З метою забезпечення єдиного методологічного підходу щодо ведення бухгалтерського обліку та відображення управителями фонду фінансування будівництва та/або фонду операцій з нерухомістю фінансово-господарських операцій Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України ПОСТАНОВИЛА:

1. Затвердити Методичні рекомендації щодо ведення управителями фонду фінансування будівництва та/або фонду операцій з нерухомістю бухгалтерського обліку власного майна та майна, що знаходиться в їх управлінні, що додаються.

2. Методичні рекомендації щодо ведення управителями бухгалтерського обліку коштів та майна фонду фінансування будівництва та/або фонду операцій з нерухомістю, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 07.05.2004 за N 533 (vr533486-04) , визнати такими, що втратили чинність.

3. Управлінню організаційно-аналітичного забезпечення роботи керівника забезпечити опублікування цього розпорядження у засобах масової інформації.

4. Контроль за виконанням цього розпорядження покласти на члена Комісії - директора департаменту нагляду за фінансовими компаніями.

ЗАТВЕРДЖЕНО

Розпорядження Державної

комісії з регулювання

ринків фінансових послуг

України

27.03.2008  N 421

1.1. Методичні рекомендації ведення управителями фонду фінансування будівництва та/або фонду операцій з нерухомістю бухгалтерського обліку власного майна та майна, що знаходиться в їх управлінні (далі - Методичні рекомендації), розроблені з урахуванням положень Цивільного кодексу України (435-15) , Законів України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" (2664-14) , "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" (996-14) , Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій, затвердженої наказом Міністерства фінансів України від 30.11.99 N 291 (z0892-99) , та Ліцензійних умов провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджених розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 N 1225 (z0927-04) , зареєстрованих в Міністерстві юстиції України від 27.07.2004 за N 927/9526.

1.2. Методичні рекомендації розроблені з метою забезпечення єдиного підходу до ведення управителями фонду фінансування будівництва та/або фонду операцій з нерухомістю (далі - управителі) бухгалтерського обліку як власного майна, так і майна, що знаходиться в їхньому управлінні, а також обліку фінансово-господарських операцій, пов'язаних із залученням коштів для інвестування в операції з нерухомістю та/або об'єкти будівництва. Ці Методичні рекомендації не поширюються на банківські установи.

1.3. Терміни, що використовуються в цих Методичних рекомендаціях, вживаються у значеннях, визначених законодавством України.

1.4. Майно, яким на підставі договорів з установниками управління майном (далі - установники) управляє управитель, повинне бути відокремлене від майна управителя, яке належить управителю на праві власності.

Майно, передане установниками в управління, має обліковуватись управителем на окремому рахунку. Облік майна, що перебуває в управлінні, управитель веде за об'єктами будівництва та складає щодо цього майна окремий баланс.

Бухгалтерський облік щодо власного майна та майна, що знаходиться в управлінні управителя, ведеться згідно з вимогами Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" (996-14) , Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій, затвердженої наказом Міністерства фінансів України від 30.11.99 N 291 (z0892-99) , та інших нормативно-правових актів, які регулюють ведення бухгалтерського обліку та цих методичних рекомендацій.

1.5. Для кожного фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) та/або фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) управитель відкриває в банківській установі окремий поточний рахунок, на якому проводяться розрахунки з установниками по залучених коштах та з забудовниками по фінансуванню об'єктів будівництва.

1.6. Аналітичний облік операцій з управління майном, отриманим в управління, здійснюється управителем окремо по кожному об'єкту будівництва, по кожному ФФБ та/або ФОН та кожному забудовнику.

1.7. Майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.

1.8. Управитель ФФБ на субрахунку 483 "Оперативний резерв" формує оперативний резерв у розмірі не менше 10% від суми залучених коштів установників, що використовується для виконання таких операцій: повне або часткове повернення коштів установниками з ФФБ або перерозподіл отриманих в управління коштів між об'єктами будівництва внаслідок здійснення установниками операцій зміни об'єкта інвестування.

Формування (поповнення) оперативного резерву управителем здійснюється протягом трьох робочих днів після надходження коштів від установників та/або проведення виплат установникам за рахунок оперативного резерву.

Строк дії оперативного резерву починається з моменту його утворення і закінчується після виконання управителем своїх обов'язків перед установниками.

1.9. Кошти, які вилучаються з управління у разі дострокового припинення управління майном на вимогу управителя ФФБ повертаються забудовником на рахунок ФФБ для повернення коштів установниками у порядку, визначеному типовими правилами ФФБ та/або договором.

1.10. Винагороду управителю за перерахування коштів на фінансування будівництва при створенні ФФБ виду А забудовник сплачує на розрахунковий рахунок управителя, або при погодженні із забудовником управитель самостійно утримує встановлений при укладанні договору розмір винагороди із коштів на рахунку ФФБ, які підлягають перерахуванню забудовнику. Винагороду управителю за перерахування коштів на фінансування будівництва при створенні ФФБ виду Б управитель самостійно утримує із коштів на рахунку ФФБ, які підлягають перерахуванню забудовнику у розмірі, визначеному типовими правилами ФФБ.

1.11. Винагорода управителю за надання послуг установнику щодо зміни об'єкта інвестування, уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового повернення коштів з ФФБ та оформлення відмови від участі у фонді виплачується установником у розмірі та у порядку, визначеному типовими правилами ФФБ та договором.

1.12. Винагорода управителя за управління майном ФОН утримується управителем самостійно у відношенні до вартості чистих активів ФОН відповідно до Правил ФОН.

