за позовом Приватного підприємства "Гостинний двір" до Черкаської обласної ради третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Обласне комунальне підприємство "Готельний комплекс "Дніпро" про стягнення 1 179 028, 80 грн,

за участю представників:

від позивача - Бабіч Т.Г., адвокат,

від відповідача - Денжанська О.С., довіреність,

від третьої особи - не з'явилися,

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Приватне підприємство "Гостинний двір" (далі - ПП "Гостинний двір") звернулось до Господарського суду Черкаської області з позовом до Черкаської обласної ради про стягнення 1 179 028, 80 грн.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що 30.04.2004 між ним та Обласним комунальним підприємством "Готельний комплекс "Дніпро" (далі ОКП "Готельний комплекс "Дніпро") було укладено договір оренди майна філіалу готелю "Дніпро", яке є власністю Черкаської обласної ради.

Додатком № 4 до Договору (Акт технічної характеристики) було встановлено, що окремі конструкції приміщення мають незадовільний технічний стан, з огляду на який, за твердженням позивача, неможливо було використовувати орендоване майно за призначенням.

Листом від 14.05.2004 позивач звернувся до відповідача за дозволом на здійснення поліпшень, на що отримав згоду начальника управління майном комунальної власності Черкаської міської ради у вигляді резолюції від 07.06.2004. В подальшому 02.08.2004 позивач повторно звернуся за дозволом на здійснення додаткових поліпшень та отримав погодження у вигляді резолюції від 12.08.2004. Протягом червня - грудня 2004 року позивач за власний рахунок із залученням підрядної організації здійснив будівельні роботи з оновлення фасаду приміщення та благоустрій території готелю і витрати на такі роботи склали 1 179 028, 80 грн.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.04.2017 (суддя Лиськов М.О.) у позові відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не надано належних доказів, які б підтвердили його право як орендаря на проведення капітального ремонту чи поліпшення орендованого майна, крім того, позивачем пропущений строк позовної давності, визначений статтею 786 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ), про застосування якого заявлено відповідачем.

Постановою колегії суддів Київського апеляційного господарського суду від 04.10.2017 у складі: Корсакової Г.В., Яковлєва М.Л., Чорної Л.В. рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова мотивована тим, що підписаний сторонами договору акт прийому-передачі приміщення в оренду не містить жодних зауважень чи застережень орендаря щодо незадовільного чи такого, що перешкоджає використанню за цільовим призначенням, стану об'єкта оренди; умовами договору від 30.04.2004 не передбачено здійснення капітального ремонту орендарем; відсутній дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна; проведеною експертизою встановлено, що будівельні роботи проведені позивачем можна вважати невід'ємними поліпшеннями, проте за відсутності проектно-кошторисної документації на проведення ремонтно - будівельних робіт ідентифікувати невід'ємні поліпшення орендованого майна неможливо.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

ПП "Гостинний двір" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, справу направити на новий розгляд.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав вимоги касаційної скарги.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства,зокрема статті 776 ЦК України, а також нез'ясуванням обставин, які мають значення для правильного вирішення спору. Скаржник також посилається на те, що висновок експерта не є комплексним та не містить відповіді на всі питання, поставлені судом першої інстанції при призначенні експертизи.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

Черкаська обласна рада у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін посилаючись на їх законність і обґрунтованість.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечив проти задоволення вимог касаційної скарги.

Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Переглянувши у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи судові рішення, враховуючи визначені ГПК України (1798-12) межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.

Судами попередніх інстанцій при розгляді справи встановлено, що 30.04.2004 між ОКП "Готельний комплекс "Дніпро" та ПП "Гостинний двір" укладено договір оренди майна - філіалу готелю "Дніпро", що є власністю Черкаської обласної ради та знаходиться в оперативному управлінні ОКП "Готельний комплекс "Дніпро".

Згідно умов договору орендодавець передає орендареві в строкове платне користування філіал готелю "Дніпро" по вул. Менделєєва, 1 в м. Черкаси, а саме: приміщення готелю (літера А-2) загальною площею 425,7 кв.м, жилий будинок (літера Б) загальною площею 71,0 кв.м, котельню (літера В) загальною площею 139,4 кв.м, а орендар приймає це майно, зобов'язується своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього договору повернути орендоване майно орендодавцеві в належному стані (п.1.1. договору).

Вартість об'єкту оренди визначена експертним шляхом і станом на 22.04.2004 складає 201 438,00 грн згідно звіту про проведення експертної оцінки суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою Калинушкою Г.В.

Згідно п.2.2.2. договору орендодавець зобов'язався передати об'єкт оренди орендареві до 03.05.2004 в належному стані. Передача майна, що орендується, оформляється актом прийняття-передачі із зазначенням технічного стану приміщень, наявного обладнання, інвентаря та іншого майна, що належить орендодавцю і передається разом з приміщеннями. Акт підписується повноважними представниками сторін. По одному примірнику акта знаходиться в кожної сторони.

