифікати фонду «К-ФОН» на суму 21 млн. грн., а пізніше банк «Таврика» здійснив випуск сертифікатів для фонду «Вишневе містечко» на 20 млн. грн. Залучені кошти фінансові установи мають намір інвестувати у котеджні містечка. Правда, наведені приклади – швидше виключення з правил. На сьогоднішній день ФОНи ще не користуються особливою популярністю. На думку деяких експертів, інвестор, який придбав сертифікат ФОН, може почувати себе захищеним, оскільки опосередковано вкладає гроші в нерухомість, вартість якої на сьогоднішній день має тенденцію до збільшення. З іншого боку, недосконалість будівельного законодавства несе в собі великі ризики при інвестуванні у будівництво. Тому, потенційним інвесторам ФОН слід ретельно вивчити об’єкт будівництва, під який створюється ФОН.
У відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю» фонд фінансування будівництва (ФФБ) являє собою акумульовані кошти, передані в управління управителю ФФБ, що використані або будуть використані управителем згідно з Правилами ФФБ і договорами про участь у ФФБ. Такий фонд не є юридичною особою, а створити ФФБ може фінансова установа, що відповідає вимогам вказаного Закону. Вище загаданий управитель – це компанія, що здійснює управління залученими коштами, що діє від свого імені в інтересах засновників, у відповідності до Правил ФФБ. Управителем може бути лише фінансова установа, що отримала у встановленому порядку дозвіл (ліцензію). Забудовником може бути суб’єкт ринку, що має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва, який уклав договір з управителем. При цьому забудовник для виконання робіт щодо будівництва об’єкту може залучати підрядників, субпідрядників і інших осіб, діяльність яких необхідна для спорудження об’єкту. Страхова компанія страхує будівельно-монтажні ризики забудовника (обов’язкова умова), а також фінансові ризики фізичних осіб–довірителів. Мається на увазі, що у випадку, якщо фізична особа вклала кошти у будівництво об’єкту, який так і не був побудований, страхова компанія повинна відшкодувати шкоду фізичній особі. На практиці лише одиниці страхових компаній готові страхувати фінансові ризики довірителів, а, враховуючи високий страховий платіж за такими ризиками, мало хто з бажаючих придбати квартиру готов піти на такі витрати. Укладаючи договір довірителю в першу чергу слід звернути увагу на два пункти договору – «предмет договору» і «відповідальність сторін». В предметі договору повинно бути чітко вказано, що саме отримує фізична особа: якщо це квартира, то яка її площа, поверх на інші дані. З точки зору захисту фізичної особи – ФФБ найбільш оптимальний варіант, при чому для довірителя краще за все, якщо в схемі бере участь банк-управитель.
Біля 50% українських інвесторів, які фінансують будівництва житла, вкладають гроші у „порожнє місце”, тобто в земельну ділянку, на якій ще нічого не побудовано і нерідко немає погодженого проекту будівництва об’єкту. До нещодавнього часу фізичні особи – покупці житла – без зайвих вагань довіряли свої кошти забудовникам, орієнтуючись на прийнятні по цінах пропозиції, придатне місце і привабливу рекламу. Проте скандали, пов’язані з будівельними аферами, з яких найбільш гучна – випадок з компанією «Еліта-центр», стали для покупців додатковим стимулом збирати інформацію про потенційного забудовника та вивчати його документи, перед тим як вносити кошти за віртуальні метри. Яким же чином майбутній власник нерухомості може себе захистити? Необхідно продумати форму договору, в якому фізична особа, купуючи у компанії цінні папери, буде також знаходитись у договірних відносинах безпосередньо із забудовником. Назвати цей додатковий договір можна як завгодно, наприклад «Контракт про виконання зобов’язань», і прописати в ньому штрафні санкції. Якщо не складати такий додатковий договорі, то фізична особа ризикує, що забудовник відмовиться передавати держателю цінних паперів право власності на об’єкт, мотивуючи це тим, що у фінансової компанії, яка випустила цінні папери, немає прав на землю. Схема інвестиційних договорів, яка застосовувалась раніше, також не захищала фізичних осіб – нерідко компанія-забудовник відмовлялась передати їм право власності на об’єкт. Ця проблема зберігається і сьогодні. Її причина в тому, що цінні папери не завжди випускає компанія, якій належать права на земельну ділянку під об’єктом будівництва. Тому при наявності окремого договору, укладеного із забудовником, інвестор може почуватися спокійно. Експерти сходяться на думці, що жодна з існуючих сьогодні форм вкладання коштів у будівництво об’єктів не захищає у повній мірі фізичних осіб–інвесторів. Сьогодні спостерігається широке застосування облігаційних схем. Існує думка, що використання облігацій дасть можливість узаконити «тіньові» гроші і, звичайно, забезпечити інтереси вкладників. Використання облігаційної схеми вигідне компаніям, які беруть участь у процесі організації будівництва. Облігації – найбільш вдала схема з точки зору оподаткування: в момент залучення коштів не виникає ніяких податків, оскільки їх виникнення переноситься на дату переноситься на дату укладання основного договору, тобто на дату погашення облігацій. Якщо залучати компанію по управлінню активами (КУА), то замовник встановлює ціну на облігації по собівартості, а продає їх КУА, де і залишається весь прибуток. Сьогодні, згідно із Законом України «Про податок на прибуток підприємств», всі засоби, які потрапляють до ІСІ, не обкладаються податком на прибуток на період створення цього фонду. Сьогодні фізичні особи-довірителі насамперед звертають увагу на назву компанії, хоча раніше основним критерієм відбору пропозицій для покупця було місце розташування майбутньої будівлі. Проте сьогодні, яку б схему не запропонували покупцю, чи то облігації, опціони, ФОНи – ніяка з них не захищає його на 100%. Тому на підписання договору покупцю (довірителю) бажано приходити зі своїм юристом, вивчивши попередньо всі запропоновані договори і документи.
Ольга Федоровська
Юридичний вісник України № 31 ( 1 - 10 серпня 2007 року)