розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "НАФТА КЕПІТАЛ ГРУП" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.07.2019 (головуючий суддя Подобєд І.М., судді Орєшкіна Е.В., Широбокова Л.П.) та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 (суддя Петрова В.І.) у справі № 904/8787/17

за позовом Кам`янської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "НАФТА КЕПІТАЛ ГРУП"

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У вересні 2017 року Кам`янська міська рада (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "НАФТА КЕПІТАЛ ГРУП" (далі - відповідач) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 02.06.2015 №14024 у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є об`єктом оренди за цим договором.

1.1. Позовні вимоги обґрунтовані наявністю права орендодавця вимагати від орендаря приведення договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін у зв`язку з прийняттям Кам`янською міською радою рішення від 29.09.2017 №816-19/VIІ "Про затвердження Положення про порядок обчислення та сплати орендної плати за земельні ділянки у межах міста".

Короткий зміст оскаржуваних рішень

2. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019, яке залишено без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 03.07.2019, позов задоволено. Внесено зміни до п.п. 2.2, п.п.4.1 договору оренди земельної ділянки від 02.06.2015 №14024 (державна реєстрація речового права від 11.06.2015 №656012112104), укладеного між Кам`янською (Дніпродзержинською) міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "НАФТА КЕПІТАЛ ГРУП" та викладено їх в такій редакції:

"п.2.2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 31.03.2017 становить 13 372 893,96 грн";

"п.4.1. Орендна плата вноситься "Орендарем" виключно у грошовій формі на рахунок місцевого бюджету у розмірі 1 604 747,28 грн/рік без ПДВ, яка визначається відповідно до рішення міської ради від 29.09.2017 №816-19/VIІ "Про затвердження Положення про порядок обчислення та сплати орендної плати за земельні ділянки у межах міста".

2.1. Обґрунтовуючи рішення у даній справі, суд першої інстанції вказав, що сторонами в договорі оренди передбачена зміна розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. У даній справі орендна плата за земельну ділянку розрахована позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки, визначеної на підставі рішень Кам`янської міської ради №842-38/VI від 12.07.2013 і № 725-17/VII від 23.06.2017, які є чинними та обов`язковими до виконання.

2.2. Суд апеляційної інстанції погодився з мотивами задоволення позовних вимог, викладених судом першої інстанції, та зазначив, що у підпунктах 4.4.5 та 4.4.6 пункту 4 договору оренди земельної ділянки прямо передбачено, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати у відповідності до чинного законодавства; у разі затвердження нової нормативно - грошової оцінки землі. При цьому, зміна нормативно - грошової оцінки земельної ділянки, яка є об`єктом договору та становить 13 372 893,96 грн, підтверджена відповідним витягом з технічної документації, виданим органами Держгеокадастру України.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.07.2019 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019 у справі № 904/8787/17 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

4. В обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник зазначає, що судові рішення ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, крім того, висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи.

4.1. Скаржник наголошує, що зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі або розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.

4.2. На думку скаржника, судом першої інстанції не було взято до уваги той факт, що граничні розміри орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної форми власності не змінювалися за період з часу укладення спірного договору між позивачем та відповідачем та взагалі не зазначені в позовній заяві як правова підстава задоволення позовних вимог. Як вказує скаржник, жодна з норм, вказаних позивачем, не містить припису про обов`язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження інших розмірів ставок орендної плати за землі державної чи комунальної форми власності.

4.3. На думку скаржника, рішення Кам`янської міської ради Дніпропетровської області №725-17/VII від 23.06.2017 не є рішенням про затвердження нормативної грошової оцінки земельних ділянок. З огляду на положення Закону України "Про оцінку земель" (1378-15) , передумовою здійснення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про здійснення нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Договір між позивачем та відповідачем укладено 02.06.2015, тобто, на підставі та з урахуванням нормативної грошової оцінки, затвердженої позивачем у 2013 році. Оскільки у подальшому позивачем не затверджувалася нова нормативно - грошова оцінка земельних ділянок, на думку скаржника, підстави для внесення змін у договір відсутні.

4.4. Крім того, відповідач вказує, що при винесенні рішення судом першої інстанції не враховано, що позовна заява не містить в собі правових підстав позову. Скаржник зазначає, що судом першої інстанції не враховано відсутності одночасно чотирьох обов`язкових умов, передбачених ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України та додаткової умови, необхідної для внесення змін до договору, передбаченої ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України, що призвело до ухвалення незаконного рішення. У свою чергу, суд апеляційної інстанції зазначив у постанові про необґрунтованість посилання відповідача на необхідності застосування ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, вказавши, що у цій справі підлягає застосуванню ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, тим самим змінив правові підстави позовних вимог позивача.

4.5. Також скаржник вказує, що судом не було застосовано до взаємовідносин сторін імперативну правову норму частини 2 статті 284 Господарського кодексу України, якою установлено правило щодо незмінності умов договору протягом строку його дії.

Заперечення позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)

5. Позивач вказує про безпідставність доводів касаційної скарги та просить залишити оскаржувані судові рішення без змін. Зокрема, позивач зауважує, що оскільки сторонами в договорі оренди передбачена зміна розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

6. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій, 02.06.2015 між Дніпродзержинською міською радою, правонаступником якої є Кам`янська міська рада (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "НАФТА КЕПІТАЛ ГРУП" (далі - орендар) укладено договір оренди земельної ділянки №14024, за змістом п. 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, що знаходиться за адресою: Західний проїзд, 5, м. Дніпродзержинськ, кадастровий номер 1210400000:01:022:0148, згідно з планом земельної ділянки, що додається.

6.1. Пунктами 2.1, 2.2 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,2982 га для розміщення комплексу будівель та споруд для зберігання паливно-мастильних матеріалів; нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 26.05.2015 становить 8 804 807,56 грн.

