У серпні 2017 року Відділ культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради Закарпатської області звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Ревицького Юрія Юрійовича (далі - ФОП Ревицький Ю.Ю.) про розірвання договору оренди майна, що належить до комунальної власності від 01.01.2013 № 2/1 (далі - договір від 01.01.2013), укладеного між Закарпатським обласним театром драми та комедії і ФОП Ревицьким Ю.Ю., та зобов'язання ФОП Ревицького Ю.Ю. повернути позивачеві нежитлові вбудовані приміщення, розташовані за адресою: пл. О. Духновича, 1, м. Мукачеве, Закарпатська область, у належному стані за відповідним актом приймання-передачі.

Позов обґрунтовано наявністю правових підстав для розірвання спірного договору від 01.01.2013 у зв'язку з відмовою орендаря переглянути розмір орендної плати на вимогу орендодавця, що за умовами цього договору є підставою для його розірвання. Також позивач послався на те, що договір оренди від 05.01.2017 (далі - договір від 05.01.2017), сторонами якого є Закарпатський обласний театр драми та комедії і ФОП Ревицький Ю.Ю., є неукладеним, оскільки не був нотаріально посвідчений, тому наразі свою дію зберігає договір від 01.01.2013, який, на думку позивача, і має бути розірвано у судовому порядку, а об'єкт оренди повернено позивачеві.

Відповідач проти позовних вимог заперечував, вважаючи необґрунтованими посилання позивача на неукладення договору від 05.01.2017 і наголошуючи на відсутності підстав для розірвання у судовому порядку договору від 01.01.2013.

Від Відділу культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради Закарпатської області 25.09.2017 судом отримано заяву про часткову зміну предмета позову, у якій він просив позовну вимогу в частині повернення предмету оренди розглядати в наступній редакції, а саме: "Зобов'язати ФОП Ревицького Ю.Ю. повернути Відділу культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради нежитлові вбудовані приміщення, розташовані за адресою: пл. Кирила і Мефодія, 1, м. Мукачеве, Закарпатська область, у належному стані за відповідним актом приймання-передачі"; в іншій частині позовні вимоги залишити без змін. Цю заяву обґрунтовано помилковістю зазначення у позовній заяві адреси спірного приміщення.

Місцевий господарський суд відмовив у прийнятті цього документа як заяви про зміну предмета позову, визнавши, що він за своїм змістом є заявою про виправлення описки (помилки) у тексті позовної заяви. З урахуванням наведеного місцевий господарський суд виправив описку, допущену в описовій та резолютивній частинах ухвали Господарського суду Закарпатської області від 12.09.2017 стосовно зазначення адреси третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Закарпатського обласного театру драми та комедії.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 26.10.2017 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди майна № 2/1, що належить до комунальної власності територіальної громади міста і розташоване за адресою: м. Мукачеве, пл. Миру (пл. Кирила і Мефодія), 1, площею 107,7 кв. м, укладений 01.01.2013 між Закарпатським обласним державним російським драматичним театром (правонаступником якого є Закарпатський обласний театр драми та комедії) та ФОП Ревицьким Ю.Ю. Зобов'язано ФОП Ревицького Ю.Ю. повернути Відділу культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради Закарпатської області нежитлові вбудовані приміщення, розташовані за адресою: пл. Кирила і Мефодія, 1, м. Мукачеве, у належному стані за відповідним актом приймання-передачі. Здійснено розподіл судових витрат.

Мотивуючи судове рішення, місцевий господарський суд дійшов висновку, що договір від 01.01.2013 підлягає розірванню у зв'язку з відмовою орендаря переглянути розмір орендної плати на вимогу орендодавця, що за умовами договору є підставою для його розірвання. Суд зазначив, що у примірнику договору від 05.01.2017, наданого позивачем, зазначено про укладення цього договору строком на чотири роки, з 17.01.2017 по 17.12.2020, проте його не посвідчено нотаріально в порядку, передбаченому статтею 793 Цивільного кодексу України. При цьому суд акцентував, що наданий відповідачем примірник договору містить виправлення ручкою у датах щодо його дії (пункт 11.1), тому суд відхилив цей примірник як неналежний доказ, адже строк дії договору є однією із істотних умов договору найму (оренди), внесення виправлень до договору оренди щодо строку його дії не посвідчено відповідною особою, якою таку угоду укладено, не зазначено особу, яка вчинила ці виправлення. Разом із тим, суд дійшов висновку, що у договорі від 05.01.2017 сторони не передбачили припинення відносин оренди за договором від 01.01.2013 та не замінили їх новими зобов'язаннями.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 07.03.2018 рішення Господарського суду Закарпатської області від 26.10.2017 залишено без змін із тих же підстав, а апеляційну скаргу ФОП Ревицького Ю.Ю. - без задоволення.

