головуючого суддів: Є.Борденюк Д. Кривди, С. Могил розглянувши матеріали касаційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову від 22.03.2016 Одеського апеляційного господарського суду у справі № 916/4642/15 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Колективного підприємства "Костянтин" про виселення з нежитлового приміщення, у судове засідання прибув представник позивача Тарановський Д.С. (дов. від 21.01.2016 № 01-36/21), заслухавши суддю-доповідача - Є. Борденюк, пояснення представника позивача та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Колективного підприємства "Костянтин" про виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 30,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.02.2016 (суддя І. Малярчук), залишеним без зміни постановою Одеського апеляційного господарського суду від 22.03.2016 (колегія суддів: В. Лисенко, Н. Ліпчанська, А. Ярош), у позові відмовлено.

Судові рішення мотивовані наступним.

03.04.2007 між Представництвом по управлінню комунальної власності міськради (орендодавець) та КП "Костянтин" (орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення № 8063, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого,10, загальною площею 30,20 кв.м. (далі - Договір). Строк дії договору оренди до 01.03.2010.

Відповідно до п.4.7 Договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.

Додатковими погодженнями від 10.06.2010, від 28.12.2012, додатковим договором № 4 від 28.03.2014, сторони за взаємною згодою продовжували строк дії договору оренди № 8063 від 03.04.2007 та остаточно визначили його до 28.03.2015.

19.01.2015 орендодавець направив Директору КП "Костянтин" повідомлення про закінчення договору оренди.

26.01.2015, як свідчить поштове повідомлення відділення зв'язку, повідомлення позивача № 01-13/355 від 19.01.2015, адресоване відповідачу, вручене Калиниченко.

Між тим, орендар сплачував, а орендодавець приймав орендну плату за Договором по грудень 2015 року включно.

При цьому, зазначене приміщення по вул. Толстого, 10, відповідач орендує безперервно ще з 1997 року, про що свідчить договір купівлі-продажу патенту на право оренди приміщення № 93 від 24.01.1997, укладений між Представництвом по УКВ ОМР та КП "Костянтин", Статут КП "Костянтин".

Крім того, відповідач є власником раніше викупленого комунального майна, а саме, шафи та крісла, також розташованого за адресою: вул. Л. Толстого,10, на що вказує договір купівлі-продажу від 18.07.1995, акт передачі комунального майна №196 від 31.07.1995.

Відповідно до охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини № 04-02/2347 від 13.08.2014, укладеного між Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації та КП "Костянтин", останній виконував зобов'язання з охорони культурної пам'ятки, що розташована за адресою: вул. Л. Толстого,10.

Листом від 20.03.2015 № 01-13/789 Управління охорони об'єктів культурної спадщини надало ДКВ ОМР погодження на відчуження приміщення по вул. Л. Толстого,10.

У газеті "Одеський вісник" від 25.03.2011 опубліковане рішення Одеської міської ради № 394-VI від 28.02.2011 "Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради", згідно якого до об'єктів приватизації увійшло приміщення по вул. Л. Толстого, 10, площею 30,20кв.м., спосіб продажу - викуп орендарем, власником раніше викупленого майна.

28.10.2013, 03.07.2014 відповідач звертався до ДКВ ОМР із заявами щодо викупу майна, як особа, що має переважне право на його викуп.

24.03.2015 орендар звернувся до орендодавця із заявою про продовження строку дії договору оренди № 8063 від 03.04.2007 до оформлення документів на викуп орендованого приміщення.

Встановивши наведені обставини, суди попередніх інстанцій зазначили таке.