6.2. За умовами пункту 3.1 договору він укладається строком до 30.05.2024.

6.3. Відповідно до пункту 4.1 договору орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі на рахунок місцевого бюджету у розмірі 264 144,23 грн/рік без ПДВ, яка визначається відповідно до рішень міської ради №842-38/VI від 12.07.2013 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Дніпродзержинськ", №1168-58/ VI від 26.12.2014 "Про внесень змін до рішення міської ради №842-38/VI від 12.07.2013 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Дніпродзержинськ".

6.4. За умовами пункту 4.2 договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахування її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

6.5. За змістом пунктів 4.4.5 - 4.4.6 договору розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі: прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати у відповідності до чинного законодавства; затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

6.6. За умовами пункту 5.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,2982 га для розміщення комплексу будівель та споруд для зберігання паливно-мастильних матеріалів, в тому числі: під будівлями та спорудами - 0,2437 га, під зеленими насадженнями - 0,4129 га, під залізницею - 0,0758 га, під проходами, проїздами та площадками - 0,5658 га.

6.7. 02.06.2015 сторони договору підписали акт прийому - передачі земельної ділянки за адресою: м. Дніпродзержинськ, Західний проїзд, 5, загальною площею 1,2982 га.

6.8. Договір оренди земельної ділянки №14024 від 02.06.2015 зареєстрований Реєстраційною службою Дніпродзержинського міського управління юстиції Дніпропетровської області за № 9998753 від 11.06.2015.

6.9. Як установлено господарськими судами, розмір орендної плати у вказаному вище договорі оренди земельної ділянки був визначений сторонами у відповідності до пункту 1 рішення Дніпродзержинська міська рада Дніпропетровської області №842-38/VI від 12.07.2013 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Дніпродзержинська", з подальшими змінами.

6.10. В подальшому Кам`янською міською радою Дніпропетровської області прийнято низку рішень про внесення змін до рішення Дніпродзержинської міської ради від 12.07.2013 №842-38/VI, зокрема, 24.02.2017 радою прийнято рішення №621-14/VII "Про внесення змін до рішення міської ради №842-38/VI від 12.07.2013 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Дніпродзержинськ" зі змінами, за змістом якого пункт 2 рішення міської ради №842-38/VI від 12.07.2013 викладено у наступній редакції: річна сума орендної плати у відсотках до нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які надані в користування, з 01.04.2017 та в подальшому до внесення змін до цього рішення, для землекористувачів, які використовують земельні ділянки для розміщення об`єктів торгівлі пальним, паливом та для землекористувачів, які використовують земельні ділянки для розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, становить 12 відсотків.

6.11. Згідно із рішенням Кам`янської міської ради Дніпропетровської області №816-19/VII від 29.09.2017 "Про затвердження Положення про порядок обчислення та сплати орендної плати за земельні ділянки у межах міста", з 01 жовтня 2017 року встановлено розміри орендної плати за земельні ділянки у відсотках від нормативної грошової оцінки, за якими для земельної ділянки, що використовується відповідачем на умовах означеного вище договору оренди землі, становить 12% від її нормативної грошової оцінки.

6.12. Відповідно до витягу з технічної документації про нормативно - грошову оцінку земельної ділянки за адресою: м. Дніпродзержинськ, проїзд Західний, 5, загальною площею 1,2982 га, її нормативно - грошова оцінка станом на 31.03.2017 становить 13 372 893,96 грн.

7. В силу статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення, прийняті органом місцевого самоврядування, є обов`язковими до виконання на відповідній території.

8. Згідно із пунктом 34 статті 26 названого Закону виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

9. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

10. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

11. За змістом пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

12. Відповідно до пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

13. Таким чином, з урахуванням положень статті 632 ЦК України, статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України № 3-34гс13 (справа №5009/3430/12) від 03.12.2013, № 3-481гс15 (справа №922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (справа №922/583/14) від 02.03.2016, № 6-325цс16 від 18.05.2016, постановах Верховного Суду від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, №908/4582/15 від 20.11.2018.

14. За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

15. Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.

16. Разом з тим, відповідно до частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

17. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

18. Виходячи зі змісту статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

19. Зважаючи на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати і рішення про зміну нормативної грошової оцінки є обов`язковим, а також враховуючи передбачену сторонами у договорі можливість перегляду розміру орендної плати у разі прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати у відповідності до чинного законодавства; у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі, колегія суддів вважає вірними висновки судів попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог у даному спорі та внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

20. При цьому, слід зазначити, що доводи касаційної скарги є тотожними доводам апеляційної скарги, яким була надана належна правова оцінка судом апеляційної інстанції, з огляду на що такі доводи колегією суддів відхиляються.

21. Стосовно посилань скаржника на зміну судом апеляційної інстанції правових підстав позовних вимог позивача з ч. 2 ст. 651 на ч.1 ст. 651 Цивільного кодексу України, колегія суддів зазначає, що відповідно до статей 4, 86, 162 ГПК України господарські суди розглядають справи за позовами юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, фізичних осіб, які не є підприємцями, державних органів та органів місцевого самоврядування, які визначають предмет (матеріально-правову вимогу) та підстави (обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, а не самі лише посилання позивача на певну норму закону) позову.

При цьому господарський суд, з`ясувавши у розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення саме ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Отже, саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

22. Надаючи правову кваліфікацію доказам, які надані сторонами з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суди попередніх інстанцій ухвалили оскаржувані рішення з правильним застосуванням норм матеріального права та дотриманням норм процесуального права та дійшли вірного висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у даній справі.

23. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі не знайшли свого підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, у зв`язку з чим підстави для задоволення касаційної скарги і скасування чи зміни оскаржуваних рішень відсутні.