Не погоджуючись із висновками господарських судів попередніх інстанцій, ФОП Ревицький Ю.Ю. подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Львівського апеляційного господарського суду від 07.03.2018 та рішення Господарського суду Закарпатської області від 26.10.2017, а справу направити на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Підставами для скасування оскаржених судових рішень у справі скаржник зазначає неправильне застосування норм матеріального і процесуального права, посилаючись на наявність підстав для залишення позову без розгляду через неподання позивачем витребуваних доказів, а саме оригіналу спірного договору. Зокрема, він вважає, що суд першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення вийшов за межі заявлених позивачем вимог та ухвалив рішення про розірвання договору оренди між ФОП Ревицьким Ю.Ю. та Закарпатським обласним державним російським драматичним театром, хоча позивач у своїх позовних вимогах вимагав розірвати договір оренди комунального майна, що укладений 01.01.2013 року між ФОП Ревицьким Ю.Ю. та Закарпатським театром драми та комедії. Скаржник акцентує, що суд необґрунтовано відхилив оригінал договору, який був поданий відповідачем та поклав в основу свого рішення нікчемний доказ позивача у спотвореній останнім копії, і при цьому зазначає про те, що договір від 05.0.2017 було укладено строком на три роки.

Від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він просить судові рішення у справі залишити без змін як законні та обґрунтовані, а касаційну скаргу - без задоволення, посилаючись, зокрема, на те, що подана касаційна скарга ґрунтується на доводах, які заявлялися відповідачем у апеляційній скарзі; що договір від 05.01.2017 не відповідає вимогам статті 793 Цивільного кодексу України; що за відповідачем рахується заборгованість станом на 01.05.2018 у розмірі 54 870,05 грн.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та аргументи, викладені у відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню із таких підстав.

Викладені у касаційній скарзі доводи є підставою для скасування оскаржуваних у справі судових рішень і передачі справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Колегія суддів зазначає, що судові рішення у справі ухвалено без дотримання норм матеріального і процесуального права, тому вони підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Ухвалюючи судове рішення, господарський суд першої інстанції, з яким погодився і апеляційний господарський суд, дійшов висновку про обґрунтованість позову та наявність правових підстав для розірвання договору від 01.01.2013 через відмову відповідача переглянути розмір орендної плати на вимогу орендодавця, що з урахуванням пункту 3.8 цього договору є підставою для його розірвання.

Однак такі висновки господарських судів попередніх інстанцій визнаються передчасними з огляду на наступне.

Господарські суди установили, що рішенням Мукачівської міської ради від 28.10.2004 № 231 "Про оренду приміщень на пл. Миру,1/2" було надано дозвіл Управлінню комунальної власності на укладення договору оренди приміщення в будинку 1 на площі Миру в м. Мукачевому, загальною площею 107,7 кв.м із ФОП Ревицьким Ю.Ю. для комерційної діяльності (організація закладу громадського харчування) строком до 01.11.2009.

На виконання цього рішення між Управлінням комунальної власності Виконавчого комітету Мукачівської міської ради та ФОП Ревицьким Ю.Ю. було укладено договір оренди комунального майна № 6/2004, за яким Управління комунальної власності Виконавчого комітету Мукачівської міської ради передало, а ФОП Ревицький Ю.Ю. прийняв у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно, а саме: вбудовані нежилі приміщення загальною площею 107,7 кв.м., розташовані за вказаною адресою.

У подальшому з урахуванням рішення Мукачівської міської ради від 27.10.2011 № 342 "Про зміну сторін договорів оренди та впорядкування надходжень орендної плати та вбудованих нежилих приміщень комунальної власності за адресою: пл. Миру, 1/2, м. Мукачеве", Відділом культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради 01.11.2011 та ФОП Ревицьким Ю.Ю. переукладено договір оренди комунального майна від 14.12.2004 № 6/2004.

26.04.2012 Мукачівською міською радою прийнято рішення № 525, за яким орган місцевого самоврядування передав Закарпатському обласному державному російському драматичному театру в оперативне управління з постановкою на баланс комунальне майно - будівлю, що розташована в м. Мукачеві, на пл. Миру, 1.

20.07.2012 між Мукачівською міською радою та Закарпатським обласним державним російським драматичним театром укладено договір на закріплення майна - будівлі, розташованої за адресою: м. Мукачеве, пл. Миру, 1, на праві оперативного управління за Закарпатським обласним державним російським драматичним театром.

26.07.2012 Мукачівська міська рада рішенням № 591 затвердила цей договір та відповідний акт приймання-передачі нерухомого майна до нього, а 27.09.2012 рішенням № 638, серед іншого, визначила Закарпатський державний обласний російський драматичний театр стороною договору оренди (а саме - орендодавцем), укладеного з ФОП Ревицьким Ю.Ю., щодо вбудованих нежилих приміщень комунальної власності загальною площею 107,70 кв.м, розташованих у будівлі № 1 на пл. Миру в м. Мукачевому.