Відповідно до ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Положення ч.1 ст. 764 ЦК України визначає, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно п. 4.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" від 29 травня 2013 року N 12 (v0012600-13) , зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

У матеріалах справи відсутні докази направлення заперечень щодо пролонгації оренди з боку орендодавця в межах місячного строку після закінчення строку його дії, тобто з 28.03.2015 по 28.04.2015, відсутні також докази направлення орендарю листа орендодавця за 3 місяця до закінчення дії договору на підставі ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а тому договір оренди вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

При цьому, щодо надісланого позивачем повідомлення від 19.01.2015, місцевим господарським судом зазначено, що останнє не є доказом належного сповіщення відповідача про припинення договору, оскільки таке повідомлення отримане невідомою особою Калиниченко, яка не є посадовою особою відповідача, згідно з поданими до справи наказами та переліком співробітників відповідача. Таке повідомлення надіслане без дотримання вимог положень ч.ч.2, 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому, за умови недоведення позивачем ні в повідомленні від 19.01.2015, ні в процесі розгляду даної справи про причини відмови від продовження дії договору, зокрема, необхідність використання ДКВ ОМР даного об'єкту для власних потреб, як то визначають наведені положення Закону, то повідомлення від 19.01.2015 є неналежним в розумінні даних вимог норм матеріального права.

Доводи позивача про те, що відповідач неналежним чином, з простроченням, сплачував орендну плату протягом 2015 року, місцевий господарський суд не прийняв до уваги, з посиланням на те, що сам факт нарахування позивачем орендної плати у 2015 році суперечить позиції позивача стосовно того, що договір оренди припинився.

Апеляційний господарський суд не прийняв повідомлення № 01-13/355 від 19.01.2015, з посиланням на те, що останнє складене до закінчення строку дії договору, всупереч вимогам ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Щодо доводів позивача про прострочення сплати орендної плати апеляційним господарським судом зазначено, що це не було предметом розгляду у суді першої інстанції.

Також судом апеляційної інстанції зазначено, що, звертаючи увагу на майже 19 річний строк оренди, участь орендаря у приватизації спірного об'єкту, викуп обладнання, розташованого у спірному приміщення, виходячи з засад справедливості, добросовісності, розумності як складових конституційного принципу верховенства права, у задоволені позову слід відмовити.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, позивач посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм права, просить рішення та постанову скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення частково з огляду на наступне.

Повідомлення позивача про відмову від продовження строку дії Договору від 19.01.2015 № 01-13/355 місцевим господарським судом оцінене у якості не належного доказу такої відмови, з посиланням на отримання повідомлення невідомою особою.

Однак, позивач направив відмову рекомендованим поштовим відправленням на адресу відповідача, що останнім не заперечується, при цьому у позивача відсутній обов'язок доводити отримання вказаного листа уповноваженою особою відповідача.

Крім того, Договором не передбачена його пролонгація, з огляду на що сторони продовжували строк дії Договору у спосіб укладення додаткових угод до нього.

Апеляційний господарський суд не прийняв до уваги повідомлення від 19.01.2015 № 01-13/355 з посиланням на те, що останнє направлене до закінчення строку дії Договору, а не у місячний термін після закінчення строку дії Договору.

Проте, положення ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" слід розуміти так, що підставою для припинення договору оренди є, зокрема, і наявність заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк на дату закінчення строку дії договору.

Разом з тим, апеляційний господарський суд зазначив, що позивачем не обґрунтована необхідність використання предмету оренди для власних потреб, відсутність якої визначена умовою реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін (ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з позицією суду апеляційної інстанції про те, що розгляд позову про виселення відповідача передбачає, зокрема, надання оцінки факту відсутності або наявності у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий термін.

Однак, судом апеляційної інстанції не враховано, що право на укладення договору на новий термін закон пов'язує з належним виконання орендарем обов'язків за Договором (ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), зокрема своєчасною оплатою орендарем орендних платежів.

Обставини виконання орендарем умов Договору не досліджені судами попередніх інстанцій.

З огляду на надання судами попередніх інстанцій неналежної правової оцінки повідомленню від 19.01.2015 № 01-13/355, недослідження судами попередніх інстанцій обставин виконання орендарем умов Договору на предмет їх належності, враховуючи те, що відповідно до ст. 1117 касаційна інстанція не може встановлювати обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, а також додатково перевіряти докази, рішення та постанову слід скасувати, а справу слід направити на новий розгляд.