Відповідно до п. 3.1. договору орендар за користування орендованим майном сплачує орендну плату. Розмір орендної плати встановлюється згідно рішення обласної ради та розрахунку, що додається до договору та є його невід'ємною частиною і становить 2 014, 38 грн на місяць.

Згідно п. 6.1. договору термін оренди встановлюється з 01.05.2004 по 01.04.2005.

Сторонами підписано Додаток № 4 до договору "Акт технічної характеристики".

В подальшому, 14.01.2005 між ОКП "Готельний комплекс "Дніпро" та ПП "Гостинний двір" укладено договір оренди нежитлового приміщення відповідно до умов п.1.1. якого орендодавець зобов'язався передати орендареві в строкове платне користування філіал готелю "Дніпро" по вул. Менделєєва, 4 в м. Черкаси, загальною площею 626,9 кв.м, а саме: приміщення готелю (літера А-2) площею 417,3 кв.м, будинок обслуговуючого персоналу (літера Б-1) площею 71,0 кв.м, котельню (літера В-1) площею 138,6 кв.м, огорожу 1, замощення I, розташований на земельній ділянці площею 26 911 кв м, а орендар зобов'язався прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього договору повернути орендоване майно орендодавцеві в належному стані.

24.04.2007 між тими ж сторонами укладено договір № 1 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 14.01.2005.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 06.12.2010, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 01.06.2011, у справі №18/2355 задоволено позов заступника прокурора Черкаської області в інтересах держави в особі Черкаської обласної ради та Комунального підприємства "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів комунальної власності" до ПП "Гостинний двір", розірвано договір оренди нежитлового приміщення від 14.01.2005 (в редакції згідно Договору № 1 від 24.04.2007 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 14.01.2005) та зобов'язано ПП "Гостинний двір" повернути Комунальному підприємству "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів комунальної власності" нежитлове приміщення загальною площею 626,9 кв.м (приміщення готелю (літера А-2) загальною площею 417,3 кв.м, будинок обслуговуючого персоналу (літера Б-1) загальною площею 71,0 кв.м, котельню (літера В-1) загальною площею 138,6 кв.м, огорожу 1, замощення I, розташовані по вул. Менделєєва, 4 у м. Черкаси.

За актом приймання-передачі майна від 13.09.2012 позивач повернув КП "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів обласної комунальної власності" (на той час - балансоутримувач) орендоване нерухоме майно по вул. Менделєєва, 4 в м. Черкаси.

Предметом позову у даній справі є вимога ПП "Гостинний двір" про стягнення з Черкаської обласної ради 1 179 028, 80 грн. вартості ремонту орендованого майна.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України (436-15) ) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частин 1, 3 статті 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Положеннями статті 776 ЦК України визначено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до частини 1 статті 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Судова колегія зазначає, що положення статей 776 ЦК України та 778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини, а саме стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення статті 778 ЦК України стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму, тобто проведення певних її змін, завдяки яким покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що пунктом 2.2.2 договору оренди філіалу готелю "Дніпро" по вул. Менделєєва, 1 від 30.04.2004 визначено, що приміщення, які передаються в оренду, особисто оглянуті орендарем до його підписання. Істотних недоліків, які перешкоджали б використовувати приміщення за призначенням не виявлено.

В свою чергу підписаний сторонами договору акт прийому-передачі приміщення в оренду не містить жодних зауважень чи застережень орендаря щодо незадовільного чи такого, що перешкоджає використанню за цільовим призначенням, стану об'єкта оренди.

Акт технічної характеристики, що є додатком № 4 до договору від 30.04.2004, також не містить зауважень орендаря, що стан об'єкта оренди перешкоджає його використанню за цільовим призначенням.

Судами також встановлено, що умовами договору від 30.04.2004 не передбачено здійснення капітального ремонту орендарем.

Поряд з цим, пунктом 2.1.4 договору визначено, що орендар має право робити поліпшення об'єкта оренди, якщо це не веде до погіршення його стану, лише з дозволу орендодавця. Кошторисна вартість робіт узгоджується з орендодавцем.

Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту, кошторису витрат та термін виконання робіт.

На підтвердження дозволу орендодавця здійснювати поліпшення орендованого майна позивачем надано копії листів від 14.05.2004 № 14, 02.08.2004 № 22 з відповідним написом начальника управління майном, які оцінені судами попередніх інстанцій та зроблено висновок, що ці листи не можуть вважатись дозволом на здійснення поліпшень орендованого майна у встановленому законодавством порядку, а проектно - кошторисна документація наймодавцем не погоджувалася.

Господарським судом першої інстанції для роз'яснення питань, які потребують висновку фахівця, було призначено комплексну судову будівельно-технічну та оціночно-будівельну експертизу.