01.10.2012 між Відділом культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради та ФОП Ревицьким Ю.Ю. укладено додаток № 1 до договору оренди комунального майна від 14.12.2004, згідно з яким сторони погодили розірвати з 01.10.2012 договір оренди комунального майна від 14.12.2004 № 6/2004.

Господарські суди також установили та підтверджено матеріалами справи, що 01.01.2013 між Закарпатським обласним державним російським драматичним театром - орендодавцем та ФОП Ревицьким Ю.Ю. було укладено договір оренди майна, що належить комунальній власності, № 2/1.

Договір укладено строком на рік - з 01.01.2013 по 31.12.2013.

Разом із тим, як установили суди, дія цього договору упродовж 2014-2016 років поновлювалась на строк, який був раніше у ньому установлений.

Суди попередніх інстанцій з'ясували, що у 2014 році Закарпатський обласний державний російський драматичний театр змінив свою назву на Закарпатський обласний театр драми та комедії.

Господарськими судами попередніх інстанцій також було установлено, що 05.01.2017 між Закарпатським обласним театром драми та комедії та ФОП Ревицьким Ю.Ю. підписано договір оренди спірного приміщення.

Рішенням Мукачівської міської ради від 09.02.2017 № 545 "Про припинення права оперативного управління та розірвання договору на закріплення майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Мукачево, на праві оперативного управління від 20.07.2012 року" припинено Закарпатському обласному театру драми та комедії право оперативного управління комунальним майном - будівлею, що знаходиться за адресою: м. Мукачево, пл. Кирила і Мефодія, 1, та передано її на баланс Відділу культури виконавчого комітету Мукачівської міської ради; за згодою сторін, розірвано договір на закріплення майна на праві оперативного управління за Закарпатським обласним державним драматичним театром, що перебуває у власності територіальної громади міста Мукачева від 20.07.2012.

У подальшому, Мукачівською міською радою прийнято рішення № 603 "Про заміну сторін у договорах оренди нежилих приміщень комунальної власності за адресою: пл. Кирила і Мефодія, 1 та впорядкування надходжень орендної плати", згідно з яким Відділу культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради надано дозвіл на укладення договору про заміну сторони у договорі оренди № б/н від 05.01.2017, укладеного між Закарпатським обласним театром драми та комедії та Приватним підприємцем Ревицьким Ю.Ю. щодо строкового платного користування вбудованого приміщення загальною площею 107,7 кв.м за адресою: пл. Кирила і Мефодія, 1, з функціональним призначенням: діяльність інтернет-кафе.

Крім цього, рішенням Мукачівської міської від 01.06.2017 № 700 затверджено звіти про оцінку орендованого відповідачем майна, а також затверджено розрахункову орендну ставку та місячну орендну плату.

При цьому матеріали справи не містять, і судами попередніх інстанцій не установлено, наявність повідомлення власника майна про відмову орендареві чи незгоду з його діями щодо користування спірним приміщенням та продовження строку дії спірного договору оренди.

Позивач як на підставу позову посилався на те, що цей договір є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства щодо нотаріального посвідчення, і є нікчемним з урахуванням вимог закону. Разом із тим, враховуючи нікчемність такої угоди, продовження правовідносин сторін за договором оренди нерухомого майна від 01.01.2013, ухилення відповідача від внесення змін до такого договору, позивач звернувся із позовом про розірвання договору від 01.01.2013 та звільнення орендованого приміщення у примусовому порядку.

Відповідно до приписів статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

На відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , який покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Загальні підстави для зміни або розірвання договору визначено у статті 651 Цивільного кодексу України, за приписами якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до положень частин 2-4 статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Разом із тим за змістом статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У розумінні наведених положень законодавства правом на звернення до суду із вимогою про зміну або розірвання договору оренди наділена лише одна з його сторін.

Проте вдавшись до з'ясування обставин чинності договору від 05.01.2017, господарські суди попередніх інстанції не надали оцінки спірним правовідносинам у контексті наведених норм; не звернули уваги на те, що позивач - Відділ культури Виконавчого комітету Мукачівської міської ради Закарпатської області не є стороною договору від 01.01.2013, про розірвання якого ним подано цей позов, на той час як чинним законодавством визначено, що вимогу про розірвання договору в судовому порядку може бути заявлено виключно однією зі сторін договору, та не надали зазначеним обставинам правової оцінки, не дослідили дійсних правовідносин сторін у даних спірних правовідносинах, що у наведеному випадку має суттєве значення для правильного вирішення цього спору.

За таких обставин висновок господарських судів про наявність правових підстав для задоволення позову є передчасним, ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця Ревицького Юрія Юрійовича задовольнити.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 07.03.2018 та рішення Господарського суду Закарпатської області від 26.10.2017 у справі № 907/632/17 скасувати, справу направити на новий розгляд до Господарського суду Закарпатської області.