1.13. При ліквідації управителя ФФБ кошти на рахунку ФФБ не включаються до ліквідаційної маси управителя ФФБ і спрямовуються виключно на задоволення вимог установників до управителя ФФБ згідно з Правилами ФФБ (v6473486-06) . При ліквідації управителя ФОН майно ФОН, у тому числі кошти на рахунку ФОН, не включаються до ліквідаційної маси управителя ФОН згідно з Правилами ФОН.

1.14. Кошти з рахунку ФФБ не використовуються для оформлення права власності на об'єкти інвестування. Оформлення права власності на житло здійснюється за рахунок забудовника. Оформлення права власності на нежитлові приміщення здійснюється за рахунок установників на підставі документів, отриманих від забудовників.

1.15. Для ведення управителем бухгалтерського обліку операцій, пов'язаних з управлінням майном установників рекомендується використовувати рахунки та відкривати до них субрахунки, що зазначені у таблиці 1:

Таблиця 1

1.16. Для розрахунку коефіцієнта платоспроможності активи управителя та майно, що перебуває в її управлінні, яке обліковується на окремому балансі, поділяються за ступенем ризику на групи, що зазначені у таблиці 2.

Таблиця 2

2.1. Типові проводки щодо ведення бухгалтерського обліку власного майна та майна, що знаходиться в управлінні управителя, наведені у таблицях 3 та 4.

Таблиця 3

Укладено договір ФФБ із установником, який через деякий час був розірваний 10

Управитель укладає договір з установником. На день укладання договору сума об'єкта становить 1000 грн.

1. Отримано кошти від установника одноразовим внеском на всю суму вартості 1000 грн.,

Дт 311 Кт 481 1000 грн.

2. Сформовано оперативний резерв у розмірі 10% від залучених коштів

Дт 481 Кт 483 100 грн.

3. Перераховано аванс забудовнику управителем на спорудження об'єкта у розмірі 500 грн.

Дт 371 Кт 311 500 грн.

Установник вирішив розірвати договір із управителем. На день розірвання договору поточна ціна зросла та становить 1200 грн.

4. Повернення коштів забудовником управителю

Дт 311 Кт 371 500 грн.

5. Закриття оперативного резерву по даному установнику

Дт 483 Кт 481 100 грн.

6. Нарахований дохід установнику за рахунок оперативного резерву

Дт 949 Кт 483 200 грн.

7. Утриманий податок з доходу у розмірі 2% за рахунок виплати

Дт 483 Кт 641 10 грн.

8. Списано витрати підприємства (валові витрати основної діяльності згідно із законодавством)

Дт 791 Кт 949 200 грн.

9. Здійснена виплата установнику внесених коштів та нарахованого доходу

Дт 481 Кт 311 1000 грн.

Дт 483 Кт 311 190 грн.

1. У разі, якщо новий об'єкт інвестування становить більшу вартість об'єкта ніж попередня, то управитель проводить проводки щодо отримання додаткових коштів від установника, збільшує розмір оперативного резерву та перераховує додаткові кошти забудовнику.

2. У разі, якщо новий об'єкт інвестування становить меншу вартість об'єкта ніж попередня, то управитель проводить проводки, які зазначені в пунктах 4-9 прикладу 1.

2.2. Розрахунок показників діяльності управителя

2.2.1. Абсолютна ліквідність (критична чи миттєва ліквідність) відображає покриття поточних зобов'язань найбільш ліквідними активами, тобто ліквідність активів на випадок необхідності негайного погашення поточних зобов'язань.

Коефіцієнт абсолютної ліквідності розраховується фінансовою компанією без урахувань активів та зобов'язань ФФБ та ФОН.

Кал = Шла/Пз, значення >= 0,1, де

Кал - коефіцієнт абсолютної ліквідності,

Шла - швидколіквідні активи (А1),

Пз - поточні зобов'язання.

За балансом розраховується:

Кал = А1/ряд. 620, де

А1 = ряд. 220 + ряд. 230 + ряд. 240

2.2.2. Коефіцієнт забезпечення повернення грошових коштів установників управління майном

КГУУ = Ор/ S ГКу, значення >= 0,1, де

Ор - Оперативний резерв,

S Гку - сума внесків, зроблених установниками управління майном

2.2.3. Коефіцієнт платоспроможності

Для розрахунку коефіцієнта платоспроможності активи та майно управителя, що перебуває в його управлінні, поділяються на групи за ступенем ризику та підсумовуються з урахуванням відповідних коефіцієнтів зваження згідно із табличкою наведеною у п. 1.15.

Кплпт = (Вк + РФ + СФ)/А, значення >= 0,08 де

Вк - власний капітал;

РФ - суми резервного фонду;

СФ - суми страхових фондів

А - загальна сума активів та майна управителя, що перебуває в його управління, зважених за ступенем ризику.

2.3. Розрахунок коефіцієнтів управителя здійснює станом на кожний останній день місяця. Дані щодо розрахованих коефіцієнтів заносяться до спеціального журналу розрахунків, який повинен вестися як в паперовому так і в електронному вигляді.

Перелік типових проводок, наведених у цих Методичних рекомендаціях, не є вичерпним. У процесі діяльності управителя можуть виникати інші господарські операції, які не передбачені цими Методичними рекомендаціями. В такому разі слід застосовувати ведення рахунків бухгалтерського обліку відповідно до Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій, затвердженої наказом Міністерства фінансів України від 30.11.99 N 291 (z0892-99) .