Відповідно до висновку експерта від 13.01.2017 № 342/16-23 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи:

1. При відсутності проектно-кошторисної документації в повному обсязі (затверджені у встановленому порядку текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні рішення, а також кошториси об'єктів будівництва ) та відсутності у повному обсязі виконавчої документації (ПВР, загальний журнал робіт, акти на приховані роботи, сертифікати на застосовані матеріали, документи, які підтверджують вартість використаних матеріалів та механізмів) дати відповідь на питання переліку, об'ємів фактично виконаних будівельних робіт (ПП "Гостинний двір" або на його замовлення підрядними організаціями) з 2004 року по 2012 рік з ремонту будівлі готелю (літера А-2) по вул. Менделеєва, 4 в м. Черкаси не вбачається можливим.

2. При відсутності проектно-кошторисної документації в повному обсязі (затверджені у встановленому порядку текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні технічні, технологічні рішення, а також кошториси об'єктів будівництва), відсутності у повному обсязі виконавчої документації (ПВР, загальний журнал робіт, акти на приховані роботи, сертифікати на застосовані матеріали, документ які підтверджують вартість використаних матеріалів та механізмів) дати відповідь на питання вартості фактично виконаних будівельних робіт (ПП "Гостинний двір" або на його замовлення підрядними організаціями) з 2004 року по 2012 рік з ремонту будівлі готелю (літера А-2) по вул. Менделеєва, 4 в м. Черкаси не вбачається можливим.

3. Будівельні роботи з ремонту будівлі готелю, літера А-2 по вул. Менделеєва, 4 в м. Черкаси, проведені підрядними організаціями з 2004 року по 2012 рік на замовлення ПП "Гостинний двір" і які заактовані в Актах приймання будівельних робіт (форма КБ-2в) за червень 2004 року, серпень 2004 року, грудень 2004 року відносяться до капітального ремонту даної будівлі.

4. Для усунення пошкоджень будівлі готелю, літера А-2, що перешкоджали експлуатувати дану будівля станом на час заключення договору оренди не було необхідності проводити капітальний ремонт, виконуючи ремонтно-будівельні роботи, що зазначені в Актах приймання виконаних будівельних робіт (форма КБ-2в) за червень 2004 року, серпень 2004 року, грудень 2004 року. Достатньо було виконати ремонтно-будівельні роботи, що наведені в таблиці № 4.

Вартість ремонтно- будівельних робіт, що зазначені в таблиці № 4 і які необхідно було виконати, щоб усунути фізичний знос в 31% будівлі готелю, літера А- 2 на 22.04.2004 року (дата оцінки майна) складає: 334239 х 0,31 = 103614,09 грн.

Роботи які зазначені в Актах приймання виконаних будівельних робіт (форма 2в) за червень 2004 року, серпень 2004 року, грудень 2004 року спрямовані на покращення фізичного стану будівлі готелю, літера А-2, а також якісних показників даної будівлі (комфорту, енергозбереження, тощо), тому їх можна вважати невід'ємними поліпшеннями. Погоджена орендодавцем проектно-кошторисна документація на проведення ремонтно - будівельних робіт (поліпшення) у орендаря відсутня. Не в повному обсязі надана орендарем і виконавча документація, тому ідентифікувати невід'ємні поліпшення орендованого нерухомого майна, які здійснив орендар за час оренди не вбачається можливим.

Таким чином, судами при розгляді справи встановлено, що позивачем не надано доказів погодження з орендодавцем та власником майна капітального ремонту;

не доведено, що без здійснення капітального ремонту неможливо було використовувати майно відповідно до призначення та умов договору, а також того, що орендодавець та власник майна ухилялися або відмовилися від проведення капітального ремонту у відповідь на звернення позивача; відсутня проектно-кошторисна документація на проведення ремонтно-будівельних робіт, не в повному обсязі орендарем надана і документація щодо виконання робіт.

З огляду на викладене, суди дійшли обґрунтованого висновку про відмову в позові.

Аргумент скаржника про неповне проведення судової експертизи не приймається до уваги, оскільки судом апеляційної інстанції розглядалось клопотання позивача про проведення додаткової експертизи і судом не було встановлено, а позивачем не доведено необхідності призначення у даній справі додаткової експертизи.

Твердження скаржника про те, що суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог вказав, що позивач не зазначив жодних правових підстав для визнання поважними причин пропуску ним строку позовної давності, є неспроможним, оскільки апеляційний господарський суд в оскаржуваній постанові зазначив про помилкове застосування до спірних правовідносин спеціальної позовної давності, визначеної положеннями статті 786 ЦК України, що не призвело до прийняття неправильного по суті рішення.

Інші доводи, викладені у касаційній скарзі, зводяться до переоцінки доказів, що виходить за межі касаційного провадження з огляду на положення частини 2 статті 300 ГПК України відповідно до яких суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Колегія суддів погоджується з цими доводами.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що постанова апеляційної інстанції, якою залишено без змін рішення суду першої інстанції про відмову в позові, відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишена без змін.